АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

                                                                                     Дело А59-1387/2020

 

25 декабря 2020 года                                                 г. Южно-Сахалинск

 

         Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 декабря 2020 года, решение в полном объеме изготовлено 25 декабря 2020 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП304650719400084 ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> адрес регистрации: 693000, 

<

...>) о признании незаконными действий по государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка № 1056 от 08.12.2010, в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:18:0000029:190; возложении обязанности восстановить запись в ЕГРП о государственной регистрации,

 

при участии в судебном заседании:

представитель заявителя ФИО3, по доверенности от 04 марта 2020 года, 

 

представитель Управления Росреестра ФИО4, по доверенности № 45 от 30 декабря 2019 года (сроком действия по 31 декабря 2020 года),

 

третьи лица администрация МО ГО «Смирныховский», КУМС – представителей не направили, 

 

                                               у  с  т  а  н  о  в  и  л  :

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области по государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка № 1056 от 08.12.2010, в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:18:0000029:190; возложении обязанности восстановить запись в ЕГРП о государственной регистрации ( с учетом уточнения требований от 18 декабря 2020 года том 2 л.д. 63-64).

 

В обоснование заявление указано, что на основании договора аренды земельного участка № 1056 от 08 декабря 2010 года, заключенного с Комитетом по управлению муниципальной собственностью МО городской округ «Смирныховский», ее муж ИП ФИО5 владел земельным участком с кадастровым номером 65:18:0000029:190, площадью 630 кв. метров, расположенным по адресу Сахалинская обл., р-н Смирныховский, пгт, Смирных, ул. 8 Марта. Договор заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке. 20 марта 2019 года последовала смерть ее мужа, она вступила в права наследования, что подтверждается копией свидетельства о праве на наследство по закону от 10 декабря 2019 года.

 

В силу закона, а именно статьи 617 Гражданского кодекса РФ, права и обязанности арендатора подлежали переходу к ней как наследнику по закону. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок. Однако при обращении в Управление Росрееста за получением выписки из ЕГРН о правах на спорный земельный участок, управление выдало ответ, что информация о зарегистрированных правах на спорный земельный участок отсутствует. На ее запрос Управление ответило, что регистрационные действия произведены на основании поступившего от МО ГО «Смирныховский» заявления о прекращении аренды на земельный участок с кадастровым номером 65:18:0000029:190.

 

Заявитель полагает действия Управления Росреестра по Сахалинской области незаконными, не основанными на положениях Гражданского кодекса РФ, регламентирующих договор аренды, наследственные отношения.

 

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявления.

 

Представитель Управления Росреестра по Сахалинской области заявление не признала по доводам отзыва. Указал, что основанием для прекращения обременения спорного земельного участка явилось заявление администрации МО городской округ «Охинский», к которому было приложено постановление № 723 от 23 мая 2019 года «О прекращении права аренды на земельный участок ФИО5». В компетенцию государственного регистратора не входит полномочие по оценке действиям органа местного самоуправления. Кроме того указал, что требование ФИО2 о восстановлении регистрации договора аренды нарушает принципы достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН, поскольку ФИО6 умер (том 1 л.д. 51-54, том 2 л.д. 1-3, 58-61).

 

Определением от 30 марта 2020 года к участию в деле привлечена администрация МО городской округ «Смирныховский». От администрации поступил отзыв, в котором администрация полагает, что аренда земельного участка прекращена на основании смерти стороны договора; в этой связи полагает действия Управления Росреестра законными и обоснованными (том 1 л.д. 100-102).

 

Определением от 08 июня 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена сторона по договору аренды Комитет по управлению муниципальной собственностью МО городской округ «Смирныховский». От Комитета поступил отзыв, доводы которого аналогичны доводам администрации Смирныховского городского округа ( том 2 л.д. 13-14).

 

Администрация и КУМС МО ГО «Смирныховский» о рассмотрении дела извещены надлежаще, представителей не направили, судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

 

         Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

 

         Как установлено судом из материалов дела, 8 декабря 2010 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью МО ГО «Смирныховский», арендодателем, и ФИО5, арендатором,  заключен договор № 1056 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (том 1 л.д. 21-24).

