АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-27337/2019

г. Краснодар

23 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2019 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Дуб С.Н. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черновой Н.С., рассмотрев дело по заявлению ПАО «Сбербанк России» в лице Краснодарского отделения № 8619, г. Краснодар,

к ЗАО «Строй Интернейшнл», г. Краснодар,

к ЕООО «Горизонт-Иванов», г. Плевен,

третьи лица:  

НАО «Печатный Двор Кубани», г. Краснодар,

Управление Росреестра по Краснодарскому краю, г. Краснодар,

судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Краснодарскому краю ФИО1, г. Краснодар,

Управление ФССП по Краснодарскому краю, г. Краснодар,

 

- об отмене запрета на регистрационные действия в отношении права аренды земельного участка расположенного по адресу 

<

...> (кадастровый номер 23:43:0140001:0029),

 

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 - по доверенности от 08.08.2018,

от ответчиков: не явились, уведомлены, 

от третьих лиц: не явились, уведомлены, от НАО «Печатный Двор Кубани»-                   ФИО3- по доверенности от 01.04.2019, 

 

                                                        УСТАНОВИЛ:              

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось ПАО «Сбербанк России» в лице Краснодарского отделения № 8619 об отмене запрета на регистрационные действия в отношении права аренды земельного участка расположенного по адресу 

<

...> (кадастровый номер 23:43:0140001:0029).

Ответчик и третьи лица кроме  НАО «Печатный Двор Кубани» надлежащим образом уведомлённые о времени и месте проведения судебного заседания явку представителей в суд не обеспечили. 

Суд приступает к рассмотрению дела в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежаще извещенных лиц, участвующих в деле.

От Управления Росреестра поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ходатайство удовлетворить.

Истец исковые требования поддержал.

Представитель НАО «Печатный Двор Кубани» требования истца не поддержала.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу. 

26.03.2019 постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю ФИО1 наложен запрет на регистрационные действия в отношении права аренды земельного участка расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 23:43:0140001:0029).

 В рассматриваемом случае запрет является иными исполнительными действиями (п. 17.ч. 4 ст. 64 Закона об исполнительном производстве) осуществляемыми судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства №25433/18/23061-ИП возбуждённого на основании исполнительного листа ФС №013209332 от 27.10.2017 выданного на принудительное исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2017 по делу №А32-3644/2017. 

Предмет исполнения - взыскание с ЗАО «Строй Интернейшнл» в пользу единоличного общества с ограниченной ответственностью «Горизонт-Иванов», Болгария, задолженности в размере 922 056,02 евро по официально установленному ЦБ РФ курсу рубля к евро на день фактической оплаты.

Истец считает, что судебным приставом-исполнителем наложен запрет на регистрационные действия в отношении права аренды земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости находящиеся в залоге у Банка, чем нарушаются права и законные интересы Банка как залогодержателя с учетом достигнутого соглашения о проведении торгов по реализации предмета залога.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения заявителя с заявлением в суд.

  Принимая решение по делу, суд руководствовался следующим.

  В соответствии с частью 1 статьи 198 и статьей 329 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, если полагают, что ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 118-ФЗ "О судебных приставах" в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

В частях 1 и 4 статьи 80 Закона N 229-ФЗ предусмотрено, что судебный пристав в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

В абзаце 2 пункта 1 постановления N 50 разъяснено, что исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права, от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве); о возврате реализованного имущества; об обращении взыскания на заложенное имущество; о признании торгов недействительными; о возмещении убытков, причиненных в результате совершения исполнительных действий и/или применения мер принудительного исполнения, и других (например, часть 1 статьи 119 Закона N 229-ФЗ).

Из материалов дела следует, что между ПАО Сбербанк и ЗАО «Строй Интернейшнл» заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 8619/452/20449 от 18.06.2014г., по условиям которого Банк открыл заёмщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования строительства жилого комплекса по адресу: 

<

...> этап, в т.ч. на формирование покрытия аккредитивами, открытым для осуществления расчётов по договорам, заключенным на цели связанные со строительством, с лимитом кредитной линии 1 450 000 000 (один миллиард четыреста пятьдесят миллионов) рублей.

