ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А62-5882/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27.09.2021

Постановление изготовлено в полном объеме  04.10.2021

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Бычковой Т.В., судей Грошева И.П. и Сентюриной И.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании: от акционерного общества «Модный континент» – представителя ФИО2 (доверенность от 28.07.2021, диплом, паспорт), в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Модный континент» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.04.2021 по делу № А62-5882/2020 (судья Каринская И.Л.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (г. Смоленск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «Модный континент» (Москва, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 26.01.2013 № 12, и встречному исковому заявлению акционерного общества «Модный континент» (Москва, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (г. Смоленск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (далее – ООО «Галактика-С», истец) обратилось в суд с иском к акционерному обществу «Модный континент» (далее – АО «Модный континент», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 26.01.2013 № 12 за январь, февраль 2020 года в размере 667 443 руб. 68 коп.

Также в арбитражный суд поступило встречное исковое заявление АО  «Модный континент» к ООО «Галактика-С» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 291 943 руб. 52 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2019 по 13.07.2020 в сумме 66 378 руб. 51 коп.

Определением суда от 28.08.2020 указанное встречное исковое заявление принято к производству суда.

В ходе судебного разбирательства ООО «Галактика-С» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) неоднократно уточняло заявленные исковые требования, окончательно просило взыскать в его пользу с АО «Модный континент» задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 26.01.2013 № 12 за период с 01.01.2020 по 27.08.2020 в размере 2 945 872 руб. 33 коп. (уточненное исковое заявление от 25.02.2021).

В ходе судебного разбирательства АО «Модный континент» в порядке статьи 49 АПК РФ также неоднократно уточняло заявленные встречные исковые требования, окончательно просило взыскать с ООО «Галактика-С» в его пользу неосновательное обогащение в размере 1 291 943 руб. 52 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2019 по 13.07.2020 в сумме 66 753 руб. 46 коп. (уточненное встречное исковое заявление, поступившее в судебном заседании 04.03.2021).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.04.2021 с  АО »Модный континент» в пользу ООО «Галактика-С» взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения от 26.01.2013 № 12 за период с 01.01.2020 по 27.08.2020 в размере 2 600 283 руб. 33 коп., а также  18 153  руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении иска ООО «Галактика-С» в остальной части отказать. В удовлетворении встречного иска АО «Модный континент» отказано. С АО «Модный континент» в доход федерального бюджета  взыскано 18 150 руб. государственной пошлины.

АО «Модный континент» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.04.2021 по делу № А62-5882/2020, в которой просит отменить указанное решение в части взыскания с АО «Модный континент» 2 600 283,33 руб., а также 18 153 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины, а также в части отказа в удовлетворении встречных требований АО «Модный континент» и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Галактика-С» в полном объеме, об удовлетворении требований АО «Модный континент» по встречному исковому заявлению в полном объеме, а именно: взыскать с ООО «Галактика-С» сумму неосновательного обогащения в размере 1 291 943,52 руб., проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2019 по 13.07.2020 в размере  66 753,46 руб., включая НДС, расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере  26 583 руб.

Заявитель жалобы полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что эксплуатационные платежи не входят в систему и расчет постоянной арендной платы, являются самостоятельным платежом, направленным на компенсацию расходов арендодателя, связанных с технической эксплуатацией и содержанием здания, в котором расположено помещение, и должны оплачиваться арендатором дополнительно, противоречит условиям договора аренды, заключенного между сторонами, фактическим правоотношениям сторон, а также положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Апеллянт ссылается на то, что начиная с 2014 года эксплуатационный платеж, наряду с другими элементами постоянной арендной платы всегда был в единой системе платежа, который был ограничен определенным процентом с товарооборота.

Апеллянт также полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что эксплуатационный платеж не может являться составляющей частью арендной платы, и является самостоятельным платежом, направленным на компенсацию арендодателю расходов, связанных с технической эксплуатацией и содержанием здании, в котором расположено арендуемое помещение, противоречит условиям договора аренды, заключенного между сторонами, а также статье 614 ГК РФ.

Заявитель жалобы ссылается на то, что эксплуатационный платеж, в соответствии с договором аренды, заключенным между сторонами, не является фактическими расходами арендодателя, связанными со сдачей в аренду помещения, а является одним из составляющих постоянной арендной платы.

