﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6152/19 

Екатеринбург

06 ноября 2019 г.

Дело № А76-30028/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 ноября 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Татариновой И.А., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (далее – общество «Вертикаль») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2019 по делу № А76-30028/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Вертикаль» - Крылова Ю.В. (доверенность от 31.07.2019 № 21);

общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Кисегач» (далее – общество «Санаторий «Кисегач») – Дугим М.В. (доверенность от 06.03.2019).

Общество «Вертикаль» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу «Санаторий «Кисегач» о взыскании 12 351 000 руб. убытков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования «Чебаркульский городской округ» (далее – Администрация).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2019 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 6 490 000 руб. убытков. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Вертикаль» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права.

Заявитель не согласен с выводами судов об отсутствии оснований для взыскания с ответчика расходов на поиск нового нежилого помещения, расходов, связанных с переездом, расходов, связанных с оформление документов на новое недвижимое имущество, а также расходов на отделочные работы. По его мнению, указанные затраты являются убытками истца, причиненными в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору инвестирования, вследствие чего объект, переданный по договору, был признан самовольной постройкой. Указывает, что обоснованность затрат подтверждается представленным в материалы дела отчетом, который ответчиком не оспорен.  

        В отзыве на кассационную жалобу общество «Санаторий Кисегач» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что обществом с ограниченной ответственностью «Патент Групп» (правопредшественник истца, инвестор) и обществом «Санаторий «Кисегач» (застройщик) заключен договор инвестирования реконструкции объекта недвижимости от 23.08.2012 в редакции дополнительного соглашения от 10.06.2015 к договору.

В соответствии с п. 2.1 договора результат инвестиционной деятельности  - результат работ по реконструкции объекта капитального строительства - жилого барака (общежития) № 22 в 4-х блочную гостиницу, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, санаторий «Кисегач», проводимых в соответствии с лицензией застройщика Е 033975 № ГС5-74-03-27-0-7420007450-007379-1 от 07.03.2008, выданной Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а также проводимых на основании разрешения на строительство № RU74314000-037, выданного Администрацией 18.08.2014 и иных разрешительных документов, необходимых для осуществления застройщиком своей деятельности и исполнения обязательств согласно договору в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Ответственность за наличие у застройщика всех документов, необходимых и достаточных для законного исполнения застройщиком всех обязательств по договору несет застройщик.

Инвестор передает заказчику денежные средства в сумме, в порядке и в срок, установленные договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности и объекта (Блок 4) на земельном участке.

После сдачи объекта (Блок 4) в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций застройщик передает инвестору в собственность объект (Блок 4) площадью 298,1 кв.м., технические характеристики и иные сведения о котором указаны в документах органов технической инвентаризации и договоре.

Согласно п. 2.3 договора стороны признают, что на момент заключения договора инвестор является единственным инвестором при осуществлении работ для достижения результата. Застройщик имеет право привлекать других инвесторов для достижения результата только при условии и с момента заключения между инвестором и иными инвесторами соглашения о распределении между всеми ними результата и при этом объект передается исключительно в собственность инвестора и не может быть передан иным инвесторам.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер инвестиций по договору составляет 5 000 000 руб., НДС не предусмотрен.

Инвестор обязуется перечислить сумму инвестиций (п. 3.1 договора) в течение 10 (десяти) банковских дней с момента заключения договора. Обязательства инвестора по внесению/перечислению суммы инвестиций считаются исполненными с момента поступления денежных средств на корреспондентский счет банка инвестора (п. 3.2 договора).

Во исполнение условий договора истец перечислил ответчику 5 000 000 руб. по платежному поручению от 29.08.2012 № 69.

По акту от 15.06.2015 ответчик передал истцу объект недвижимости - нежилое помещение - блок 4, кадастровый номер 74:38:0101007:354, площадью 298,1 кв. м, расположенное в нежилом здании 4-блочной гостиницы, находящемся по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22.

