Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва                                                                     Дело № А40-109217/25-11-720

24.09.2025

Резолютивная часть решения объявлена 16.09.2025

Решение в полном объеме изготовлено 24.09.2025

Судья  Дружинина В. Г. (единолично)        

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Соловьевой П.А.

проводит судебное заседание по иску  

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЯХОНТ" (109044, Г.МОСКВА, ПЕР. ВОРОНЦОВСКИЙ, Д. 5/7, СТР. 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.08.2002, ИНН: 

<

***>)

К ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании 

в заседании приняли участие: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 10.07.2025, паспорт,

от ответчика: ФИО2 по доверенности №ДГИ-Д-972/24 от 27.12.2024, паспорт.

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЯХОНТ" обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении Договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке № М-01-064076 от 11.03.2025 в указанной редакции.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по доводам отзыва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 25 февраля 2025 года Общество с ограниченной ответственностью «ЯХОНТ» (далее Истец) обратилось через портал mos.ru в Департамент городского имущества города Москвы (далее Ответчик) за предоставлением услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, строений сооружений, расположенных на земельном участке» в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006023:6958.

Сопроводительным письмом от 11.03.2025г. Департамент направил в адрес общества проект договора аренды спорного земельного участка и разъяснения о том, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" выполнение работ по заявлению общества приостанавливаются на 23 рабочих дня, и в случае, если до окончания срока приостановления не будет предоставлен подписанный проект договора, Департамент будет вынужден отказать в выполнении заявки от 25.02.2025г. N 33-5-20499/25-(0)-0 по основанию, предусмотренному пунктом 2.10.1.1 приложения N 15 к указанному Постановлению Москвы.

Рассмотрев проект Договора аренды земельного участка № М-01-064076 от 11.03.2025г. Истец 07.04.2025 направил Ответчику Протокол разногласий к Договору аренды земельного участка по п. 1.1., 4.2, 4.8. 4.12, 5.2.11, 8.7, просил дополнить договор п. 4.13, и Приложение к Договору дополнить Выпиской из ЕГРН на Участок.

Письмом от 09.04.2025г. № 33-5-20499/25-(0)-5 Ответчик рассмотрев протокол разногласий, отказал от внесения предложенных Истцом изменений в Договор аренды и повторно направил Истцу Договор аренды на подписание.

Указанные обстоятельства, послужили основанием для обращения Истца в суд.

В силу п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено ст. 39.20 Земельного кодекса РФ или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Истец указал, что на испрашиваемом в аренду земельном участке с кадастровым номером 77:01:0006023:6958 расположены следующие объекты, принадлежащее Истцу на праве собственности: нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0006023:1042, общей площадью 4028,7 кв.м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Таганский, пер. Воронцовский, д. 5/7, стр.1 и нежилое здание с кадастровым номером: 77:01:0006023:1032 общей площадью 225,8 кв.м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Таганский, пер. Воронцовский, д. 5/7, стр.3.

Согласно п. 1.1. Договора аренды «1.1. Предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 2 237(две тысячи двести тридцать семь) кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:01:0006023:6958, имеющий адрес: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Таганский, переулок Воронцовский, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации нежилых зданий, в соответствии с видом разрешенного использования Участка»

В своей редакции Истец полагает надлежащим изложение п. 1.1. Договора аренды земельного участка в следующей редакции: «1.1. Предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 2 237(две тысячи двести тридцать семь) кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:01:0006023:6958, имеющий адрес: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Таганский, переулок Воронцовский, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации нежилых зданий, в соответствии с видами разрешенного использования Участка: Коммунальное обслуживание (3.1); Бытовое обслуживание (3.3); Деловое управление (4.1); Гостиничное обслуживание (4.7)»

В редакции Департамента городского имущества города Москвы указано, что Участок предоставляется для использования «в соответствии с видом разрешенного использования». При этом не учитывается, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок имеет 4 вида разрешенного использования.

