ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-24867/2018

город Ростов-на-Дону

26 февраля 2019 года

15АП-21480/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца - представитель ФИО2 по доверенности от 01.01.2019, паспорт;от ответчика - представитель ФИО3 по доверенности от 1.01.2019, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Флотель" 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2018 по делу № А32-24867/2018 по иску ООО "Флотель"к ООО "Юг Альянс"о расторжении договора аренды, взыскании ущерба и процентов за пользование чужими денежными средствами,принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Флотель" обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Юг Альянс" о расторжении договора аренды N 1 нежилых помещений от 21.04.2017г., заключенного между ООО "Юг Альянс" и ООО "Флотель", взыскании долга по коммунальным платежам в размере 548 068,48 руб., обязании                         ООО "Юг Альянс" привести в первоначальное положение арендованное помещение по договору аренды N 1 нежилых помещений от 21.04.2017 г., взыскании с ООО "Юг Альянс" неустойки в размере 100 000 руб. за каждый календарный день просрочки исполнения договора аренды N 1 нежилых помещений от 21.04.2017 г. начиная с даты вступления в законную силу решения суда, взыскании с ООО "Юг Альянс" 10 465,85 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами и понесенных истцом судебных расходов.

Решением суда от 07.11.2018 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его  в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил  отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что в ходе приема-передачи помещения и оборудования были выявлены недостатки, которые противоречат п.5.4.5 заключенного сторонами договора аренды. Истец не согласен с выводом суда о том, что акт приема-передачи с указанием недостатков не является достаточным доказательством в настоящем споре.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Новик В.Л. на судью Шапкина П.В. ввиду отпуска судьи Новик В.Л., после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы с учетом, представленных через канцелярию суда, дополнительных пояснений.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.04.2017 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 1 нежилых помещений.

В соответствии с п. 8.2. договора аренды, ООО "Юг Альянс" было направлено уведомление о расторжении договора аренды и подписано соглашение о его расторжении.

В соответствии с п. 8.5. договора, в случае расторжения договора аренды по любому основанию стороны обязуются до даты расторжения договора подписать двухсторонние документы о расторжении: соглашение, акт приема-передачи, а так же произвести все взаиморасчеты.

22 марта 2018 г. стороны подписали соглашение о расторжении договора, но арендатор, в нарушение п. 5 соглашения, до настоящего времени не произвел действия, направленные на государственную регистрацию данного соглашения.

Таким образом, в настоящий период ответчик имеет задолженность по коммунальным платежам в размере 548 068 руб. 48 коп.

Согласно п. 4.2. договора, помещения и оборудование передаются в том же состоянии, в каком они были переданы от арендодателя с учетом их нормального износа и произведении неотделимых улучшений, если они проводились.

В период с 20.03.2018 г. по 22.03.2018 г. в соответствии с соглашением о расторжении договора аренды нежилых помещений N 1 от 22.02.2018 г. сторонами проводились мероприятия по приему - передаче помещений и оборудования от арендатора к арендодателю, в ходе которых было выявлено следующее:

отсутствие перил с балясинами при входе в помещения ресторана;

демонтирован зеркальный потолок холла;

демонтирован подвесной потолок на первом этаже;

удалена аэрографическая роспись колон первого этажа;

отсутствует декоративный элемент на барной стойке первого этажа;

дверь запасного выхода разбита;

заменен ковролин лестница на второй этаж;

демонтирован зеркальный фальцет стены второго этажа;

демонтирована драпировка стены второго этажа;

удалена аэрографическая роспись колон второго этажа;

демонтирован подвесной потолок второго этажа.

Действия ответчика нарушают п. 4.5. договора аренды, в соответствии с которым производить реконструкцию помещений и другие капитальные ремонтные работы арендатору разрешалось лишь с письменного согласия арендодателя, что привело к нарушению прав истца.

Также, по мнению истца, неоплата ответчиком задолженности за коммунальные услуги, является основанием для начисления штрафных санкций в виде процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, за период с 24.03.2018 г. по 25.06.2018 г. и составляет 7 944,71 руб.

Кроме того, истец полагает о необходимости взыскания с ответчика денежной суммы в порядке ст. 308.3 ГК РФ, в случае неисполнения последним решения суда.

Изложенные обстоятельства, послужили основанием истцу для обращения в суд с настоящим иском.

Придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

С учетом положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон.

Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилых помещений N 1 от 21.04.2017 г., в соответствии с которым истец передал в аренду, а ответчик принял во временное владение и пользование нежилые помещения Лит.А2 общей площадью 880,6 кв. м, расположенные в помещении по адресу: 

<

...>, а также оборудование поименованное в Приложении N 1 к договору (п. 1.1.).

Срок действия договора аренды 60 месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра в установленном законом порядке.

Согласно материалам дела, арендодатель передал арендатору помещения вместе с оборудованием по акту приема-передачи от 21.04.2017 г. Замечаний со стороны арендатора к имуществу заявлено не было, имущество передано в удовлетворительном состоянии, коммуникации и оборудование в технически исправном работоспособном состоянии.

