Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-48671/22

30 сентября 2022 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 08 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2022 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к МУП «Производственно-технический комплекс» городского округа Кашира (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), конкурсный управляющий ФИО2

о взыскании по договору аренды от 26.01.2011 № 14 задолженности за период с 01.07.2020 по 31.03.2022 в размере 293508,91 руб., о расторжении договора аренды,

при участии в заседании представителей согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к МУП «Производственно-технический комплекс» городского округа Кашира с требованиями о взыскании по договору аренды от 26.01.2011 № 14 задолженности за период с 01.07.2020 по 31.03.2022 в размере 293508,91 руб., о расторжении договора аренды.

В судебном заседании суд в соответствии с ч. 4 ст. 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству по существу.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела,  между Комитетом по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района Московской области, который являлся представителем собственника муниципального имущества Каширского муниципального района и МУП «Производственно-технический комплекс» заключен договор от 01.11.2010№ 64 ХВ-03/10 о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием.

МУП «ПТК» переданы объекты централизованного водоснабжения и водоотведения – комплекс объектов, составляющих очистные сооружения в д. Терново-1.

Указанные объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 50:3760050406:12 площадью 127196 кв.м, предоставленного сроком на 49 лет МУП «Производственно-технический комплекс» по договору аренды от 26.01.2011 № 14.

В соответствии с разделом 3 договора аренды ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Претензией от 26.05.2022 Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира уведомил МУП «Производственно-технический комплекс» об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 26.01.2011 № 14 и предложил досрочно расторгнуть договор, приложив подписанный проект соглашения о расторжении договора. 

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 26.01.2011 № 14 не погашена МУП «Производственно-технический комплекс» в добровольном порядке, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 26.01.2011 № 14 и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 26.01.2011 № 14 за период с 01.07.2020 по 31.03.2022 составляет 293508,91 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены. 

Вместе с тем, суд учитывает следующее.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 17.02.2022 о признании недействительными торгов, признании права муниципальной собственности и взыскании компенсации стоимости имущества по делу № А41-45609/15 о несостоятельности (банкротстве) МУП «Производственно-технический комплекс» признаны недействительными открытые торги, проведенные в форме публичного предложения в период с 25.08.2020 по 28.09.2020, оформленные протоколом от 01.10.2020 № 2 по лоту № 1 по продаже объектов недвижимости МУП «ПТК», расположенных по адресу: Московская область, г. Кашира, д. Терново-1; признан недействительным заключенный между МУП «ПТК» и ФИО3 договор купли-продажи от 16.10.2020 № 2. На объекты следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Московская область, г. Кашира, д. Терново-1, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 50:3760050406:12, признано право муниципальной собственности муниципального образования «Городской округ Кашира» без обременения правом хозяйственного ведения МУП «ПТК».

Кроме того, указанным судебным актом установлено, что по договору от 01.04.2021 проданное ФИО3 имущество было передано МУП «Производственно-технический комплекс» третьему лицу на ответственное хранение, что свидетельствует об отсутствии факта реальное передачи покупателю спорных объектов, а также, что объекты централизованного водоснабжения и водоотведения фактически изъяты собственником из конкурсной массы.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдиция предусматривает не только отсутствие необходимости повторно  оказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

При этом, свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Предмет спора не влияет на свойство преюдиции, учитывая, что в части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствует формулировка "предмет спора", а формулировка "в котором участвуют те же лица" не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», арбитражные суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров. 

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Приданных обстоятельствах суд приходит к выводу, что арендная плата подлежит взысканию с МУП «Производственно-технический комплекс» за период, когда арендатор фактически обладал арендуемым земельным участком и имел юридическое господство над объектами, расположенными в границах земельного участка с кадастровым номером 50:3760050406:12 – с 01.07.2020 по 16.10.2020. Данный вывод также согласуется с нормой пункта 1 статьи 167 ГК РФ о том, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, задолженность по арендной плате подлежит взысканию в размере 64292,43 руб. за период с 01.07.2020 по 16.10.2020.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 26.01.2011 № 14.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком. 

Как установлено судом, претензией от 26.05.2022 Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира уведомил МУП «Производственно-технический комплекс» об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 26.01.2011 № 14 и предложил досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы, приложив подписанный проект соглашения о расторжении договора.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. 

Кроме того, определением Арбитражного суда Московской области от 17.02.2022 прекращены вещные права МУП «Производственно-технический комплекс» на объекты, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 50:3760050406:12.

При этом суд принимает во внимание, что имущественное право аренды по договору от 26.01.2011 № 14 не является и не может являться активом должника в деле о банкротстве, поскольку МУП «Производственно-технический комплекс» более не является ресурсоснабжающей организацией, объекты централизованного водоснабжения и водоотведения и земельный участок с кадастровым номером 50:3760050406:12 подготовлены к передаче в собственность Московской области на основании решения Совета депутатов городского округа Кашира Московской области от 01.04.2022 № 30. 

Таким образом, исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств рассматриваемого спора и представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира в части расторжении договора аренды земельного участка от 26.01.2011 № 14 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить частично. 

Взыскать с МУП «Производственно-технический комплекс» городского округа Кашира (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира по договору аренды земельного участка от 26.01.2011 № 14 задолженность за период с 01.07.2020 по 16.10.2020 в размере 64292,43 руб. 

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.01.2011 № 14.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                                                                            Ю.С. Таранец