Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 145, Чита, 672007, http://4aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А10-2545/2020

г. Чита

12 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 5 июля 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2023 года

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гречаниченко А.В., 

судей Кайдаш Н.И., Луценко О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ФИО3 о признании права собственности на жилое помещение,

в деле о признании общества с ограниченной ответственностью производственная строительная компания «Тамир» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 07.09.2006, юридический адрес: 670000, 

<

...>) несостоятельным (банкротом),

лица, участвующие в деле, в судебном заседании отсутствуют, уведомлены,

установил:

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) обратилась с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью Производственная строительная компания «Тамир» (далее – ООО ПСК «Тамир») несостоятельным (банкротом); определением от 15.06.2020 заявление Фонда принято к производству.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 16.07.2020 (резолютивная часть оглашена 09.07.2020) ООО ПСК «Тамир» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2.

ФИО3 09.03.2022 обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением о включении в реестр требований участников строительства должника требования о передаче жилых помещений – однокомнатной квартиры № 22, проектной площадью 26,81 кв.м., на 3 этаже в доме № 6 по адресу: г. Улан-Удэ, 140 А квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:032002:57, 03:24:032002:60 общей стоимостью 777 490 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27.06.2022 восстановлен пропущенный срок закрытия реестра требований кредиторов, признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника общества с ограниченной ответственностью Производственная строительная компания «Тамир» требование ФИО3 в размере 777 490 рублей - основной долг по договору участия в долевом строительстве № Т2/6-22 от 19.01.2015 в связи с обращением заявителя о включении в реестр требований о передаче жилых помещений после принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта.

Не согласившись с принятым судебным актом по делу, Фонд обратился  в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой указывает на ошибочность выводов суда в связи с тем, что Фонд в отношении дома по названному адресу  решение о финансировании мероприятий, в том числе по завершению строительства, не принимал, поскольку указанный объект самостоятельно был достроен и введен в эксплуатацию ООО «ПСК Тамир» до возбуждения дела о банкротстве должника. В связи с чем полагал требования ФИО3 неправомерными и просил в удовлетворении заявления отказать.

В судебное заседание в Четвертый арбитражный апелляционный суд иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Кроме того, они извещались о судебных заседаниях по данному делу судом первой инстанции, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела. 

В ходе рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, установив, что к участию в настоящем споре ранее не привлечен Жилищный строительный кооператив «Фортуна», который по условиям договора о сотрудничестве от 01.06.2018, и инвестиционному соглашению от 01.06.2018 обязался осуществить ввод в эксплуатацию и передачу в собственность квартир членам ЖСК «Фортуна» при отсутствии у них задолженности по оплате членских, паевых и целевых взносов (пункты 1.1-1.5 договора о сотрудничестве), определением от 11 мая 2023 года перешел к рассмотрению обособленного спора в деле по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для суда первой инстанции.

Определением от 19.05.2023 Четвертый арбитражный апелляционный суд привлек участию в обособленном споре прокуратуру Республики Бурятия, с учетом части 2 статьи 9 АПК РФ, пункта 34 постановления Пленума  Верховного Суда РФ от 23.12.2021 №46, поскольку в настоящем споре рассматривается вопрос, связанный с жилищными правами ФИО3 и ее несовершеннолетнего  ребенка, не имеющими в собственности жилья, проживающими в арендуемом помещении. Целью обращения ФИО3 в арбитражный суда является получение квартир ы как дольщиком.

ФИО3 представила заявление об уточнении требований заявления: просила признать право собственности на однокомнатную квартиру № 22, проектной площадью 26,81 кв.м, на 3 этаже в доме № 6 по адресу: г. Улан-Удэ, 140 А квартал.

Апелляционным судом изменение требования в порядке статьи 49 АПК РФ принято. Рассматривается требование ФИО3 о признании права собственности на указанное жилое помещение.

От участвующих в споре лиц, которым направлено заявление об уточнении требований (направлено судом электронной почтой 19.06.2023), возражений относительно заявленных требований не поступило.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, проанализировав доводы лиц, участвующих в деле, изложенные в заявлении, апелляционной жалобе, отзывах и письменных объяснениях по делу, изучив материалы дела, в том числе представленные сторонами и поступившие по запросам суда документы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 19.01.2015 ООО ПСК «Тамир» (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № Т2/6-22.

Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора участия в долевом строительстве № Т2/6-22 от 19.01.2015 застройщик осуществляет строительство малоэтажного жилого дома по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 140А квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:032002:57, 03:24:032002:60, этаж 3, квартира 22, номер дома 6, однокомнатная квартира площадью 26,81   кв.м.

Срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию - январь 2016 года.

