Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 08.04.2021г.

Решение в полном объеме изготовлено 15.04.2021г.

Дело №А61-2145/20

15 апреля 2021 года

г. Владикавказ

Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания в составе:

 Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Сидаковой З.К., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) ,с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Администрация местного самоуправления Ново-Осетинского сельского поселения об изменении условий договора аренды земельного участка,

 при участии: 

от заявителя – ФИО2  по доверенности

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и  времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено судом в их отсутствие, в порядке статей 156, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд установил:  Администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания  (далее – истец, администрация) обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания с исковым заявлением (с учетом уточнений) к  обществу с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс»  (далее – общество, ответчик)  об изменении условий договора аренды земельного участка от 12.11.2015 № 3, дополнив его пунктом 3.1.2 следующего содержания: «3.1.2. Размер арендной платы за участок с кадастровым номером 15:01:0201004:448 площадью 570002 кв. м за 1 (один) год  составляет 171.529руб.

  В обоснование своих требований Администрация сослалась на то, что при заключении договора аренды земельного участка от 12.11.2015г. №3 стороны исходили из того, что условия договора о его цене могут быть изменены только при изменении кадастровой стоимости земельного участка. 

Администрация местного самоуправления Моздокского района не могла предвидеть существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так как в момент заключения договоров аренды не было сформировавшейся судебной практики по данному вопросу, а также в законодательстве отсутствовал прямой запрет на применение льготной ставки арендной платы к лицам, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды после 01.07.2012г. Позиция Президиума Верховного Суда РФ по данному вопросу была сформирована 28.03.2018г. Исполнение договоров без изменений их условий приводит к нарушениям со стороны Администрации местного самоуправления Моздокского района, указанным в акте Контрольно-счетной палаты РСО-Алания от 19.07.2018, в виде недопоступления в бюджет Моздокского района доходов от арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения (п. 3.41 Классификатора нарушений). Расторжение договора аренды земельного участка от 12.11.2015 г. в свою очередь повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Контрольно-счетной палатой РСО-Алания была проведена проверка в АМС Моздокского района. Результаты проверки отражены в акте от 19.07.2018, согласно которому АМС Моздокского района при расчете арендной платы по договорам, заключенным юридическими лицами при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования после 01.07.2012г., то есть с нарушением установленного законодательством срока, был необоснованно применен коэффициент в размере 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, вследствие чего в проверяемом периоде недопоступление в бюджет Моздокского района доходов в виде арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения составило за 2016-2017 годы - 58 053 тыс.руб. Контрольно-счетной палатой РСО-Алания было указано Администрации местного самоуправления Моздокского района на необходимость проведения работы по переводу арендаторов по указанным договорам с льготной ставки арендной платы на арендную плату, установленную Порядком определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия - Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории Республики Северная Осетия-Алания и предоставляемые без торгов, утвержденным постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 15.03.2016г. № 79. В соответствии с вышеуказанным постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания, годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.11.2015г. №3 составляет 171529  рублей 00 коп. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования в полном объеме. 

Ответчик отзыв не представил.  

Третье лицо представило отзыв, в котором поддержал требования заявителя в полном объеме.

Изучив материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

 Как следует из материалов дела, между Администрацией и открытым акционерным  обществом «Агрофирма «Монолит» был заключен договор от 12 ноября 2015г. №3 аренды земельного участка  с кадастровым номером 15:01:0402004:429, площадью 4095357,0 кв.м, местоположение: РСО-Алания, Моздокский район, за чертой населенного пункта ст. Ново-Осетинская, в районе пос. Черноярский, категория земель - «земли сельскохозяйственного назначения», вид угодий - «пашня», вид разрешенного использования - «растениеводство (осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур» на срок с 05 ноября 2015г. по 05 ноября 2064 года.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы за 1 год составляет 123 475 руб. 

Актом приема-передачи от 12.11.2015 земельный участок  с кадастровым номером 15:01:0402004:429 передан ОАО «Агрофирма «Монолит».

По дополнительному соглашению от 11.08.2017г. № 188 к вышеуказанному договору, в связи с разделом земельного участка, в аренду были предоставлены земельные участки: - с кадастровым номером 15:01:0201004:446, площадью 1524534кв.м; - с кадастровым номером 15:01:0201004:447, площадью 2000821кв.м; - с кадастровым номером 15:01:0201004:448, площадью 570002кв.м.

Пунктом 1.2 дополнительного соглашения пункт 3.1 договора от 12 ноября 2015г. №3 изложен в редакции, согласно которой размер годовой  арендной  платы за участки составляет 123 476 руб.

Из приложения №1 (расчет арендной платы) к дополнительному соглашению следует, что размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 15:01:0201004:448 складывается из площади земельного участка, кадастровой стоимости и процента кадастровой стоимости 0.3.

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 05 октября 2017г. открытое акционерное общество «Агрофирма «Монолит» переуступило права и обязанности по договору аренды земельного участка от 12 ноября 2015г. № 3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:01:0201004:448, площадью 570002 кв.м ООО «Стройкомплекс». 

Соглашение надлежащим образом зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания.

Администрацией местного самоуправления Моздокского района в адрес общества было направлено уведомление об изменении размера арендной платы от 27.08.2018г. №4994, в котором предлагалось установить коэффициент к кадастровой стоимости в размере 2,68 %.

