АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. (3952) 262-102; факс (3952) 262-001

https://irkutsk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                             Дело  № А19-30044/2019

«19» марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена «5» марта 2025 года. Полный текст решения изготовлен «19» марта 2025 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Кузнецова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Норкиным Н.В. (судебные заседания 10.02.2025, 03.03.2025), помощником судьи Калининой М.С. (судебные заседания 19.02.2025, 05.03.2025), рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

товарищества собственников недвижимости «Новая жизнь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665826, Иркутская обл., Ангарск г., 12А мкр., 2, 407)

к обществу с ограниченной ответственностью «Принко плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665826, Иркутская обл., Ангарск г., 12А мкр., 2, оф. 16)

о взыскании 16 757 035 руб. 33 коп.,

при участии в судебном заседании:

представителей истца ФИО1 (доверенность от 15.10.2024, паспорт), ФИО2 (доверенность от 22.08.2022, паспорт, диплом), ФИО3 (доверенность от 28.10.2024, диплом, паспорт);.

представителей ответчика Мацкевичус ФИО4 Витольдас (доверенность от 11.10.2024, удостоверение адвоката) (судебные заседания 10.02.2025, 05.03.2025), ФИО5 (доверенность от 09.01.2023, удостоверение адвоката), Волошенко Д.С. (доверенность от 31.01.2025, паспорт, диплом),

с учетом объявленных в судебных заседаниях 10.02.2025, 19.02.2025, 03.03.2025                     в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) перерывов до 09 часов30 минут «5» марта 2025 года, 

установил:

иск заявлен о взыскании 8 606 211 руб. 20 коп., составляющих расходы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (далее - МКД), расположенного по адресу 

<

...> мкр-н, дом 2, за период с сентября 2016 года по октябрь 2024 года.

На основании электронного распределения дел в производство судьи Архипенко А.А. поступило дело №А19-30044/2019.

Заместителем председателя Арбитражного суда Иркутской области, председателем судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских правоотношений, ФИО6 26.12.2024 вынесено определение о замене судьи Архипенко А.А. по делу № А19-30044/2019 в связи с его отставкой, через систему автоматизированного распределения дел в суде ПК «Судебно-арбитражное делопроизводство», дело передано на рассмотрение судье Кузнецову А.В.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 27.12.2024 дело                              № А19-30044/2019 принято к производству судьи Кузнецова А.В.

Истец неоднократно уточнял исковые требования. В окончательной редакции истец уточнил требования, просит взыскать заложенность в размере 8 558 986 руб. 56 коп., составляющих расходы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу 

<

...> мкр-н, дом 2, за период с декабря 2016 года по январь 2025 года; 8 198 048 руб. 77 коп. неустойки за просрочку основного долга, начисленной за период с 11.01.2017 по 19.02.2025.

С учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом уточнение иска принято. Иск рассматривается в уточненной редакции.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным                                       в представленных отзывах, пояснениях. Кроме того, заявил о пропуске срока исковой давности и необходимости применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав материалы дела, выслушав сторон, суд установил следующее.

Товарищество собственников недвижимости «Новая жизнь» (далее – товарищество, ТСЖ) оказывало в период с 2015 года и по настоящее время собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома № 2, расположенного в 12 микрорайоне г. Ангарска, услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества, стоимость которых определялась решениями общего собрания собственников помещений об установлении тарифа в рублях за 1 кв.м. площади помещения, расположенного в многоквартирном доме (протоколы общих собраний от 05.04.2016 – тариф 12.51  за 1 кв.м.; 21.09.2019 - тариф 13.51  за 1 кв.м.; 01.11.2022 - тариф 15.51  за 1 кв.м.). 

Как указывает истец, ООО «Принко плюс» является собственником пристроенного нежилого помещения с кадастровым номером 38:26:040401:7677, общей площадью 6833,5 кв.м.

Предоставленные управляющей организацией услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества за спорный период времени общество с ограниченной ответственностью «Принко плюс» (далее – ООО «Принко плюс») не оплатило, в связи                                     с чем, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 24.06.2019 с просьбой погасить задолженность. 

Претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Изучив представленные в дело доказательства, исследовав письменные пояснения сторон, оценив доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В целях управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу:                г. Ангарск, 12А мкр-н, 2, с кадастровый номер 38:26:040401:319 собственники помещений на общем собрании собственников помещений от 20.04.2015 создали товарищество собственников недвижимости «Новая жизнь».

В силу статьи 210 Гражданского кодекса РФ бремя содержания имущества возложено на его собственника. 

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Подробный перечень общего имущества также приведен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006.