Стоимость долевого участия в строительстве по настоящему договору определяется фиксированной договорной ценой и составляет на момент заключения договора 777 490 рублей (пункт 2.1. договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Бурятия 27.01.2015.

5 декабря 2018 года между ФИО4 (цедент) и ФИО3  (цессионарий) заключен договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве №Т2/6-22 от 19.01.2015, согласно которому цедент уступает цессионарию имущественные права, принадлежащие цеденту как участнику долевого строительства по договору №Т2/6-22 от 19.01.2015, заключающиеся в праве требования от Застройщика передачи в собственность объекта недвижимого имущества: 1-комнатная квартира № 22, общей площадью 26,81 кв.м., расположенная на 3 этаже малоэтажного жилого дома № 6 по строительному адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 140А квартал.

Стоимость   за переданные права составляет 900 000 руб. (п.2.1.1 договора цессии)

Договор     подписан     сторонами     и     зарегистрирован     в     Управлении     Росреестра Республике Бурятия 18.12.2018.

На основании пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Справками ООО ПСК «Тамир» от 26.06.2015, от 30.11.2018, подтверждается, что оплата стоимости квартиры № 22 в жилом доме № 6, площадью 26,81 кв.м., согласно договору участия в долевом строительстве № Т2/6-22 от 19.01.2015 в сумме 777 490 руб. произведена в полном объеме.

Возможность наличия денежных средств для оплаты по договору цессии ФИО3 подтверждена: представлен нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры от 16.11.2016 с передаточным актом, согласно которому ФИО3 продала принадлежащую ей квартиру по цене 2 670 000 руб.

Таким образом, ФИО3 доказан факт оплаты по договору застройщику ООО ПСК «Тамир» и возможность оплаты по договору цессии.

Согласно пункту 3.1.6 договора долевого участия в строительстве застройщик обязуется в течение 2 –х календарных месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию – январь 2016 года), передать объект долевого строительства участнику.

30.01.2020 МУ «Комитет по строительству Администрации г.Улан-Удэ» выдано разрешение на ввод объекта (

<

...>) в эксплуатацию №04-302000-03-2020 (л.д.17,т.2).

Согласно ответу Республиканской службы государственного и строительного надзора от 17.02.2023 на судебный запрос строительство дома завершено в январе 2020 года, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 30.01.2020. Адрес дома менялся: новый адрес 

<

...> (л.д.49, т.1).

Согласно сведениям из ЕГРН, представленным Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия от 20.03.2023, записи относительно спорной квартиры о зарегистрированных правах на объект недвижимости отсутствуют.

Также на основании запроса апелляционного суда комиссией в составе муниципального жилищного инспектора Муниципальной жилищной инспекции г.Улан-Удэ, представителя конкурсного управляющего ООО ПСК «Тамир», ФИО3 проведено обследование спорной квартиры и установлено, что квартира по указанному адресу находится в черновом варианте отделки, проживающих лиц не имеется.

Из материалов дела следует, что между ЖСК «Фортуна» и ООО ПСК «Тамир» заключен договор о сотрудничестве от 01.06.2018 и инвестиционное соглашение от 01.06.2018. 

По условиям договора о сотрудничестве от 01.06.2018, ЖСК «Фортуна» в целях окончания строительства малоэтажных жилых домов в 140А мкр г. Улан-Удэ обязался осуществить финансирование строительства путем участия в подрядных договорах в качестве поручителя за ООО ПСК «Тамир» по вопросам оплаты выполняемых работ, поставку необходимых материалов и инструментов для строительства, приобретаемых за собственный счет. ООО ПСК «Тамир» обязалось принять данные материалы и инструменты и использовать их по назначению. ЖСК «Фортуна» обязался произвести оплату за техническое присоединение малоэтажных жилых домов в 140А мкр. г. Улан-Удэ ресурсоснабжающим организациям, осуществить ввод в эксплуатацию и передачу в собственность квартир членам ЖСК «Фортуна» при отсутствии у них задолженности по оплате членских, паевых и целевых взносов (пункты 1.1-1.5 договора о сотрудничестве).  Договор действует до окончания строительства всех домов (№ 4, 5, 6, 7) в 140А мкр. г. Улан-Удэ (пункт 1.6 договора).

Факт заключения договора о сотрудничестве, по которому зачтены требования ЖСК «Фортуна», и его исполнения был предметом рассмотрения Арбитражного суда Республики Бурятия в рамках рассмотрения заявления жилищно-строительного кооператива «Фортуна» о включении требований в реестр требований кредиторов должника (определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 13.04.2021). Кроме того, такие пояснения представлены непосредственно ЖСК «Фортуна» в рамках настоящего спора, также представлен договор о сотрудничестве от 01.06.2018, инвестиционное соглашение от 01.06.2018.

