АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-47189/2019

Дело № А57-972/2015

г. Казань

28 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Гильмутдинова В.Р.,

судей Баширова Э.Г., Конопатова В.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Гасилиной Александры Юрьевны 

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 25.12.2018 (судья Рожкова Э.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 (председательствующий судья Грабко О.В., судьи Пузина Е.В., Самохвалова А.Ю.)   

по делу № А57-972/2015

по объединенным в одно производство для совместного рассмотрения заявлениям конкурсных кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Сервис-М», индивидуального предпринимателя Жук Александра Владимировича, Юртаева Игоря Юрьевича об оспаривании сделок должника, и применении последствий недействительности сделок, заинтересованное лицо – Гасилина Александра Юрьевна, 

в рамках дела о банкротстве открытого акционерного общества «Марксовское автотранспортное предприятие» (ИНН 6443018671, ОГРН 106644301061),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Саратовской области от 08.09.2017 открытое акционерное общество «Марксовское автотранспортное предприятие» (далее - ОАО «Марксовское АТП», должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 08.09.2017 конкурсным управляющим должником утвержден Кузнецов Валентин Федорович.

Общество с ограниченной ответственностью «Сервис-М» (далее – ООО «Сервис-М»), индивидуальный предприниматель Жук Александр Владимирович обратились в Арбитражный суд Саратовской области  с заявлением о признании недействительным договора № 3 от 15.03.2018 купли-продажи земельного участка, общей площадью 5384 кв.м., заключенного должником с Гасилиной Александрой Юрьевной; признании недействительным договора № 4 от 17.05.2018 купли-продажи земельного участка, общей площадью 1119 кв.м., заключенного должником с Гасилиной А.Ю.; и применении последствий недействительности сделки.

Также ООО «Сервис-М», Юртаев Игорь Юрьевич, ИП Жук А.В. обратились в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной сделкой договора № 2 от 12.03.2018 купли-продажи нежилого здания склада, площадью 220,8 кв.м. с инв. № 63:422:003;000007730:ГЗ:20000, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Маркс, пр. Ленина, д.92, заключенного между должником и Гасилиной А.Ю.; признании недействительной сделкой договора № 1 от 17.05.2018 купли-продажи нежилого одноэтажного здания с подвалом и пристройкой профилакторий № 1, площадью 944,8 кв.м. с инв. № 63:422:003;000007730:ПГ2:20000, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Маркс, пр. Ленина, д.92, заключенного между должником и Гасилиной А.Ю.; и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.09.2018 указанные заявления объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.12.2018 объединенные в одно производство заявления конкурсных кредиторов ООО «Сервис-М», ИП Жука А.В., Юртаева И.Ю. об оспаривании сделок должника - ОАО «Марксовское АТП» с Гасилиной А.Ю. удовлетворены.

Признаны недействительными следующие сделки, заключенные между должником - ОАО «Марксовское АТП» и Гасилиной А.Ю.:

- договор № 1 купли-продажи имущества от 17.05.2018 (предмет договора: нежилое одноэтажное здание с подвалом и пристройкой профилакторий № 1, назначение: нежилое, общей площадью 944,8 кв.м., инв. № 63:422:003:000007730:Г1Г2:20000, литер Г1Г1Г2, расположенное по адресу: Саратовская область, г.Маркс, пр.Ленина, д.92);

- договор № 2 купли-продажи имущества от 12.03.2018 (предмет договора: нежилое здание склад, инв. № 63:422:003:000007730:Г3:20000, литер Г3, назначение: нежилое, общей площадью 220,8 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, г.Маркс, пр.Ленина, д.92);

- договор № 3 купли-продажи земельного участка от 15.03.2018 (предмет договора: земельный участок общей площадью 5384+/-26 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной базы, кадастровый номер участка: 64:44:100102:2207, расположенный по адресу: 413093, Саратовская область, г.Маркс, пр.Ленина, д.92),

- договор № 4 купли-продажи земельного участка от 17.05.2018 (предмет договора: земельный участок общей площадью 1119+/-12 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной базы, кадастровый номер участка: 64:44:100102:2211, расположенный по адресу: 413093, Саратовская область, г.Маркс, пр.Ленина, д.92).

