ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-29684/2023

г. Саратов

05 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2024 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Борисовой Т.С., Степуры С.М., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свистуновой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 07 февраля 2024 года по делу № А57-29684/2023,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: комитет по управлению имуществом города Саратова, 

о признании договора возобновленным на неопределенный срок

при участии в судебном заседании: администрации муниципального образования «Город Саратов»  ФИО2, доверенность  №01-04/37 от 02.10.2023; 

в отсутствие представителей индивидуального предпринимателя ФИО1, комитета по управлению имуществом города Саратова,  извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее - ответчик) с исковым заявлением, в котором просит суд:

«Признать Договор аренды земельного участка № 1027 от 28.05.2002 г., заключенный между Администрацией города Саратова и индивидуальным предпринимателем ФИО1, возобновленным на неопределенный срок, с одномоментным внесением в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010345:20 правом аренды в пользу ФИО1».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 07 февраля 2024 года по делу № А57-29684/2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе. 

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывов на апелляционную жалобу не представлено.

 В судебном заседании представитель администрации муниципального образования «Город Саратов»  поддержал позицию по делу, полагал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Представители индивидуального предпринимателя ФИО1, комитета по управлению имуществом города Саратова,  в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

28.05.2002  Администрацией города Саратова и ИП ФИО1 на основании Постановления № 420-11 от 13.05.2002  заключен Договор аренды № 1027 земельного участка,  кадастровый номер 64:48:01:03:45:0020, площадью 14 кв.м, расположенного по адресу: пересечение ул. им. Чернышевского Н.Г. и Тулупной гор. Саратова под предприятие торговли и общественного питания временный торговый павильон и остановочный павильон общественного транспорта в границах, указанных на  плане земельного участка. 

На основании п.5.1 Договора Арендатор имеет право на первоочередное продление аренды.. 

09.03.2005 постановлением Администрации г. Саратова № 46А-86 продлен срока действия договора аренды № 1027 от 28.05.2002 на 10 лет.

28.03.2005 г. заключено Соглашение №1 об изменении договора № 1027 от 28.05.2002 аренды земельного участка, срок договора установлен до 09.03.2015.

На земельном участке кад.№ 64:48:01:03:45:0020 расположен объект капитального строительства с кад.№64:48:000000:215786.

14.12.2007 ИП ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимости. 

Предмет договора нежилое строение общей площадью 10.1 /десять целых одна десятая/ кв.м (литер al), по адресу: 

<

...> Б/Н; расположенное на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 14.0 /четырнадцать/ кв.м, предоставленном в аренду, находящимся по адресу: 

<

...> пересечение с ул. Тулупной.

04.12.2007 ИП ФИО1 и ФИО3 заключен договор замены стороны в обязательстве по  договору аренды  № 1027 от 28.05.2002.

24.05.2018 ИП ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимости. 

На основании  договора ФИО1 приобрел в собственность одноэтажное нежилое здание площадью 10,1 (десять целых одна десятая) кв.м.. (литер А), кадастровый номер 64:489:000000:215786 находящееся по адресу: 

<

...> угол ул. Тулупной, б/н. расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010345:20.

24.05.2018 ИП ФИО1 и ФИО3 заключен соглашение о  замене стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка №1027 от 28.05.2002.

24.05.2018 Комитет по управлению имуществом г. Саратова  извещен о замене лиц в обязательстве.

В настоящее время в Едином государственном реестре запись  об обременении земельного участка (кад.№ 64:48:010345:20) в виде аренды отсутствует.

Снятие регистрационной записи об обременении, по мнению ИП ФИО1  незаконно, так как арендатор не извещался о расторжении договора аренды земельного участка №1027 от 28.05.2002.

В настоящее время  земельный участок не возвращен, истец оплачивает  арендную плату, является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном  участке, кадастровый номер 64:48:010345:20, следовательно,  имеются основания признать договор аренды земельного участка № 1027 от 28.05.2002  возобновленным на неопределенный срок.

