﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-6309/2019-ГК

г. Пермь

19 июня 2019 года

Дело № А60-70705/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М. А.,

судей  Зелениной Т.Л., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мальцевой Н.А.,

при участии:

от ответчика: Гончарук Д.В., паспорт; Фунтусов О.Г., удостоверение, по доверенности от 16.01.2019;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя Гончарука Дмитрия Владимировича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области  от 11 марта 2019 года 

по делу № А60-70705/2018,

принятое судьей Абдрахмановой Е.Ю.,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к индивидуальному предпринимателю Гончаруку Дмитрию Владимировичу (ОГРНИП 310667309000100, ИНН 666301819656) 

третьи лица: Министерство по управлению государственным имуществом по Свердловской области, открытое акционерное общество «Гранд сервис строй» (ОГРН 1107453005615, ИНН 7453218953)

 о взыскании задолженности, пени по договору аренды,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Гончаруку Дмитрию Владимировичу (далее – ИП Гончарук Д.В., ответчик) о взыскании 317 457 руб. 34 коп. долга за период с июля-декабрь 2016 года, апрель 2018 года, 992532 руб. 75 коп. пеней за периоды с 11.08.2015  по 28.09.2018, с 24.07.2015 по 02.02.2016. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.03.2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик, ИП Гончарук Д.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что истец не имел правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка от 02.04.2007 государственная собственность на который не разграничена без соответствующего соглашения о предоставлении такого участка в аренду. Ответчик не согласен с площадью земельного участка, с учетом которой ему рассчитывается арендная плата, поскольку большая часть участка занята кучами кирпичной глины; настаивал на проведении землеустроительной экспертизы для установления фактической площади занимаемой зданиями и необходимой для их эксплуатации.  По мнению апеллянта, Администрация после получения уведомления об отказе от права аренды земельного участка должна была расторгнуть названный договор в разумный срок и заключить новый с лицами, фактически использующими названный земельный участок. Не соблюдение Администрацией правил международного договора не является основанием для признания договор аренды земельного участка от 02.04.2007 действующим.  Полагает, что оспариваемое дополнительное соглашение от 17.02.2016, имеющее ссылку на условиях расторгнутого в одностороннем порядке арендатором договора аренды земельного участка от 02.04.2007 является недействительным в силу ничтожности.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенный в апелляционной жалобе, ходатайствовал о назначении  по  делу землеустроительной экспертизы.

Заявленное ходатайство о назначении экспертизы рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 АПК РФ.

В силу положений ч.ч. 1 и 3 ст.  268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.  При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно  разъяснениям п.  5 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Поскольку оснований полагать  отказ  суда первой инстанции  в удовлетворении ходатайства о назначении  экспертизы неправомерным не установлено,   суд  апелляционной инстанции  не усматривает   основания для удовлетворения ходатайства  ответчика о назначении экспертизы,  в удовлетворении  ходатайства заявителя судом отказано на основании ст.ст.  82, 268 АПК РФ.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:06 05 013:0012 заключен договор аренды № 6-808 от 02.04.2007 со сроком действия с 01.01.2006 по 31.12.2020 для эксплуатации существующих зданий и сооружений кирпичного завода.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним на помещения с кадастровыми номерами 66:41:0000000:65600 площадью 365,1 кв.м и 66:41:0000000:65615 площадью 687,7 кв.м зарегистрировано право собственности Гончарука Дмитрия Владимировича (регистрационные записи от 06.04.2010 № 66-66-01/204/2010-345, от 28.06.2010 №66-66-01/426/2010-192 соответственно).

Названные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0605013:0012, что не оспаривается сторонами.

Неисполнение ответчиком его обязательств по договору аренды № 6-808 от 02.04.2007 (в редакции дополнительных соглашений от 30.11.2007 №1, от 01.04.2008 № 2, от 08.04.2010 № 3, от 10.05.2011 № 4, от 13.11.2012 № 5, от 29.04.2013 № 6, от 17.02.2016, от 07.02.2017, от 17.02.2017) за период с июля 2016 года по декабрь 2016 года, апрель 2018 года (с учетом уточнения), в результате чего образовалась задолженность в размере 317 457 руб. 34 коп. послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности требований и их обоснованности, отсутствия доказательств погашения долга.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Согласно  п.  1 ст.  606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.  1 ст. 614 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается принадлежность  ответчику на праве собственности объектов недвижимости, расположенных  на земельном  участке с кадастровым номером 66:41:0605013:0012, в отношении  которого  предыдущим собственником был  заключен договор аренды № 6-808 от 02.04.2007 со сроком действия с 01.01.2006 по 31.12.2020.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13),  по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

С учетом изложенного, а также принимая во внимание  факт  вступления ответчика в договор  аренды со множественностью  лиц на стороне  арендатора  путем подписания дополнительного  соглашения от  17.02.2016,  при  установлении  порядка и  условий пользования земельным участком следует  исходить из  условий договора аренды № 6-808 от 02.04.2007. Соответственно  порядок и сроки внесения арендной платы установлены договором аренды земельного участка № 6-808 от 02.04.2007.