Применены последствия недействительности сделок. Суд обязал Гасилину А.Ю. возвратить в конкурсную массу должника следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое одноэтажное здание с подвалом и пристройкой профилакторий № 1, назначение: нежилое, общей площадью 944,8 кв.м., инв. № 63:422:003:000007730:Г1Г2:20000, литер Г1Г1Г2, расположенное по адресу: Саратовская область, г.Маркс, пр.Ленина, д.92;

- нежилое здание склад, инв. № 63:422:003:000007730:Г3:20000, литер Г3, назначение: нежилое, общей площадью 220,8 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, г.Маркс, пр.Ленина, д.92;

- земельный участок общей площадью 5384+/-26 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной базы, кадастровый номер участка: 64:44:100102:2207, расположенный по адресу: 413093, Саратовская область, г.Маркс, пр.Ленина, д.92;

- земельный участок общей площадью 1119+/-12 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной базы, кадастровый номер участка: 64:44:100102:2211, расположенный по адресу: 413093, Саратовская область, г.Маркс, пр.Ленина, д.92.

Взысканы с ОАО «Марксовское АТП» в пользу Гасилиной А.Ю. денежные средства в общей сумме 1 359 639 руб. 31 коп.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 определение суда от 25.12.2018 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Гасилина А.Ю., ссылаясь на неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить принятые судебные акты, направить спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кредиторы ООО «Сервис-М», ИП Жук А.В., Юртаев И.Ю. представили в суд отзыв, в котором возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Конкурсный управляющий должником Бурая Н.А. представила в суд отзыв, в котором просила оставить судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, должнику на праве собственности принадлежало следующее имущество:

- земельный участок площадью 13 691 кв.м. с кадастровым номером 64:44:100102:2095 (после проведенного уточнения границ - земельный участок площадью 14 211 кв.м с кадастровым номером 64:44:100102:2150);

- нежилое одноэтажное здание с подвалом и пристройкой профилакторий № 1 общ. пл. 944,8 кв.м., инв. № 63:422:003:000007730:Г1Г2:20000, литер Г1Г1Г2;

- нежилое одноэтажное здание склад общ. пл. 220,8 кв.м., инв. № 63:422:003:000007730.ГЗ:20000, литер ГЗ;

- нежилое здание - профилакторий № 2, площадью 2700,9 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Маркс, проспект Ленина, дом № 92;

- нежилое здание с пристройкой (котельная) и сооружение - дымовая труба высотой 19,5 м. расположенных по адресу: Саратовская область, г. Маркс, проспект Ленина, дом № 92;

- сооружение автозаправочной станции, включающей в себя 2 наземных резервуара, объемом 52 куб.м. и 50 куб.м. и 2 топливораздаточных колонки, расположенной по адресу: Саратовская область, г. Маркс, проспект Ленина, дом № 92;

- сооружение - комплексная трансформаторная подстанция, площадью застройки 4,0 (м.кв. общ.пл.), расположенная по адресу: Саратовская область, г. Маркс, проспект Ленина, дом № 92.

Указанные нежилые здания были расположены на земельном участке площадью 14 211 кв.м. с кадастровым номером 64:44:100102:2150, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Маркс, проспект Ленина, дом № 92.

14.12.2017 проведены торги по реализации части недвижимого имущества должника: 

- лот № 1: нежилое одноэтажное здание с подвалом и пристройкой профилакторий № 1 общ. пл. 944,8 м2, инв. № 63:422:003:000007730:Г1Г2:20000, литер Г1Г1Г2, начальная цена лота – 2 850 000 руб.; 

- лот № 2: нежилое одноэтажное здание склад общ. пл. 220,8 м2, инв. № 63:422:003:000007730:ГЗ:20000, литер ГЗ, начальная цена лота - 560 000 руб.

В период проведения торгов по реализации имущества конкурсный управляющий осуществил мероприятия по межеванию земельного участка площадью 14 211 кв.м с кадастровым номером 64:44:100102:2150 и формированию новых земельных участков по адресу: Саратовская область, г. Маркс, проспект Ленина, дом № 92: площадью 1119 кв.м. с кадастровым номером 64:44:100102:2211; площадью 5053 кв.м. с кадастровым номером 64:44:100102:2212; площадью 2634 кв.м с кадастровым номером 64:44:100102:2209; площадью 5384 кв.м. с кадастровым номером 64:44:100102:2207.