 

         По условиям договора аренды арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 65:18:0000029:190, расположенный в Сахалинской области, район Смирныховский, пгт.Смирных ,ул. 8 Марта, для индивидуального жилищного строительства (разрешенное использование), общей площадью 630 кв. метров.

 

         В соответствии с пунктом 2.1 договора его срок установлен с 8 декабря 2010 года по 8 декабря 2015 года. Участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка.

 

         Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Сахалинской области 25 января 2011 года номер записи 65-65-05/003/2011-029.

 

         8 декабря 2010 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым в договор внесены изменения. ФИО5 предоставлено право аренды земельного участка площадью 630 кв. мтеров местоположение Сахалинской область, район Смирныховский, пгт.Смирных, ул. 8 Марта, сроком 49 лет, разрешенное использование – под объектами бытового обслуживания. Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра 30 мая 2018 года номер записи 65:18:0000029:190-65/005/2018-1 (том 1 л.д. 89).

 

         9 августа 2019 года администрацией МО городской округ «Смирныховский» в Управление Росреестра представлено заявление в электронной форме о прекращении права аренды в отношении объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 65:18:0000029:190. К заявлению приложено постановление администрации МО ГО «Смирныховский» № 723 от 23 мая 2019 года ( том 1 л.д.59-63).

 

         Названным постановлением досрочно прекращено право аренды ФИО5 на земельный участок местоположение Сахалинской область, район Смирныховский, пгт.Смирных, ул. 8 Марта, площадью 630 кв. меров, разрешенное использование – под объектами бытового обслуживания ( том 1 л.д. 67).

 

13 августа 2019 года управлением произведена регистрация прекращения ограничения права договора аренды земельного участка № 1056 от 8 декабря 2010 года с кадастровым номером 65:18:0000029:190 и дополнительного соглашения к данному договору.

 

         Заявитель ФИО2 является наследницей ФИО5 на основании свидетельстве о праве на наследство по закону от 10 декабря 2019 года (том 1 л.д. 30).

 

         22 января 2020 года ФИО2 обратилась в управление с заявлением о предоставлении информации о причинах отсутствия в сведениях об объекте недвижимости земельном участке с кадастровым номером 65:18:0000029:190 сведений об ограничении права в виде аренды договором от 8 декабря 2010 года № 1056. Управлением заявителю дан ответ о совершении регистрационных действий о прекращении аренды на основании заявления представителя администрации муниципального образования городской округ «Смирныховский» (том 1 л.д.34-36).

 

         Заявитель полагает действия управления по погашению записей от 13 августа 2019 года незаконными, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для совершения указанных записей.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 

Основания и порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусмотрены главой 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

 

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 143 Закона № 218-ФЗ основанием для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

 

В пункте 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

 

Часть 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации недвижимости, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

 

  Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

 

  Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года № 943, регламентирующим порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, установлено, что государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном п. 16 Порядка ( пункт 99 Приказа).

 

  Из смысла и содержания упомянутых нормативных правовых актов следует, что любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений.

 

Обращаясь в управление с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости в виде аренды земельного участка, администрация муниципального образования представила постановление № 723 от 23 мая 2019 года о прекращении права аренды на земельный участок. 

 

Между тем, постановлением администрации договор аренды не мог быть прекращен в силу следующего.

 

Основания прекращения договора аренды земельного участка предусмотрены статьей 46 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, и по иным основаниям, наряду с указанным, установленным данной статьей.

 

В силу положений части 1 статьи 418 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

 

При этом часть 1 статьи 418 Гражданского кодекса РФ является общей нормой, которая не подлежит применению в связи с наличием специальной нормы – части 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

 

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Конституционного Суда РФ от 20 ноября 2003 года № 438-О, часть 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, по своему содержанию направлена на защиту прав граждан-наследников.  

 

В соответствии с пунктом 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

 

Таким образом, условия договора аренды недвижимого имущества могут предусматривать ограничения в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора в случае смерти последнего, в силу которых такой договор прекращается со дня смерти арендатора. В отсутствие указанных ограничений права по договору аренды недвижимого имущества переходят к его наследнику.

 

Из анализа содержания договора аренды земельного участка № 1056 от 8 декабря 2010 не следует, что договор прекращается в  случае смерти арендатора.