Собственники жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязаны нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у них расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги (постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10).

Отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не освобождает собственника помещения от обязанности нести соответствующие расходы и оплатить управляющей организации работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества по тарифу, в данном случае, установленному общим собранием собственников помещений.

Понятие размер платы за содержание и ремонт жилого помещения раскрыто в пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75, под которым подразумевается - плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

На основании пункта 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

Истцом заявлены требования к ответчику как к собственнику нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в связи с тем, что ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества в этом доме, а также производить оплату коммунальных услуг, представленных на общедомовые нужды. 

Возражая против иска, ответчик указывал, что спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости с отдельными обособленными входами, собственным фундаментом, собственными несущими ограждающими стены, собственной крышей и не входит в состав жилого дома, имеет свои отдельные точки подключения сетей теплоснабжения, водопровода, канализации и электроснабжения, которые не запитаны от внутридомовых сетей жилого дома, пристрой не имеет общих с многоквартирным домом помещений и инженерных сетей; в отношении указанного помещения заключены самостоятельные договоры с обслуживающими организациями коммунального комплекса и поставщиками соответствующих ресурсов, местами общего пользования многоквартирного дома для доступа в помещение пристроя и его обслуживания общество не пользуется; признаков единства здания и пристроя нет, а потому они не могут являться единым объектом недвижимого имущества.

В обоснование своей позиции ответчик представил заключение ООО «Фирма Компромисс» № А-01/2020, согласно которому у многоэтажного жилого дома и принадлежащего ответчику здания признаки единства объекта -  как функциональные, так и конструктивные, отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

В пункте 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, приведено понятие "нежилое помещение в многоквартирном доме" - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. 

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489- ОО указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3). 

В соответствии с Приложением № 1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 (далее - Инструкция № 37) единицей технической инвентаризации является: домовладение, отдельно стоящее основное здание; антресоль - площадка, занимающая верхнюю часть объема помещения жилого дома, предназначенная для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений.

Пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием.

Все пристройки разделяются на отапливаемые и холодные, общая площадь помещений в отапливаемых пристройках учитывается в составе жилищного фонда. Признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Согласно пункту 4 Правил № 491 в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется (части 4, 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Таким образом, законодатель устанавливает, что отличительным признаком пристроенного помещения от отдельно стоящего здания является неразрывная связь с многоквартирным домом, поскольку они являются единым объектом недвижимости, о чем может свидетельствовать наличие общих несущих и ограждающих конструкции (есть проход из одного здания в другое). В свою очередь отдельно стоящее здание не имеет никакой связи с несущими и ограждающими конструкциями существующего здания, возведено по отдельному проекту.

Для разрешения спора по настоящему делу необходимо установить статус находящегося в собственности ответчика здания: определить является ли оно пристроенным помещением к находящемуся в управлении товарищества собственников недвижимости «Новая жизнь» зданию либо отдельным самостоятельным зданием, расположенным на отдельном земельном участке и постановленным на государственный кадастровый учет как отдельно стоящее здание.

Из пояснений истца следует, что в состав помещений жилого многоквартирного  дома № 2, входит пристроенное помещение кадастровый номер 38:26:040401:7677, общей площадью 6 833,5 кв.м., расположенное на смежном земельном участке кадастровый номер 38:26:040401:7786 собственниками которых, является ООО «Принко плюс».

Свои доводы товарищество обосновало - Свидетельством  о государственной регистрации права 38 АЕ 286 958, выданное 09.12.2013 АО «Фирма БаАнго-Сити»  на здание, расположенное по адресу: Иркутская область, Ангарский городской округ, 

<

...> строение 42, кадастровый номер 38:26:040401:7677; заключением кадастрового инженера от 03.09.2019 (содержится вывод о принадлежности зданиям кадастровый номер 38:26:040401:7677 и МКД кадастровый номер 38:26:040401:319 общих помещений и общих коммуникаций); письмом Иркутского отделения Восточно-Сибирского филиала «Ростехинвентаризация» от 23.03.2017 и Актом целевой проверки ПАО «Иркутскэнерго» от 05.03.2019 нежилого помещения ТЦ, во встроенной части МКД подъездов №4 и №5 (запитаны по отоплению и горячему водоснабжению от ИТП-2 и ИТП-3).  