В выписке из ЕГРН на земельный участок указаны 4 вида разрешенного использования земельного участка: Коммунальное обслуживание (3.1); Бытовое обслуживание (3.3); Деловое управление (4.1); Гостиничное обслуживание (4.7).

Согласно п. 4.2. Договора «Участок предоставляется без права возведения, установки (размещения), монтажа временных и капитальных зданий и сооружений, а также объектов, не являющихся объектами капитального строительства».

Истец предлагает следующую редакцию п. 4.2. Договора «4.2. Арендатор вправе возводить, устанавливать (размещать) монтировать объекты, не являющимися объектами капитального строительства в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы № 636-ПП от 13.11.2013г.»

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Земельного кодекса РФ, за исключением прав, установленных п. 2 ч. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ.

В редакции Департамента городского имущества города Москвы запрещено возведение на участке любых объектов, что противоречит нормам действующего законодательства.

Порядок размещения и установки на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, определен постановлением Правительства Москвы от 13.11.2012 N 636-ПП "О размещении и установки на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства".

Пунктом 5(3) указанного порядка установлено, что арендаторы земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных для целей эксплуатации объектов капитального строительства, в соответствии с договором аренды, на основании решения Межведомственной комиссии по вопросу размещения отдельных объектов, не являющихся объектами капитального строительства, на территории города Москвы могут размещать объекты благоустройства.

Таким образом, по мнению Истца, п. 4.2 Договора в редакции Департамента фактически противоречит положениям постановления Правительства Москвы от 13.11.2012 N 636-ПП, так как указывает на безусловный запрет на размещение объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

В силу Постановления Правительства Москвы от 13.11.2012 N 636-ПП у Арендатора (по смыслу ст. 8 ГК РФ) возникло обязательство по соблюдению порядка размещения на земельном участке объекта, не являющегося объектом капитального строительства. Соответственно, даже в отсутствие договорного запрета, такой порядок должен соблюдаться Арендатором.

Истец указал, что предлагаемое Арендодателем установление договорного запрета, как дополнительного основания возникновения у Арендатора обязательства не совершать определенных действий (предоставление земельных участков в аренду без права возведения, установки (размещения), монтажа временных и капитальных зданий и сооружений, а также объектов, не являющихся объектами капитального строительства), по сути не позволит Арендатору без изменения договора реализовать предусмотренное законом право обращения в Межведомственную комиссию по вопросу размещения отдельных объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

Заключение договора аренды на условиях, ограничивающих Арендатора на размещение на земельном участке временных и некапитальных конструкций, нарушает права и законные интересы арендатора земельного участка, связанные с эксплуатацией принадлежащего ему на праве собственности имущества.

Площадь земельного участка под зданиями, составляет 1292 кв.м, площадь всего земельного участка составляет 2237 кв.м, Таким образом, запрет на размещение временных и некапитальных конструкций (элементов благоустройства, ограждений, навесов, площадок для мусора и т.д) лишает Арендатора возможностью пользоваться дворовой территорией площадью 945 кв.м.

Здание с кадастровым номером 77:01:0006023:1042 это здание «Воронцовских бань». Здание построено в 1938 году и с этого же года эксплуатируется под бани. Требует постоянного проведения работ, необходимых для поддержания в нормальном состоянии, как внутри, так и снаружи здания, следовательно требуется размещение строительных материалов, оборудования мест для их временного размещения.

Кроме того, видами разрешенного использования земельного участка являются Коммунальное обслуживание (3.1); Бытовое обслуживание (3.3); Деловое управление (4.1); Гостиничное обслуживание (4.7). Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 установлено, что вид разрешенного использование коммунальное обслуживание подразумевает размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1.1 -3.1.2. Пунктом 3.1.1 предусмотрено размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники.

Здание с кадастровым номером 77:01:0006023:1032 является зданием котельной. Таким образом, в соответствии с указанным видом разрешенного использования Арендатор  вправе размещать  на Участке указанные  объекты,  необходимые для эксплуатации зданий.

