ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-17227/2016

г. Челябинск

07 февраля 2017 года

Дело № А34-1771/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания                    ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного бюджетного учреждения «Курганская больница №2» на решение Арбитражного суда Курганской области от 24.11.2016 по делу № А34-1771/2016 (судья Саранчина Н.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Здоровье» – ФИО2 (доверенность от 09.05.2016);

Государственного бюджетного учреждения «Курганская больница № 2» – ФИО3 (удостоверение от 10.01.2003 № 0141).

Общество с ограниченной ответственностью «Здоровье» (далее – ООО «Здоровье», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению «Курганская больница №2» (далее – ГБУ «Курганская больница №2», учреждение, ответчик) об обязании заключить договор на сдачу в аренду недвижимого имущества - нежилого помещения для размещения аптечного пункта площадью 20 кв. м, номер на поэтажном плане - 10, расположенного по адресу: 

<

...> (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом, т. 2, л. д. 26).

ГБУ «Курганская больница №2» обратилось в Арбитражный суд Курганской области с встречным исковым заявлением к ООО «Здоровье» о признании конкурса, проведенного организатором конкурса, ГБУ «Курганская больница №2» 26.11.2015 в помещении учреждения по сдаче в аренду 20 кв. м в холле 1 этажа, недействительным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Курганфармация» (далее также – ООО «Курганфармация», третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.11.2016 (резолютивная часть объявлена 17.11.2016) исковые требования ООО «Здоровье» удовлетворены: суд обязал учреждение заключить с обществом договор на сдачу в аренду недвижимого имущества - нежилого помещения для размещения аптечного пункта площадью 20 кв. м, номер на поэтажном плане - 10, расположенного по адресу: 

<

...>. В удовлетворении встречного иска ГБУ «Курганская больница №2» отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ГБУ «Курганская больница №2» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права. Так, податель жалобы отмечает, что суд в обжалуемом решении не указал мотивы, по которым не применил пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О практике применения судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7). Учреждение считает, что суд не дал правовую оценку выводу эксперта в заключении экспертизы о невозможности эксплуатации вестибюля без проведения его капитального ремонта. Ответчик указывает, что экспертом в заключении экспертизы сделан однозначный вывод об отсутствии нежилого помещения 10 площадью 20 кв. м в вестибюле первого этажа как на плане, так и в натуре. Податель жалобы отмечает, что о том, какую конкретно часть недвижимости следует передать в натуре, суд в решении не указал, по сути, обязав собственника создать новое помещение для передачи его в аренду. ГБУ «Курганская больница №2» полагает, что судом фактически принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, - собственника имущества - Департамента имущественных и земельных отношений Правительства Курганской области. 

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился. С учетом мнения представителей сторон и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 названного Кодекса в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение на предмет его законности и обоснованности пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой подателем жалобы части - в части удовлетворения исковых требований ООО «Здоровье» (с учетом доводов апелляционной жалобы и пояснений представителя ГБУ «Курганская больница №2» в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции).

Как следует из материалов дела, в ноябре 2015 года учреждением проведен аукцион, лотом № 1 которого являлось право на заключение договора аренды имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, закрепленного на праве оперативно управления за ГБУ «Курганская больница № 2», расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 20 кв. м, для размещения аптеки, что подтверждается аукционной документацией (т. 1, л. д. 13-42).

По результатам проведения открытого аукциона по извещению № 160915/10962911/01 победителем по лоту № 1 признано ООО «Здоровье», что подтверждается протоколом от 27.11.2015 (т. 1, л. д. 10-12, т. 4, л. д. 79).

Пунктом 7.3 аукционной документации установлено, что в течение 10 дней со дня подписания протокола аукциона победитель аукциона обязан подписать проект договора аренды и вернуть его в адрес организатора аукциона.

В случае отказа организатора аукциона от заключения договора с победителем аукциона либо при уклонении победителя аукциона от заключения договора с организатором аукциона аукционной комиссией в срок не позднее дня, следующего после дня установления фактов, предусмотренных пунктом 7.4 настоящей документации и являющихся основанием для отказа от заключения договора, составляется протокол об отказе от заключения договора. В протоколе должны содержаться сведения о месте, дате и времени его составления, о лице, с которым организатор аукциона отказывается заключить договор, сведения о фактах, являющихся основанием для отказа от заключения договора, а также реквизиты документов, подтверждающих такие факты                 (пункт 7.5 документации).

В материалы дела представлен проект договора на сдачу в аренду недвижимого имущества (т. 1, л. д. 31-33).

Согласно пункту 1.1 проекта договора арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 20 кв. м, номер на поэтажном плане: на 1 этаже: 10, расположенное по адресу: 

<

...>, для размещения аптеки (нежилое помещение).

