Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-93677/22

23 июня 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Коломна Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), УИЗО Администрации городского округа Коломна Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ООО «Винамира» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды имущества от 11.05.2021 № 19/2021, о взыскании задолженности за период с 01.06.2022 по 31.10.2022 в размере 248383,35 руб., о взыскании неустойки за период с 16.05.2021 по 19.10.2022 в размере 23164,04 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Коломна Московской области, УИЗО Администрации городского округа Коломна Московской области (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Винамира» (далее – ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды от 11.05.2021 № 19/2021 задолженности по арендной плате за период с 01.06.2022 по 31.10.2022 в размере 248383,35 руб., неустойки за период с 16.05.2021 по 19.10.2022 в сумме 23164,04 руб., расторжении договора аренды от 11.05.2021 № 19/2021.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Управлением имущества и земельных отношений администрации городского округа Коломна Московской области (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 11.05.2021 № 19/2021 нежилого помещения с кадастровым номером 50:57:0020221:170. Срок действия договора аренды с 11.05.2021 по 10.05.2026.

В соответствии с условиями Договора, арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом в размере, установленном договором ежемесячно.

В силу пункта 6.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы либо перечисление арендной платы не в полном объеме, арендатор обязан уплатить получателю арендной платы неустойку в размере 0,05% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Претензией от 21.10.2022 № 979 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды и предложил досрочно расторгнуть договор. 

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 Гражданского кодекса).

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 Гражданского кодекса). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.06.2022 по 31.10.2022 составляет 248383,35 руб., неустойки за период с 16.05.2021 по 19.10.2022 – 23164,04 руб.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды от 11.05.2021 № 19/2021.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В обоснование требования о расторжении договора аренды истец указывает на то, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Между тем, как установлено судом в адрес ответчика поступило письмо от КРЭС филиала АО «Мособлгаз» «Юго-Восток» о том, что в подвальном помещении в доме по адресу: 

<

...> проходит подземный распределительный газопровод низкого давления Ду-150 мм, в связи с чем эксплуатация подвального помещения может привести к аварийной ситуации. Использование нежилого помещения с кадастровым номером № 50:57:0020221:170, общей площадью 211,3 кв.м, адрес: 

<

...> возможно только после перекладки распределительного газопровода, который проходит через подвал арендуемого помещения.

Как указывает ответчик, до момента получения уведомления от КРЭС филиала АО «Мособлгаз» «Юго-Восток», ему не было известно о существенных недостатках арендуемого помещения, которые препятствуют его использованию.

Ответчик 04.06.2021 направил в адрес администрации требование (принято 04.06.2021 № 115УИЗО-Вх-26/2021), в котором уведомил о наличии существенных недостатков переданного в аренду имущества, а также просил устранить за счет арендодателя выявленные недостатки имущества и приостановить начисление арендной платы до момента устранения препятствий в пользовании имуществом.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.01.2023 по делу№ А41-45269/22, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2023, с УИЗО Администрации городского округа Коломна Московской области в пользу ООО «Винамира» взыскана сумма неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей за период с 11.05.2021 по 30.05.2022 по договору аренды от 11.05.2021 № 19/2021 в размере 614073,11 руб. Суд обязал УИЗО Администрации городского округа Коломна Московской области за свой счет устранить, в течении 2-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, существенные недостатки нежилого помещения с кадастровым номером № 50:57:0020221:170, общей площадью 211,3 кв.м, адрес: 

<

...>, препятствующие в пользовании указанного нежилого помещения, которые выражены в виде наличия в помещении подземного распределительного газопровода низкого давления Ду-150 мм.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о том, что невозможность использования имущества ООО «Винамира» возникла по причине, за которую арендатор не отвечает.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. 

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ). 

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4). 

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, п. 5 

Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952. 

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что у ответчика отсутствовала возможность для использования арендуемого помещения по назначению, в связи с чем ответчика нельзя признать нарушившим обязательство по уплате арендной платы.

При данных обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

 

Судья                                                                                                            Ю.С. Таранец