АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-19592/2019

г. Ставрополь

12 марта 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена19 февраля 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 12 марта 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В. (до перерыва) и секретарем ФИО1 (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Михайловск, 

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2,                         ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

о взыскании арендной, пени и расторжении договора аренды,

при участии представителей истца ФИО3 по доверенности от 21.01.2020 и ответчика ФИО2 (лично),

УСТАНОВИЛ:

комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к главе КФХ ФИО2 о взыскании арендной платы за период 28.07.2018 по 31.12.2018 в размере 84 511,53 руб. и за период 01.01.2019 по 31.12.2019 в размере 166 100,76 руб., а также пени в размере 37 668,08 руб. за период с 14.09.2019 по 31.12.2019, расторжении договора аренды от 28.07.2017 № 66 и указании, что решение является основанием для погашения регистрационной записи обременения в виде аренды земельного участка 26:11:081302:2, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним 23.10.2017 за № 26:11:081302:2-26/021/2017-2 (с учетом уточнений, принятых протокольным определением от 13.02.2020).

Протокольным определением от 13.02.2020 принято уменьшение истцом исковых требований в части взыскания арендной платы, согласно которому истец просит взыскать  73 112,29 руб. арендной платы за период 01.01.2019 по 31.12.2019. 

Ответчик письменный отзыв на иск не представил, просил снизить размер пени на основании статьи 333 ГК РФ, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, указав на оплату арендной платы. 

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и главой КФХ (арендатор) 27.07.2017 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 66 (далее-договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:11:081302:2, площадью 121 100 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, х. Демино, ул. Советская, 60 «А», вид разрешенного использования: под напольный склад (сад).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка установлен с 28.07.2017 по 27.07.2027. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи в день подписания договора.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 23.10.2017 за номером № 26:11:081302:2-26/021/2017-2.

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы составляет 193 784,22 руб.

Согласно разделу 3.2 договора арендатор перечисляет арендную плату один раз в год до 5 июля отчётного года. 

В силу пункта 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,7 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Претензией от 08.08.2019 № 379 истец потребовал оплаты задолженности по арендной плате и пени, а также предложил расторгнуть договор, приложил соответствующее соглашение о расторжении договора. Претензия направлена ответчику 09.08.2019, что подтверждается чеком Почты России.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс, ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Истцом с учетом оплаты ответчиком долга в сумме 177 500 руб. заявлено ко взысканию 73 112,29 руб. за период 01.01.2019 по 31.12.2019.

Годовой расчет арендной платы выполнен комитетом в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Порядок № 112-п), исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 27 683 460 руб. и ставки арендной платы равной 0,7%, а с 01.01.2019 – с постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» исходя из ставки 0,6 %.

В судебном заседании ответчик указал, что годом, указанным в пункте 3.2 договора, является не календарный год, а годовой период с даты заключения договора, т.е. с 28.07.2017 по 27.07.2018, с 28.07.2018 по 27.07.2019 и т.д., соответственно сроки уплаты арендной платы – 05.07.2018, 05.07.2019 и т.д.

Проанализировав содержания пункта 3.2 договора в совокупности с пунктом 2.1 договора, определяющим общий период аренды, суд приходит к выводу, что в пункте в указанном имеются ввиду не календарные годы (период с 1 января по 31 января каждого года), а годы с момента заключения договора (т.е. годичные периоды, исчисляемые с даты заключения договора до соответствующего числа следующего года).

Таким образом до 05.07.2018 подлежала уплате арендная плата за первый год пользования земельный участком с 28.07.2017 по 27.07.2018 в размере 193 784,22 руб.

Мнение истца о том, что до 05.07.2018 подлежала уплате арендная плата за период с 28.07.2017 по 31.12.2017 и весь 2018 календарный год, не соответствует условиям договора.

Более того, ранее комитет обращался в Арбитражный суд Ставропольского края с иском о взыскании арендной платы в виде первоначального годового размера арендной платы (193 784,22 руб.) за один годовой период, исчисленный с 28.07.2017 (дело № А63-6916/2019).