Нежилое помещение передается арендатору для целевого использования – размещения аптечного пункта, осуществляющего розничную торговлю лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, а также отпуск лекарственных препаратов, изделий медицинского назначения и специализированных продуктов лечебного питания для обеспечения отдельных категорий граждан, имеющих право на льготное обеспечение лекарственными препаратами, изделиями медицинского назначения и специализированными продуктами лечебного питания (пункт 1.4 проекта договора).

Неотъемлемой частью настоящего договора является копия поэтажного плана с указанием нежилого помещения, передаваемого арендатору (пункт 1.5 проекта договора).

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору нежилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при заключении договора арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков (пункт 1.6 проекта договора).

Арендодатель обязан передать арендатору нежилое помещение в сроки, предусмотренные пунктом 1.3 настоящего договора (пункт 2.1.1 проекта договора).

Текущий ремонт нежилого помещения производится арендатором за счет собственных средств, если этого потребует фактическое состояние нежилого помещения. Средства, затраченные арендатором на текущий ремонт нежилого помещения, арендодателем не возмещаются (пункт 2.2.8 проекта договора).

Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение 5 календарных лет, а в части платежей до полного исполнения обязательств сторон (пункт 5.1 проекта договора).

Письмом от 25.12.2015 учреждение сообщило обществу о невозможности предоставления в аренду спорного помещения в связи с необходимостью проведения капитального ремонта фойе главного корпуса ГБУ «Курганская больница №2» и на основании представления Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Курганской области № 393/1/1 «Об устранении нарушений требований безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара» (т. 1, л. д. 58).

В ответ на указанное письмо общество направило в адрес учреждения заявление от 11.01.2016 № 1, согласно которому факты, изложенные в письме от 25.12.2015, о невозможности выполнения условий пунктов 1.1 и 1.2 проекта договора не являются существенными для заключения договора аренды. Общество также предложило свое участие в части расходов на проведение мероприятий по обеспечению пожарной безопасности (т. 1, л. д. 60).

Обществом представлен подписанный экземпляр проекта договора на сдачу в аренду недвижимого имущества № 49 с приложением подписанного со стороны общества акта приема-передачи (т. 1, л. д. 63-66).

Полагая, что уклонение учреждения от заключения договора аренды недвижимого имущества является необоснованным, общество обратилось в суд с указанными выше требованиями.

Ответчик, указывая, что спорное помещение отсутствует в натуре и в настоящее время помещение ГБУ «Курганская больница №2» непригодно для эксплуатации, обратился с встречным исковым заявлением о признании торгов недействительными.

Удовлетворяя исковые требования общества, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Предметом настоящего спора является понуждение ответчика заключить договор аренды нежилого помещения по итогам состоявшегося аукциона, зафиксированного в протоколе заседания аукционной комиссии от 27.11.2015.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

  В силу пункта 3 статьи 448 названного Кодекса условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

  Пунктом 6 статьи 447 названого Кодекса установлено, что правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются также к торгам, проводимым в целях заключения договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг или приобретение имущественных прав, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

В настоящем случае предметом торгов было право на заключение договора аренды.

Поскольку по результатам аукциона на право заключения договора аренды, проведенного ГБУ «Курганская больница №2», победителем признано ООО «Здоровье», данное юридическое лицо имеет право требовать заключения с ним соответствующего гражданско-правового договора.

Между тем, договор аренды имущества между ГБУ «Курганская больница №2» (организатор открытого аукциона; лицо, которое владеет спорным имуществом на праве оперативного управления) и ООО «Здоровье» (победитель открытого аукциона) не подписан.

Как следует из материалов дела, в лоте и информационной карте аукциона предлагаемая к сдаче в аренду площадь указывалась как нежилое помещение площадью 20 кв. м, номер на поэтажном плане: на 1 этаже: 10, расположенное по адресу: 

<

...> (т. 1, л. 

<

...>).

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке аренды объекта оценки, выполненному индивидуальным предпринимателем ФИО4, объект оценки поименован как нежилое помещение в здании больницы, общей площадью 20,0 кв. м, номер помещения на поэтажном плане: на 1 этаже часть помещения 2, расположенное на первом этаже 5-ти этажного здания, расположенного по адресу: 

<

...> (т. 3, л. д. 111-165).

  Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

  Как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, при передаче в аренду части здания (сооружения) новый объект недвижимости не возникает, соответственно, оформлять отдельные документы технического учета не требуется. Индивидуализировать такой объект можно с помощью обозначения границ на техническом паспорте здания или сооружения, часть которого передается в аренду (т. 2, л. д. 38).

  Из пояснений представителя истца в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции следует, что для принятия решения об участии в торгах ООО «Здоровье» осматривало объект аренды, сомнений в том, что подлежит передаче в аренду, у истца не было. 

Не может быть принят довод подателя жалобы о том, что в настоящее время помещение непригодно для эксплуатации в связи с необходимостью проведения ремонта.

Так, по ходатайству ответчика по делу была назначена экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательское архитектурно-проектное предприятие «НИАП», эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

1. Установить наличие (отсутствие) помещения площадью 20 кв. м, номер на поэтажном плане: 1 этаж: 10, расположенное по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 проекта договора, т. 1, л. д. 31-33, поэтажный план, т. 2, л. д. 38). 