Согласно п. 4.8. Договора аренды «На Участке запрещается строительство, создание, в том числе путем реконструкции, переоборудования, перепланировки апартаментов (помещений/групп помещений, предназначенных и/или используемых для временного проживания людей), а также их продажа и/или эксплуатация, за исключением объектов, созданных в соответствии с градостроительной и разрешительной документацией»

Истец предлагает изложить п. 4.8. Договора в следующей редакции: «На Участке запрещается строительство, создание, в том числе путем реконструкции, переоборудования, перепланировки «апартаментов» (помещений/групп помещений, предназначенных и/или используемых для временного проживания людей), а также их продажа и/или эксплуатация, за исключением объектов, созданных в соответствии с градостроительной и разрешительной документацией. Положения указанного пункта не распространяются на использование земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования — гостиницы, в том числе номерами категорией «апартамент», а также иных объектов, предназначенных для временного проживания/пребывания людей в соответствии с разрешенным использованием земельного участка».

В редакции Департамента городского имущества города Москвы в пункте Договора введено понятие «апартаменты» (помещений/групп помещений, предназначенных и/или используемых для временного проживания людей).

Действующим законодательством не предусмотрено такого понятия как «апартаменты».

Одним из видов разрешённого использования земельного участка является гостиничное обслуживание (4.7.) Исходя их данного вида использования установлена кадастровая стоимость земельного участка и рассчитана арендная плата за земельный участок (1,5 % от кадастровой стоимости). Что в три раза больше, чем ООО «ЯХОНТ» платил бы при использовании зданий только под бани и котельную (0,5%).

Гостиничное обслуживание означает размещение на участке гостиниц. Гостиничные услуги - комплекс услуг по предоставлению физическим лицам мест для временного проживания          в гостинице и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами (Закон о «Туристической деятельности»).

В Соответствии с Положением о классификации средств размещения "апартамент" - номер площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более комнат (гостиной или столовой и спальни), с двуспальной кроватью (размером не менее 180 х 200 см) и мини-кухней, оборудованной для приготовления и приема пищи, мытья посуды.

Таким образом, по мнению истца, пункт Договора в редакции, предложенной Ответчиком имеет неоднозначное толкование и фактически запрещает использование участка по его целевому использованию.

Пункт 4.12 Договора в редакции Ответчика «Ограничивается ведения хозяйственной деятельности и запрещается строительство, реконструкция, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение, восстановление историко-градостроительной или природной среду объекта культурного наследия»

Редакция предлагаемая Истцом: «4.12 Строительство капитальных объектов, а также реконструкция существующих объектов капитального строительства допускается с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, а также соответствующих нормативных актов города Москва. В случаях, предусмотренных законом, указанные работы выполняются при условии предварительного получения разрешительной документации".

В редакции Департамента городского имущества города Москвы данным пунктом ограничивается ведения хозяйственной деятельности Арендатора.

Условие договора в данной редакции допускает неоднозначное расширительное толкование понятия "ограничивается ведение хозяйственной деятельности", которое может создать угрозу незаконного и произвольного вмешательства в хозяйственную деятельность арендатора.

Кроме того, п.4.12 договора в предложенной ответчиком редакции, нарушают права и законные интересы собственника нежилого здания ООО «ЯХОНТ», так как лишает истца прав обычно предоставляемых по договорам такого вида и содержит явно обременительные условия, так как фактически препятствуют нормальному функционированию банного комплекса, выполнению истцом предписаний законодательства по эксплуатации зданий, санитарно-эпидемиологических требований, культурных и других, в том числе, запрещает иметь площадки для мусорных контейнеров, навесы от осадков, пандусы для инвалидов, подъемники, лестницы, и крыльца, шлагбаумы, ограждения.

