Четвертый арбитражный апелляционный суд 

улица Ленина, 145, Чита,  672007, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Чита                                                                                              Дело №А19-14449/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2024 года

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Венедиктовой Е.А., судей Бушуевой Е.М., Горбатковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блохиной А.И. рассмотрел с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПАО «Россети» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 марта 2024 года по делу № А19-14449/2023 по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Администрации города Усть-Илимска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Министерству энергетики Российской Федерации (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Публичному акционерному обществу «Федеральная сетевая компания - Россети» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об установлении выкупной цены объектов недвижимости и взыскании денежных средств, третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Ленэлектромонтаж»,

 

при участии в судебном заседании:

- представителя ИП ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 05.06.2023, представлен диплом о наличии высшего юридического образования, личность установлена по паспорту;

- представителя ПАО «Федеральная сетевая компания - Россети» - ФИО3 по доверенности от 12.04.2023, представлен диплом о наличии высшего юридического образования, личность установлена по паспорту;

установил:

Истец, ИП ФИО1 обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Администрации города Усть-Илимска, к Министерству энергетики Российской Федерации, к Публичному акционерному обществу «Федеральная сетевая компания - Россети» с требованием об установлении выкупной цены принадлежащих истцу объектов недвижимости - земельного участка, площадью 400 кв.м с кадастровым номером 38:32:020202:137, расположенный по адресу: 

<

...>; нежилого здания, площадью 148,1 кв.м с кадастровым номером 38:32:020202:129, расположенное по адресу: 

<

...>; подлежащих изъятию в соответствии с Приказом Министерства энергетики Российской Федерации № 300 от 07.04.2022 в размере 12 500 000 руб. и обязании ответчика в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда выплатить денежные средства в размере 12 500 000 руб. в счет выкупа изымаемых у истца объектов недвижимости в соответствии с Приказом Министерства энергетики Российской Федерации № 300 от 07.04.2022.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Ленэлектромонтаж".

Резолютивной частью определения Арбитражного суда Иркутской области от 06.03.2024 прекращено производство по делу в части требований к Администрации города Усть-Илимска, а также обязании ответчиков МИНИСТЕРСТВО ЭНЕРГЕТИКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ и ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЕВАЯ КОМПАНИЯ - РОССЕТИ" в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда выплатить денежные средства в размере 17 270 774 руб. в счет выкупа изымаемых у истца объектов недвижимости в соответствии с Приказом Министерства энергетики Российской Федерации № 300 от 07.04.2022.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования, просил установить выкупную цену принадлежащих истцу объектов недвижимости - земельного участка, площадью 400 кв.м с кадастровым номером 38:32:020202:137, расположенный по адресу: 

<

...>; нежилого здания, площадью 148,1 кв.м с кадастровым номером 38:32:020202:129, расположенное по адресу: 

<

...>; подлежащих изъятию в соответствии с Приказом Министерства энергетики Российской Федерации № 300 от 07.04.2022 в размере 17 270 774 руб.

Решением Арбитражного суда Иркутской области требования заявителя удовлетворены  в полном объеме.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из доказанности обстоятельств позволяющих удовлетворить  заявленные требования.

Ответчик ПАО «Россети», не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, отказать заявителю в удовлетворении требований.

Из апелляционной жалобы следует, что ответчик не согласен с результатами проведенной экспертизы. Так ответчиком представлена в судебное заседание рецензия на Заключение от 14.02.2024 №38-16/2023/50, выводы которой свидетельствуют о том, что отвечая на вопросы суда эксперт ФИО4 допустила ошибки и неточности, что привело к искажению итоговых результатов экспертизы.

Размер выкупной стоимости подлежащих изъятию в соответствии с Приказом Министерства энергетики Российской Федерации № 300 от 07.04.2022 земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, расчетная величина убытков, а также упущенная выгода установлены по результатам Заключения экспертизы от 09.01.2024 №38-16/2023/50 по делу № А19-14449/2023, подготовленный АНО «Байкальский центр Судебных экспертиз».