По состоянию на 07.06.2019 задолженность ЗАО «Строй Интернейшнл» перед Банком по договору НКЛ № 8619/452/20449 от 18.06.2014г. составляет - 1 477 250 403,69 рублей.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между Банком (Залогодержатель) и ЗАО «Строй Интернейшнл» (Залогодатель) 12.07.2017 заключен договор ипотеки №8619/452/20499/И-19 по условиям которого Залогодатель предоставил в залог Банку, в том числе недвижимое расположенное по адресу 

<

...> (в редакции дополнительного соглашения №4 от 01.11.2018 к договору ипотеки:

а)   Нежилые помещения первого этажа №№1-4,4/1,4/2,5-6,6/1,6/2,7-19,19/1,20-25, здания литер Б, общей площадью 1022,4 кв.м; нежилое помещение №1 антресоли №1 здания литер Б общей площадью 29,9 кв.м. Площадь общая 1052,3 кв.м, кадастровый номер 23:43:0102028:56;

б) Нежилые помещения первого этажа №№29/1, 42-45,48 здания литер А. Площадь: общая 46,4 кв.м., кадастровый номер 23:43:0102028:59;

в)  Нежилые помещения №№20-33,35-41, 46-47 первого этажа здания литер А, общей площадью 175,4 кв.м; нежилые помещения третьего этажа здания литер №№1-7,9-10,12,13,13/1,14-18,18/1,19-42 здания литер А, общей площадью 794,5 кв.м Площадь: общая 969,9 кв.м., кадастровый номер 23:43:0102028:58;

г)  Котельная. Площадь общая 247,3 кв.м Инвентарный номер: 51212-00. Литер: Г, Г1 Этажность: 1, кадастровый номер 23:43:0102028:52;

д)  Нежилое помещение первого этажа №27 здания литер Б Площадь общая 60,5 кв.м, кадастровый номер 23:43:0102028:64;

е) Нежилое помещение 4-го этажа №12 здания литер А, общей площадью 85,6 кв.м, кадастровый номер 23:43:0102028:61;

ж)  Нежилые помещения третьего этажа №№1,3-8,11-18 здания литер Б, нежилые помещения №№1-3 антресоли №1 здания литер Б. Площадь общая 1979,2 кв.м, кадастровый номер 23:43:0102028:132;

з)  Нежилое помещение №34 первого этажа здания литер А, Площадь: общая 35,7 кв.м, кадастровый номер 23:43:0102028:60;

и) Нежилые помещения 1-го этажа №№7-11,15-18-49-50 здания литер А; нежилые помещения 4-го этажа №№7-11,13-30 здания литер А, общей площадью 721,9 кв.м, кадастровый номер 23:43:0102028:54;

к) Центральный теплопункт. Площадь общая 133,4 кв.м Инвентарный номер: 51212-00. Литер В, В1, кадастровый номер 23:43:0102028:53.

По результатам достигнутого соглашения между Банком и Залогодателем (дополнительное соглашение №5 от 05.03.2019 к договору ипотеки №8619/452/20499/И-19), ЗАО «Строй Интернейшнл» в целях погашения кредитных обязательств перед Банком обязалось организовать проведение АО «Российский аукционный дом» (далее АО «РАД») торгов по объектам недвижимости переданным в залог Банку и находящимися по адресу 

<

...> и по адресу 

<

...>. 19.

В рамках реализации указанных намерений «28» мая 2019 года между ЗАО «Строй Интернейшнл»   (Доверитель)   и   АО   «Российский   аукционный   дом»   (Поверенный) заключён договор поручения №РАД-503/2019 согласно которому Поверенный обязался совершить от имени Доверителя фактические и юридические действия по поиску потенциальных покупателей и организации продажи (в том числе на торгах) объектов недвижимости находящихся в собственности Доверителя и расположенных по адресу 

<

...>.

В свою очередь договор поручения на организацию торгов недвижимого имущества принадлежащего ЗАО «Строй Интернейшнл» и расположенного по адресу 

<

...>, которое является предметом залога по договору ипотеки № 8619/452/20499/И-1 от 12.07.2017г., так и не был заключён в связи с тем, что АО «РАД» отказалось от заключения договора, так как в отношении права аренды земельного участка на котором расположено указанное имущества совершены исполнительные действия в виде запрета совершения регистрационных действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременении в отношении земельного участка (кадастровый номер 23:43:0140001:0029).

Запрет на регистрационные действия наложен постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю ФИО1 26.03.2019. 

В рассматриваемом случае запрет является иными исполнительными действиями (п. 17.ч. 4 ст. 64 Закона об исполнительном производстве) осуществляемыми судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства №25433/18/23061 -ИП возбуждённого на основании исполнительного листа ФС №013209332 от 27.10.2017 выданного на принудительное исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2017 по делу №А32-3644/2017. 

Предмет исполнения - взыскание с ЗАО «Строй Интернейшнл» в пользу единоличного общества с ограниченной ответственностью «Горизонт-Иванов», Болгария, задолженности в размере 922 056,02 евро по официально установленному ЦБ РФ курсу рубля к евро на день фактической оплаты.