Таким образом, по мнению Истца, п.4.12 договора противоречит положениям ст.41 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-Ф3, согласно которым лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, в частности, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Нахождение земельного участка в зонах охраняемого культурного слоя и зоны регулируемой застройки не является препятствием для возведения, установки (размещения) монтажа сооружений и объектов капитального строительства и объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

Так в соответствии с Приложением №3 «Режимы содержания зон охраны памятников истории и культуры центральной части г. Москвы (в пределах Камер-Коллежского Вала» к Постановлением Правительства Москвы № 545-ПП от 07.07.1998г. в действующей редакции предусмотрены следующие ограничения :

Пункт 5. Зона регулирования застройки-часть городской территории, обеспечивающая охрану исторической части Москвы в целом (в пределах Камер-Коллежского вала).

Зоне регулирования застройки соответствует режим градостроительного регулирования, который в основном распространяется на районы, утратившие историческую среду и видоизмененные в советский период. Данный режим обеспечивает сохранение общей композиционной роли объектов культурного наследия в городском ландшафте и осуществляется методами реконструкции и нового строительства с регулированием высотных параметров проектируемых зданий в лучах видимости ценных градоформирующих объектов.

В пункте указано 7. Зона охраняемого культурного слоя-часть городской территории, обеспечивающая охрану объектов археологического наследия: отдельных памятников археологии и участков ценного культурного слоя.

В зоне охраняемого культурного слоя запрещается строительная и хозяйственная деятельность, которая может привести к утрате памятников археологии.

Режим содержания зоны охраняемого культурного слоя предусматривает проведение охранных археологических раскопок с целью исследования, консервации и музеефикации памятников археологии, а также осуществление археологических наблюдений с целью изучения культурного слоя и выявления памятников археологии.

Запретов на строительство, реконструкцию объектов данным нормативным актов не предусмотрено.

Таким образом, в зоне регулирования застройки, в отличие от зоны строгого регулирования застройки, реконструкция и строительство допускаются.

По информации Портала отрытых данных Культурный слой в границах города Москвы XVIII в. (Камер -Коллежского вала) это достопримечательное место. Имеет охранный статус: выявленный объект культурного наследия, категория не устанавливается, вид объекта недвижимости: объект археологии.

Согласно правовой позиции изложенной в Постановлении Верховного суда РФ от 19.02.2021г. № 8-АД21-1-К2:

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ). Пунктом 2 статьи 36 Закона N 73-ФЗ установлено, что земляные работы в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, проводятся при условии соблюдения установленных статьей 5.1 данного закона требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, особого режима использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, и при условии реализации согласованных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным пунктом 2 статьи 45 данного закона, обязательных разделов об обеспечении сохранности указанных объектов культурного наследия в проектах проведения таких работ или проектов обеспечения сохранности указанных объектов культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанные объекты культурного наследия.

Согласно пункту 5 статьи 5.1 Закона N 73-ФЗ особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения земляных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленного объекта археологического наследия, а также обеспечения доступа граждан к указанным объектам.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 данного закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны соблюдать установленные статьей 5.1 данного закона требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Верховного суда РФ от 29.05.2018г. № 308-КГ18-5714 Согласно пунктам 3, 5 статьи 3.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ и утверждаются актом уполномоченного органа. Земельные участки в утвержденных границах указанных территорий относятся к землям историко-культурного назначения (статья 5 Закона N 73-ФЗ). Особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых и иных работ, при условии обеспечения сохранности этого объекта, а также обеспечения доступа граждан к нему (пункт 5 статьи 5.1). Началу каких-либо работ, осуществление которых может оказывать прямое или косвенное воздействие на объект культурного наследия (включенный в реестр, выявленный или обладающий признаками такого объекта) должны предшествовать историко-культурная экспертиза (пункт 1 статьи 3D, реализация обязательных разделов проектов проведения таких работ об обеспечении сохранности этого объекта (пункт 2 статьи 36). Законодатель допускает приватизацию земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия (как включенного в реестр, так и выявленного), с обязательным включением в договор купли-продажи обязанности покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, или соблюдению особого режима использования такого участка (пункты 7, 9 статьи 48).

