Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город  Волгоград

« 24 » июля 2019 г.

                                  Дело № А12-18172/2019

 

Резолютивная  часть   решения объявлена 18  июля  2019 г.

Полный текст  решения изготовлен 24 июля 2019 г.  

 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кобзаревой Ю.В., рассмотрев  в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фаст Инвест» (125040, 

<

...> поля 1-я, д. 15, строение 2, комната 18, ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ПК-Инвест» (127051, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании записи о последующем залоге (ипотеке) отсутствующей, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Росреестра по Волгоградской области, Администрации Волгограда, общества с ограниченной ответственностью «Промснабарм», 

 

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 02.11.2018,

от ответчика – представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

от третьих лиц – представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фаст Инвест» (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ПК-Инвест» (далее – ответчик) о признании отсутствующим обременение в виде залога (ипотеки), в отношении земельного участка, с кадастровым номером 34:34:080143:7, установленное в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПК-Инвест», на основании договора залога недвижимого имущества  (договора об ипотеке) №55/2008/1-И от 07.05.2008, договора об уступке прав требования  №3 от 31.08.2010, изменений от 03.10.2016 к договору аренды земельного участка от 26.01.2007 №7169. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области,  Администрация Волгограда, общество с ограниченной ответственностью «Промснабарм» (далее – третьи лица).  

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просит удовлетворить заявленные требования.       

Ответчик исковые требования признает, по мотивам, изложенным в отзыве. Явку представителя в судебное заседание не обсепсечил.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем  размещения,  в соответствии   с   частями 1, 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),    информации о времени  и месте судебного заседания  в  информационно-телекоммуникационной  сети «Интернет»   на официальном   сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел».  Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения  о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 123, 156 АПК РФ  рассмотреть  дело в отсутствие представителей ответчика и  третьих лиц. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.                         

Как следует из материалов дела, решением Центрального районного суда г.Волгограда от 15.12.2010 г. по делу № 2-6409/2010, вступившим в законную силу 09.03.2011 г. (с учетом определения об исправлении описки от 12.05.2011, определения о процессуальном правопреемстве от 05.03.2014, определения о процессуальном правопреемстве от 18.09.2015) с солидарного должника - залогодателя - ООО «АВТО-К» взыскана задолженность в общем размере - 88 676 775 рублей, а также обращено взыскание на недвижимое имущество (здания, строения, сооружения и права аренды), по договору залога недвижимого имущества (Договор об ипотеке) б/н от 17.10.2007, договору залога недвижимого имущества (Договор об ипотеке) №7/2009-И от 05.02,2009, в том числе и на права аренды: земельного участка с кадастровым номером: 34:34:080143:5 и земельного участка с кадастровым номером: 34:34:080143:6, образующие единый земельный участок (единое землепользование) с кадастровым номером: 34:34:080143:7, общей площадью 50 822 кв. м., местоположением - 

<

...>, севернее железнодорожной станции Татьянка в Красноармейском районе, вытекающих из Договора аренды земельных участков от 26 января 2007 № 7169, заключенному между арендатором (залогодателем) - ООО «АВТО-К» и Администрацией Волгограда (собственником земельного участка).

Судом определена начальная продажная стоимость имущества в размере - 92 255 500 рублей.