Судом не дана надлежащая оценка замечаний, указанных в Рецензии и необоснованно отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы. При таких обстоятельствах Заключение Эксперта не может быть принято судом в качестве надлежащего и достоверного доказательства.

В апелляционной жалобе ссылается на то, что выводы Заключения ошибочны по следующим основаниям:

Расчет корректировки на местоположение для земельного участка проведен на основании данных о средней цене 1 кв. м. вторичной жилой недвижимости (стр. 55 Экспертного заключения). Какого-либо обоснования наличия связи между данными сегментами рынка (земельные участки и жилая недвижимость) Экспертом не приведено. При этом, данные по г. Усть-Кут опираются лишь на одно объявление (стр. 35 Экспертного заключения), что недостаточно для полноценной статистической выборки анализа цен в рамках города.

На стр. 65 Экспертного заключения утверждается, что объект-аналог № 2 здание с кадастровым номером 38:32:020205:608 расположен внутриквартально, в связи с чем, вносится повышающая стоимость корректировка на расположение относительно красной линии в размере 37%. Однако, указанный аналог виден с основной магистрали и находится на красной линии, следовательно, внесение корректировки на расположение относительно красной линии не требуется.

В процессе расчёта рыночной стоимости объекта оценки Эксперт вносит значительные корректировки к объектам-аналогам (стр. 64 Экспертного заключения). Общая стоимость приведенных на рынке аналогов была скорректирована Экспертом практически в 2 раза, что в практике оценки говорит о несопоставимости объектов-аналогов и объекта оценки.

На стр. 72 Экспертного заключения Эксперт определяет типичный срок ликвидности для определения величины упущенной выгоды равный 11 мес. Принятый Экспертом период ликвидности является максимальным (верхняя граница) и может быть использован «для объектов большей площади и цены предложения, худшего качества» объекта оценки. Объект оценки нежилое здание общей площадью 149,9 кв. м., используемое как магазин для продажи автозапчастей, что соответствует нижней границе. Также на завышенный срок ликвидности указывает тот факт, что Экспертом при определении корректировки на торг, объект оценки был отнесен к группе Б (стр. 61 Заключения), т.е. не абстрагируясь от качества объекта оценки, а опираясь на среднее значение в регионе, срок ликвидности согласно источнику, используемому Экспертом, не должен превышать 7 месяцев.

На стр. 73 Заключения, для дисконтирования денежных потоков, полученных от деятельности ИП ФИО1, Эксперт использует ставку дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду торговых зданий и помещений на 4 квартал 2022 года. Однако, в Экспертном заключении определяется упущенная выгода, которая причинена конкретно ИП ФИО1 и основанная на данных коммерческой деятельности, которую ведет ИП ФИО1 Учитывая, что ИП ФИО1 не занимается сдачей в аренду помещений, а использует здание по назначению, в качестве магазина и самостоятельно ведет торговую деятельность, ставка дисконтирования должна определяться применительно к компании ИП ФИО1 как к торговому бизнесу на дату проведения исследования (29.12.2023), а не к бизнесу по сдаче помещений в аренду. 

Таким образом ответчик полагает, что Эксперт совершил методологическую ошибку и определил размер ставки дисконтирования для сдачи помещения в аренду, а не для конкретного бизнеса, для которого определяется рыночная стоимость права требования упущенной выгоды.

На стр. 64 Экспертного заключении производятся повышающие корректировки объектов аналогов 2 и 3 на материал стен в значительном размере 20,48% и 45,45% соответственно, данные корректировки по утверждению Эксперта связаны с тем, что объект оценки имеет кирпичные ограждающие конструкции, при этом в экспертизе не приводится подтверждающих документов того, что объект оценки выполнен из кирпича.

Так, Экспертом подобраны и использованы для сравнения объекты – аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иной сегмент рынка, площадь, местоположение) также не указаны причины, по которым использованы указанные объекты-аналоги.

Ссылается на то, что ПАО «Россети» является публичной компанией, деятельность которой носит стратегически важный для государственных интересов характер, что подтверждается включением ПАО «Россети» в «Перечень стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ», утвержденный Указом Президента РФ от 04.08.2017 № 1009. Контролирующим акционером ПАО «Россети» является государство в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом. 