В соответствии с разделом 8 договора аренды, он может быть расторгнут по обоюдному согласию, о чем подписывается двухсторонний документ.

Из материалов дела следует, что уведомлением от 28.12.2017 г. арендатор сообщил о намерении расторгнуть договор аренды, в связи с чем, стороны 22.02.2018 г. подписали соглашение о расторжении договора аренды нежилых помещений N 1 от 21.04.2017 г.

Согласно п. 1 соглашения о расторжении договора аренды последним днем аренды считается 18 марта 2018 г., акт приема передачи стороны договорились подписать в течение 5-ти дней с даты расторжения договора аренды (п. 3 соглашения). Соглашение о расторжении договора аренды зарегистрировано Управлением Росреестра 06.04.2018 г., о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись.

22 марта 2018 г. арендатор передал арендодателю помещения и оборудование, о чем составлен акт приема-передачи, в котором отражены недостатки помещений находящихся в аренде.

Учитывая изложенное, требования истца в части расторжения договора аренды правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку спорный договор аренды уже расторгнут сторонами в порядке                          п.1 ст. 450 ГК РФ с 18.03.2018 г. путем подписания дополнительного соглашения от 22.02.2018 г., которое зарегистрировано 06.04.2018 г. в ЕГРН.

Требование истца в части взыскания с ответчика денежных средств за коммунальные услуги в размере 548 068,48 рублей судом первой инстанции также правомерно оставлено без удовлетворения, поскольку истцом не был возвращен ответчику обеспечительный платеж в размере 567 129,50 руб., внесенный платежными поручениями N 242 от 19.05.2017 г. и N 253 от 05.06.2017 г., в связи с чем обязательство ответчика прекращено в порядке ст. 410 ГК РФ заявлением от 02.05.2018 г. о зачете встречных однородных требований (задолженность в размере 548 068,48 руб. погашена имеющейся у истца суммой обеспечительного платежа 567 129,50 руб.). 

Кроме того, истец заявил требование об обязании ООО "Юг Альянс" привести в первоначальное положение арендованное помещение по договору аренды N 1 нежилых помещений от 21.04.2017 г., поскольку при подписании акта приема-передачи помещений были установлены недостатки помещений, изложенные в п. 3 акта, к состоянию и качеству инженерных коммуникаций и оборудования арендатор претензий не имеет.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Судом установлено, что при подписании акта приема-передачи помещений 21.04.2017 г. стороны указали об удовлетворительном состоянии передаваемых ответчику помещений, без описания подробного их состояния, при возврате помещений и подписании акта 22.03.2018 г. стороны отразили имеющиеся в помещениях недостатки.

Вместе с тем, доказательств отсутствия данных недостатков при приеме помещений ответчиком 21.04.2017 г. в материалы дела не представлено, равно как и доказательств выполнения арендатором какой-либо перепланировки арендуемых им помещений в отсутствие согласия истца. Согласно акту от 22.03.2018г. арендатор передал арендодателю также имущество, указанное в приложении, которое было установлено силами и за счет арендатора. Данное оборудование (в том числе мангал) принят истцом без разногласий. 

Согласно п.4.1. договора аренды арендодатель передает помещения и оборудование, указанные в пункте 1.1 договора аренды по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для их целевого использования с отражением в акте состояния передаваемых помещений, инженерных коммуникаций (электро-, тепло, водоснабжения, систем кондиционирования и вентиляции и пожарной безопасности) и оборудования, который подписывается уполномоченными представителями обеих сторон не позднее 25.04.2017 года.

В указанном акте приема-передачи от 21 апреля 2017 года не отражено имущество арендодателя.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что факт причинения ответчиком вышеуказанных недостатков истцом не доказан, на основании чего не имеется оснований для удовлетворении исковых требований.

Кроме того, ответчик пояснил, что истец в момент подписания акта приема-передачи нежилых помещений и оборудования 22.03.2018 в одностороннем порядке изменил ранее согласованную сторонами редакцию акта приема-передачи, а именно в п. 3 акта добавил выявленные недостатки помещения, и отказывался подписывать указанный акт в какой-либо другой редакции (без недостатков), в связи с чем, ответчик во избежание нарушения сроков возврата помещения и оборудования подписал его в данной редакции, но с оговоркой, что Арендатор не согласен с выявленными арендодателем недостатками помещения, указанными в п.3 акта. Имеющаяся в материалах дела копия акта содержит рукописный текст генерального директора ООО "Юг Альянс" на странице 3. Фотоматериалы, представленные истцом, совершены в неизвестный момент времени.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии в материалах дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование исковых требований.

Довод заявителя жалобы о наличии на стороне ответчика задолженности по коммунальным платежам в размере 548068 рублей 48 копеек признается несостоятельным в силу следующего.

Как уже было указано, в соответствии с условиями договора аренды ответчик уплатил истцу денежную сумму в качестве обеспечительного платежа в размере 567 129, 50 рублей, что подтверждается платежным поручением от 19.05.2017г. № 242 и платежным поручением от 05.06.2017г. № 253, а также актом сверки взаимных расчетов между ООО «Флотель» и ООО «Юг Альянс» за период с 01.01.2017г. -20.03.2018г.