Статьей 5.1. Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" установлены требования к осуществлению деятельности в границах объекта культурного наследия и особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия.

Подпунктом 2) п. 1. Ст. 5.1. указанного закона предусмотрено, что на территории достопримечательного места разрешаются в т. ч. осуществление ограниченного строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства при условии сохранения особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в единый государственный реестр объектов культурного наследия.

На территорию выявленного объекта культурного наследия достопримечательного    места распространяется требование к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, предусмотренное подпунктом 3 пункта 1 статьи 5.1. данного закона.

Подпунктом 3 п.1 предусмотрено: на территории памятника, ансамбля или достопримечательного места разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяющей обеспечить функционирование объекта культурного наследия в современных условиях

Пунктом 4.2. ст. 5.1. указанного ФЗ предусмотрено, что на территории выявленного объекта культурного наследия - достопримечательного места разрешаются: подпункт 3) текущий ремонт, капитальный ремонт и реконструкция объектов капитального строительства без увеличения их объемно-пространственных характеристик; подпункт 4) ограниченное строительство и реконструкция объектов капитального строительства при условии соблюдения режимов использования земель и земельных участков, требований к градостроительным регламентам в границах территорий зон охраны объектов культурного наследия, в которых расположен выявленный объект культурного наследия - достопримечательное место, в случае, если такие  режимы  установлены,  данные  требования  утверждены  после  включения выявленного объекта культурного наследия - достопримечательного места в перечень выявленных объектов культурного наследия.

Пунктом 5 ст. 5.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия» прямо предусмотрено право проводить работы при условии обеспечения сохранности объекта культурного наследия. «5. Особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленный объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых работ в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 настоящего Федерального закона работ по использованию лесов и иных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленного объекта археологического наследия, а также обеспечения доступа граждан к указанным объектам.

Таким образом запрет на строительство, реконструкцию не обоснован.

Иных зон особо регулирования для Участка не установлено.

Пункт 4.13 Договора в редакции Ответчика отсутствует.

Пункт 4.13 предлагается изложить в следующей редакции: « 4.13 Иные обременения Участка: вид ограничения (обременения): сервитут; срок действия не установлен; реквизиты документа-основания: Распоряжение об утверждении корректировки проекта межевания территории части квартала от 12.05.2022 № 24298 выдан: Департамент городского имущества города Москвы»

В соответствии со ст. 613 ГК РФ «Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков»

Истец, считает необходимым указать в Договоре, все существенные сведения по земельному участку.

Так согласно выписке из ЕГРН на земельном участке существует иное обременение, а именно: в виде вид ограничения (обременения): сервитут; срок действия не установлен; реквизиты документа-основания: Распоряжение об утверждении корректировки проекта межевания территории части квартала от 12.05.2022 № 24298 выдан: Департамент городского имущества города Москвы»

Пункт 5.2.11 Договора в редакции Ответчика « 5.2.11 Соблюдать запрет на строительство, создание, в том числе путем реконструкции, переоборудования, перепланировки, апартаментов (помещений/групп помещений, предназначенных и/иди используемых для временного проживания людей), а также их продажу и/или эксплуатацию. В случае нарушения установленного настоящим пунктом запрета лицо, контролирующее Арендатора, и/или осуществляющее управление Арендатором может быть привлечено к ответственности, предусмотренной действующим законодательством , в том числе Уголовным кодексом Российской Федерации»

Истец полагает, что настоящий пункт следует исключить из Договора аренды.

Арендатор предлагает исключить указанный п. из Договора, как дублирующий п. 4.8., 5.2.10 (Исполнять иные обязанности, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации и города Москвы»), 5.2.12.( «Соблюдать запрет на использование Участка не в соответствии с установленными видами разрешенного использования» в части обязанности не создавать на участке «апартаменты».)