Поскольку ПАО «Россети» обеспечивает публичные государственные интересы и интересы населения Российской Федерации, решение по делам с участием ПАО «Россети» должно приниматься с учетом правового статуса Ответчика.

В материалы дела от ПАО «Федеральная сетевая компания - Россети» поступили письменные пояснения; от ИП ФИО1 поступили возражения истца на письменные пояснения.

Суд, протокольным определением приобщил к материалам дела указанные документы.

Представитель ПАО «Федеральная сетевая компания - Россети» поддержала ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель ИП ФИО1 возражал против ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Представитель ПАО «Федеральная сетевая компания - Россети» в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, дала пояснения, ответила на вопросы суда.

Представитель ИП ФИО1 в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, дал пояснения, поддержал доводы отзыва, дополнений к отзыву.

Представители иных лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 08.05.2024, 27.06.2024, 18.07.2024, 01.08.2024.

Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам частей 1, 6 статьи 121, статей 122, статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, включая документы, представленные участниками в электронном виде, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы стороны истца, ответчика, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником:

- земельного участка, площадью 400 кв.м с кадастровым номером 38:32:020202:137, расположенный по адресу: 

<

...>;

- нежилого здания, площадью 148,1 кв.м с кадастровым номером 38:32:020202:129, расположенного по адресу: 

<

...>.

07.04.2022 принят Приказ Министерства энергетики Российской Федерации №300 300 «Об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд) в целях строительства и реконструкции объектов электроснабжения федерального значения «строительство ВЛ 500 кв. Усть-Илимская ГЭС - Усть-Кут № 3 ориентировочной протяженностью 294 км, ремонтно-эксплуатационной базы для размещения линейного участка в г. Усть-Илимск, реконструкция ОРУ 500 кв Усть-Кут (расширение для установки линейной ячейки и шунтирующего реактора 500 кв мощностью 180 мвар) (для тп энергопринимающих устройств и объектов по производству электрической энергии ОАО «РЖД» и ПАО «ГАЗПРОМ»)».

В соответствии с п.п. 16, 17 приложения к Приказу, изъятию для государственных нужд Российской Федерации подлежат объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности.

ООО «Росконсалтгрупп» выполнены работы по оценке изымаемых объектов, где общая стоимость возмещения изымаемых объектов составила: 7 864 820 руб., из них:

- 3 543 100 руб. - рыночная стоимость объектов недвижимости (земельный участок оценен в сумме 581 301 руб., нежилое здание в сумме 2 961 799 руб.);

- 4 321 720 руб. - расчетная величина убытков.

Истец, не согласившись с представленными расчетами, представил ответчику отчеты № 41-22/IT, № 41-22/2Т от 19.07.2022 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества и возмещения убытков в виде упущенной выгоды, выполненные ООО ОЦ «СибВэл», согласно которым стоимость изымаемых объектов недвижимости составила:

- 4 447 000 руб. - рыночная стоимость объектов недвижимости (земельный участок оценен в сумме 846 937 руб., нежилое здание в сумме 3 600 063 руб.);

- 22 446 000 руб. - расчетная величина убытков в виде упущенной выгоды.

03.06.2023 истцом был получен проект соглашения об изъятии объектов недвижимости и отчет № 0-1532/43 об оценке рыночной стоимости, выполненный ООО «Росконсалтгруп», с которыми истец не согласился, в связи с возникшими разногласиями в части размера выкупной цены изымаемых для государственных нужд объектов недвижимости, иском обратился в суд с иском в уточненной редакции.

В целях разрешения спорного вопроса о рыночной стоимости имущества по делу была назначена судебная экспертиза.

По результатам проведения экспертизы представлено экспертное заключение Автономной некоммерческой организации «Байкальский центр судебных экспертиз, права и землеустройства» №38-16/2023-50, которым  установлена величина выкупной цены изымаемых объектов недвижимости – 17 268 779 руб.