По мнению апеллянта, эксплуатационный платеж в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды не заменяет собой арендную плату. В соответствии с условиями договора аренды эксплуатационный платеж является составляющей частью арендной платы и при определенных обстоятельствах ограничивает ее размер, то есть ограничивает общий размер всех входящих в нее элементов – платы с оборота, фиксированной арендной платы, оплаты услуг по технической эксплуатации здания.

Заявитель жалобы ссылается на то, что дополнительное соглашение № 7 не содержит условия о том, что вместо постоянной арендной платы арендодатель оплачивает сумму эксплуатационного платежа. В соответствии с редакцией пункта 3.2.1.7 дополнительного соглашения №7, минимальный размер постоянной арендной платы ограничен суммой эксплуатационного платежа. Ограничение суммы постоянной арендной платы размером эксплуатационного платежа (при определенных обстоятельствах) не изменяет ее структуры и тот факт, что она включает в себя три составляющих: плату с оборота, фиксированную арендную плату и эксплуатационный платеж.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции не учтен тот факт, что пункт 3.2.1.7 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 7) не признан недействительным или незаключенным. Требование о признании пункта 3.2.1.7 договора аренды недействительным или незаключенным не заявлено ни одной из сторон. Таким образом, положения данного пункта должны толковаться и применяться в соответствии с его буквальным содержанием.

Заявитель жалобы ссылается на то, что вывод суда о том, что тот факт, что эксплуатационные платежи оплачивались арендатором по отдельному счету (а до 28.02.2019 по отдельному договору) свидетельствует о том, что эксплуатационная плата является возмещением затрат арендодателя по эксплуатации здания, а не платой за пользование помещением и не входит в понятие постоянной арендной платы противоречит договору аренды и фактическим правоотношениям сторон. Начиная с 2014 года эксплуатационный платеж, наряду с другими элементами постоянной арендной платы всегда был в единой системе платежа, который был ограничен определенным процентом с товарооборота, независимо от того в рамках какого договора осуществлялась его оплата – в рамках договора эксплуатационных услуг № 12 от 01.03.2020, либо в рамках договора аренды.

По мнению апеллянта, вывод суда о том, установленный пунктом 3.2.1.7 (в редакции дополнительного соглашения № 7) вид платежа за аренду помещения, который поименован как «максимальный размер ежемесячной постоянной аренной платы» по смыслу соглашения, его буквальному толкованию и длительному исполнению сторонами его условий, фактически не является максимальным размером постоянной арендной платы, а подлежит оплате только вместо ежемесячной фиксированной арендной платы, является необоснованным и противоречит тексту пункта 3.2.1.7 договора аренды. Кроме того, данный вывод не обоснован судом в нарушение пункта 4 статьи 15 АПК РФ, пункта 4 статьи 170 АПК РФ. Абзацы 2, 3 пункта 3.2.1.7 договора аренды не отменяют ограничение сторонами платы с оборота, фиксированной арендной платы, оплаты услуг по технической эксплуатации 17% от товарооборота арендатора, согласованное сторонами пункте 3.2.1.7 договора (в редакции дополнительного соглашения № 7).

Заявитель жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции, не дана оценка доводам АО «Модный Континент» о длительных фактических коммерческих отношениях сторон, приведенных в сравнительной таблице но арендным платежам, исходя из которой можно сделать вывод о том, что: эксплуатационный платеж всегда входил в единую систему платежа, которая была ограничена определённым процентом с товарооборота; эксплуатационный платеж входит в постоянную арендную оплату, максимальный размер которой ограничен 17% от товарооборота и не подлежит дополнительной оплате.

По мнению апеллянта, вывод суда о том, что договор аренды считается расторгнутым на основании уведомления арендодателя об одностороннем расторжении договора от 11.08.2020 противоречит условиям договора, заключенного между сторонами. Уведомление о досрочном расторжении договора аренды по вине арендатора исх. № 152 от 11.08.2020, по мнению апеллянта, является недействительным, так как у арендодателя отсутствовали правовые основания для расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке. 

Заявитель жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции не применены положения статьи 10 ГК РФ в отношении уведомления арендодателя об одностороннем расторжении договора от 11.08.2020, несмотря на наличие оснований, а также не дана оценка действиям арендодателя на предмет соответствия вышеуказанной норме. 

По мнению заявителя жалобы, вывод суда о том, что сумма обеспечительного платежа удержана арендодателем в качестве штрафа в связи с односторонним отказом от договора по вине арендатора, сделан в нарушение условий договора аренды и действующего законодательства.

Заявитель жалобы полагает, что в связи с наличием переплаты по арендным платежам со стороны ответчика за период май-декабрь 2019 года по договору аренды, и возникновением у арендодателя задолженности в виде неосновательного обогащения в размере 1 291 943,52 руб. сумма арендной платы за 2020 года  должна была быть зачтена в счет погашения вышеуказанной задолженности и не подлежала оплате со стороны арендатора.

Апеллянт  полагает, что арендодателем нарушен порядок расторжения договора, согласованный сторонами в договоре аренды.

Заявитель жалобы также полагает, что судом первой инстанции не учтен тот факт, что уведомление о досрочном расторжении договора аренды по вине арендатора исх. № 152 от 11.08.2020, является недействительным, так как в соответствии с данным уведомлением датой расторжения договора должна быть дата 05.09.2020, при этом в соответствии с уведомлением об отказе от исполнения договора аренды от 09.04.2020, направленным арендатором, последним сроком договора аренды является 30.08.2020.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции в нарушение пункта 2 статьи 381.1 ГК РФ, при определении суммы задолженности арендатора, не учтена сумма обеспечительного взноса, перечисленного арендатором арендодателю в порядке, предусмотренном пунктом 3.3 договора аренды, которая подлежит возврату арендатору в полном объеме. Сумма обеспечительного платежа должна быть зачтена при определении суммы задолженности по настоящему спору.

Заявитель жалобы полагает, что вывод суда о том, что тот факт, что АО «Модный Континент» не осуществляло розничную торговлю в период 01.04.2020 по 06.07.2020, не свидетельствует о том, что АО «Модный Континент» фактически не использовало помещения в вышеуказанный период, в связи с чем у АО «Модный Континент» возникла обязанность по оплате эксплуатационного платежа и переменной части арендной платы является необоснованным и противоречит действующему законодательству, а также условиям договора аренды, согласованным сторонами. Тот факт, что арендатор не мог использовать помещение по целевому назначению, согласованному сторонами в договоре аренды по обстоятельствам, независящим от арендатора, свидетельствует о том, что помещение фактически не использовалось арендатором, и арендная плата но договору не подлежит начислению. Данное обстоятельство является безусловным основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы как в соответствии с действующим законодательством и сложившейся судебной практикой, так и в соответствии с пунктом 3.5.6 договора аренды.

Апеллянт указывает на то, что в обжалуемом решении, в нарушение пункта 4 статьи 15 АПК РФ, пункта 4 статьи 170 АПК РФ не содержится обоснование, по какой причине за период фактического неиспользования помещения арендатором с 01.04.2020 по 13.05.2020 и с 16.05.2020 по 06.07.2020, именно суммы переменной арендной платы и эксплуатационного платежа подлежат начислению, а также на каком основании хранение товара и оборудования подлежат оплате в размере переменной арендной платы и эксплуатационного платежа, если подобные основания для начисления вышеуказанных платежей отсутствуют в договоре аренды.

От ООО «Галактика-С» в суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец возражает по доводам апелляционной инстанции и просит отказать в ее удовлетворении.

От АО «Модный континент» в суд поступили возражения на отзыв ООО «Галактика-С».

От ООО «Галактика-С» в суд поступило заявление, в котором истец просил проверить обоснованность выводов суда первой инстанции об отсутствии у арендатора вины в приостановлении коммерческой деятельности в арендуемом помещении в период с 01.04.2020 по 13.05.2020 и с 16.05.2020 по 06.07.2020.

Истец указал на то, что наличие в профиле деятельности ответчика права торговать косметическими товарами и товарами для детей предоставляло арендатору право осуществлять коммерческую деятельность, а, следовательно, приостановление деятельности вызвано решением самого арендатора, что свидетельствует о наличии его вины в приостановлении коммерческой деятельности.

От АО «Модный континент» в суд поступили возражения на заявление ООО «Галактика-С».

В судебном заседании представитель АО «Модный континент» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей для участия в судебном заседании не направили. Дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение подлежит изменению в части удовлетворения первоначального иска и распределения судебных расходов по первоначальному иску.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Галактика-С» (далее по тексту также – арендодатель) и ОАО «Модный континент» (впоследствии – АО «Модный континент», далее по тексту также – арендатор) 26.01.2013 заключен договор аренды нежилого помещения № 12 (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 01.03.2019), в соответствии с условиями которого, арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение № А14 общей площадью 423 кв.м, которое находится на первом этаже нежилого здания общей площадью 66 817 кв.м, кадастровый номер 67:27:0013024:64, расположенного по адресу: 214012, 

<

...>, а арендатор обязался принять помещение и уплачивать арендодателю арендную плату  за пользование помещением (далее – договор аренды).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды по договору установлен по 26.01.2020 (включительно).

Условия и порядок платежей по договору аренды согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.1  договора аренды арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату за владение и пользование помещением, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения и иные платежи в порядке, сроки и на условиях, установленным договором.

Для расчета величины арендных и прочих платежей по договору стороны договорились установить площадь 423 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды арендная плата состоит из двух частей: постоянной арендной платы и дополнительной арендной платы.

В соответствии с подпунктами 3.2.1.1-3.2.1.6 пункта 3.2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 01.03.2019) постоянная арендная плата включает в себя: плату с оборота, фиксированную арендную плату и  эксплуатационную часть арендной платы.

Плата с оборота – это ежемесячная плата с товарооборота арендатора, которая составляет 10% от оборота арендатора в помещении за каждый предыдущий месяц срока аренды. При этом оборот арендатора для расчета ежемесячной платы с оборота определяется в соответствии с пунктом 3.2.1.5 договора.

Фиксированная арендная плата с 27.01.2019 составляет 551 435 руб. 49 коп., без НДС, из расчета 1 303 руб. 63 коп. за 1 кв.м помещения в месяц, без НДС.

Фиксированная арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца, с НДС, по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации на день оплаты, которая на дату подписания дополнительного соглашения составляет 661 722 руб. 59 коп., включая НДС 20%.

В случае, если размер ежемесячной платы с оборота превысит сумму фиксированной арендной платы, то арендатор должен не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, доплатить арендодателю арендную плату за предыдущий месяц в сумме, составляющей разницу между платой с оборота и фиксированной арендной платой.

В случае если размер ежемесячной платы с оборота будет менее фиксированной арендной платы, то ежемесячная фиксированная арендная плата остается неизменной.

Арендатор не позднее 5-ого рабочего дня месяца, следующего за истекшим, в течение срока аренды обязуется направлять арендодателю на следующие адреса электронной почты (e-mail): trcgalaktika@mail.ru, arenda@ trcgalaktika.ru, отчет о коммерческой деятельности арендатора в помещении за истекший месяц.

Эксплуатационная часть арендной платы (далее по тексту также – эксплуатационные платежи) является составляющей постоянной арендной платы и представляет собой долю арендатора в общих затратах арендодателя по обеспечению помещения, мест общего пользования здания и прилегающей к зданию территории эксплуатационными услугами.

С 01.03.2019 эксплуатационные платежи  составляют 134 577 руб. 45 коп., без НДС, из расчета 318,15 руб. за 1 кв.м помещения в месяц, без НДС.

Эксплуатационные платежи оплачиваются арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца, с НДС, по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации на день оплаты, которые на 01.03.2019 составляют 161 492 руб. 94 коп., включая НДС – 20% в сумме 26 915 руб. 49 коп.

Подпунктом 3.2.1.7 пункта 3.2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 01.03.2019) вне зависимости от иных положений договора сторонами с 01.01.2019 установлен максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы, уплачиваемый по договору, который составляет разницу между 17 % от оборота арендатора в помещении в месяц и суммой эксплуатационных платежей в месяц.

В соответствии с дополнительным соглашением № 7 от 29.04.2019 к договору аренды пункт 3.2.1.7 договора изложен в новой редакции, согласно которой вне зависимости от иных положений договора, сторонами с 01.05.2019 устанавливается максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы, уплачиваемой по договору, который составляет 17% от оборота арендатора в помещении в месяц.

В случае, если ежемесячная фиксированная арендная плата, установленная пунктом 3.2.1.3 договора, превышает максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы за соответствующий период, арендатор вместо ежемесячной фиксированной арендной платы оплачивает максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы.

Превышение сумм оплаченной арендатором авансом фиксированной арендной платы над максимальным размером ежемесячной постоянной арендной платы сторонами засчитывается в счет сумм авансовых платежей по договору за следующий период (календарный месяц), о чем арендатор уведомляет арендодателя. 

Максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы не может быть менее ежемесячной суммы эксплуатационных платежей.

Согласно пункту 3.2.2 договора аренды состав, порядок определения и сроки выплаты дополнительной арендной платы определяются в приложении № 6 к договору аренды.

Акт приема-передачи нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды, составлен и подписан сторонами договора 26.01.2013.

В связи с ненадлежащим исполнением АО «Модный континент» обязательств по внесению арендной платы по договору аренды ООО «Галактика-С» в адрес арендатора направлены претензии от 27.01.2020 № 18, от 19.03.2020 № 56 об оплате задолженности, которые удовлетворены арендатором лишь в части.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Галактика-С» с иском в суд.

Суд первой инстанции частично удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 01.03.2019) срок аренды по договору установлен по 26.01.2020 (включительно).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку после окончания срока действия договора аренды арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, возражений со стороны арендодателя относительно дальнейшего использования арендатором нежилого помещения не было заявлено, договор аренды в силу норм действующего законодательства считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что арендатором в адрес арендодателя направлено уведомление от 09.04.2020 исх. № 1109 об отказе от исполнения договора, в котором арендатор просил изменить условия договора аренды в части размера арендной платы; в случае отказа арендодателя в изменении условий договора аренды уведомил об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора. При этом, указал, что в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ договор будет считаться расторгнутым через три месяца с даты получения уведомления. Указанное уведомление вручено арендодателю 30.05.2020.

Судом первой инстанции были обоснованно отклонены доводы  АО «Модный континент» о том, что договор аренды прекратил свое действие 30.08.2020.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу норм действующего законодательства после окончания установленного в договоре аренды срока действия договор аренды между сторонами был возобновлен тех же условиях на неопределенный срок.

При этом, в договоре аренды сторонами согласован порядок одностороннего отказа арендатора от исполнения договора.

Так, в силу пункта 7.4 договора аренды арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, без указания причин и уплаты каких-либо штрафных санкций, при условии письменного уведомления арендодателя не менее, чем за 4 месяца до предполагаемой даты расторжения договора. Обеспечительный взнос в таком случае удерживается арендодателем в качестве штрафа.

Таким образом, в силу пункта 7.4 договора аренды договор должен был быть прекращен не ранее, чем через 4 месяца с момента получения уведомления арендодателем, то есть не ранее 30.09.2020.

Судом апелляционной инстанции не могут быть приняты доводы заявителя жалобы о том, что  к определению срока прекращения договора после получения уведомления о расторжении подлежит применению п.2 стать 610 ГК РФ, а не положения пункта 7.4 договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. 

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из пункта 7.4 договора, заключенного сторонами следует, что сторонами установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, чем предусмотрено пунктом 2 стать 610 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком не исполнены.

За период с 01.01.2020 по 27.08.2020 у АО «Модный континент» перед ООО «Галактика-С» образовалась задолженность по арендной плате.

В этой связи арендодатель в соответствии с пунктом 7.1 договора аренды направил в адрес арендатора уведомление от 11.08.2020 № 152 о досрочном расторжении договора с 20.08.2020. В указанном уведомлении арендатору установлен срок для возврата арендованного помещения по акту приема-передачи – не позднее 27.08.2020. Уведомление вручено представителю арендатора 11.08.2020, получено арендатором по почте 17.08.2020. 

В связи с уклонением арендатора от передачи помещения акт приемки помещения составлен арендодателем в одностороннем порядке 27.08.2020, направлен в адрес АО «Модный континент» и получен им 01.09.2020. возражений на акт от АО «Модный континент» в адрес ООО «Галактика-С» не поступило.

В связи с изложенным, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о  том, что арендованное помещение находилось в пользовании арендатора до 27.08.2020.

Арендодателем заявлены требования о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 27.08.2020 в размере 2 945 872 руб. 33 коп.

Полагая, что эксплуатационные платежи за период май – декабрь 2019 года в сумме 1 291 943 руб. 52 коп. были ошибочно перечислены АО «Модный континент» в пользу ООО «Галактика-С», АО «Модный континент» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения в указанном размере и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Из материалов дела следует, что в период с 01.03.2013 по 28.02.2019 АО «Модный континент» производило оплату услуг по технической эксплуатации здания, в котором расположено арендуемое помещение, на основании   договора эксплуатационных услуг от 01.03.2013 № 12.

С 01.03.2019 в связи с расторжением указанного договора в договор аренды на основании дополнительного соглашения № 6 от 01.03.2019 были внесены соответствующие изменения.

В соответствии с условиями договора аренды арендная плата состоит из двух частей: постоянной арендной платы и дополнительной арендной платы (пункт 3.2 договора аренды).

Так, согласно подпункту 3.2.1.1 пункта 3.2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 01.03.2019) постоянная арендная плата включает в себя: плату с оборота, фиксированную арендную плату и  эксплуатационную часть арендной платы.

В соответствии с подпунктом 3.2.1.6 пункта 3.2.1 договора аренды эксплуатационная плата является затратами арендодателя по обеспечению помещения, мест общего пользования, здания и прилегающей к зданию территории эксплуатационными услугами и оплачивается ежемесячно.

Суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции был сделан правильный вывод  о том, что несмотря то, что по тексту договора эксплуатационная плата включена в состав постоянной арендной платы, она по своей сути не является платой за пользование арендованным имуществом, а является самостоятельным платежом, направленным на компенсацию арендодателю расходов, связанных с технической эксплуатацией и содержанием здания, в котором расположено арендуемое помещение, для использования арендуемого помещения по назначению, и потому оплачивалась арендатором ежемесячно, на протяжении срока действия договора, вплоть до января 2020 года включительно.

То обстоятельство, что эксплуатационная плата является компенсацией расходов арендодателя на техническую эксплуатацию и содержание здания, подтверждается пунктом 1.5 договора аренды, в соответствии с которым эксплуатационные услуги могут оказываться не арендодателем, а иным лицом, с которым арендатор заключает соответствующий договор, а также приложением № 5 к договору аренды, в котором содержится перечень услуг и затрат арендодателя по поддержанию здания в состоянии, позволяющем использовать арендуемое помещение по назначению.

Данный вывод подтверждается нормами ст. 614 ГК РФ, определяющей виды арендной платы, в которые не включены затраты арендодателя на поддержание арендуемого помещения в состоянии, пригодном для использования по назначению, а именно, коммунальные и эксплуатационные платежи.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» коммунальные и прочие целевые услуги не могут рассматриваться как устанавливающие форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество.

В период с 01.03.2013 по 28.02.2019 оплата эксплуатационных услуг осуществлялась арендатором на основании договора эксплуатационных услуг от 01.03.2013 № 12 и соответствующих счетов; в период с 01.03.2019 по 28.02.2020 – на основании договора аренды и счетов, в которых отдельно были указаны размер арендной платы и сумма эксплуатационных платежей.

Оплата АО «Модный континент» эксплуатационной платы производилась отдельными платежными поручениями, в которых  в качестве назначения платежа указывалось, что оплата производится за оказанные услуги по эксплуатации за конкретный месяц календарного года. Арендная плата вносилась арендатором на основании других платежных поручений, в которых в качестве назначения платежа указывалось на оплату аренды за конкретный месяц календарного года.

Таким образом, эксплуатационная плата является возмещением затрат арендодателя по эксплуатации здания, а не платой за пользование помещением (арендной платой).

Из подпункта 3.1.2.7 пункта 3.1.2 договора следует, что в качестве постоянной арендной платы арендатором оплачивается либо максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы, либо фиксированная арендная плата, в зависимости от того, какая из них будет выше. Эксплуатационный платеж не сравнивается с каким-либо другим платежом, в договоре отсутствует указание о том, что вместо этого платежа вносится какой-либо иной платеж, его зачет в счет авансовых платежей следующих арендных периодов договором не предусмотрен.

В период с 01.03.2013 по 31.01.2020 включительно эксплуатационные платежи вносились арендатором наряду с арендной платой, при этом арендатор каких-либо возражений не заявлял и выполнял взятые на себя обязательства.

Таким образом, установленный пунктом 3.2.1.7 (в редакции дополнительного соглашения № 7 от 29.04.2019) вид платежа за аренду помещения, который поименован как «максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы», по смыслу соглашения, условий договора аренды и его буквальному содержанию, длительному исполнению сторонами его условий, фактически не является максимальным размером постоянной арендной платы; подлежит оплате только вместо ежемесячной фиксированной арендной платы, в которую эксплуатационный платеж не входит, и не исключает оплату предусмотренных подпунктом 3.1.2.6 договора аренды эксплуатационных платежей.