2. Определить состояние, наличие (отсутствие) недостатков нежилого помещения площадью 20 кв. м. 

3. При наличии недостатков определить время их возникновения, виды строительных работ для их устранения, возможность эксплуатации помещения площадью 20 кв. м для размещения аптечного пункта. 

Согласно заключению эксперта от 22.09.2016 вестибюль имеет сложную форму и при входе справа в пристрое образуется планировочное пространство, которое может быть выделено для формирования отдельного помещения или функциональной зоны площадью около 20 кв. м. На момент обследования на указанной площади не существовало выделенного помещения или функциональной зоны. Огораживающая перегородка из остекленных шкафов установлена между железобетонной колонной и стационарной разделяющей перегородкой технического помещения. Термин выгораживающая перегородка указывает не на разделение помещения, а именно на выгороженную площадь во входном вестибюле, исходя из возможности его сложной планировочной формы. На момент обследования отсутствовало помещение в 20 кв. м как самостоятельное отдельное помещение от входного вестибюля, обозначенное цифрой 10 на плане этажа в виде копии из материалов дела (т. 2. л. д. 38). Часть входного вестибюля площадью 20 кв. м на период обследования не могла использоваться для какого-либо функционального назначения по причине неудовлетворительного технического состояния покрытия. По мнению эксперта, существенный недостаток в виде протечек с покрытия проявился после зимнего периода эксплуатации в весенний сезон 2016 года. Неудовлетворительное состояние кровельного ковра привело к насыщению влагой конструктивных слоев покрытия и в зимний период повлекло к возникновению дефектов покрытия, которые послужили созданию условий для интенсивных протечек через конструкцию покрытия. Для устранения отмеченных дефектов и недостатков, имеющих место в пристрое входной части, необходимо произвести капитальный ремонт. В настоящий период не представляется возможным эксплуатация помещения площадью 20 кв. м для размещения аптечного пункта по причине неудовлетворительного технического состояния покрытия пристроя и начальной стадии проведения ремонтных работ (демонтаж элементов внутреннего обустройства и отделки) (т. 4, л. д. 2-38).

Между тем, арбитражный суд первой инстанции верно отметил, что на невозможность заключения договора ГБУ «Курганская больница №2» ссылалось уже в декабре 2015 года (т. 1, л. д. 58).

В то же время пунктом 1.2 проекта договора установлено, что арендуемое нежилое помещение находится в состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию.

Стороны обязуются незамедлительно информировать друг друга о возникших затруднениях, которые могут привести к невыполнению отдельных условий договора, для согласования и принятия необходимых мер (пункт 7.2 проекта договора).

Письмом от 11.01.2016 ООО «Здоровье» просило заключить договор аренды и на время проведения капитального ремонта фойе главного корпуса ГБУ «Курганская больница №2», гарантируя своевременную оплату арендной платы и предлагая свое участие в части расходов на проведение мероприятий по обеспечению пожарной безопасности (т. 1, л. д. 60).

Таким образом, на стороне учреждения имело место уклонение от заключения с обществом договора аренды. 

Из пояснений представителя истца в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции следует, что ООО «Здоровье» готово осуществить собственными силами восстановление ранее существовавших перегородок для организации работы в помещении.  

Таким образом, победителем аукциона были предприняты необходимые и достаточные действия, направленные на обеспечение своевременного заключения договора по результатам проведенного аукциона.

Не принимая довод ответчика о невозможности исполнения договора в части передачи помещения площадью 20 кв. м в качестве обоснованного, арбитражный суд апелляционной инстанции с учетом материалов дела и пояснений сторон, учитывает, что в настоящем случае организация места аренды не требует проведения работ по существенной реконструкции вестибюля.    

Ввиду указанного ранее не может быть принят и довод подателя жалобы о невозможности заключения договора аренды по причине неудовлетворительного состояния вестибюля. 

  Соответственно, не может быть признана обоснованной в настоящем случае и ссылка учреждения на пункт 23 постановления Пленума № 7, согласно которому кредитор не вправе требовать по суду от должника исполнения обязательства в натуре, если осуществление такого исполнения объективно невозможно, в частности, в случае гибели индивидуально-определенной вещи, которую должник был обязан передать кредитору.

ГБУ «Курганская больница №2» в апелляционной жалобе также указывает, что обжалуемое решение суда принято о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, - собственника имущества - Департамента имущественных и земельных отношений Правительства Курганской области. 

Между тем, в настоящем случае организатором торгов было само                   ГБУ «Курганская больница №2», обладающее имуществом на праве оперативного управления. Учреждение же должно стать арендодателем по договору аренды. 

Соответственно, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению. 

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 24.11.2016 по делу № А34-1771/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного бюджетного учреждения «Курганская больница №2» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                              Л.П. Ермолаева

                                                                                                          О.Н. Пирская