ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-96305/2024

25 июля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Бугорской Н.А., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: 

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 17.11.2022

от ответчика (должника): представитель ФИО3 по доверенности от 19.12.2024

рассмотрев апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2025 по делу № А56-96305/2024 (судья Нетосов С.В), принятое по иску:

индивидуального предпринимателя ФИО4 

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 

о признании 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительным абзаца 2 полностью и абзаца 3 в части слов: «…получения согласования органов МЧС и Роспотребнадзора,….» пункта 2.2.1. Договора аренды №03-А055265 от 05.10.2022 года, заключенного между Комитетом имущественных отношений и индивидуальным предпринимателем ФИО4, а также о признании недействительным пункта 4.6. полностью Договора аренды №03-А055265 от 05.10.2022 года.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2025 заявленные требований удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что в период пользования объектом арендатор может изменить функциональное назначение объекта и осуществлять иной вид деятельности на объекте, который будет предусматривать согласование осуществления такой деятельности с МЧС России или органами Роспотребнадзора.

В настоящее судебное заседание явились представители сторон.

Представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в представленном в материалы дела отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Комитет на основании договора аренды от 05.10.2022 № 03-АА055265 предоставил ФИО4 во временное пользование нежилое помещение 10-Н площадью 57,90 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001055:2878, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 10-Н, этаж 1.

Договор аренды заключен на 10 лет и действует по 04.10.2032.

Дом, в котором располагается арендуемое помещение является объектом культурного наследия - историческим зданием (строением, сооружением), построенным до 1917 года.

Согласно условиям договора, арендатор обязуется надлежащим образом исполнять условия договора.

В силу пункта 2.2.1 договора арендатор обязан использовать объект в соответствии с пунктом 1.1 договора и установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, требованиями пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях).

В договоре предусмотрены определенные обязанности арендатора при использовании данного нежилого помещения, а именно:

- не позднее 30 дней с момента подписания договора арендатор обязан согласовать в Министерстве Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (далее -МЧС России) и Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее - органы Роспотребнадзора) возможность использования объекта под предполагаемое функциональное назначение;

- в течение 10 дней со дня получения согласования органов МЧС России и Роспотребнадзора, а также изменении функционального назначения, согласованного в указанных органах, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о конкретной цели использования объекта.

Помимо этого, договор аренды содержит условие о применении санкций в случае неисполнения пункта 2.2.1 договора (пункт 4.6 договора).

Как указывает истец, с целью исполнения пункта 2.2.1 договора предпринимателем 21.07.2023, в адрес ГУ МЧС России по Центральному району Санкт-Петербурга и в адрес Центрального территориального отдела управления федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу (далее - Роспотребнадзор), были направлены обращения, в которых арендатор просил согласовать ему использование арендуемого нежилого помещения по функциональному назначению под офис.

Согласно предоставленному ответу за исх. № 78-01-05/45-15185-2023 от 28.07.2023, Роспотребнадзор, сославшись на Федеральный закон от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», а также Положение «Об Управлении Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу», утвержденному Приказом Роспотребнадзора от 10.07.2012 № 751, сообщил, что согласование аренды помещений (возможность использования объекта под предполагаемое назначение) не входит в установленную сферу деятельности Роспотребнадзора.

ГУ МЧС России по Центральному району Санкт-Петербурга на дату подачи иска ответ не направило.

Истец 05.08.2024 направил повторное обращение в органы МЧС России.

19.09.2023 ФИО4 письмом уведомил Комитет о предпринятых мерах по исполнению пункта 2.2.1 договора, предоставив мотивированный ответ из Роспотребнадзора, сообщив, что ответ на обращение ФИО4 из ГУ МЧС России в адрес арендатора до настоящего времени не поступил.

Указанные ответы и обращения, ФИО4 представил Комитету во исполнение пункта 2.2.1 договора.

Вместе с тем, как указывает истец, Комитет в рамках дела № А56-17425/2024 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ФИО4 о взыскании денежных средств в связи с неисполнением ФИО4 пункта 2.2.1. договора и не предоставлением Комитету документов, подтверждающих исполнение условий договора в установленный в договоре срок, просил взыскать с предпринимателя в пользу Комитета договорную неустойку, с последующим начислением пеней с 10.08.2023 в размере 0.002% от суммы квартальной арендной паты (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств согласно пункту 2.2.1 договора.

Полагая, что обязанность, установленная в пункте 2.2.1 договора, является неисполнимым, ФИО4 обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене ввиду следующего.

Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 2 указанной нормы предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Договор может быть признан недействительным в силу его ничтожности либо оспоримости в соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ.

Основания для признания сделки оспоримой либо ничтожной перечислены в положениях статей 166 - 179 ГК РФ.