Судом первой инстанции была дана правильная оценка отношениям сторон в ходе исполнения договора аренды и  отклонены доводы АО «Модный континент» о том, что им арендодателю ошибочно уплачены эксплуатационные платежи за период май – декабрь 2019 года в сумме 1 291 943 руб. 52 коп., в связи с чем обоснованно отказано  в удовлетворении встречного искового заявления АО «Модный континент» о взыскании с ООО «Галактика-С» неосновательного обогащения в сумме 1 291 943 руб. 52 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены  доводы ООО «Галактика-С» о необходимости взыскания с АО «Модный континент» арендной платы в установленном договором аренды размере за период с 01.04.2020 по 07.07.2020 в полном объеме, без учета периода, в который арендатор фактически не осуществлял коммерческую деятельность.

Согласно пункту 1 приложения № 2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 5 от 11.09.2017) с 11.09.2017 профилем деятельности арендатора в арендуемом помещении является: розничная торговля одеждой, обувью, бельем, чулочно-носочными изделиями, аксессуарами, бижутерией, головными уборами, парфюмерной и косметической продукцией, детскими товарами, игрушками, играми настольными печатными под товарными знаками «INCITY», «DESEO», «INCITY KIDS», «slip&sleep» или иным товарным знаком, принадлежащим арендатору согласно действующему законодательству РФ, в том числе посредством предоставления потребительских займов покупателям третьими лицами.

Указом Губернатора Смоленской области от 18.03.2020 № 24 в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Смоленской области введен режим повышенной готовности.

 В соответствии с указом Губернатора Смоленской области от 31.03.2020 № 34, которым внесены изменения в указ Губернатора Смоленской области от 18.03.2020 № 24, с 01.04.2020 на территории Смоленской области временно была приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), специализированных объектов розничной торговли, реализующих зоотовары, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

В связи с неоднократным внесением изменений в указ Губернатора Смоленской области от 18.03.2020 № 24 работа вышеуказанных объектов розничной торговли на территории Смоленской области временно была приостановлена в период с 01.04.2020 по 13.05.2021 и с 16.05.2020 по 06.07.2020 включительно.

Доводы ООО «Галактика-С» о том, что АО «Модный континент» в указанный период использовало занимаемое по договору аренды помещении для продажи товаров дистанционным способом документально не подтверждены. Более того, продажа товаров данным способом не соответствует профилю деятельности арендатора, установленному договором аренды.

Пунктом 3.5.6 договора аренды предусмотрено, что в случае фактического неиспользования помещения арендатором по любым причинам в течение 24 часов, кроме случаев, возникших по вине арендатора, платежи, предусмотренные договором, не начисляются и не уплачиваются, сумма платы за аренду за указанный период, внесенная арендатором авансом, засчитывается арендодателем в счет будущих платежей

Исходя из изложенного, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что  АО «Модный континент»  период с 01.04.2020 по 13.05.2021 и с 16.05.2020 по 06.07.2020  с учетом перечня реализуемых товаров и установленного договором аренды профиля деятельности, не могло осуществлять коммерческую деятельность в арендуемом помещении. Вина ответчика в приостановлении коммерческой деятельности в арендуемом помещении в указанный период отсутствует.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции, установив отсутствие у арендатора  в соответствии с пунктом 3.5.6 договора обязанности уплачивать арендную плату в период с  01.04.2020 по 07.07.2020, пришел к неверному выводу об отсутствии оснований для полного освобождения арендатора от внесения арендных платежей за указанный период.

Суд первой инстанции  удовлетворил требования арендодателя о взыскании арендной платы за период с  01.04.2020 по 07.07.2020, взыскав арендную плату в размере эксплуатационной платы и дополнительной платы, исключив максимальный размер ежемесячной арендной платы, а за май 2020 , взыскал и максимальную арендную плату (справочный расчет ( т.5 л.д.85).

Удовлетворяя требования истца в указанной части  и исключив только максимальный размер ежемесячной арендной платы ( кроме мая 2020), суд первой инстанции исходил из того, что арендатором не представлено суду доказательств того, что в спорный период принадлежащий арендатору товар, а также торговое оборудование, были вывезены из арендуемого помещения.  Судом первой инстанции был сделан вывод о том, что то обстоятельство, что в спорный период АО «Модный континент» не осуществляло розничную торговлю указанными товарами, не свидетельствует о том, что указанное помещение фактически не использовалось арендатором.

Суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции указанный выше вывод сделан без учета того, что пункт 3.5.6 договора аренды, заключенного сторонами предусматривает, что  в случае фактического неиспользования помещения не по вине арендатора по любым причинам в течение 24 часов, арендатор освобождается  от уплаты всех платежей, предусмотренных договором.

 Договором аренды не предусмотрено, что при неиспользовании арендатором помещений, при указанных выше обстоятельствах, наличие в помещении товара и оборудования арендатора влечет за собой его обязанность уплачивать эксплуатационную плату  и дополнительную плату.

Кроме того, как следует из материалов дела, в указанный выше период арендатор не имел доступа в арендуемое помещение, поскольку был закрыт торговый центр, в котором расположено арендуемое помещение.

Исходя из изложенного, в соответствии с пунктом 3.5.6 у арендатора отсутствует обязательство по оплате всей арендной платы, предусмотренной договором в период с 01.04.2020 по 07.07.2020 в сумме 897 668,81 рублей.

Судом первой инстанции были обоснованно отклонены  доводы АО «Модный континент» о том, что в расчете задолженности должна быть учтена сумма обеспечительного платежа, внесенного по договору аренды, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды подтверждением намерений арендатора надлежащего соблюдения условий договора является обеспечительный взнос.

Обеспечительный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока аренды без начисления на него процентов.

В случае задержки любых платежей, предусмотренных договором аренды, или повреждений помещения или здания, или иного нарушения арендатором своих денежных обязательств по договору аренды, арендодатель вправе удержать из обеспечительного взноса суммы на ремонт поврежденного имущества и/или на восстановление нарушенного права арендодателя.

Стороны определили, что обеспечительный взнос является обеспечительной мерой для обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора по договору.

На момент прекращения пользования арендованным помещением (27.08.2020) размер обеспечительного взноса составил 661 722 руб. 59 коп.

В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, при условии направления арендатору письменного требования об устранении нарушений и не устранения таких нарушений арендатором в течение 15 рабочих дней с момента получения такого требования, в том числе в случаях:

- просрочки арендатором уплаты арендной платы, предусмотренной договором аренды, более чем на 10 рабочих дней подряд;

- если арендатор осуществляет систематические задержки оплаты арендной платы, причитающейся по договору аренды. В контексте договора аренды термин «систематические задержки» означает две и более задержки подряд, общей длительностью 10 рабочих дней и более, выявленные в период любого года срока аренды.

В вышеуказанных случаях обеспечительный взнос не возвращается арендатору, а удерживается арендодателем в качестве штрафа.

Материалами дела подтверждено, что в период действия договора аренды АО «Модный континент» неоднократно нарушало обязательства по своевременному внесению арендной платы и требования арендодателя об устранении нарушений в установленный договором срок не выполняло.

 С учетом указанных обстоятельств, основания для учета суммы обеспечительного платежа при расчете возникшей задолженности отсутствуют, так как обеспечительный платеж был обоснованно удержан ООО «Галактика-С» в качестве штрафа в соответствии с условиями договора.

Исходя из изложенного, требования ООО «Галактика-С», с учетом  отказа истцу  во взыскании арендной платы за   период с 01.04.2020 по 07.07.2020 в сумме 897 668,81 рублей, подлежат удовлетворению частично в сумме 2 048 203, 52 рубля.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру  удовлетворенных требований.

С учетом размера удовлетворенных судом исковых требований с АО «Модный континент» в  пользу ООО «Галактика-С» подлежат взысканию 18 153 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Поскольку ООО «Галактика-С» при подаче уточненного искового заявления не была оплачена государственная пошлина,  то с АО «Модный континент»  в доход федерального бюджета  подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 8219 рубля, а с ООО «Галактика-С» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 11 558 руб.

В связи с частичным удовлетворение апелляционной жалобы с ООО «Галактика-С»  в пользу АО «Модный континент»  подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 914 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.04.2021 по делу № А54-5882/2020 изменить в части удовлетворения первоначального иска и распределения судебных расходов по первоначальному иску.

Взыскать с  акционерного общества «Модный континент» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Галактика-С» задолженность в сумме 1 702 614,52 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 153 руб.

В удовлетворении остальной части иска общества с ограниченной ответственностью «Галактика-С» отказать.

Взыскать с акционерного общества «Модный континент» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 653 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Галактика-С» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 15 923,07 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Галактика-С» в пользу акционерного общества «Модный континент» расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы  в сумме  1 734 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Т.В. Бычкова

И.П. Грошев

И.Г. Сентюрина