ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-7828/2023

город Ростов-на-Дону

28 марта 2024 года

15АП-2293/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Барановой Ю.И., Маштаковой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 04.04.2022,

от администрации муниципального образования Ленинградский район: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Управления Росреестра по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью « СтройГрад-Дон»

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 29.12.2023 по делу № А32-7828/2023 

по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройГрад-Дон» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к Администрации муниципального образования Ленинградский район (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>); Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о признании прекратившим право аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СтройГрад-Дон» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования Ленинградский район (далее – администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра), согласно которому просит:

признать прекратившимся право аренды истца в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:19:0106272:149, расположенного по адресу: 

<

...>;

обязать Управление Росреестра снять обременение с земельного участка с кадастровым номером 23:19:0106272:149, расположенного по адресу: 

<

...> в виде аренды и осуществить изменение регистрационной записи об ограничениях прав и обременении объекта недвижимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2023 в иске отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции. Суд первой инстанции не обосновал вывод о том, что факт прекращения права аренды, свершившийся на основании закона, не требует подтверждения в судебном порядке.

В судебное заседание не явились представители ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. 

Суд рассматривает дело в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие указанных лиц.

Представитель ООО «СтройГрад-Дон» в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Суд, совещаясь на месте, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: объявить перерыв в судебном заседании до 20.03.2024 до 10 час. 30 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, с участием тех же представителей.

Суд, совещаясь на месте, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: объявить перерыв в судебном заседании до 20.03.2024 до 12 час. 40 мин.

Судебное заседание прервано в 10 час. 33 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда 20.03.2024 в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество на основании договора аренды от 04.09.2018 № 1900005377, договора об уступке прав и обязанностей от 18.03.2021 является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - малоэтажная многоквартирная жилая застройка площадью 9952 кв. м, с кадастровым номером 23:19:0106272:149 по адресу: ст. Ленинградская, ул. Ярмарочная, 153А.

Также общество является застройщиком многоквартирных жилых домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:19:0106272:149.

17.12.2021 многоквартирные жилые дома по указанному адресу введены в эксплуатацию разрешением № 23-0362000-015-2020, дома поставлены на кадастровый учет, квартиры переданы участникам долевого строительства.

07.07.2022 общество проинформировало администрацию о том, что в связи с вводом многоквартирных жилых домов в эксплуатацию договор аренды земельного участка считается прекратившим свое действие и соответственно, арендная плата подлежит перерасчету.

В письме от 20.07.2022 № 5758 администрация отказала обществу в перерасчете арендной платы, а 10.01.2023 направила обществу претензию с требованием о погашении задолженности по арендной плате по договору от 04.09.2018 № 1900005377 в размере 101 665, 51 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о признании прекратившимся права аренды.

При принятии решения, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которых выступает предъявленный этим лицом иск (заявление).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 611 ГК РФ закреплена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 46 ГК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Из положений статьи 36 ЖК РФ следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды между застройщиком (заявителем) и администрацией, должен считаться прекращенным, поскольку право на помещение влечет не только право общей долевой собственности, но и переход права аренды земельного участка.

При этом законодательство Российской Федерации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей (долевой) собственности на общее имущество.

В соответствии с Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 № 309-ЭС19-21975 по делу № А50-28964/2018 с момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, предоставленных обществу для строительства данных многоквартирных домов, участки перешли в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домов.

Для прекращения права аренды застройщика и возникновения права собственности участников долевого строительства на земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, достаточно регистрации права собственности на помещение первым участником долевого строительства, а заключения какого-либо соглашения для погашения регистрационной записи об аренде не требуется.

Данный вывод подтверждается и постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010.

Таким образом, с момента регистрации права собственности хотя бы одного собственника на помещение в многоквартирном доме, право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений в многоквартирном доме.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2001 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Аналогичный правовой подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11

Из материалов дела следует, что 30.12.2021 зарегистрировано право собственности на квартиру № 33, с кадастровым номером 23:19:0106272:618, расположенную на 3 этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 23:19:0106272:645 по адресу: ст. Ленинградская, ул. Ярмарочная, 153А в границах земельного участка с кадастровым номером 23:19:0106272:149. Данный факт подтверждается представленной в дело выпиской из ЕГРН от 30.12.2021.

Исходя разъяснений п. п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Кроме того, принимая во внимание ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 04.09.2018 № 1900005377 прекратил свое действие с 30.12.2021 в силу закона, что не требует такого подтверждения в судебном порядке, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований обоснованно отказано. 

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. 

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2023 по делу № А32-7828/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий                                                           Н.В. Ковалева

 

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

 

Е.А. Маштакова