Согласно п. 3.3. договора аренды в случае прекращения вышеуказанного договора по основаниям, предусмотренным законом или договором, сумма обеспечительного платежа подлежит возврату арендатору в течении 5 (пяти) банковских дней от даты подписания акта о возврате помещений.

Учитывая те обстоятельства, что спорный договор аренды был расторгнут по соглашению сторон, соответственно п.3.4. договора об удержании и не возврате обеспечительного платежа не применяется и обеспечительных платеж подлежал возврату в установленный договором срок. Таким образом, у ООО «Флотель» возникло обязательство по возврату ООО «Юг Альянс» уплаченного обеспечительного платежа.

Кроме того, не может признаваться существенным нарушением обязательств по Договору досрочное расторжение договора по соглашению сторон по причине даже одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку условиями договора аренды (п.8.4. договора) предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора.

Согласно ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок, которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Ответчик произвел зачет части обеспечительного платежа в размере 548 068 руб. 48 коп. в счет оплаты переменной части арендной платы за месяц февраль 2018г. и март 2018г. по договору аренды нежилых помещений №1, что подтверждается заявлением о зачете встречных требований от 02 мая 2018г. исх/№ 07/18.

Следовательно, обязательство ответчика по уплате истцу переменной части арендной платы (коммунальным платежам) в размере 548068,48 руб. считается прекращенным.

Апелляционный суд также учитывает, что истец после расторжения договора аренды в акте сверке взаимных расчетов за период с 01.01.2017 -20.03.2018 года, подписанный обеими сторонами, подтвердил и признал задолженность в пользу ответчика в размере 567129,50 рублей, т.е. обеспечительный платеж.

Доводы жалобы о том, что в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат уплате проценты на сумму долга (задолженность по коммунальным платежам по договору аренды) в размере 7944 рублей 71 копейку за период с 24 марта 2018 года по 25 июня 2018 года также подлежат отклонению судом по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет встречных однородных требований является одним из способов прекращения обязательств. Если встречные требования являются однородными, срок их исполнения наступил и одна из сторон сделала заявление о зачете, го обязательства считаются прекращенными в момент наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее, и независимо от того, когда было сделано или получено заявление о зачете (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").

Как уже было указано, ответчик произвел зачет части обеспечительного платежа в размере 548 068 руб. 48 коп. в счет оплаты переменной части арендной платы за месяц февраль 2018г. и март 2018г. по договору аренды нежилых помещений №1, что подтверждается заявлением о зачете встречных требований от 02 мая 2018г. исх/№ 07/18.

При этом, сроки исполнения обязательств по возврату обеспечительного платежа и оплате переменной части арендной платы (коммунальных платежей) наступили одновременно.

В соответствии с п.3.6. договора аренды перечисление переменной части арендной платы производится в течение 5(пяти) банковских дней с момента выставления Арендодателем счетов.

Апелляционный суд соглашается с доводами ответчика о том, что сроки исполнения обязательств по оплате переменной части арендной платы по договору аренды за период февраль 2018 года - март 2018 года наступили - за февраль 2018 года в сумме 353182,75 рублей - с 16 марта 2018 года по 22 марта 2018 года  включительно, за март 2018 года в сумме 194885,73 рублей - с 22 марта 2018 по 28 марта 2018 года включительно, поскольку истец выставил счета на оплату переменной части арендной платы (коммунальных платежей) за февраль 2018 года 16 марта 2018 года и за март 2018 года - 22 марта 2018 года, что подтверждается счетом на оплату №7 от 16 марта 2018 г и счетом на оплату №8 от 22 марта 2018 года.

В свою очередь, у истца наступил срок исполнения обязательства по возврату обеспечительного платежа по договору аренды с 22 марта 2018 года по 28 марта 2018 года включительно, т.к. акт возврата помещения стороны подписали              22 марта 2018 года (п.3.З. договора аренды).

В силу изложенного часть обеспечительного платежа в размере 548 068 руб. 48 коп. зачтена в счет погашения переменной части арендной платы за спорный период 22 марта 2018, в силу чего в этот же день прекратилось и обязательство истца по возврату ответчику части обеспечительного платежа в размере 548 068 руб.48 коп.

Поскольку обязанность ответчика по уплате переменной части арендной платы (коммунальных платежей) в размере 548068 руб.48 коп. прекратилась 22.03.2018, указанная обязанность не могла быть нарушена в период с 24 марта 2018 года по 25 июня 2018 года, а потому основания для взыскания с ответчика процентов по статье 395 ГК РФ за пользование указанными денежными средствами в указанный период отсутствуют.

Кроме того, у истца находились денежные средства ответчика, уплаченные в качестве обеспечительного платежа, которые истец мог в любой момент зачесть в счет уплаты задолженности за коммунальные услуги.  В п.3.3. договора аренды предусмотрено право на зачет обеспечительного платежа в счет оплаты арендного платежа.

При изложенных обстоятельствах, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют, в иске отказано правомерно, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2018 по делу №А32-24867/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Ю.И. Баранова

СудьиО.А. Еремина

П.В. Шапкин