Решением суда по указанному делу от 25.09.2019 установлено, что ответчик в период рассмотрения дела уплатил 193 784,22 руб. арендной платы по чеку-ордеру от 13.09.2019, в связи с чем в части взыскания арендной платы судом отказано, неустойка взыскана с учетом уменьшения по статье 333 ГК РФ в сумме 34 870,54 руб. за период с 05.07.2018 по 13.09.2019.

Таким образом, с учетом пункта 3.2 договора до 05.07.2019 подлежала уплате арендная плата за второй год пользования земельным участком, а именно: за период с 28.07.2018 по 27.07.2019. Размер данной арендной платы определяется с учетом изменения с 01.01.2019 ставки арендной платы и составляет 178 008,44 руб., в том числе:

- с 28.07.2018 по 31.12.2018 – 83 353,76 руб.,

- с 01.01.2019 по 27.07.2019 – 94 654,68 руб.

Арендная плата за период с 28.07.2019 по 31.12.2019, заявленная ко взысканию по настоящему делу, подлежит уплате в срок до 05.07.2020, который еще не наступил, поэтому в настоящее время оснований для ее взыскания судом не имеется.

В период рассмотрения настоящего дела ответчик по чеку-ордеру от 11.02.2020 уплатил 177 500 руб. арендной платы.

Таким образом, взысканию подлежит 508,44 руб. (178 008,44 руб. – 177 500руб.) основного долга.

Истцом также заявлена ко взысканию пеня в размере 37 668,08 руб. за период с 14.09.2019 по 31.12.2019.

С учетом вышеизложенного, в данный период имелась просрочка по уплате арендной платы за второй год пользования земельным участком (размер арендной платы 178 008,44 руб.).

В силу пункта 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,7 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ответчик заявил ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 2 постановления от 22.12.2011 № 81, при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

С учетом ходатайства ответчика о снижении суммы пени и принимая во внимание критерии соразмерности пени последствиям нарушенного обязательства, а также учитывая, что истцом выступает орган местного самоуправления, не являющийся коммерческой организацией, учитывая высокий размер пени, суд пришел к выводу о необходимости снижения подлежащего взысканию размера пени, пересчитав ее по ставке 0,05 % в день:

(178008,44 руб. *109 дн.*0,05%) / 100% = 9 701,46 руб.

Комитетом также заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное условие предусмотрено договором (пункт 4.1.13 договора).

Между тем согласно статье 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.05.2005 № 11 разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как установлено судом, задолженность по арендной плате оплачена ответчиком почти полностью.

Более того, спорный участок предназначен под многолетние насаждение (сад).

Как указывает ответчик на спорном земельном участке им ведется подготовка к созданию сада супер интенсивного типа, в подтверждение им в материалы дела представлен бизнес-план. Также ответчик пояснил, что до сдачи в аренду на спорном земельном участке уже находился заброшенный яблоневый сад, однако в связи с длительным отсутствием ухода на участке также выросло много не фруктовых деревьев (ясень, поросль дуба). В 2017 году урожай яблок был крайне мал, сами деревья, имеющиеся на земельном участке, больные.

Комитет по результатам осмотра земельного участка, проведенного 18.02.2020, подтвердил, что на спорном участке находятся по большей части усыхающие деревья.

При таких обстоятельствах, учитывая назначение земельного участка и особый характер ведения такого вида сельскохозяйственного производства как многолетние насаждения, отличающийся длительной подготовкой, которая уже осуществляется ответчиком на протяжении действия спорного договора, суд полагает, что расторжение договора аренды с ответчиком не соответствует целям эффективности использования сельскохозяйственных угодий, и допущенное арендатором нарушение срока внесения арендной платы не может быть квалифицировано как существенное нарушение, достаточное для расторжения договора.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь указанными правовыми нормами, а также статьями 110, 167-171 АПК РФ, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края 10 209 рублей 90 коп., из которых 508,44 руб. основного долга и 9 701,46 руб. неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход федерального бюджета 398,42 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский