Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-21373/2024

г. Владивосток

08 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регион-1»,

апелляционное производство № 05АП-4194/2025 

на решение от 04.08.2025 судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-21373/2024 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Регион-1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Министерству строительства Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации города Владивостока 

о признании недействительным решения об одностороннем отказе от исполнения договора,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Регион-1»: представитель ФИО1 по доверенности от 01.10.2024 сроком действия 2 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 2585), паспорт;      

от Министерства строительства Приморского края: представитель ФИО2 по доверенности от 04.12.2024 сроком действия до 31.12.2026, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 14144), служебное удостоверение;      

от Администрации города Владивостока: представитель ФИО3 по доверенности от 11.12.2024 сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 3150), служебное удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Регион-1» (далее – ООО «Регион-1», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Министерству строительства Приморского края (далее – Министерство) о признании недействительным решения от 15.10.2024 исх. № 17/3996 об одностороннем отказе от исполнения договора № 1/2021 от 30.08.2021 «О развитии застроенной территории в городе Владивостоке в границах улицы Талалихина 6, 8, 9, 10, Героев Хасана 30,32».

Определением от 03.02.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Владивостока (далее – Администрация). Впоследствии определением от 10.06.2025 процессуальный статус Администрации изменен с третьего лица на соответчика.

Решением суда от 04.08.2025 в удовлетворении исковых требований отказано, с чем ООО «Регион-1» не согласилось, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

В обоснование доводов жалобы заявитель, отрицая наличие оснований для расторжения договора, указал на ненадлежащую оценку судом первой инстанции обстоятельств, подтверждающих добросовестность истца по согласованию плана-графика, в том числе неоднократных попыток устранить замечания, и формальность соответствующих отказов Администрации, не учитывающих, в числе прочего, волеизъявление граждан, подлежащих переселению из домов, расположенных в границах застроенной территории.

Наряду с изложенным апеллянтом поставлена под сомнение правомерность привлечения к участию в деле Администрации.

В представленных письменных отзывах, приобщенных к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), ответчики возражали против доводов апелляционной жалобы, настаивая на законности оспариваемого судебного акта.

Позиции сторон спора были поддержаны их представителями в заседании суда апелляционной инстанции.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и письменных отзывах, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 30.08.2021 между Министерством, Администрацией и ООО «Регион-1» (девелопер) на основании протокола аукционной комиссии рассмотрения единственной заявки от 03.08.2021 № 300621/8017300/03 был заключен договор № 1/2021 «О развитии застроенной территории в городе Владивостоке в границах улицы Таллалихина, 6,8,9,10, Героев Хасана, 30,32», предметом которого является осуществление в установленный договором срок в соответствии с обязательствами сторон и порядком их исполнения, указанными в разделе 3 Договора, мероприятий по развитию застроенной территории площадью 18 533 кв.м в границах согласно Приложению № 1 к настоящему Договору в соответствии с решением о развитии застроенной территории (распоряжение Министерства от 13.11.2020 № 127-ра «О развитии застроенной территории в городе Владивостоке в границах улиц Талалихина, 6, 8, 9, 10, Героев Хасана, 30, 32») (далее - территория).

Срок действия договора - 5 лет (пункт 4.1 договора).

Пунктом 3.5 договора установлены следующие обязанности девелопера, в частности (подпункт 3.5.1): 

- разработать и направить на утверждение в Администрацию документацию по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории), в соответствии с требованиями статей 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В составе проекта планировки территории разработать схему организации движения дорожного транспорта (включая транспорт общего пользования) и пешеходов, отражающую местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую существующие и прогнозируемые потребности в транспортном обеспечении территории, а также схему организации улично-дорожной сети, в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Направить в Министерство, Администрацию информацию об объектах инженерной и иной инфраструктур, элементов благоустройства, предусмотренных документацией по планировке территории и предназначенных к передаче в муниципальную собственность не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на строительство объектов капитального строительства. 

В срок не позднее 10 рабочих дней с момента утверждения документации по планировке территории разработать и представить на согласование в Администрацию план-график строительства объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории. 

Направить согласованный с Администрацией план-график строительства объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории, в Министерство в течение 5 рабочих дней (пункт 3.5.1 договора).

Подпунктом 3.5.2 установлено, что с учетом необходимого набора квартир, норм предоставления жилых помещений городе Владивостоке создать либо приобрести жилые площади, подобранные с согласия переселяемых нанимателей и безвозмездно передать приобретенные или построенные площади в собственность администрации для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения. 

Пунктом 3.5.5 договора предусмотрена обязанность девелопера передать в установленном порядке в собственность Администрации построенные объекты, указанные в подпункте 3.5.4 пункта 3.5 договора. 

Пунктом 3.5.15 предусмотрена обязанность девелопера отселения и перевозки граждан из отселяемых домов на предоставленную жилую площадь, оплаты расходов, связанных с передачей и оформлением жилой площади, переселяемым гражданам, заключением и регистрацией договоров с собственниками жилых помещений, оценкой рыночной стоимости жилых помещений и других расходов, связанных с переселением.

Пунктами 4.3, 4.3.1, 4.3.2 договора предусмотрено, что Министерство, Администрация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения девелопером обязательств, предусмотренных пунктами 2.3, 3.5 настоящего договора; иных случаях, установленных действующим законодательством.

Уведомлением от 15.10.2024 № 17/3996 Министерство со ссылкой на нарушение, обществом пунктов 3.5.2, 3.5.3, 3.5.15 договора, сообщило об одностороннем отказе от его исполнения, просило считать договор № 1/2021 от 30.08.2021 «О развитии застроенной территории в городе Владивостоке в границах улицы Талалихина, 6, 8, 9, 10, Героев Хасана, 30, 32» расторгнутым с 13.11.2024. 

Полагая, что данное уведомление является незаконным, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что отношения сторон возникли на основании договора о развитии застроенной территории в городе Владивостоке, заключенного 30.08.2021, и подлежат регулированию положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территории» (дата вступления в силу Федерального закона - 31.12.2020) в силу прямого указания пунктов 4 и 5 статьи 18 данного Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 46.2 ГрК РФ (в применимой редакции) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу части 3 названной статьи существенными условиями договора являются: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. 

В соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 46.2 ГрК РФ орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи, в том числе в случае неисполнения обязательства по подготовке проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также обязательтсв лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства 

Аналогичные положения отражены в договоре № 1/2021 от 30.08.2021.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Устанавливая с учетом изложенных положений правомерность одностороннего отказа Министерства от исполнения договора № 1/2021 от 30.08.2021, суд первой инстанции учел, что в силу пунктов 3.5.1 договора на девелопера возлагалась обязанность по разработке и предоставлению на согласование в администрацию г. Владивостока Плана-графика строительства объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента утверждения такой документации. Согласованный с Администрацией план-график строительства объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории, подлежал направлению в Министерство в течение 5 рабочих дней.

Вместе с тем, постановление № 1653 «Об утверждении документации по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе улиц Талалихина, 6,8,9,10 и Героев Хасана, 30,32 в городе Владивостоке» издано Администрацией города Владивостока 29.06.2023, тогда как доказательств предоставления согласованного Плана – графика в Министерство в установленный срок в материалах дела не имеется.

Наряду с этим, судом указано, что пунктом 3.5.2 договора предусмотрена обязанность девелопера с учетом необходимого набора квартир, норм предоставления жилых помещений городе Владивостоке создать либо приобрести жилые площади, подобранные с согласия переселяемых нанимателей и безвозмездно передать приобретенные или построенные площади в собственность администрации для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения.

В соответствии с пунктом 3.5.3 спорного договора решение имущественных, правовых вопросов при переселении собственников жилых помещений осуществляется девелопером на основании статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», в соответствии с гражданским, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации. 

Условия переселения собственника жилого помещения и членов его семьи, характеристики предоставляемых жилых помещений (размер общей площади и количество комнат в предоставляемом собственнику жилом помещении, иные условия переселения) определяются соглашением (договором), заключаемым между девелопером и собственниками жилых помещений. 

Между тем, доказательств подбора и передачи в собственность администрации г. Владивостока для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в домах в границах территории развития, обществом не представлено.

При изложенных обстоятельствах, констатировав подтвержденность материалами дела факта нарушения девелопером условий договора № 1/21, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности одностороннего отказа Министерства от договора, выраженного в письме № 17/3996, и отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Возражая против квалификации судом первой инстанции данных нарушений в качестве существенных для целей расторжения договора, апеллянт указал на неоднократное предоставление скорректированных Планов-графиков Администрации и необоснованные формальные отказы муниципального органа в их утверждении.

Оценивая данные доводы, коллегия учитывает представленную в материалы дела переписку общества и Администрации, в частности, после издания постановления № 1653 письмом от 05.07.2023 девелопер представил в администрацию план-график на согласование. 

Ответным письмом администрация указала, что пунктом 24 плана-графика переселение жителей из аварийных домов предусмотрено на февраль и март 2026 года, при этом, согласно плану - графику, строительство объектов капитального строительства предусмотрено до переселения жителей. Необходимо осуществить переселение жителей из аварийных домов до начала строительных работ и предусмотреть данное мероприятие в плане-графике.

Письмом от 07.07.2023 девелопер представил в администрацию план-график на согласование. 

Ответным письмом от 11.07.2023 администрация указала, что пункт 5 Плана-графика «Разработка эскизного проекта. Утверждение» необходимо исключить, либо обосновать включение данного мероприятия. Пункт 6 Плана-графика возможно включить в пункт 4. Пункт 24 плана-графика необходимо перенести после пункта 2. В пункте 22 Плана-графика необходимо исключить, поскольку ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию возможен только после выполнения работ по благоустройству и озеленению территории.