Истец отметил, что указание в данном пункте на привлечение физических лиц к Уголовной ответственности противоречит всем нормам права.

Действующим законодательством, ни федеральным, ни г. Москвы не предусмотрен запрет на создание «апартаментов», нет самого понятия «апартаменты», не установлена ответственность за создание «апартаментов».

Пункт 8.7. Договора в редакции Ответчика «В случае использования арендатором Участка для целей эксплуатации//продажи апартаментов (помещений/групп помещений, предназначенных и/или используемых для временного проживания людей) Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере, равном удельному показателю кадастровой стоимости (земельные участки под объектами, предназначенными для временного проживания) х S Участка х 20%»

Истец просит указанный пункт из Договора исключить.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истец указал, что определить размер ответственности по указанному пункту договора не представляется возможным т.к. в настоящее время нет такого вида разрешенного использования земельного участка как «земельные участки под объектами, предназначенными для временного проживания» ни в Классификаторе видов разрешенного использования, утвержденного Росреестром, ни в Правилах землепользования и застройки г. Москвы, ни в Распоряжении Департамента городского имущества города Москвы об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме того, в действующем законодательстве нет понятия «апартаменты», нет запрета на создание «апартаментов».

Один из видов разрешенного использования земельного участка- гостиничное обслуживание. Гостиничные услуги - комплекс услуг по предоставлению физическим лицам мест для временного проживания в гостинице. Арендная плата на земельный участок рассчитана сходя в том числе из данного вида использования.

Каким образом, Арендатор вправе размещать на земельном участке объекты, предназначенные для временного проживания людей.

Установленная данным пунктом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, приводит к получению Арендодателем необоснованной выгоды (более чем в 10 раз превышает размер годовой арендной платы).

В Приложении к договору в редакции Ответчика указано только Приложение 1 -расчет арендной платы.

Истец предлагает Приложение к договору изложить в следующей редакции «Приложение к Договору: 1-расчет арендной платы 2. Выписка из ЕГРН на Участок

Истец предлагает приложить в Договору выписку из ЕГРН , поскольку в выписке указаны все сведения об обременениях земельного участка, в т.ч. часть участка обремененного сервитутом, во избежание отказа в государственной регистрации договора аренды.

Других разногласий по Договору аренды нет.

Указанное послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв на исковое заявление в котором указал, что заявленные требования носят необоснованный характер, а также направлены на преимущественное положение Истца по отношению к иным землепользователям.

Исходя из положений ст. 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), к существенным условиям договора аренды земельного участка относится предмет (земельный участок) и размер арендной платы (в соответствии с п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Таким образом, с учетом того, что в законе прямо закреплено, что существенными условиями по договору аренды земельного участка является цена и предмет договора, Департамент заявляет о том, что остальные условия в случае отсутствия императивной нормы закона возможно установить по соглашению сторон.

Кроме того, Департамент поясняет, что условия проекта договора аренды установлены в соответствии с действующим законодательством и типовой формой, утвержденной приказом Департамента от 09.06.2012 № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте городского имущества города Москвы» (в редакции приказа от 03.03.2025 № 77) и применяются во всех правоотношениях в равной степени.

Департамент отмечает, что в момент оказания государственной услуги Истцу действовала редакция типовой формой, утвержденной приказом Департамента от 03.03.2025 № 77 в соответствии с которой спорные пункты п. 1.1, 4.2, 4.8, 4.12, 5.2.11, 8.7, Приложение являются типовыми.

Применение иных условий, в отношении отдельных хозяйствующих субъектов, приведет к нарушению Департаментом положений статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», запрещающих, в частности, соглашения между органами государственной власти субъектов Российской Федерации и хозяйствующими субъектами, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Следовательно, в силу указанных положений Департамент не вправе устанавливать условия, ставящие в приоритетное положение одних арендаторов перед другими, о чем фактически настаивает Истец. Исключение этих условий из договора аренды приведет к преимущественному положению Истца относительно иных хозяйствующих   субъектов,   являющихся   арендаторами   земельных   участков   на территории города Москвы, и, как следствие, к нарушению положений ст. 16 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а также сложившейся судебной практикой. 