Принимая оспариваемое решение, Арбитражный суд Иркутской области, руководствуясь положениями статей 12, 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49, 55, 56.8, 62, 63, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 8, 9 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, Приказа Министерства энергетики Российской Федерации № 300 от 07.04.2022г. «Об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества для государственных нужд российской федерации (федеральных нужд) в целях строительства и реконструкции объектов электроснабжения федерального значения", оценив заключение эксперта,  пришел к выводу о том, что выкупная цена предложенная ответчиком – 7 864 820 руб. является заниженной, и признал обоснованными требования истца в части установления выкупной цены, принадлежащих истцу объектов недвижимости и подлежащих изъятию в соответствии с Приказом Министерства энергетики Российской Федерации № 300 от 07.04.2022, указанную в пункте 2.1 Соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для государственных нужд, в размере 17 270 774 руб., из них: 5 851 000 руб. рыночная стоимость за земельный участок, площадью 400 кв.м с кадастровым номером 38:32:020202:137, расположенного по адресу: 

<

...>, а также нежилое здание, площадью 148,1 кв.м с кадастровым номером 38:32:020202:129, расположенное по адресу: 

<

...> 419 774 руб. – расчетная величина убытков, а также упущенная выгода.

В соответствии с положением ч. 5 и 6 ст. 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в пределах доводов апелляционной жалобы, а также вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.03.2017г. Индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником:

- земельного участка, площадью 400 кв.м с кадастровым номером 38:32:020202:137, расположенный по адресу: 

<

...>;

- нежилого здания, площадью 148,1 кв.м с кадастровым номером 38:32:020202:129, расположенного по адресу: 

<

...>.

В силу п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно приказу Министерства энергетики Российской Федерации № 300 от 07.04.2022г. «Об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества для государственных нужд российской федерации (федеральных нужд) в целях строительства и реконструкции объектов электроснабжения федерального значения "Строительство ВЛ 500 кВ Усть-Илимская ГЭС - Усть-Кут № 3 ориентировочной протяженностью 294 км, ремонтно-эксплуатационной базы для размещения линейного участка в г. Усть-Илимск, реконструкция ОРУ 500 кВ ПС 500 кВ Усть-Кут (расширение для установки линейной ячейки и шунтирующего реактора 500 кВ мощностью 180 МВАр) (для ТП энергопринимающих устройств и объектов по производству электрической энергии ОАО "РЖД" И ПАО "Газпром")" для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд) изъяты земельные участки и объекты недвижимого имущества по перечню согласно приложению.

В соответствии с указанным приказом, изъятию подлежат:

- земельный участок, площадью 400 кв.м с кадастровым номером 38:32:020202:137, расположенный по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание, площадью 148,1 кв.м с кадастровым номером 38:32:020202:129, расположенного по адресу: 

<

...>.

В силу части 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия устанавливаются судом.

Согласно материалам дела, размер возмещения на земельный участок и за расположенный на нем объект недвижимого имущества определен на основании отчета от 06.04.2023г. №О1532/43 «Об оценке рыночной стоимости единого объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, права требования возмещения убытков и расчетной величины размера возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд в целях обеспечения реализации проекта «Строительство ВЛ 500 кВ Усть-Илимская ГЭС – УстьКут №3 ориентировочной протяженностью 294 км., ремонтно-эксплуатационной базы для размещения линейного участка в г.Усть-Илимск, реконструкция ОРУ 500 кВПС 500 кВ Усть-Кут (расширение для установки линейной ячейки и шунтирующего реактора 500 кВ мощностью 180МВАр)» составляет 7 864 820 руб., из них:

- 3 543 100 руб. - рыночная стоимость объектов недвижимости (земельный участок оценен в сумме 581 301 руб., нежилое здание в сумме 2 961 799 руб.);

- 4 321 720 руб. - расчетная величина убытков.