В соглашении о распределении результата инвестиционной деятельности от 15.06.2015, заключенном между застройщиком и Сорокун Татьяной Валерьевной (инвестор 1), Вайндрук Ольгой Сергеевной (инвестор 2), обществом с ограниченной ответственностью «Кисегач Сервис» ЛТД (инвестор 3), обществом с ограниченной ответственностью «Патент Групп» (инвестор 4) стороны предусмотрели распределение нежилых помещений и констатировали выполнение застройщиком результата инвестиционной деятельности.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области обратилось в суд с иском к обществу «Санаторий «Кисегач», Сорокун Татьяне Валерьевне, Вайндрук Ольге Сергеевне, обществу с ограниченной ответственностью «Кисегач-Серис» ЛТД, обществу «Вертикаль» о признании самовольной постройкой строения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера «Кисегач», д. 22; возложении на ответчиков обязанности осуществить снос самовольной постройки - нежилого здания 4-х блочной гостиницы.

Решением Чебаркульского городского суда Челябинской области от 25.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16.06.2017 решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 25.01.2017 отменено. Исковые требования Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях удовлетворены. Строение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, с кадастровым номером 74:38:0101007:70, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 74:38:0101007:353, 74:38:0101007:354, 74:38:0101007:355, 74:38:0101007:356 признано самовольной постройкой. На ответчиков возложена обязанность осуществить снос самовольной постройки - нежилого здания 4-х блочной гостиницы, расположенной по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, с кадастровым номером 74:38:0101007:70, состоящего из помещений с кадастровыми номерами 74:38:0101007:353, 74:38:0101007:354, 74:38:0101007:355, 74:38:0101007:356.

В претензии общество «Вертикаль» потребовало от общества «Санаторий «Кисегач» возместить убытки в размере 12 351 000 руб., причиненные вследствие признания здания самовольной постройкой. Указанная претензия оставлена без удовлетворения.

Общество «Вертикаль», ссылаясь на наличие убытков, причиненных в результате ненадлежащего исполнения обществом «Санаторий «Кисегач» обязательств по инвестиционному договору, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Размер убытков определен истцом на основании отчета от 22.06.2018 № 117, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс».

Согласно вышеуказанному отчету расчет размера убытков определен оценщиком следующим образом: РВ = РС + Рпнп + Рп + Род + Рор, где, РВ - размер возмещения за объект оценки; РС - рыночная стоимость объекта оценки; Рпнп - расходы на поиск нового нежилого помещения; Рп - расходы связанные с переездом; Род - расходы связанные с оформление документов на новое недвижимое имущество; Рор - расходы на отделочные работы.

Рыночная стоимость нежилого помещения, площадью общая 298,1 кв. м, этаж: цокольный этаж, этаж № 1, мансарда, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4, определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, округления и НДС составляет 6 490 000 руб. 

Размер убытков, причиненных собственнику в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой, с учетом округления и НДС определен в сумме 5 861 000 руб.

Определяя размер расходов, связанных с поиском нового нежилого помещения, оценщик установил что стоимость затрат на услуги риэлтора по поиску нового недвижимого имущества составляет 3 % от стоимости сделки. В рамках данного отчета за стоимость сделки принимается рыночная стоимость объекта оценки. Указанные расходы оценщиком определены в размере 164 998 руб.

Для выявления величины расходов, связанных с перевозкой имущества, оценщиком были проанализированы сайты транспортных компаний оказывающих услуги по переезду и перевозу мебели и прочего имущества. По расчету оценщика, затраты на переезд в среднем составят 8 060 руб.

Определяя размер расходов при оформлении документов на новую коммерческую недвижимость, оценщик указал, что в соответствии с пунктом 22 статьи 333.33 Налогового кодекса российской Федерации за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество уплачивается государственная пошлина 22 000 руб., таким образом, величина расходов на оформление документов на новое недвижимое имущество для организаций составляет 22 000 руб.

При определении размера расходов на отделочные работы, оценщик исходил из объема работ и их стоимости, отраженных в акте о приемке выполненных работ от 20.10.2015, справке о стоимости выполненных работы и затрат от 20.10.2015 и локальной смете на отделочные работы на цокольном и первом этажах, мансарде от 29.06.2015. Стоимость затрат составила 4 771 986 руб. 44 коп. без НДС и 5 630 944 руб. с учетом НДС.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии со ст. 15 указанного Кодекса.