Кроме того, ТСЖ представлены документы на реконструкцию встроенно-пристроенного помещения в жилом доме по адресу мкр-н 12а д.2, как-то: разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № 141-97 от 25.04.2000, выданные Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации Ангарского муниципального образования, договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 862 от 20.09.1996, заключенный с администрацией г. Ангарска, постановление мэра Ангарского муниципального образования Иркутской области от 30.10.2000 № 3192; распоряжение Комитета по управлению имуществом Администрации г. Ангарска № 80 от 19.04.1993; договор аренды земельного участка от 28.02.2003 № 1710, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU38501101-54-2009 от 31.12.2009; Акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией от 06.08.2001, утвержденный постановлением мэра Ангарского муниципального образования № 2364 от 06.08.2001 в редакции Постановления мэра Ангарского муниципального образования № 2870 от 07.10.2003; постановления мэра г. Ангарска от 18.07.1994 № 1614.

Из пояснений ответчика следует, что изначально принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости строился как самостоятельное пристроенное к МКД здание.

Возможность пристроя к МКД самостоятельного пристрой квалифицируемого как отдельно стоящее здание ответчик обусловил, положениями раздела «Введение»  «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов», принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст.

Согласно классификатору к группировке «здания (кроме жилых)» относятся нежилые здания целиком или их части, не предназначенные для использования в качестве жилья и представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и т.п.

Объектом классификации данного вида основных фондов является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными объектами, также к самостоятельным объектам – зданиям – относятся и наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение.

Принадлежащее ему на праве собственности пристроенный к жилому дому № 2 объект недвижимости – здание общей площадью 6 833,5 кв.м., представляет собой предусмотренное законом самостоятельное конструктивное целое независимое от МКД,                          а именно: с отдельными обособленными входами, собственным фундаментом, собственными несущими ограждающими стены, собственной крышей, который не является  составной частью (элементом)  жилого дома № 2, имеет свои отдельные точки подключения сетей теплоснабжения, водопровода, канализации и электроснабжения,  которые не запитаны от внутридомовых сетей жилого дома; пристрой не имеет общих с многоквартирным домом помещений и инженерных сетей; в отношении указанного помещения заключены самостоятельные договоры с обслуживающими организациями коммунального комплекса и поставщиками соответствующих ресурсов; местами общего пользования многоквартирного дома№ 2 для доступа в помещение пристроя и его обслуживания общество не пользуется; признаков единства здания и пристроя нет,                        а потому они не могут являться единым объектом недвижимого имущества.                                 В обоснование своей позиции ответчик представил заключение ООО «Фирма Компромисс» № А-01/2020, согласно которому у многоэтажного жилого дома и принадлежащего ответчику здания  признаки единства объекта -  как функциональные, так и конструктивные отсутствуют.

В едином государственном реестре недвижимости первоначально 09.12.2013 зарегистрировано право собственности АО «Фирма БаАнго-Сити» (правопредшественник ответчика) на вновь построенное обособленное здание, расположенное по адресу: Иркутская область, Ангарский городской округ, 

<

...> строение 42, кадастровый номер 38:26:040401:7677, где в качестве основания возникновения права указано на возведение объекта недвижимости на предоставленном по распоряжению Комитета по управлению имуществом Администрации г.Ангарска №80 от 19.04.1993 для этих целей земельном участке в соответствии с разрешением на ввод объекта                                     в эксплуатацию RU- 38501101-54-2009 от 31.12.2009, что отражено в Акте приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 06.08.2001.

Впоследствии арендованный под строительство земельный участок кадастровый номер 38:26:040401:7786 был выкуплен АО «Фирма БаАнго-Сити».

В дальнейшем право собственности на спорное здание с земельным участком на основании протокола общего собрания учредителей от 19.05.2005, протокола внеочередного общего собрания акционеров Акционерного общества «Фирма БаАнго-Сити» от 16.07.2019, передаточного акта к договору о присоединении АО «Фирма БаАнго-Сити» к ООО «Принко Плюс» от 04.03.2019 перешло к ООО «Принко Плюс» (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 12.10.2019 на здание                   с кадастровым номером 38:26:040401:7677, общей площадью 6833,5 кв.м., расположенное на земельном участке кадастровый номер 38:26:040401:7786). 

По смыслу статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения                                       о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. 

Права на объект недвижимости возникают посредством государственной регистрации прав на объекты недвижимости (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация прав в Едином государственном реестре недвижимости согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Так, Решением Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-8228/2021 исковые требования о признании незаконным постановку на кадастровый учет объекта недвижимости ответчика в качестве отдельно стоящего здания и восстановлении положения, существовавшего до принятия оспариваемого решения, путем снятия                             с кадастрового учета принадлежащего ответчику нежилого здания общей площадью 6833,5 кв.м кадастровый номер 38:26:040401:7677, расположенного по адресу: 

<

...> и восстановлении на кадастровом учете в качестве принадлежащего ответчику объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 6595 кв.м, расположенного по адресу: Ангарск, 12а микрорайон, многоквартирный дом 2, помещение 489 за кадастровым номером 38:26:040401:7632 удовлетворены.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2023 указанное решение оставлено без изменения

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.03.2024 Решение Арбитражного суда Иркутской области от 24 августа 2023 года по делу                   № А19-8228/2021, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2023 года по тому же делу оставлены без изменения.