Не согласившись с проведенной оценкой, истец выполнил оценку объектов недвижимости в ООО Оценочный центр «СибВэл», согласно представленному отчету №41-22/1Т от 19.07.2022г. «Об определении рыночной стоимости прав требования возмещения убытков в виде упущенной выгоды» и отчет №41-22/2Т от 19.07.2022г. «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества» стоимость изымаемых объектов недвижимости составила:

- 4 447 000 руб. - рыночная стоимость объектов недвижимости (земельный участок оценен в сумме 846 937 руб., нежилое здание в сумме 3 600 063 руб.);

- 22 446 000 руб. - расчетная величина убытков в виде упущенной выгоды.

03.06.2023 истцом был получен проект соглашения об изъятии объектов недвижимости, сторонами которого являются: ИП ФИО1 (ФИО5), Министерство (ФИО5), ПАО "РОССЕТИ" (ФИО5) размер возмещения на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества определен на основании отчета от 06.04.2023 № 0-1532/43 «Об оценке рыночной стоимости единого объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, права требования возмещения убытков и расчетной величины размера возмещения на земельный участок, изымаемый для государственных и муниципальных нужд в целях обеспечения реализации проекта «Строительство ВЛ 500 кВ Усть-Илимская ГЭС - Усть-Кут № 3 ориентировочной протяженностью 294 км, ремонтно-эксплуатационной базы для размещения линейного участка в г. Усть-Илимск, реконструкция ОРУ 500 кВ ПС 500 кВ Усть-Кут (расширение для установки линейной ячейки и шунтирующего реактора 500 кВ мощностью 180 МВАр) (для ТП энергопринимающих устройств и объектов по производству электрической энергии ОАО "РЖД" И ПАО "Газпром")», и составляет 7 864 820 руб., из них рыночная стоимость 3 543 100 руб., расчетная величина прочих убытков, причиненных правообладателям в связи с изъятием земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества 4 321 720 руб. (пункт 2.1).

Согласно пункту 2.2 проекта Соглашения возмещение за земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, указанное в пункте 2.1 настоящего Соглашения, осуществляется «ФИО5» «ФИО5» в течение 60 банковских дней с момента подписания настоящего Соглашения Сторонами.

Таким образом между ФИО5 (истец по делу) и ФИО5 (ответчик 1 по делу) возникли разногласия в части размера возмещения за изымаемые земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями в части выкупной цены, определением суда первой инстанции от 24.10.2023 была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Байкальский Центр Судебных Экспертиз, Права и Землеустройства" ФИО4.

По результатам проведения экспертизы представлено экспертное заключение Автономной некоммерческой организации «Байкальский центр судебных экспертиз, права и землеустройства» №38-16/2023-50, которым  установлена величина выкупной цены изымаемых объектов недвижимости – 17 268 779 руб.

ПАО «РОССЕТИ», не согласившись с заключением эксперта ФИО4, со ссылкой на рецензию №38-16/2023/50, заявило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, указав, что экспертиза не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и требованиям федеральных стандартов оценки, выводы эксперта являются необоснованными.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство, заслушав пояснения эксперта ФИО4 по вопросам отраженным апеллянтом в апелляционной жалобе в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для проведения повторной судебной экспертизы.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как установлено судом первой инстанции, заключение, выполненное экспертом Автономной некоммерческой организации "Байкальский Центр Судебных Экспертиз, Права и Землеустройства" ФИО4, по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, эксперты в полном объеме ответили на поставленные арбитражным судом вопросы, в выводах экспертов отсутствуют противоречия, сомнений в обоснованности выводов эксперта также не имеется.

Квалификация эксперта подтверждена соответствующими документами, приложенными к экспертному заключению. Каких-либо нарушений требований проведения экспертизы, установленных положениями АПК РФ и Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции не установлено.

Для дачи пояснений экспертом ФИО4, суд апелляционной инстанции вызвал эксперта в судебное заседание.

В судебном заседании 31.07.2024 эксперт ФИО4 ответила на вопросы суда.

В судебном заседании Публичному акционерному обществу «Федеральная сетевая компания - Россети» было предложено задать вопросы эксперту. Представитель ПАО «Россети» в судебном заседании вопросы эксперту ФИО4 отказалась задавать.