Согласно разъяснениями, изложенным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будут создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Проанализировав условия договора, заключенного между сторонами, суды установили, что между сторонами возникли обязательственные отношения, вытекающие из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, при этом на истца как сторону, осуществляющую финансирование строительства, возложена обязанность по своевременному перечислению денежных средств на строительство (создание) будущей вещи, в то время как на ответчика (застройщика) - обязанность передать помещения, определенные договором, после ввода объекта в эксплуатацию.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16.06.2017 решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 25.01.2017 отменено, исковые требования Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях удовлетворены. Строение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, с кадастровым номером 74:38:0101007:70, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 74:38:0101007:353, 74:38:0101007:354, 74:38:0101007:355, 74:38:0101007:356 признано самовольной постройкой. На ответчиков возложена обязанность осуществить снос самовольной постройки - нежилого здания 4-х блочной гостиницы, расположенной по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, с кадастровым номером 74:38:0101007:70, состоящего из помещений с кадастровыми номерами 74:38:0101007:353, 74:38:0101007:354, 74:38:0101007:355, 74:38:0101007:356.

В рамках названного дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером  74:38:0101001:0003, категории земель – земли поселений, площадью 632683 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, на котором осуществлялось строительство спорного здания, находится в собственности Российской Федерации.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (арендодатель) и обществом «Санаторий Кисегач» (арендатор) заключен договор аренды от 27.10.2008 в отношении данного земельного участка для оздоровительных целей.

Пунктом 4.3.2 названного договора предусмотрено, что арендатор имеет право возводить на участке здания, строения и сооружения, исключительно с согласия собственника земельного участка, в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации.

Чебаркульской городской прокуратурой совместно с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области проведена проверка информации о наличии самовольных построек на территории курорта «Кисегач», в ходе проверки было выявлено, что с восточной стороны жилого дома N№23 застройщиком - обществом «Санаторий «Кисегач» без получения разрешительной документации и согласования с собственником земельного участка осуществляется строительство четырехблочной гостиницы.

На основании чего судом сделан вывод о том, что 4-блочная гостиница построена на земельном участке, не отведенном для строительства и без согласия его собственника, в связи с чем, несмотря на получение обществом «Санаторий «Кисегач» выданных органом местного самоуправления разрешения на реконструкцию, градостроительного плана, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является самовольной постройкой и подлежит сносу.

В силу п. 2.1 инвестиционного договора ответственность за наличие документов, необходимых и достаточных для законного исполнения застройщиком всех обязательств по договору несет застройщик.

С учетом изложенного, установив, что в результате ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по инвестиционному договору объект недвижимости, переданный инвестору, впоследствии был признан самовольной постройкой, подлежащей сносу, суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованными исковые требования общества «Вертикаль» в части взыскания с общества «Санаторий «Кисегач» убытков в размере 6 490 000 руб., составляющих рыночную стоимость спорного нежилого помещения.

Применительно к требованиям о взыскании убытков в размере 5 630 944 руб., составляющих затраты истца на произведенные отделочные работы, судами выявлено, что на дату оценку объекта отделка объекта была завершена, затраты на отделку помещения учтены при определении рыночной стоимости объекта оценки и отдельной компенсации не подлежат.

Относительно иных расходов, в том числе связанных с поиском нового нежилого помещения, с перевозкой имущества, на оформление документов на новую коммерческую недвижимость, суды пришли к обоснованному выводу о том, что истцом не доказано наличие причинной связи между указанные расходами и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по инвестиционному договору, в связи с чем основания для из возмещения отсутствуют.

При этом судами отмечено, что право собственности на самовольную постройку у истца не возникло. Иные расходы в составе убытков не направлены на восстановление нарушенного права. 

На основании изложенного следует признать, что суды обоснованно удовлетворили исковые требования частично.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено. 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2019 по делу         № А76-30028/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль»  – без удовлетворения.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						М.В. Торопова 

Судьи						И.А. Татаринова 

                                             					Н.Г. Беляева