Отказывая в удовлетворении иска, Арбитражный суд Саратовской области, руководствуясь нормами гражданского законодательства, регулирующими спорные отношения, исходил из доказанности факта прекращения договора аренды земельного участка, на котором размещен принадлежащий предпринимателю объект, не обладающий признаками недвижимого имущества, регистрация права собственности, нарушает права публичного собственника земельного участка

С учетом установленных судом обстоятельств, доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о существенных нарушениях судом первой инстанции норм права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебного акта  в апелляционном порядке в силу следующего.

Истец указывает,  что поскольку на арендованном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером № 64:48:000000:215786, которое  приобретено  на основании договора купли-продажи недвижимости от 24.05.2018 г.,  он является  новым арендатором по Договору аренды № 1027 земельного участка от 28.05.2002. 

Договором аренды № 1027 земельного участка от 28.05.2002  не предусмотрено условие о прекращении договора в день окончания срока действия договора аренды, следовательно,  договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как усматривается из материалов дела, 28.05.2002  Администрацией города Саратова и ИП ФИО1 на основании Постановления № 420-11 от 13.05.2002  заключен Договор аренды № 1027 земельного участка,  кадастровый номер 64:48:01:03:45:0020, площадью 14 кв.м, расположенного по адресу: пересечение ул. им. Чернышевского Н.Г. и Тулупной гор. Саратова под предприятие торговли и общественного питания временный торговый павильон и остановочный павильон общественного транспорта в границах, указанных на  плане земельного участка. 

На основании п.5.1 Договора Арендатор имеет право на первоочередное продление аренды. 

Положениями пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следует отметить, что само по себе установление контрагентами срока договора не означают, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению.

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является продолжение использования имущества арендатором в совокупности с отсутствием возражений арендодателя по поводу продолжения договорных отношений.

Регламентированное в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правило, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Изложенное позволяет сделать вывод, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к отношениям сторон только при наличии в договоре условия о невозможности его продления на неопределенный срок либо условия о продлении посредством подписания соответствующего соглашения.

В соответствии с п. 1 Соглашения    №1 об изменении договора № 1027 от 28.05.2002  сторонами установлен срок окончания  аренды земельного участка 09.03.2015.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов до 01.03.2015.

Вместе с тем, для применения указанных разъяснений необходимо наличие правовой возможности в силу согласованных условий договора об «автоматической» пролонгации срока действия договора аренды земельного участка, что, как установлено судебной коллегией, в рассматриваемом случае отсутствует.

В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает обязаность вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном договором в силу требований статьи 65 Земельного кодекса РФ и  факт не освобождения земельного участка после окончания договора, в силу вышеизложенных правовых оснований  сам по себе не порождает пролонгации договора на неопределенный срок.

Гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора. Договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Условия заключенных до 01.03.2015 договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. 

Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А57-27788/2022   признано отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ИП ФИО1 на объект площадью 10,1 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:215786, расположенный по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Чернышевского Н.Г. с ул. Тулупной; на предпринимателя возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок с кадастровым номером 64:48:010345:20 путем демонтажа спорного объекта с информационной вывеской "ТАБАК. КОФЕ. КАЛЬЯНЫ", частично расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010345:20, частично на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, расположенных по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Чернышевского Н.Г. с ул. Тулупной.

 С учетом изложенного возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды № 1027 от 28.05.2002, передача имущества в рамках договора аренды носила временный характер. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит выводы  Арбитражного суда Саратовской области по существу иска  законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

 На основании изложенного решение Арбитражного суда Саратовской области от 07 февраля 2024 года по делу № А57-29684/2023 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя ФИО1  – без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд апелляционной инстанции относит на проигравшую сторону – индивидуального предпринимателя ФИО1.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, подлежит размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. 

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 07 февраля 2024 года по делу № А57-29684/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                              М.Г. Цуцкова

 

Судьи:                                                                                                             Т.С. Борисова

 

С.М. Степура