В результате исполнения указанного судебного акта, в связи с повторно несостоявшимися торгами, имущество в виде права аренды: земельного участка с кадастровым номером: 34:34:080143:5 и земельного участка с кадастровым номером: 34:34:080143:6, образующие единый земельный участок (единое землепользование) с кадастровым номером: 34:34:080143:7, было оставлено взыскателем - ООО            «ФАСТ ИНВЕСТ» за собой, что подтверждается предложением взыскателю оставить не реализованное в принудительном порядке имущество за собой от 02.07.2015, к исполнительному производству № 12368/13/44/34, вынесенное судебным приставом-исполнителем Межрайонного ОСП по особым исполнительным производствам УФССП по Волгоградской области ФИО2, заявлением общества  об оставлении предмета залога за собой от 21.07.2015, постановлением о замене стороны исполнительного производства ее правопреемником от 02.12.2015, вынесенным  судебным приставом-исполнителем Межрайонного ОСП по особым исполнительным производствам УФССП по Волгоградской области ФИО2 , актом передачи нереализованного имущества должника в счет погашения долга от 24.09.2015, подписанного между ООО «ФАСТ ИНВЕСТ» (взыскателем) и судебным приставом- исполнителем, согласно которому последний передал взыскателю: девять объектов недвижимости (здания, строения, сооружения), а также права аренды на земельный участок с кадастровым номером: 34:34:080143:5 и земельный участок с кадастровым номером: 34:34:080143:6, образующие единый земельный участок с кадастровым номером: 34:34:080143:7; а также изменением от 03.10.2016 к договору аренды земельных участков от 26 января 2007 года № 7169, которым произведена замена прежнего арендатора (залогодателя) ООО «Авто-К» на  нового арендатора (залогодержателя) – ООО «ФАСТ ИНВЕСТ».

Таким образом, заложенное имущество было оставлено залогодержателем - ООО «ФАСТ ИНВЕСТ» за собой и на основании указанных выше документов ООО «ФАСТ ИНВЕСТ» зарегистрировало за собой право 'аренды на земельный участок с кадастровым номером: 34:34:080143:7 (единое землепользование), состоящий из земельного участка с кадастровым номером 34:34:080143:5 и земельного участка с кадастровым номером 34:34:080143:6.

Согласно вышеуказанному акту передачи нереализованного имущества от 24.09.2015 стоимость переданного взыскателю недвижимого имущества составила - 69 191 625 рублей, т.е., за счет заложенного имущества задолженность была погашена лишь частично и остаток долга после передачи имущества составил - 19 485 149 руб. 11 коп., что подтверждается приложенной справкой судебного пристава-исполнителя от 30.03.2017, а также определением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.06.2017 по делу № А12-54233/2016 о включении ООО «ФАСТ ИНВЕСТ» в реестр требований кредиторов должника - ООО «Авто-К».

До настоящего времени задолженность остается непогашенной.

На основании решения Центрального районного суда г. Волгограда от 15.12.2010 по делу № 2-6409/2010 об обращении взыскания на имущество должника, объекты недвижимости (здания, строения, сооружения - всего 9 шт.), расположенные на спорном земельном участке, были зарегистрированы за ООО «ФАСТ ИНВЕСТ» на праве собственности, что подтверждается приложенными выписками ЕГРН и существующие обременения в виде последующего залога в пользу ООО «ПК-Инвест», были погашены регистрирующим органом на основании п. 2 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодержателя.

В силу положений пункта 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном, реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации  законодательное закрепление необходимости государственной регистрации прав на недвижимое   имущество обеспечивает защиту прав не только правообладателей, но и других лиц, которые в силу особого публичного статуса сведений государственного реестра вправе рассчитывать на их действительность и актуальность во времени, что, в свою очередь, направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и предсказуемости его развития (постановления от 24.03.2015N 5-П, от 26.05.2011N 10-П, определение от 24.09.2012 N 1589).

Согласно п.1 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в  обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю  (последующая ипотека). 

Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

В силу п.1 ст. 46 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

В соответствии с п.3 ст.11 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктами 1 и 2 статьи 10 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Решением Центрального районного суда г.Волгограда от 15.12.2010 по делу 2-6409/2010 указано, что договор ипотеки от 17.10.2007, по которому в пользу ООО «ФАСТ ИНВЕСТ» были заложены права аренды земельного участка с кадастровым номером: 34:34:080143:5, земельного участка с кадастровым номером: 34:34:080143:6, образующие единый земельный участок с кадастровым номером: 34:34:080143:7 (единое землепользование), заключенного между Кредитором (Залогодержателем) и ООО «АВТО-К» (Залогодателем), зарегистрирован УФРС по Волгоградской области 19.10.2007 за номером 34-34-01/349/2007-283.