Как следует из заключения судебной экспертизы и пояснений эксперта ФИО4, экспертом применен сравнительный подход к оценке недвижимости.

Согласно пункту 4 ФСО V сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с пунктом 9 ФСО V основные этапы сравнительного подхода состоят из определения единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки; выбора наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них; сравнительного анализа количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки; внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости); согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки.

Так, в соответствии с подпунктом «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе положения в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по цено-образующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как следует из материалов дела, в рамках проведения экспертизы экспертом внесена корректировка на местоположение на основании данных о средней цене 1 кв.м. вторичной жилой недвижимости, расположенной в г. Усть-Илимске, г. Братске и г. Усть-Улимске Иркутской области по данным сайта: rosrealt.ru за ноябрь 2023 года.

В обоснование принятого решения на страницах 33-34 заключения, экспертом указано на то, что так как вторичный рынок жилой недвижимости – это наиболее развитый и активный рынок, на котором в наименьшей степени отражаются сезонные колебания цен. Исследовав рынки недвижимости, расположенной в г. Усть-Илимске, г. Братске и г. Усть-Куте Иркутской области, эксперт пришел к выводу об активности вторичной жилой недвижимости.

Сравнительный анализ объекта оценки и выбранных объектов-аналогов по всем элементам сравнения описан на стр. 58-59 Заключения, в том числе указаны параметры сравнения, такие как местоположение объекта, вид использования и зонирование, экономические характеристики и др.

Только чтобы исследовать именно объект, стр. 33 таблица 10. Корректировка применялась с учётом коммерческой привлекательности населенного пункта.

По аналогии брались жилые помещения, поскольку возможно сопоставление двух объектов, они должны быть абсолютно идентичными, допускается не совпадение одного параметра. В указанном населенном пункте иных объектов, кроме тех, которые приведены для сравнения в заключении подобрать не представилось возможным, в связи с чем проведена оценка с учётом стоимости на недвижимое имущество – жилые помещения.

На земельный участок были приняты объекты-аналоги с корректировкой по Иркутской области, выбор объектов представлен на стр. 53-54 Заключения.

В соответствии с п. 6.2.1 Заключения (стр. 53-54) площади объектов-аналогов отличаются от площади объекта оценки, однако в результате проведенного анализа рынка экспертом было выявлено, что возможность подобрать более сопоставимые по площади с объектом оценки объекты аналоги у эксперта на дату составления заключение отсутствовала. В связи с чем, эксперт взял объект аналог для оценки с учётом применения соответствующих корректировок на масштаб.

Более того, законодательно не установлено никаких пределов в границах отличия какого-либо ценообразующего параметра (в данном случае площади). Связано это с тем, что не всегда есть возможность подобрать сопоставимые по площади объекты-аналоги, но есть возможность внести корректировку по ценообразующему параметру.

Из пояснений эксперта также следует, что сегмент рынка жилья можно использовать для оценки сегмента рынка нежилых помещений (страницы 57-58 заключения).

Повышающая корректировка расположения относительно красной линии представлена и описана экспертом на странице 36 Заключения. При проведении оценки эксперт исходила, в том числе из коммерческой привлекательности объекта, поскольку объект внутриквартальный.

Таким образом, принимая во внимание, что экспертом в ходе экспертизы в качестве аналога выявлен только один объект к продаже на территории города Усть-Илимска, следует признать, что выбор экспертом метода сравнительного подхода путем внесения корректировок для устранения различий между объектом оценки, соответствует положениям Закона об оценочной деятельности. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Иные замечания ответчика, изложенные в рецензии №38-16/2023/50, ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы, судом апелляционной инстанции проверены и отклоняются как несостоятельные, опровергаются как заключением судебной экспертизы № 38/16-2023/20, так и устными и письменными пояснениями эксперта ФИО4, в том числе в суде апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, в рамках проведения экспертизы экспертом внесена корректировка на местоположение на основании данных о средней цене 1 кв.м. вторичной жилой недвижимости, расположенной в г. Усть-Илимске, г. Братске и г. Усть-Улимске Иркутской области по данным сайта: rosrealt.ru за ноябрь 2023 года. В обоснование принятого решения на страницах 33-34 заключения, экспертом указано на то, что так как вторичный рынок жилой недвижимости – это наиболее развитый и активный рынок, на котором в наименьшей степени отражаются сезонные колебания цен. Исследовав рынки недвижимости, расположенной в г. Усть-Илимске, г. Братске и г. Усть-Куте Иркутской области, эксперт пришел к выводу об активности вторичной жилой недвижимости.