По условиям заключенного между Банком и ЗАО «Строй Интернейшнл» соглашения, Залогодатель должен организовать проведение торгов в отношении предмета залога, в т.ч. недвижимого имущества расположенного по адресу 

<

...>. При реализации недвижимого имущества, переход права собственности подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Статьёй 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Право аренды земельного участка, в отношении которого вынесен запрет на осуществление регистрационных действий находится в аренде у ЗАО «Строй Интернейшнл», а также у НАО «Печатный Двор Кубани, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи со статьями 271 и 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды.

В соответствии  со статьёй 69 Закона об ипотеке, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Таким образом, установление запрета на регистрационные действия в отношении права аренды земельного участка нарушает права Банка как залогодержателя объектов недвижимости находящихся на таком земельном участке на получения удовлетворения за счёт стоимости заложенного имущества, так как переход права собственности на нежилые строения, в силу принципа единства судьбы земельного участка с прочно связанными с ним объектами, может быть осуществлен лишь в отсутствии запретов на регистрационные действия в отношении земельного участка.

В силу ст. 33 Закона об ипотеке и ст. 347 Гражданского Кодекса РФ, залогодержатель может использовать способы защиты своих прав на предмет залога предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наложение судебным приставом-исполнителем ареста на имущество должника или установление запрета на распоряжение имуществом, являются исполнительными действиями (пункт 7 и пункт 17 ч. 1 ст. 64 Закона об исполнительном производстве), которые должны быть направлены на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Учитывая единую цель исполнительных действий (ареста и запрета на регистрационные действия), а также то обстоятельство, что действующим законодательством не установлен специальный порядок обжалования иных исполнительных действий (Закон об исполнительном производстве и не содержит закрытого перечня исполнительных действий п. 17 ч. 1 ст. 64) к рассматриваемым отношениям подлежат применению разъяснения п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Аналогичные разъяснения содержатся в абзаце втором пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" в силу которых, исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права (далее по тексту - имущество), от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве).

Исполнительные действия должны быть направлены на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. В свою очередь наложение запрета на регистрационные действия с земельным участком расположенным по адресу 

<

...> таких целей не преследует. Указанный земельный участок, как и право его аренда принадлежащее Должнику в исполнительном производстве, не может быть реализовано судебным приставом-исполнителем в отрыве от находящихся на нем зданий и сооружений так как это будет нарушать принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним объектом. Прямой запрет на такое отчуждение установлен предпоследним абзацем п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

При совершении судебными приставами-исполнителями и должностным лицам Службы исполнительных действий, должны соблюдаться такие критерии, как соотносимость объема требований взыскателя к мерам принудительного исполнения, отсутствие препятствий для осуществления должником предпринимательской и иной финансово-хозяйственной деятельности, и др.

Также следует отметить, что запрет на регистрационные действия наложен в отношении права аренды всего земельного участка, тогда как указанный земельный участок находится в аренде не только у ЗАО «Строй Интернейшнл», но и у НАО «Печатный Двор Кубани».

Таким образом, установление запрета на регистрационные действия в отношении права аренды земельного участка расположенного по адресу 

<

...> (кадастровый номер 23:43:0140001:0029), противоречит таким принципам исполнительного производства, как законность, соотносимость объема требований и не отвечает задачам исполнительного производства по полному, правильному и своевременному исполнению требований исполнительного документа, а также нарушает права Банка как залогодержателя объектов недвижимости расположенных на указанном земельном участке.

  Доказательств, свидетельствующих об обратном, об ином, в материалах дела не имеется и суду представлено не было.

  Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

  В соответствии со ст. 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

При указанных обстоятельствах, суд считает необходимым удовлетворить требование истца.

Согласно части 2 статьи 329 АПК РФ заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя государственной пошлиной не облагается.

 Руководствуясь ст. 120 Конституции РФ, статьями 167-170, 176, 198, 199, 200, 201 АПК РФ, суд  

 

РЕШИЛ:

Ходатайство третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Управление Росреестра Краснодарского края о рассмотрении дела в его отсутствие удовлетворить.

Признать недействительным постановление судебного пристава-исполнителя  межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю ФИО1 от  26.03.2019 о запрете регистрационных действий в отношении права аренды земельного участка расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 23:43:0140001:0029).

Судебному межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю ФИО1 в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда предпринять все полные исчерпывающие меры в целях устранения нарушения прав и законных интересов ПАО «Сбербанк России».

 

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                                       С.Н. Дуб