Решение Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-8228/2021 Управлением Росреестра по Иркутской области исполнено 02.04.2024. 

В Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения и объект, принадлежащий ООО «Принко плюс» - зарегистрирован как помещение площадью 6595 кв.м, по адресу: 

<

...> в  многоквартирном доме 2, помещение 489 (выписка от 16.05.2024).

Судами общей юрисдикции разрешен вопрос относительно земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом, который обслуживает ТСН «Новая жизнь»                           и помещение ООО «Принко плюс».

Так, решением Ангарского городского суда от 26.05.2022 по гражданскому делу                       № 2-265/2022 признаны недействительными результаты межевания земельного участка с                       кадастровым номером 38:26:040401:6346 (на котором расположен МКД с пристроенным помещением ответчика) на земельные участки с кадастровыми номерами 38:26:040401:7787, 38:26:040401:7786.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам  Иркутского областного суда от 27.09.2022 указанное решение оставлено без изменения.

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.02.2023 решение Ангарского городского суда от 26.05.2022 и Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 27.09.2022 оставлены без изменения.

Решением Ангарского городского суда от 10.02.2023. по гражданскому делу                      №2-49/2023 признаны недействительными договоры купли-продажи земельных участков от 01.08.2017, 23.12.2019, прекращено право общедолевой собственности: собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 38:26:040401:7787, право собственности ООО «Принко плюс» на земельный участок с кадастровым номером 38:26:040401:8729, право собственности ФИО7 на земельный участок с кадастровым номером 38:26:040401:8730, сняты с кадастрового учёта земельные участки с кадастровыми номерами 38:26:040401:7787, 38:26:040401:8729, 38:26:040401:8730 и восстановлены на кадастровом учёте земельный участок с кадастровым номером 38:26:040401:6346.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам  Иркутского областного суда от 23.01.2024 указанное решение оставлено без изменения.

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2024 решение Ангарского городского суда от 10.02.2023 и Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 23.01.2024 оставлены без изменения.

Управлением Росреестра по Иркутской области решения исполнены - в Едином государственном реестре недвижимости восстановлен первоначальный земельный участок с кадастровым номером 38:26:040401:6346, с назначением - для эксплуатации многоквартирного дома 2, 12 а микрорайона, г. Ангарска со встроенно-пристроенным помещением ООО «Принко плюс».

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса указанное решение имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, и обстоятельства, установленные указанным судебным актом, не подлежат доказыванию при рассмотрении данного спора, в котором принимают участие те же лица.

Таким образом, указанными судебными актами установлен статус принадлежащего ответчику объекта недвижимости общей площадью 6 595 кв.м. как встроенно-пристроенное нежилое помещение 489, расположенное в многоквартирном доме № 2                                  по адресу: 

<

...> находящегося в управлении товарищества собственников недвижимости «Новая жизнь». Многоквартирный дом и помещение 489, принадлежащее ответчику, находятся на одном земельном участке, построены по единой проектной документации и имеют общие коммуникации. Обслуживание общего имущества многоквартирного дома осуществляет ТСН «Новая жизнь» с 08.05.2015. 

Из поведения ООО «Принко плюс» усматривается, что ответчик имел намерение выделить принадлежащее ему на праве собственности помещение в отдельное из общего имущества в целях уклонения от расходов, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома, что само по себе противоречит принципу добросовестности (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, арбитражный суд признает несостоятельным и необоснованным довод ответчика о спорном помещении как об отдельном здании.

Довод ответчика о том, что в отношении спорного помещения заключены самостоятельные договоры с обслуживающими организациями коммунального комплекса и поставщиками соответствующих ресурсов и представленные им в подтверждение своих доводов договоры энергоснабжения, холодного, водоснабжения и водоотведения, на отпуск и потребление тепловой энергии, оказание клининговых услуг не имеют правового значения для рассмотрения дела, поскольку содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени несения расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Иные расходы ответчик несет по своей собственной воле (обратного не доказано), данное обстоятельство не освобождает ответчика от несения расходов по содержанию, текущему ремонту общего имущества МКД и оплаты коммунальных расходов, потребляемых на общедомовые нужды.

Кроме того, ответчик не согласен с представленной истцом, методикой расчета платы за содержание общего имущества.