Как указано  в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки,  расположенные на территории Свердловской области,  установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее Порядок № 1855-ПП).

По  расчету истца задолженность по внесению  арендной платы  за период с июля 2016 года по декабрь 2016 года, апрель 2018 года (с учетом уточнения), составляет  317 457 руб. 34 коп.

Указанный расчет ответчиком не  оспорен. Доказательств надлежащего  исполнения ответчиком обязательств по  своевременному и полному внесению  арендной платы за пользование земельным участком материалы дела не  содержат (ст. 65 АПК РФ).

Расчет неустойки в сумме 992532 руб. 75 коп. произведен  истцом  за периоды с 11.08.2015  по 28.09.2018, с 24.07.2015 по 02.02.2016. 

Согласно  ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка (пени) за несвоевременное  внесение арендатором арендной платы установлена  п. 3.1. договора  в размере 0,1 % от  величины задолженности по  арендной  плате за каждый день  просрочки.

Установив,  что  ответчик является лицом, обязанным вносить  арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, на условиях  заключенного  договора аренды земельного участка № 6-808 от 02.04.2007, , и отсутствуют доказательства исполнения указанной обязанности, суд  первой инстанции  пришел  к правильным выводам об обоснованности  требования Администрации,  взыскав с ответчика задолженность  по  арендной плате и  пени за нарушение сроков ее внесения.

Довод   апелляционной жалобы об отсутствии законных оснований для  взыскания арендной платы и неустойки, поскольку истец в арендные отношения с ответчиком не вступал, судом апелляционной инстанции отклоняется как основанный на ошибочном понимании  норм права.

Переход  права собственности  на  недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, влечет  приобретение  покупателем права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст.  552 ГК РФ).

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В этой связи  уведомление предыдущего  собственника объектов недвижимости  не может  являться основанием для прекращения арендных  правоотношений.   Кроме того,  волеизъявление ответчика на вступление в договор арены выражено  путем подписания дополнительного  соглашения. 

Довод ы о несогласии  с площадью земельного  участка, необоснованном отклонении  ходатайства о назначении  землеустроительной экспертизы  представляются необоснованными.

В соответствии с Порядком № 1855-ПП если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

          КС x Д x СтАП x Ку x ПК

    АП = -------------------------, где:

                    100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

В пункте 20  Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что  при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Расчет арендной платы произведен  истцом правильно, исходя из  доли  принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке. 

В данном случае  при наличии  арендных  правоотношений в отношении  спорного  земельного  участка оснований для назначения  землеустроительной экспертизы  судом не установлено, между тем вопрос о  площади земельного  участка может  быть  разрешен  при постановке вопроса о разделе земельного  участка в соответствующей процедуре.

Доводы апеллянта об отсутствии у истца полномочий на предъявление иска, отсутствии у МУГИСО полномочий на подписание дополнительного  соглашения от 17.02.2016 были предметом рассмотрения суда  первой инстанции  и обоснованно отклонены.

Администрация г. Екатеринбурга является администратором арендных платежей за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено (ст. 154, 160.1 БК РФ). Соглашением о взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов от 31.03.2014 г., заключенным между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Администрацией города Екатеринбурга, Администрация города Екатеринбурга предъявляет требования по уплате арендной платы и пени, ровно как платы за фактическое пользование.

Полномочия МУГИСО на подписание дополнительного  соглашения от 17.02.2016  обусловлены принятием Закона Свердловской области от 24.11.2014 N 98-ОЗ (ред. от 19.12.2016) "О перераспределении отдельных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципального образования "город Екатеринбург" и органами государственной власти Свердловской области и о внесении изменений в Закон Свердловской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области".  В соответствии со ст.  4 названного  Закона  полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, указанные в части первой статьи 2 настоящего Закона, осуществляются Правительством Свердловской области и областным исполнительным органом государственной власти Свердловской области, определенным Правительством Свердловской области. Указанные полномочия реализует  МУГИСО как функциональный орган по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В этой связи  оснований для признания договора аренды и  дополнительного  соглашения ничтожными не  установлено.

При названных обстоятельствах  решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 марта 2019 года по делу № А60-70705/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

М.А. Полякова 

 

Судьи

Т.Л. Зеленина 

 

В.В. Семенов