12.03.2018 заключен договор № 2 купли-продажи имущества ОАО «Марксовское АТП», расположенного по адресу Саратовская обл., г. Маркс, пр. Ленина, дом № 92, по лоту № 2 (нежилое здание - склад) с победителем торгов посредством публичного предложения – Гасилиной А.Ю., действующей как физическое лицо, по цене 510 800 руб.

17.05.2018 заключен договор № 1 купли-продажи имущества ОАО «Марксовское АТП», расположенного по адресу Саратовская обл., г. Маркс, пр. Ленина, дом № 92, по лоту № 1 (нежилое здание - профилакторий № 1) с победителем торгов посредством публичного предложения - Гасилиной А.Ю., действующей как физическое лицо, по цене 774 500 руб.

Также конкурсным управляющим заключены прямые договоры:

- 15.03.2018 договор № 3 купли-продажи земельного участка, общей площадью 5384 кв.м., с Гасилиной А.Ю., по цене 59 224руб. (на земельном участке находится склад).

- 17.05.2018 договор № 4 купли-продажи земельного участка, общей площадью 1119 кв.м., с Гасилиной А.Ю., по цене 15 115 руб. 31 коп. (на земельном участке находится одноэтажное здание с подвалом и пристройкой профилакторий №1).

Удовлетворяя заявление кредиторов о признании договоров купли-продажи нежилых зданий недействительными, суд первой инстанции руководствовался положениями подпункта 5 части 1 статьи 1, пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Судом установлено, что предметами договоров купли-продажи от 12.03.2018 и 17.05.2018 являются только здания: нежилое здание склада и нежилое одноэтажное здание с подвалом и пристройкой профилакторий № 1 соответственно, без передачи прав на земельный участок (указанное обстоятельство также подтверждается публикацией в газете «Коммерсантъ» от 03.11.2017 № 206).

В этой связи, установив, что нежилые здания реализованы на торгах без соответствующих земельных участков, на которых они расположены, торги по продажи зданий начаты до окончания межевания земельного участка с кадастровым номером 64:44:100102:2150, суд первой инстанции признал договоры купли-продажи противоречащими пункту 4 статьи 35 ЗК РФ и, соответственно, недействительными сделками в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признавая недействительными сделками договоры купли-продажи земельных участков, суд первой инстанции исходил из следующего.

Судом установлено, что земельные участки были реализованы конкурсным управляющим без проведения оценки их рыночной стоимости и электронных торгов.

При этом начальная цена образованных земельных участков, как отметил суд, была установлена конкурсным управляющим в размере 11 руб. за 1 кв.м., в отсутствии экономических и правовых обоснований.

Вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости, за должником зарегистрировано право собственности на вновь образованные объекты недвижимости, в частности земельные участки с кадастровыми номерами 64:44:100102:2207 и 64:44:100102:2211; при этом инвентаризация конкурсным управляющим не проведена, в бухгалтерской документации должника балансовая стоимость вновь образованных земельных участков не отражена.

Кроме того, судом установлено, что в инвентаризационной описи от 16.10.2017 и сообщении в ЕФРСБ конкурсным управляющим были указаны недостоверные сведения о кадастровом номере и площади единого земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости. Указанный земельный участок площадью 13 691 кв.м. с кадастровым номером 64:44:100102:2095 снят с учета 01.09.2015.

С целью установления реальной стоимости реализованных земельных участков с кадастровыми номерами 64:44:100102:2207 и 64:44:100102:2211 на момент их реализации, кредиторы обратились к оценщику – ИП Гориной Л.В. Согласно отчету № 60 от 21.08.2018 об оценке рыночной стоимости объекта оценки земельного участка площадью 5384 кв.м, кадастровый номер: 64:44:100102:2207 по адресу: Саратовская область, г. Маркс, пр. Ленина, д.92 на 15.03.2018 рыночная стоимость земельного участка составила 1 230 000 рублей.