 

Пунктом 4 статьи 1152 Гражданского кодекса установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

 

В связи с этим, если договором аренды не предусмотрено ограничений в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора, совершение действий по внесению соответствующих изменений в договор аренды не является обязательным, поскольку наследник арендатора земельного участка становится арендатором указанного имущества со дня открытия наследства в силу закона.

 

На основании изложенного следует вывод, что ФИО2 стала арендатором земельного участка со дня открытия наследства в силу закона. 

 

Доводы управления о том, что государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком, судом отклоняются в связи со следующим.

 

Прежде всего, такой вывод, содержащийся в пункте 53 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации» № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2020 года, основан на судебном акте, вынесенном по делу с иными обстоятельствами.

 

По правилу пункта 1 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основанием для государственной регистрации права являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

 

  Между тем, в рассматриваемом деле полномочия органа местного самоуправления на распоряжение земельным участков были реализованы с момента предоставления его в аренду ФИО5 по договору от 8 декабря 2010 года. С заключением договора администрация утратила права на распоряжением недвижимым имуществом. Права по договору возникли у Комитета по управлению недвижимым имуществом администрации Смирныховского городского округа, как стороны по договору. 

 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области по делу №А59-3647/2020 от 3 ноября 2020 года удовлетворено заявление ИП ФИО2, постановление администрации муниципального образования городской округ «Смирныховский» от 23 мая 2019 №723 «О прекращении права аренды на земельный участок ФИО5» признано недействительным.

 

На основании изложенного суд признает незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области по государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка № 1056 от 8 декабря 2010 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:18:0000029:190.

 

  В этой связи действия регистрирующего органа по регистрации прекращения договора аренды противоречат положениям Гражданского кодекса РФ и Закона о государственной регистрации недвижимости, и на основании части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ признаются судом незаконными.

 

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

 

При выборе способа устранения нарушенного права заявителя суд полагает соразмерным нарушенному праву возложение на управление обязанности восстановить аннулированные 13 августа 2019 года записи о государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к договору аренды.

 

Доводы управления о том, что указанный заявителем способ восстановления права нарушает общие принципы достоверности содержащихся в реестре сведений, судом отклоняется. По мнению регистрирующего органа недостоверность сведений будет заключаться в наличии регистрации договора аренды, стороной в которой является ФИО5, тогда как известно о его смерти.

 

Следует логике управления, оно должно совершить прекращение всех записей в отношении всех регистрационных действий при установлении факта смерти физического лица, правообладателя по зарегистрированному праву. Суд не усматривает недостоверности сведений, подлежащих восстановлению в ЕГРН, поскольку восстановлению подлежат записи о наличии обременения прав на объект недвижимости договором аренды, а не о правах ФИО5 как физического лица. 

 

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с учетом результата рассмотрения дела суд взыскивает с управления в пользу заявителя понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины.

 

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

                                                   р  е  ш  и  л  :

 

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

 

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, совершенные 13 августа 2019 года по погашению записей:

о государственной регистрации ограничения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 65:18:0000029:190 договором аренды указанного земельного участка № 1056 от 8 декабря 2010 года (номер записи 65:18:0000029:190-65/029/2019-2);

о государственной регистрации договора аренды № 1056 от 8 декабря 2010 года земельного участка с кадастровым номером 65:18:0000029:190  (номер записи 65:18:0000029:190-65/029/2019-3);

о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 1056 от 8 декабря 2010 года с кадастровым номером 65:18:0000029:190 (номер записи 65:18:0000029:190-65/029/2019-4).

 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в течение 14 дней со дня вступления решения в законную силу восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи:

№ 65-65-05/003/2011-029 от 25 янваэя 2011 года о государственной регистрации договора аренды земельного участка № 1056 от 8 декабря 2010 года с кадастровым номером 65:18:0000029:190;

№ 65:18:0000029:190-65/005/2018-1 от 30 мая 2018 года о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 1056 от 8 декабря 2010 года с кадастровым номером 65:18:0000029:190.

 

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 возмещение понесенных судебных расходов на оплату государственной пошлины в сумме 300 (триста рублей).

 

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.

 

Судья                                                                 О.Н. Боярская