В целях управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу:                г. Ангарск, 12А мкр-н, 2, с кадастровый номер 38:26:040401:319 собственники помещений на общем собрании собственников помещений от 20.04.2015 создали товарищество собственников недвижимости «Новая жизнь», в подтверждении чего представлен протокол собрания от 20.04.2015.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества при наличии управляющей компании устанавливается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а при отсутствии такого решения - органом местного самоуправления (статья 39, части 3, 7 статьи 156, часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 16, 17, 30, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491)). Расчет представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10).

Размер коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (ОДН), определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов и тарифов, утвержденных органом государственной власти субъекта Российской Федерации (части 9.2, 9.3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

При этом управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают.

Истцом в материалы дела представлены протоколы собраний от 05.04.2016, 21.09.2019, 01.11.2022, подтверждающие установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений: с 01.05.2016 тариф 12.51 за 1 кв.м.; с 01.11.2019 - тариф 13.51 за 1 кв.м.; с 01.01.2023 - тариф 15.51  за 1 кв.м.

Доказательств расторжения договора управления многоквартирным домом либо признания такого договора недействительным, а также определения иного способа управления многоквартирными домами или избрания новой управляющей организации, суду не представлено.

На основании пункта 5 части 2 статьи 153, части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Кроме того, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности в отношении задолженности, образовавшейся до 10 декабря 2016 года.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования (пункт 2).

В соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

Исковое заявление подано в суд 14.12.2019, посредством почты России. Также истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора, поскольку договор между сторонами не заключен, подлежит применению срок, равный 30 дням, установленный частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Таким образом, учитывая дату подачи искового заявления и срок для досудебного урегулирования спора, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности, возникшим до октября 2016 года (включительно), является истекшим.

Истцом уточненный расчет задолженности составляющих расходы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома составлен за период с декабря 2016 года по январь 2025 года с учетом довода ответчика о пропуске срока исковой давности.

Учитывая изложенное, судом, заявление ответчика о пропуске срока исковой давности не рассматривается, поскольку спорный период исключен из периода взыскания.

Расчет задолженности (объем и стоимость), определенный истцом исходя из площади помещения, нормативов потребления коммунальных услуг и соответствующих тарифов, проверен судом на основании представленных истцом документов и признан правильным.

Доказательства оказания услуг другим лицом или ненадлежащего качества, равно как и доказательства оплаты суммы долга в материалы дела ответчиком не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании с ответчика основного долга являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за несвоевременную оплату основного долга, произведенной по периодам образовавшейся задолженности                       за период с 11.01.2017 по 19.02.2025 в размере 8 198 048 руб. 77 коп. 

Расчет неустойки произведен, исходя из 1/300, 1/130 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации в размере 9,5% (действующей по состоянию на 27 февраля 2022 г., указанной в постановлении Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 474 от 26.03.2022 "О некоторых особенностях регулирования жилищных отношений в 2022 году").

Согласно частям 1, 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Согласно п. 14 ст. 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Довод ответчика о необходимости применения моратория в отношении начислении неустойки, истцом принят. В последнем расчете неустойки истец исключил периоды действия моратория в соответствии с Постановлениями Правительства РФ от 02.04.2020 № 424 "Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и жилых домов", и от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами".

Проверив расчет неустойки, суд признал его арифметически верным, выполненным с учетом мораториев, введенных Постановлениями Правительства Российской Федерации №424 от 02.04.2020, №497 от 28.03.2022, применения постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 474, применения срока исковой давности.

Ответчиком не представлены в соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства полного и своевременного возмещения суммы неустойки.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ, в обоснование указав только на несоразмерность неустойки.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Оценивая соразмерность заявленной истцом неустойки в размере 8 198 048 руб. 77 коп., учитывая период просрочки обязательства более 8 лет, а также принимая во внимание недобросовестное поведение ответчика и фактические обстоятельства дела, суд не усматривает явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, заявление ответчика об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит удовлетворению.

Таким образом, требование истца в части взыскания неустойки в размере                          8 198 048 руб. 77 коп. подлежит удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина за рассмотрение дела составляет 106 785 руб. 18 коп.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскиваются в пользу истца в пределах суммы, уплаченной при подаче иска, в остальной части в размере 104 785 руб. 18 коп. государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Принко плюс» (ИНН 

<

***>) в пользу товарищества собственников недвижимости «Новая жизнь» (ИНН 

<

***>) 8 558 986 руб. 56 коп. основного долга, 8 198 048 руб. 77 коп. неустойки, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, а всего – 16 759 035 руб. 33 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Принко плюс» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 104 785 руб. 18 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья                                                                                                     А.В. Кузнецов