Администрацией местного самоуправления Моздокского района в адрес общества была  направлена претензия №3372 от 10.06.2020  об изменении условий договора аренды с приложением проекта дополнительного соглашения, согласно которому  пункт 3.1 договора аренды предлагалось изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы  за один год составляет  171529 руб.». Из приложения №1 к проекту дополнительного соглашения  к договору аренды следует, что изменения размера арендной платы связаны с изменением коэффициента  к кадастрой стоимости, который предлагается установить в размере 3,63 %.

Не получив ответа на претензию Администрация обратилось в суд с настоящим заявлением.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Статья 451 Гражданского кодекса регламентирует изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорными участками относится к категории регулируемых цен.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 указано, что в подобной ситуации стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В данном случае требование администрации основано на приведенных разъяснениях, обусловленных регулируемым характером арендной платы, и направлено на создание правовой определенности во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в применимой редакции) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определялась в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 данной статьи.

При этом годовой размер арендной платы устанавливался в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с рассматриваемой нормой, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно приведенной норме льготный размер арендной платы установлен в целях стимулирования к переоформлению права на землю лиц в период, установленный в законе (то есть до 01.07.2012).

При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 01.03.2015 подлежала определению по правилам абзаца пятого пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (действовавшего до 01.03.2015), с 01.03.2015 - по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса.

Соответствующая правовая позиция приведена в пункте 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018.

Пункты 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса предусматривали, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в ГКН отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждал и выдавал заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивало за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращалось с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса).

По общему правилу до момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка такой объект не может считаться сформированным (индивидуализированным) и выступать объектом гражданско-правовых сделок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, в рассматриваемый период определялся приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» (далее - приказ № 475). При этом уполномоченные государственные (муниципальные) органы не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем (абзац третий пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса).

В перечень, в частности, включены: копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица или выписка из государственного реестра об этом лице (пункт 2); кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка - в случае, если заявление о приобретении прав на данный участок подано с целью переоформления прав на него (пункт 6), копия документа, подтверждающего обстоятельства, дающие право на приобретение земельного участка (пункт 7).

Согласно пункту 2 приказа № 475, документы, указанные в пунктах 2, 4, 4.1, 5, 5.1, 6 перечня, не могут быть затребованы у заявителя, ходатайствующего о приобретении прав на земельный участок, при этом заявитель вправе их представить вместе с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Пунктом 3 приказа № 475 установлено, что пункт 2 названного приказа вступает в силу 01.07.2012 в отношении документов, необходимых для приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, до 01.07.2012 для решения вопроса о приобретении прав на земельный участок заинтересованному лицу необходимо было предоставлять в уполномоченный орган документы, предусмотренные перечнем, для приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В материалы дела представлено заявление общества от 14.12.2011 № 291 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками   на право аренды сроком на 49 лет. Данное заявление поступило в администрацию 14.12.2011, при этом в тексте названного документа отсутствует указание на наличие каких-либо приложений (т. 1, л.д. 100). К заявлению не приобщены кадастровые паспорта (кадастровые выписки) испрашиваемых в аренду земельных участков.

Таким образом, правопредшественник ответчика при обращении в уполномоченный орган с заявлением от 14.12.2011 о переоформлении права не выполнил требования пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса, а также приказа № 475.

В рамках дела № А61-6909/2018 устанавливались обстоятельства предоставления земельных участков обществу в аренду. Из судебных актов по названному делу следует, что постановление главы администрации от 24.01.2012 N 22-3 не содержало сведений о кадастровых номерах земельных участков общей площадью 3733,1487 га, право на которые подлежало переоформлению, поэтому до момента осуществления кадастрового учета они не могли быть предоставлены обществу (пункт 8 статьи 36 Земельного кодекса). Кадастровый учет участков осуществлен после принятия постановления о предоставлении участков. Содержащаяся в названном постановлении ссылка на государственный акт от

04.08.1980 серии A-I N 930960 не позволяла определить объект аренды, поскольку в названном документе приведено графическое изображение общего земельного массива площадью 4910,76 га, принадлежащего колхозу им. Ленина. Кроме того, на представленной в деле копии государственного акта содержится отметка "акт недействителен" с указанием о выдаче нового документа. Сведения об объеме прав на землю, принадлежащих СПК -колхоз им. Ленина и перешедших в результате реорганизации в 2001 году к вновь созданному обществу, в материалах дела отсутствуют.

Доказательства, опровергающие выводы судов по делу № А61-6909/2018, в рамках настоящего дела не представлены.

Таким образом, обществом нарушен установленный законом срок переоформления права, в связи с чем размер платы за используемый ответчиком земельный участок следует определять с применением ставки, утвержденной постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 15.03.2016 № 79.

  Руководствуясь статьями 167-169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания удовлетворить. Внести изменения в договор аренды земельного участка от 12.11.2015 № 3, дополнив его пунктом 3.1.2 следующего содержания: «3.1.2. Размер арендной платы за участок с кадастровым номером 15:01:0201004:448 площадью 570002 кв. м за 1 (один) год  составляет 171.529руб.».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Жалоба подается через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания. 

Судья З.К.Сидакова