Все условия в проекте договора аренды установлены в соответствие с действующим законодательством, а также с типовой формой, изложенной в приложении 1 к приказу Департамента от 03.03.2025 № 77 в целях обеспечения равных прав всех арендаторов земельных участков, находящихся в ведении Москвы.

Указанные условия в редакции Истца нарушают действующее земельное и гражданское законодательство, а также ставят Истца в привилегированное положение по отношению к другим землепользователям.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Арбитражный суд по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Суд, на основании представленных в материалы дела документов, считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с редакцией Ответчика. 

В отношении п. 1.1 об указании видов разрешенного использования земельного участка, указанных в ЕГРН.

Согласно п. 2.1 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка, договоре безвозмездного пользования. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

В случае изменения истцом вида разрешенного использования земельного участка и его фактического использования, приведение цели предоставления по договору аренды с фактическим использованием и ВРИ подлежит осуществлению как по инициативе арендатора, так и Департамента.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

При этом арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным            регламентом для соответствующего земельного участка виды разрешенного использования.

Таким образом, виды разрешенного использования земельного участка установлены в ЕГРН и не требуют указания в договоре аренды.

В рамках спорных пунктов 4.2, 4.8, 4.12, 5.2.11, 8.7 Департаментом предусмотрены запреты на возведение капитальных и некапитальных (временных сооружений), а также нарушение вида разрешенного использования земельного участка.

В рамках пункта 4.2, земельный участок предоставляется без права возведения, установки (размещения), монтажа временных и капитальных зданий, сооружений, а также объектов, не являющихся объектами капитального строительства, вместе с тем Истец считает, что вышеуказанный пункт договора следует изложить в следующей редакции: «Арендатор вправе возводить, устанавливать (размещать) монтировать объекты, не являющимися объектами капитального строительства в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы № 636-ПП от 13.11.2013.

Пункт 4.8, в соответствии с которым арендатору запрещается строительство, создание, в том числе путем реконструкции, переоборудования, перепланировки апартаментов, истец полагает необходимым дополнить пункт договора «Положения указанного пункта не распространяются на использование земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования - гостиницы, в том числе номерами категорией «апартамент», а также иных объектов, предназначенных для временного проживания/пребывания людей в соответствии с разрешенным использованием земельного участка».

Пункт 4.12, в соответствии с которым ограничивается ведения хозяйственной деятельности и запрещается строительство, реконструкция, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение, восстановление историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, истец полагает что в данном пункте арендатором допускается строительство капитальных объектов с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, а также соответствующих нормативных правовых актов города Москвы, а также указание на то, что в случаях, предусмотренных законом, указанные работы выполняются при условии предварительного получения разрешительной документации.

Согласно положениям ст. 39.20 ЗК РФ право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с требованиями федерального законодательства деятельность по развитию территорий городов и иных населенных пунктов, включая территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировку территории, строительство, капитальный ремонт и реконструкцию объектов капитального строительства, а также использование земельных участков и всего, что расположено на них, осуществляется при условии соблюдения установленных ограничений и обременении земельных участков.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и иные лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства - относится к одному из основополагающих принципов земельного законодательства в соответствии со ст. 1 ЗК РФ.

Осуществление строительства и реконструкции на указанном земельном участке приведет к нарушению целевого назначения, что прямо запрещено действующим законодательством.

Запрет на осуществление самовольного строительства вытекает из существа сложившихся правоотношений и действующего законодательства. Реализуя правомочия собственника здания, земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006023:6958, предоставляется Истцу для целей эксплуатации существующих зданий, а не строительства, в связи с чем, в оспариваемом пункте детализировано волеизъявление Департамента на каких условиях заключается текущий договор аренды и какие неблагоприятные последствия возможны в случае осуществления строительства на земельном участке не отведенного под эти цели.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ Департамент обязан предоставить земельный участок только для целей эксплуатации зданий истца.

