АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-13907/2020

г. Ставрополь

23 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 23 марта 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Александровского муниципального округа Ставропольского края, с. Александровское Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Саблинское», пос. Новокавказский Ставропольского края, ОГРН 

<

***>,

о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Александровского района от 28.12.2012 № 55,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

администрация Александровского муниципального района Ставропольского края  обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Саблинское» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Александровского района от 28.12.2012 № 55.

Определением суда от 09.03.2021 суд заменил истца по делу – администрацию Александровского муниципального района Ставропольского края на ее правопреемника – администрацию Александровского муниципального округа Ставропольского края (далее – истец, администрация).

Стороны, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Рассмотрев указанное ходатайство, учитывая положения статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд счел возможным его удовлетворить и рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей сторон по имеющимся в деле письменным доказательствам. 

В связи с неявкой в судебное заседание представителей сторон, протоколирование с использованием средств аудиозаписи не велось.

Требования истца мотивированы тем, что ответчиком в нарушение условий договора аренды земельного участка допускались нарушения сроков внесения арендной платы, оплата производилась исключительно после направления претензионных писем и обращения администрации с исковыми заявлениями в суд.

В представленном в материалы дела отзыве и дополнениях к нему ответчик возражал относительно удовлетворения требований, поскольку администрацией не соблюден претензионный порядок расторжения спорного договора аренды, предупреждение о необходимости погашения задолженности в срок по 30.11.2019 обществу не было направлено своевременно. В связи с этим общество было лишено возможности погасить задолженность в определенный в претензии срок. Вместе с тем задолженность обществом полностью была погашена 15.01.2020, также обществом 09.01.2020 в адрес администрации было направлено гарантийное письмо с заверением о признании долга и о немедленном, в кратчайший срок, погашении задолженности. 20 января 2020 года обществом самостоятельно исполнены обязательства по оплате пени. Устранение нарушений договора аренды в разумный срок не является основанием для удовлетворения с требованием о расторжении договора. Кроме того с требованием о расторжении спорного договора истец обратился спустя более полугода после погашения обществом имеющейся у него задолженности по арендной плате, что в силу сложившейся судебной практики лишает его права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что 28.12.2012 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключен договор аренды № 55 земель сельскохозяйственного назначения (далее – договор), согласно которому в аренду переданы части многоконтурного земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:18:000000:480, площадью 798 564,05 кв. м, для использования в целях сельскохозяйственного производства, находящиеся в границах землепользования СХП «Искра» (пункт 1.1 договора).

Срок аренды установлен с 28.12.2012 по 27.12.2022 (пункт 2.1 договора). 

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально за каждый квартал с оплатой до 20 числа первого месяца квартала путем перечисления по банковским реквизитам получателя.

В пункте 4.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при использовании земель не по целевому назначению, при использовании способами, приводящими к их порче, при невнесении арендатором арендной платы более чем за два квартала.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор обязан, в том числе, выполнять в полном объеме все условия договора; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. 

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, в том числе в случаях, указанных в пункте 4.1 (пункт 6.4 договора). 

Части многоконтурного земельного участка переданы администрацией обществу по акту приема-передачи от 28.12.2012, подписанному обеими сторонами договора. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 01.03.2013, номер регистрации 26-26-02/003/2013-141. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в претензии от 20.11.2019 № 01-5210 истец предложил обществу добровольно оплатить образовавшуюся задолженность в размере 134 437,13 рубля (в том числе задолженность по арендной плате за 2-4 кварталы 2019 года в размере 126 779,64 рубля и пеня в размере 7 657,49 рубля) в срок до 01.12.2019. 

Названная претензия направлена ответчику за пределами срока ее исполнения 10.12.2019 и получена обществом 19.12.2019, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35630041021144. 

В гарантийном письме от 09.01.2020 исх. № 1 общество сообщило о погашении всей задолженности по договору в срок до 20.01.2020, а также о добровольном погашении всей пени и недопущении в будущем просрочки платежей. 

Платежным поручением от 15.01.2020 № 13 общество произвело оплату задолженности по договору на сумму 126 779,64 рубля, а платежным поручением от 20.01.2020 № 29 уплатило пеню на сумму 11 917,29 рубля. 

Руководствуясь статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), администрация в уведомлении (претензии) от 30.01.2020 исх. № 01-39 предложила обществу в срок до 14.02.2020 расторгнуть договор, подписать и направить в адрес администрации соглашение о расторжении договора, по причине невнесения арендной платы более двух раз подряд. К указанному уведомлению также было приложено соглашение о расторжении договора. Названная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, доказательств, свидетельствующих об обратном суду не представлено.

Полагая, что имеются основания для расторжения договора в связи с существенными нарушениями арендатором его условий, администрация обратилась с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. 

Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. В силу приведенных норм права процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде – после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Как видно из материалов дела, истцом ответчику в уведомлении (претензии) от 30.01.2020 № 01-390, предложено расторгнуть договор, подписать и направить в адрес администрации соглашение о расторжении договора, по причине невнесения арендной платы более двух раз подряд (за 2-4 кварталы 2019 года) в срок до 14.02.2020. 

Вместе с тем судом установлено, что в нарушение статьи 65 АПК РФ администрация не доказала наличие обстоятельств, являющихся в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) основанием для досрочного расторжения аренды по требованию арендодателя.

Оплата задолженностей перед администрацией за 2-4 квартал 2019 года, 1-4 квартал 2020 года с выплатой пени за несвоевременное и неполное внесение арендной платы, подтверждается платежными поручениями от 15.01.2020 № 13 на сумму 126 779,64 рубля, от 20.01.2020 № 29 на сумму 11 917,29 рубля (уплата пени), от 02.02.2020 № 246 на сумму 42 259,88 рубля от 02.04.2020 № 1149 на сумму 42 259,88 рубля, от 21.06.2020 № 1635 на сумму 42 259,88 рубля. 

Отсутствие задолженностей за указанный период на момент обращения в суд (сентябрь 2020 года) истцом не оспаривалось. 

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ). 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» сформулирована рекомендация о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. 

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку общество погасило задолженность по арендной плате и пене в полном объеме до принятия судом первой инстанции решения. Существенных нарушений условий договора аренды обществом не допущено. Основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Неисполнение бюджета муниципального образования в запланированном объеме напрямую не связано с нарушением сроков внесения арендной платы по договору. 

Кроме того суд учел следующее. 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. 

Администрация, направив претензию о погашении задолженности по арендной плате за 2-4 квартал 2019 года в адрес общества 10.12.2019, только 14.09.2020 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением. Заявление зарегистрировано судом 21.09.2020. Таким образом, администрация длительное время не предъявляло исковое заявление в суд. Названный период составил более 9 месяцев и не может признаваться разумным сроком. 

Учитывая названный длительный период является основанием для вывода о недобросовестных действиях администрации, получившей от общества денежные средства в качестве оплаты. Ввиду изложенного суд счел, что в рассматриваемом случае арендодатель, в силу своего поведения и допущенного бездействия, лишен права требовать расторжения спорного договора аренды. 

Выводы суда, сделанные при рассмотрении спора, согласуются с правой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2021 по делу № А63-1460/2020 и постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2021 по делу № А63-13906/2020.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований администрации, освобожденной от уплаты государственной пошлины, отказано, у суда отсутствуют основания для взыскания государственной пошлины с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований администрации Александровского муниципального округа Ставропольского края, с. Александровское Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                        А.С. Минеев