АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А81-1041/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2024 года  Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2024 года  

И.И. РахматуллинАрбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Демидовой Е.Ю., судей Донцовой А.Ю.,  ФИО1, 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента градостроительной  политики и земельных отношений администрации Надымского района Ямало-Ненецкого  автономного округа на решение от 28.03.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого  автономного округа (судья Чалбышева И.В.) и постановление от 22.05.2024 Восьмого  арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Бацман Н.В., Воронов Т.А.)  по делу № А81-1041/2024 по иску и.о. прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту градостроительной политики  и земельных отношений администрации Надымского района Ямало-Ненецкого  автономного округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной  ответственностью «Строительная компания Сибири» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) о признании недействительными пунктов договора аренды.  

Cуд установил: 

исполняющий обязанности прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа  с исковым заявлением к департаменту градостроительной политики и земельных  отношений администрации Надымского района Ямало-Ненецкого автономного округа  (далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Строительная  компания Сибири» (далее - общество) о признании недействительными пунктов 4.3.2,  4.3.3 договора аренды земельного участка от 19.05.2022 № 2022-29/РА (далее – договор).  

Решением от 28.03.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа,  оставленным без изменения постановлением от 22.05.2024 Восьмого арбитражного  апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.  

Не согласившись с результатами рассмотрения спора, полагая, что судами допущено  неправильное применение норм материального права, департамент обратился в суд округа  с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять  новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.  

Податель жалобы указывает, что установленный положениями пункта 7 статьи 448  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) запрет не распространяется  на передачу арендатором прав по договору аренды, заключенного по результатам торгов,  в залог, поскольку обязательств по исполнению договора сохранятся на стороне общества;  обращает внимание, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся  в государственной или муниципальной собственности арендатором такого участка  в пределах срока договора аренды допускается статьей 62 Федерального закона  от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, по мнению  департамента, возможность передачи права аренды земельного участка в залог, внесение  арендных прав на участок в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного  товарищества или общества не приводит к ограничению конкуренции, нарушению прав  публичного собственника; ограничение прав арендатора, связанных с передачей прав по  договору аренды земельного участка, приводит к нарушению требований  законодательства, устанавливающего дополнительные гарантии для стабильного  использования участка на условиях долгосрочного договора аренды. Также департамент  указывает, что положения пункта 7 статьи 448 ГК не являются специальными по  отношению к положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – ЗК РФ) и, поскольку оспариваемые пункты договора положениям земельного  законодательства не противоречат, то выводы об их ничтожности ошибочны.  

Отзыв на кассационную жалобу не представлен. 

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте  проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их  представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке,  предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд  кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, по условиям заключенного  между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) последнему во временное  владение и пользование передан земельный участок, находящийся в составе земель,  государственная собственность на которые не разграничена, из категории земель - земли  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,  безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером  89:04:010904:7214, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ямало- Ненецкий автономный округ, район Надымский, согласно Выписке из Единого  государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, прилагаемой  к договору и являющейся его неотъемлемой частью (Приложение № 1), общей площадью  - 13 251,0 кв.м (пункт 1.1). Вид разрешенного использования участка - склад (код 6.9)  (пункт 1.2).  

Договор заключен сроком на 5 лет: с 22.04.2022 по 21.04.2027 (пункт 2.1 договора). 

По условиям пункта 4.3.2 договора арендатор имеет право вносить арендные права  

на земельный участок в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества  или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока  договора, в соответствии с действующим законодательством при условии письменного  уведомления арендодателя в срок не позднее 10 дней с даты заключения сделки с третьим  лицом.  

Согласно пункту 4.3.3 договора арендатор имеет право отдать в залог право аренды  на участок без согласия арендодателя при условии его уведомления.  

Указанный договор заключен на основании пункта 14 статьи 39.12 ЗК РФ (в связи  с признанием аукциона несостоявшимся, протокол о рассмотрении заявок на участие  в аукционе от 22.04.2022 № 03/2022-А). Общество являлось единственным участником  аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.  