С учетом положений указанных статей ГК РФ договор может быть признан недействительной при одновременном наличии двух оснований: договор должен быть заключен (сделка должна быть в действительности совершена); имеются предусмотренные положениями статьями 166 - 179 ГК РФ основания ничтожности договора либо ее признания судом недействительности в силу ее оспоримости.

Как следует из материалов дела, по условиям пункта 2.2.1 Договора арендатор обязался использовать объект в соответствии с пунктом 1.1 Договора и установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, требованиями пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры в необходимых случаях; не позднее 30 дней с момента подписания Договора согласовать в Министерстве Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий и Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека возможность использования объекта пол предполагаемое функциональное назначение; в течение 10 дней со дня получения согласования органов МЧС России и Роспотрсбнадзора, а также при изменении функционального назначения, согласованного в указанных органах, письменно уведомить арендодателя о конкретной цели использования объекта.

Порядок определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, устанавливается в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 (ред. от 12.03.2018) "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее-Методика).

Согласно статье 2, 3 Методики, арендная плата за объект нежилого фонда, устанавливаемая в договоре аренды, определяется в соответствии с Методикой определения уровня арендной платы и настоящим законом; ставка арендной платы за пользование объектом нежилого фонда определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 3.2 Методики определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда, используются существующие запреты на использование объекта нежилого фонда под какую-либо из следующих функций, устанавливаемые органами, осуществляющими государственный пожарный надзор и органами государственного санитарно-эпидемиологического надзора: офисная; торговая (включая бытовое обслуживание); производственно-складская.

Запрет на использование помещения под ту или иную функцию может быть наложен на основании актов органов МЧС России или органов Роспотрсбнадзора.

Таким образом, для соблюдения правильности расчета арендной платы необходимо согласование использования Объекта под предполагаемое функциональное назначение, в том числе в случае изменения функционального назначения в органах МЧС России или органах Роспотребнадзора.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора Объект передан в аренду для использования под нежилые цели.

Наличие спорных пунктов обусловлено тем, что арендатор может в период пользования объектом изменить его функциональное назначение и осуществляя иной вид деятельности на объекте (например хостел), который предусматривает согласование с МЧС России или органов Роспотрсбнадзора.

Кроме того, в случае передачи Объекта в аренду согласно форме договора, утвержденной Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 31.07.2019 127-р (далее - Распоряжение 127-р) «О проведении аукционов на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга» органы МЧС России и органы Роспотребнадзора в той или иной форме осуществляет контроль за использованием имущества вместе с Арендодателем. Запрет на использование помещения под ту или иную функцию может быть наложен на основании актов МЧС России и Роспотрсбнадзора.

В соответствии с п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Как установлено п. 5 названной статьи суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Вместе с тем, каких-либо доказательств того, что истец действовал под влиянием заблуждения истцом не представлено, напротив, истец в данном случае действовал без должной осмотрительности, не принимая во внимание требования законодательства и условия сделки, которые были отражены еще проекте договора, опубликованном в составе конкурсной документации.

Доказательств того, что сделка совершена с нарушением закона и иного правового акта, либо с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, либо без намерения создать правовые последствия или для прикрытия другой сделки истцом также не представлено.

Подписывая заявку на участие в аукционе в электронной форме и Договор, истец подтвердил свою информированность о состоянии объекта, а также об условиях выполнения согласований с органами МЧС России и Роспотребнадзора, которые необходимо выполнить в отношении объекта нежилого фонда, права на который передаются но договору аренды. Подписав договор аренды, истец согласился с данными условиями, протокола разногласий по данному пункту представлено не было.

Принимая во внимание дату заключения договора 05.10.2022, истец, проявляя должную осторожность и осмотрительность, имел возможность исполнить взятые на себя обязательства и не был лишен права обратиться к Арендодателю (истцу) с заявлением о невозможности исполнения таких обязательств в силу объективных причин.

Истец, как субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательскую деятельность на свой риск, не мог не осознавать последствий заключения договора на соответствующих условиях, должно было предвидеть наступление для него неблагоприятных последствий в случае нарушения или неисполнения своих обязательств.

Доводы о неисполнимости оспариваемых условий договора не могут являться основанием для признания сделки недействительной в силу закона.  

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не имелось.

Следовательно, апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению, оспариваемое решение суда первой инстанции – отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", в случае если апелляционная жалоба была подана освобожденным от уплаты государственной пошлины ответчиком по делу, государственная пошлина за подачу соответствующего обращения не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной инстанции, так как истец не подавал апелляционной жалобы и не является ответчиком по делу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2025 по делу № А56-96305/2024 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В иске отказать. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

Н.А. Бугорская

 Н.Е. Целищева