Законом не предусмотрена обязанность собственника земельного участка предоставлять его для целей размещения некапитальных объектов. Требования истца являются прямым нарушением права собственности на земельный участок.

Таким образом, указанные пункты относятся к предоставлению земельного участка для целей эксплуатации нежилых зданий и их изменение несет правовую неопределенность, которая может быть использована с целью обхода законных процедур и нарушает права Департамента как собственника земельного участка.

Истец просит исключить пункт, согласно которому на арендатора возложена обязанность соблюдать запрет на строительство, в том числе, переоборудование помещений для целей апартаментов (п. 5.2.11)

Вид разрешенного использования земельного участка согласно данным ЕГРН -коммунальное обслуживание (3.1), бытовое обслуживание (3.3), деловое управление (4.1), гостиничное обслуживание (4.7).

Таким образом, с учетом существующего ВРИ, а также цели предоставления земельного участка, отсутствие запрета на строительство и создания апартаментов без внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка в части цели предоставления земельного участка прямо нарушает права и законные интересы Департамента как собственника земельного участка.

Исключение данного пункта может привести к неправомерным действиям Арендатора в части осуществления несанкционированных строительных работ на земельном участке, что прямо противоречит вышеуказанным нормам земельного законодательства.

Истец просит исключить пункт 8.7, согласно которому в отношении арендатора предусмотрена гражданско-правовая ответственность в виде штрафа в случае использования им земельного участка для целей эксплуатации/продажи апартаментов в размере (удельный показатель кадастровой стоимости * S участка * 20 %..

В разделе 4 проекта договора аренды указаны положения, согласно которым арендатору устанавливаются условия использования земельного участка.

Вместе с тем, в рамках пункта 8.7 устанавливается соответствующая ответственность за нарушение пунктов договора аренды земельного участка, указанных в разделе 4 проекта договора.

Согласно данным ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка является «коммунальное обслуживание (3.1), бытовое обслуживание (3.3), деловое управление (4.1), гостиничное обслуживание (4.7).».

Таким образом, в случае использования земельного участка для целей эксплуатации/продажи апартаментов будет земельный участок будет использоваться с нарушением вида его разрешенного использования.

Относительно других спорных пунктов проекта договора аренды земельного участка (п. 4.13.).

Истец просит дополнить договор аренды земельного участка п. 4.13 согласно которому: «Иные обременения Участка: вид ограничения (обременения): сервитут срок действия не установлен; реквизиты документа-основания: Распоряжение об утверждении корректировки проектам межевания территории части квартала от 12.05.2022 № 24298 выдан: Департаментом городского имущества города Москвы.

В приложении 2 Истец просит указать выписку из ЕГРН на спорный земельный участок.

Условия проекта договора аренды установлены в соответствии с действующим законодательством и типовой формой, утвержденной приказом Департамента от 09.06.2012 № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте городского имущества города Москвы» (в редакции приказа от 03.03.2025 № 77) и применяются во всех правоотношениях в равной степени.

Применение иных условий, в отношении отдельных хозяйствующих субъектов, приведет к нарушению Департаментом положений статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», запрещающих, в частности, соглашения между органами государственной власти субъектов Российской Федерации и хозяйствующими субъектами, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Следовательно, в силу указанных положений Департамент не вправе устанавливать условия, ставящие в приоритетное положение одних арендаторов перед другими, о чем фактически настаивает Истец.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции Ответчика.

Расходы по оплате госпошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникших при заключении Договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке № М-01-064076 от 11.03.2025, изложив пункты: 1.1; 4.2; 4.8; 4.12; 4.13; 5.2.11; 8,7, приложение к договору в редакции Департамента городского имущества г. Москвы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:                                                                                               В.Г. Дружинина