Согласно отчету № 61 от 21.08.2018 об оценке рыночной стоимости объекта оценки земельного участка площадью 5384 кв.м, кадастровый номер: 64:44:100102:2211 по адресу: Саратовская область, г. Маркс, пр. Ленина, д.92 на 17.05.2018 рыночная стоимость земельного участка составила 330 000 рублей.

Установив, что реализованные земельные участки не были отражены в бухгалтерской документации должника на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства и, соответственно, не имели балансовой стоимости, поскольку были вновь образованы уже в ходе конкурсного производства в результате размежевания единого земельного участка, а также то, что рыночная стоимость реализованных земельных участков составляла более ста тысяч рублей, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что конкурсный управляющий должником неправомерно применил положения пункта 5 статьи 139 Закона о банкротстве, устанавливающие возможность продажи имущества должника балансовой стоимостью менее ста тысяч рублей именно на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства, без проведения торгов.

Суд указал, что земельные участки с находящимися на них зданиями подлежали совместной реализации исключительно на торгах, проводимых в электронной форме, отметив, что совместная продажа земельных участков и неразрывно связанных с ними зданий обеспечивает не только соблюдение требований законодательства относительно продажи таких объектов, но и способствует обеспечению более высокой продажной цены имущества должника и привлечению максимального числа потенциальных покупателей для участия в торгах.

Придя к выводу о нарушении конкурсным управляющим при реализации земельных участков требований земельного и гражданского законодательства, а также Закона о банкротстве, суд признал договоры купли-продажи земельных участков недействительными сделками в силу положений статьи 168 ГК РФ.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции. 

При этом доводы Гасилиной А.Ю. о том, что договоры купли-продажи недвижимого имущества и договоры купли-продажи земельных участков являются действительными сделками, так как зарегистрированы в один день, следовательно, продажа зданий и земельных участков произведена вместе, были отклонены апелляционным судом, поскольку спорные договоры имеют различные предметы и не являются одновременно сделками по продаже нежилых помещений и земельных участков.

Доводы о злоупотреблении правом со стороны кредиторов должника, утвердивших решениями от 23.10.2017 Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ОАО «Марксовское АТП», и от 17.04.2018 - дополнение в названное Положение (о возможности реализации имущества должника стоимостью менее 100 000 руб. путем заключения прямых договоров с покупателем), отклонены судом апелляционной инстанции. 

Апелляционный суд отметил, что поскольку межевание земельных участков фактически произошло до заключения договоров о продаже зданий, утвержденное собранием кредиторов 17.04.2018 дополнение в Положение не имело значения.

При этом апелляционным судом установлено, что собрание кредиторов фактически не проводилось, голосование кредиторов и подписание документов о проведенном собрании происходило путем персональной передачи пакета документом на подписание от конкурсного управляющего должника каждому кредитору в индивидуальном порядке; решение было принято не единогласно.

Суд также отметил, что утверждённое собранием кредиторов Положение о продаже имущества должника, условия которого противоречат действующему законодательству, не может являться обязательным к соблюдению со стороны конкурсного управляющего, действующего разумно и добросовестно, в соответствии с требованиями закона и в интересах должника и его кредиторов.

Арбитражный суд Поволжского округа считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленных судами, имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве.

Пункт 4 статьи 110 Закона о банкротстве предусматривает продажу имущества должника путем проведения открытых торгов. Указанное правило гарантирует получение в ходе конкурсного производства наибольшей справедливой цены. Заключение предварительных и основных договоров купли-продажи с отдельными лицами в процедуре несостоятельности по общему правилу не допускается.

В соответствии с пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.

Подпункт 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ декларирует единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу части 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив, что оспариваемые сделки заключены с нарушением требований закона, суды обоснованно признали сделки недействительными в силу статьи 168 ГК РФ, правильно применив последствия недействительности сделки на основании пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования судов, получили правильную правовую оценку, основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии со статьями 286 и 287 АПК РФ кассационная инстанция не имеет полномочий исследовать и устанавливать новые обстоятельства дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 25.12.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 по делу № А57-972/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья				В.Р. Гильмутдинов 

Судьи								Э.Г. Баширов 

									В.В. Конопатовё