В своих письменных пояснениях по спору и в устных пояснениях в судебном заседании апелляционного суда ФИО3 указала, что обратилась с требованием о включении в реестр по передаче квартиры, поскольку она является дольщиком ООО ПСК «Тамир», задолженности по оплате не имеет, в передаче квартиры ей было отказано застройщиком ООО ПСК «Тамир», поскольку она не оплатила требуемые с нее ЖСК «Фортуна» денежные средства за достройку дома, в настоящее время вынуждена снимать жилье, в съемной квартире проживает вдвоем с несовершеннолетним ребенком, нуждается в жилье, но фактически лишена возможности получить квартиру,  расположенную в уже достроенном доме, причитающуюся ей как дольщику ООО ПСК «Тамир». Ее требования направлены на получение квартиры.

ЖСК «Фортуна» указал, что обязанность подписания акта прима-передачи квартиры возложена на застройщика, что кооператив только достраивал жилой дом и предоставлял застройщику справки об отсутствии и дольщика задолженности по паевым взносам. Поскольку ФИО3 паевые взносы не оплатила, то соответствующая справка ей выдана не была, в связи с чем застройщик не подписал акт приема-передачи квартиры ФИО3 Также указал, что в числе пайщиков числилась ФИО4 (предыдущий дольщик по спорной квартире), за которой и имелась задолженность по взносам. 

Конкурсный управляющий указал, что квартира в достроенном жилом доме не включена в конкурсную массу должника, в связи с чем передавать квартиру дольщику он не полномочен.

Таким образом, установлено, что ООО ПСК «Тамир» обязанность по передаче объекта ФИО3 не была исполнена.

ФИО3 зарегистрирована по адресу: г.Улан-Удэ, с/т «Вестна, улица 5, дом 627; проживает в г.Улан-Удэ по другому адресу (представлен договор найма квартиры) с несовершеннолетним ребенком ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

ФИО3 обращалась в суд общей юрисдикции с требованием к конкурному управляющему о понуждении передать в собственность жилое помещение. Решением Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 11.10.2022 по делу №2-4636/2022 в иске отказано со ссылкой на то, что жилой дом в конкурсную массу не включен.  

Также ФИО3 обращалась к конкурсному управляющему с просьбой подписать акт приема-передачи квартиры, а также в прокуратуру Республики Бурятия.

Изложенное с очевидностью свидетельствует о том, что материально-правовой интерес заявителя заключался в передаче в собственность приобретенной ею квартиры.

Права такого дольщика подлежат судебной защите в деле о банкротстве должника-застройщика.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Условия, при которых арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при полученном разрешении на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома содержатся в пунктах 8 и 8.1 статьи 201.11 Закона о банкротстве. 

Данные нормы не предполагают возможность подписания конкурсным управляющим самостоятельно акта приема-передачи жилого помещения, введенного в эксплуатацию и не включенного в конкурсную массу. Иные положения Закона о банкротстве данной обязанности конкурсного управляющего также не содержат. 

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о выборе заявителем надлежащего способа защиты права в форме признания за ним права собственности на жилое помещение.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрена возможность защиты в рамках дела о несостоятельности должника-застройщика прав участника строительства в отношении жилого помещения посредством разрешения судом заявления участника о признании за ним права собственности. 

Из содержания указанной нормы следует, что для признания права собственности на жилое помещение необходимо одновременное соблюдение двух условий:  наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено; подписание застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения. 

Установлен факт наличия  разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено по объекту, в котором располагается спорная квартира;  обязательства по договору участия в долевом строительстве со стороны ФИО3 исполнены в полном объеме.

В сложившейся ситуации, учитывая, что обязательства по оплате за жилое помещение заявителем исполнены в полном объеме, жилой дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию и не включен в конкурсную массу должника, в связи с чем конкурсный управляющий отказался подписывать  акт приема-передачи квартиры заявителю ввиду отсутствия у него соответствующих полномочий, а иные способы защиты права у заявителя отсутствуют, суд считает заявление ФИО3 о признании права собственности на жилое помещение обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Поскольку судом апелляционной инстанции дело рассмотрено по правилам суда первой инстанции, решение по настоящему делу подлежит отмене по безусловному основанию в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.

Согласно статье 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. 

Соответственно, настоящее постановление является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО3 на указанный выше объект долевого строительства. 

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку. Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных «Картотека арбитражных дел» по электронному адресу: www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 268 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 июня 2022 года по делу № А10-2545/2020 отменить.

Признать право собственности ФИО3 на квартиру по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, городской округ город Улан-Удэ, 

<

...>.

Настоящий судебный акт является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО3 на указанную квартиру.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение одного месяца с даты принятия путем подачи жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийА.В. Гречаниченко

СудьиН.И. Кайдаш

О.А. Луценко