Согласно приложенной выписке из ЕГРН договор последующего залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) № 55/2008/1-И от 07.05.2008, залогодержателем по которому является ООО «ПК-Инвест» был зарегистрирован 12.05.2008  за номером 34-34-01/073/2008-436.

В соответствии со ст. 342.1 ГК РФ, Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество предшествующим залогодержателем последующий залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом, и в случае его неисполнения обратить взыскание на заложенное имущество одновременно с предшествующим залогодержателем. Договором между залогодателем и последующим залогодержателем может быть ограничено право такого залогодержателя потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом.

Требование, обеспеченное последующим залогом, не подлежит досрочному удовлетворению, если оставшегося после обращения взыскания предшествующим залогодержателем заложенного имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя.

Если последующий залогодержатель не воспользовался правом потребовать досрочного исполнения обязательства или данное право было ограничено соглашением в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи, последующий залог прекращается, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Таким образом, согласно представленным документам о зарегистрированных залогах установлено старшинство залогов.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 352 ГК РФ также установлено, что залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.

Аналогичной позиции придерживается ВАС РФ, так  в п. 12 постановления Пленума от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", указано, что продажа заложенного имущества приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

Учитывая изложенное, поскольку ООО «ФАСТ ИНВЕСТ» реализовал свое преимущественное право на обращение взыскания на заложенное имущество, в результате чего предмет залога переведен в его собственность, договор ипотеки, заключенный с ООО «ПК - Инвест» на тоже самое имущество, подлежит прекращению.

Таким образом, в настоящее время невозможно обращение взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства в пользу ООО «ПК-Инвест», вследствие чего последующий залог утратил свою функцию и в силу закона все имеющиеся договоры залога в т.ч.  и договор последующего залога (ипотеки) №5/2008/1-И от 07.05.2008 в пользу ООО «ПК-Инвест» в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером: 34:34:080143:7 прекратились, а соответственно должна была быть погашена и запись об обременении земельного участка.

Истец обратился к ответчику  с требованием о погашении записи об ипотеке в отношении спорного земельного участка, однако претензия оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения с настоящим иском  в суд.  

Пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда ипотека или иное обременение прекратились, а запись об этом в ЕГРН нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

При условии, что ответчик уклоняется от обращения в органы Росреестра с заявлением о погашении записи об обременении, то восстановление прав истца возможно, только путем обращения в суд с настоящим иском.

В пункте 53 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 указано, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное обременение.

Учитывая, что в едином государственном реестре должны отражаться действительные права и ограничения (обременения) прав, наличие в нем записи об ипотеке, которая прекращена, противоречат принципам укрепления прав посредством государственной регистрации. 

При подобных обстоятельствах нарушенное право истца в полном объеме восстанавливается посредством исключения из ЕГРП записи об обременении в виде залога (ипотеки), в отношении земельного участка, с кадастровым номером 34:34:080143:7, установленное в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПК-Инвест» т.е. иск о признании права отсутствующим направлен на исключение из ЕГРП недостоверных сведений. 

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ,  а  также  положений  статей  65,  66  АПК РФ,  лицо,  не  реализовавшее  свои  процессуальные  права  на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий. 

В силу положений статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Такие обстоятельства, в случае принятия их арбитражным судом, не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Такие обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном настоящей статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

Таким образом, заявленный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ  вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. 

С учетом результатов рассмотрения спора, расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика. 

На  основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176    Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

исковые  требования удовлетворить. 

Признать отсутствующим обременение в виде залога (ипотеки), в отношении земельного участка, с кадастровым номером 34:34:080143:7, установленное в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПК-Инвест», на основании договора залога недвижимого имущества  (договора об ипотеке) №55/2008/1-И от 07.05.2008, договора об уступке прав требования  №3 от 31.08.2010, изменений от 03.10.2016 к договору аренды земельного участка от 26.01.2007 №7169. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПК-Инвест» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фаст Инвест» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                Т.В. Куропятникова