Таким образом, принимая во внимание, что экспертом в ходе экспертизы в качестве аналога выявлен только один объект к продаже на территории города Усть-Илимска, следует признать, что выбор экспертом метода сравнительного подхода путем внесения корректировок для устранения различий между объектом оценки, соответствует положениям Закона об оценочной деятельности. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Иные замечания ответчика, изложенные в рецензии №38-16/2023/50, ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы, судом проверены и отклоняются как несостоятельные, опровергаются как заключением судебной экспертизы № 38/16-2023/20, так и устными и письменными пояснениями эксперта ФИО4

Замечания ответчика выражают лишь несогласие с выводами эксперта. Однако, несогласие лица, участвующего в деле, с выводами, содержащимися в экспертном заключении, при отсутствии доказательств их недостоверности не исключают возможность исследования заключения эксперта в качестве доказательства по делу. Таким образом, исследовав заключение эксперта, у суда не возникает сомнений в полноте проведенной экспертизы, выводы экспертов являются достаточно ясными и не противоречивыми.

 

Таким образом, представленное экспертное заключение 38-16/2023/50, подготовленное экспертом ФИО4 содержащее выводы на поставленные перед экспертом вопросы, при исследовании судом апелляционной инстанции указанного заключения, а также после заслушивания пояснений эксперта, каких-либо противоречий, сомнений в достоверности выводов эксперта у суда не возникло, экспертиза проведена с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в силу чего данное заключение является надлежащим доказательством по делу.

Выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта, несогласие с результатами экспертизы само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения и обязывающим суд назначить по делу проведение повторной экспертизы.

Выводы эксперта основаны на фактически проведенных исследованиях рынка. Оснований сомневаться в квалификации эксперта у суда не имеется. Таким образом, суд обоснованно отклонил ходатайство ПАО «РОССЕТИ» о назначении по делу повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы также считает не подлежащим удовлетворению.

Учитывая установленную по результатам проведения экспертизы величину выкупной цены изымаемых объектов недвижимости – 17 268 779 руб., суд пришел к обоснованному выводу о том, что выкупная цена предложенная ответчиком – 7 864 820 руб. является заниженной. Экспертиза была проведена с целью определения достоверного и обоснованного размера выкупной цены изымаемых объектов недвижимости. Проведение экспертизы было направлено на восстановление нарушенных прав истца и в защиту позиции последнего.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о необходимости установления выкупной цены спорного недвижимого имущества в соответствии с экспертным заключением Автономной некоммерческой организации «Байкальский центр судебных экспертиз, права и землеустройства» №38-16/2023-50 в размере 17 270 774 руб., из них:

- 5 851 000 руб. рыночная стоимость за земельный участок, площадью 400 кв.м с кадастровым номером 38:32:020202:137, расположенного по адресу: 

<

...>, а также нежилое здание, площадью 148,1 кв.м. с кадастровым номером 38:32:020202:129, расположенное по адресу: 

<

...>;

- 11 419 774 руб. – расчетная величина убытков, а также упущенная выгода.

Апелляционный суд полагает, что указанные выводы суда первой инстанции соответствуют установленным обстоятельствам, нормам материального и процессуального права, ссылка на которые в судебном акте приведена.

Доводы заявителя жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними. Они не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции. Субъективное мнение заявителя относительно фактических обстоятельств не может быть признано основанием к изменению либо отмене  решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 марта 2024 года по делу № А19-14449/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                                      Е.А. Венедиктова

 

 

Судьи                                                                                                           Е.М. Бушуева

 

 

Е.В. Горбаткова