Прокурор указал, что признание аукциона несостоявшимся не может быть  приравнено к его непроведению, подписание спорного договора является результатом  аукциона; пункты 4.3.2, 4.3.3 договора являются ничтожными, поскольку нарушают явно  выраженный запрет - право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды,  заключенному по результатам проведенного аукциона в силу статьи 22 ЗК РФ  невозможно ввиду запрета такой переуступки статьей 448 ГК РФ.  

Указав, что включением незаконных условий в договор нарушен не только  законодательный запрет, но и публичные интересы муниципального образования,  направленные на эффективное использование муниципального имущества, прокурор  обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.  

Руководствуясь при вынесении обжалуемых судебных актов положениями статей  10, 168, 392.3, 421, 422, 448, 615 ГК РФ, статей 22, 39.6, 39.12 ЗК РФ, разъяснениями,  данными в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I  части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление   № 25), правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда  Российской Федерации 30.06.2021, определении от 05.07.2022 Верховного Суда  Российской Федерации № 308-ЭС22-2357, суды первой и апелляционной инстанций  пришли к выводам о несоответствии спорных условий требованиям законодательства,  регулирующих передачу прав по договору аренды земельного участка, находящегося  в государственной или муниципальной собственности.  

Суд округа находит обозначенные выводы судов первой и апелляционной инстанции  сделанными при правильном применении норм материального права.  

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с  иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной  власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской  Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными  унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими  лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации,  доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных  

образований.  

Предметом иска является требование о признании отдельных положений договора,  касающихся регламентации порядка передачи права аренды земельного участка.  

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона  или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права  и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует,  что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения,  не связанные с недействительностью сделки.  

В силу пункта 75 Постановления № 25 договор, условия которого противоречат  существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может  быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если  в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении  которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является  ничтожной как посягающая на публичные интересы.  

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия  предписано законом или иными правовыми актами.  

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным  для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами  (императивным нормам), действующим в момент его заключения.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных  объектов.  

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия  арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои  права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять  арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в  залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и  обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено  настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.  

Таким образом, законом допускается ограничение прав арендатора земельного  участка.  

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение  договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе  уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим  из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть  исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии  с законом.  

В настоящем случае признание аукциона несостоявшимся не может быть  приравнено к его непроведению; подписание договора аренды земельного участка  в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ, безусловно, является результатом  аукциона.  

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по  результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения  торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия  договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также  в иных случаях, установленных законом.  

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения  принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу,  не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение  возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход  установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, -  в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).  

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды  земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему  лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9  также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права  аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не  предусмотрено федеральным законом.  

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что  предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным  характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды  публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными  актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков  и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791,  от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020   № 310-ЭС19-26737).  

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022   № 308-ЭС22-2357, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448  ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм  регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как  предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков,  в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов  и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.  

Таким образом, проанализировав спорные условия договора на предмет  их соответствия закону, принимая во внимание установленное положениями пункта 7  статьи 448 ГК РФ ограничение на передачу прав в отношении земельного участка,  предоставленного результатам проведения торгов, учитывая, что такое ограничение  направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов  и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов,  необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего  

в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры,  что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ), суды первой  и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что условие пунктов 4.3.2,  4.3.3 договора нарушает установленный законом запрет на передачу права владения  и пользования государственным или муниципальным имуществом, в связи с чем в силу  пункта 2 статьи 168 ГК РФ такие условия правильно квалифицированы как ничтожные,  посягающие на публичные интересы.  

В целом, все изложенные в кассационной жалобе доводы, в том числе и довод  о приоритетности норм статьи 22 ЗК РФ перед нормами пункта 7 статьи 448 ГК РФ,  являлись предметом рассмотрения судов, получили правовую оценку и сводятся, по сути,  лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной  инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства,  отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей  компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ.  

Иное толкование заявителем норм действующего законодательства, в том числе  статьи 448 ГК РФ, подлежащей применению в настоящем деле, не свидетельствует о  неправильном применении судами норм материального права.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288  АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной  инстанции не установлено.  

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 28.03.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа  и постановление от 22.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу   № А81-1041/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Председательствующий Е.Ю. Демидова 

Судьи А.Ю. Донцова 

 ФИО1