Письмами от 13.07.2023, 15.07.2023, девелопер вновь направлял планы - графики на утверждение. 

Ответными письмами администрация указывала на отсутствие устранения ранее выявленных нарушений.

В последующем общество неоднократно направляло в адрес администрации план- график для утверждения. 

Администрация, в свою очередь, указывая на отсутствие правовых оснований для согласования представленного плана-графика строительства объектов в соответствии с обязательством, установленным пунктом 3.3.2 договора о РЗТ от 30.08.2021 № 1/2021, отказывала в их согласовании.

Помимо этого, в ответным письмах администрация указала, что в границах территории, определенной распоряжением министерства строительства Приморского края от 13.11.2020 № 127-ра и договором о РЗТ от 30.08.2021 № 1/2021, помимо утвержденного перечня жилых домов, подлежащих сносу, располагались фактически снесенные/обрушенные строения, в которых до настоящего времени зарегистрированы по месту жительства граждане, перед которыми не исполнены обязательства по расселению: - 

<

...>; 

<

...>. 

Дом № 5 по улице Сафонова включен в перечень многоквартирных домов, расселение которых запланировано в рамках реализации региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Приморском крае» на 2019–2023 годы, утвержденной постановлением Администрации Приморского края от 09.04.2019 № 217-па, в ОКС «Группа жилых домов по адресу: ул. Русская, 57 в г. Владивосток (4 дома)». 

Таким образом, межевание территории в соответствии с Документацией, в частности образование земельных участков из земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, возможно после исполнения всех обязательств по расселению граждан. 

Планом – графиком установлены несоответствующие действительности сроки реализации этапов межевания территории, предусмотренных Документацией. 

Кроме того, пунктом 3 этапа I «Подготовительный» предусмотрено получение в мае-июне 2024 года правоустанавливающих документов на земельные участки, при этом согласно пункту 22 этапа III «Строительство (ОКС 1.1)» переселение граждан из аварийных многоквартирных домов запланировано осуществить в период с июля 2024 года до ноября 2024 года. 

Предоставить земельные участки, расположенные под вышеуказанными многоквартирными домами, не представляется возможным до полного выполнения обязательств по расселению граждан, и оформлению данных участков в муниципальную собственность. 

Таким образом, переселение граждан из аварийных домов необходимо перенести в I этап «Подготовительный» с указанием адреса жилых помещений, Ф.И.О. нанимателя (собственника), занимаемой площади, количества расселяемых граждан, вариантов переселения по каждому жилому помещению в отдельности.

Анализ представленной переписки свидетельствует о том, что планы-графики истца неоднократно направлялись на доработку в связи с необходимостью предусмотреть мероприятия по переселению граждан до начала строительных работ на территории и оформления прав на земельные участки.

Однако сведений о принятии обществом соответствующих мер в материалы дела не представлено. Отказы администрации в согласовании графиков девелопером не обжалованы.

Доводы апеллянта о том, что подобная позиция Администрации не учитывает волеизъявления собственников жилья, которые хотели переселиться во вновь возведенное девелопером здание на той же территории Первомайского район г. Владивостока, а не переезжать в другие районы города, документально не обоснованы. Доказательств проведения какой-либо работы с гражданами по вопросу условий переселения обществом не представлено.

Напротив, согласно письму Администрации № 1-3/3425 от 29.07.2024, направленному в адрес Министерства, дома № 30, 32 по ул. Героев Хасана полностью расселены в рамках реализации Долгосрочной целевой программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда ВГО на 2013-2015 годы», утв. постановление Администрации от 21.01.2013 № 136.

Дома по ул. Талалихина 6, 8, 9, 10 включены в перечень многоквартирных домов, расселение которых запланировано в рамках реализации региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Приморском крае» на 2019 — 2024 годы, утвержденной постановлением Администрации Приморского края от 09.04.2019 № 217-па, в ОКС «Группа жилых домов по адресу: ул. Русская, 57 в г. Владивосток (4 дома)».

Изложенные сведения истцом не опровергнуты, тем самым суд не усматривает принятия обществом каких-либо самостоятельных мер по исполнению условий договора в части, касающейся переселения граждан.

Ссылка же заявителя на то, что Администрация необоснованно вменила в обязанность девелопера расселение жителей домов по адресам 

<

...>; 

<

...>, не включенных перечень адресов зданий, строений сооружений, подлежащих сносу по спорному договору, не устраняет факта допущения обществом «Регион-1» нарушений принятых обязательств, послуживших основанием для принятия Министерством решения об одностороннем отказе от договора.

Сомнения апеллянта относительно правомерности привлечения к участию в деле Администрации не принимаются апелляционным судом с учетом наличия у муниципального органа статуса участника спорного договора и прямого затрагивания его прав и законных интересов настоящим спором.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные при подаче апелляционной жалобы судебные расходы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 04.08.2025 по делу №А51-21373/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына