Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, 

<

...>

тел./факс 

<

***>; 

 e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru  

Р Е Ш Е Н И Е

город Тула                                                                                                       Дело № А68-2475/2023

Дата объявления резолютивной части решения: 27 ноября 2023 года

Дата изготовления решения в полном объеме: 04 декабря 2023 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Андреевой Е. В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Российского объединения инкассации (Росинкас) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости права пользования земельным участком, площадью 5 692,0 кв.м., с кадастровым номером 71:30:030812:189, расположенным по адресу: Тульская область, г. Тула, Пролетарский р-н, проезд Новомедвенский, дом 12, категории земель: земли населенных пунктов, вид разращенного использования: для эксплуатации нежилого здания (тира), для иных видов жилой застройки, установленной на основании отчёта от 12.10.2021 № 83.2- 21 «Об определении рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости», выполненного ООО «БаЛу» и не подлежащей применению для расчета арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:030812:189,  обязав при заключении договора аренды земельного участка площадью 5 692,0 кв.м., с кадастровым номером 71:30:030812:189, установить размер арендной платы за период с 17.11.2021 по 20.02.2023 в сумме, определенной в заключение эксперта ООО «Шогин и Партнёры» № 2023/012 в размере 488 587 руб. 57 коп. в год или 40 715 руб. 63 коп. в месяц,  а начиная с 21.02.2023 в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «БаЛу» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 01.12.2022, диплом,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,   

У С Т А Н О В И Л:

Российское объединение инкассации (Росинкас) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (далее – ответчик, Росимущество) о признании недостоверным отчёта от 12.10.2021 № 83.2-21 «Об определении рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости с указанием величины годовой арендной платы за земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания (тира), для иных видов жилой застройки, площадью 5 692,0 кв.м., кадастровый номер: 71:30:030812:189, адрес объекта Тульская область, г. Тула, р-н Пролетарский, проезд Новомедвенский, дом 12» и установленную им величину рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости и не подлежащим применению для расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.11.2021 №71/08-03-042/0-21, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 71:30:030812:0189, расположенного на территории Тульской области.

Истец уточнил исковые требования, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости права пользования земельным участком, площадью 5 692,0 кв.м., с кадастровым номером 71:30:030812:189, расположенным по адресу: Тульская область, г. Тула, Пролетарский р-н, проезд Новомедвенский, дом 12, категории земель: земли населенных пунктов, вид разращенного использования: для эксплуатации нежилого здания (тира), для иных видов жилой застройки, установленной на основании отчёта от 12.10.2021 № 83.2- 21 «Об определении рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости», выполненного ООО «БаЛу», установив размер арендной платы за период с 17.11.2021 по 20.02.2023 в сумме, определенной в заключение эксперта ООО «Шогин и Партнёры» № 2023/012 в размере 488 587 руб. 57 коп. в год или 40 715 руб. 63 коп. в месяц,  а начиная с 21.02.2023 в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению. 

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв с 20.11.2023 до 27.11.2023 до 16 час. 45 мин., с размещением информации о перерыве на официальном сайте Арбитражного суда Тульской области. После перерыва судебное заседание продолжено.

Истец поддержал уточненные требования в полном объеме. 

Ответчик в судебное заседание не явился, ранее возражал против удовлетворения требований. 

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, письменных пояснений не представило. 

Из материалов дела суд установил, что 30.05.2007 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (арендодатель) и Российским объединением инкассации (РОСИНКАС) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка № 07П1558 с кадастровым номером 71:30:030812:0189, площадью 5 692 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования участка - для эксплуатации нежилого здания (тир).

Срок договора аренды установлен на 5 лет (п.3.1 договора).

На вышеуказанном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве хозяйственного ведения: нежилое здание - тир, общей площадью 352,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. Права владения, пользования и распоряжения указанным нежилым зданием принадлежат Банку России (собственник).

В соответствии с п. 4.3 договора арендная  плата  за  земельный  участок  на момент заключения договора была рассчитана в соответствии с решением Тульской городской Думы от 25.01.2006 № 7/95 и составляла 21 885 руб. 74 коп. в месяц 

09.03.2021 арендодатель направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды от 30.05.2007 № 07П1558 в связи с истечением срока его действия. Договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Однако, арендатор продолжил пользоваться спорным земельным участком, не возвратил его и продолжал исполнять обязательства по оплате арендной платы в сумме 29 014 руб. 45 коп. в месяц. Отказа в получении указанных средств ответчик не заявлял.

В соответствии с распоряжением Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях от 30.08.2021 № 389-р «О предоставлении в аренду Российскому объединению инкассации (РОСИНКАС) Центрального Банка Российской Федерации (Банка России) земельного участка с кадастровым номером 71:30:030812:189» истцу в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 71:30:030812:189, площадью 5 692 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания (тира), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир строение. Почтовый адрес ориентира: Тульская обл., г. Тула, Пролетарский р-н, проезд Новомедвенский, дом 12, находящийся в собственности Российской Федерации. Во исполнение государственного контракта от 07.05.2020 № 01661000057200000150001, заключенного ответчиком и ООО «БаЛу», последним была проведена оценка рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости с указанием величины годовой арендной платы за земельный участок общей площадью 5 692 кв.м. с кадастровым номером 71:30:030812:189. В соответствии с Отчетом об оценке от 12.10.2021 № 83.2-21 рыночная стоимость права пользования объектом недвижимости с указанием величины годовой арендной платы по состоянию на 12.10.2021 составила 2 120 400 руб. в год (176 700 руб. в месяц). Ответчик в адрес истца направил проект договора аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 3.2 которого расчет арендной платы произведен в соответствии с отчетом об оценке, размер арендной платы установлен в размере 2 120 400 руб. в год (176 700 руб. в месяц).

Российское объединение инкассации (Росинкас) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) не согласившись с установленным МТУ Росимуществом размером арендной платы, а также считая необоснованным отчет об оценке от 12.10.2021 № 83.2-21, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а 4 также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил следующее. Арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, является регулируемой, и к ней подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с данным кодексом. Изменение регулируемой арендной платы происходит при изменении акта, определяющего ее. По общему правилу подобное изменение применяется к отношениям, возникшим после соответствующего изменения (пункт 16).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19)

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Одним из способов определения регулируемой арендной платы является ее определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и  Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее-Правила). 

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы. 

Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Соответственно, для определения ежегодного размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 71:30:030812:189 необходимо установить рыночную стоимость права аренды, рассчитанную за весь срок аренды земельного участка, предусмотренного договором.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна (Определении ВС РФ от 14.08.2019 № 310-ЭС19-12630).

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353, в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Суд определением от 27.06.2023 по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Шогин и Партнеры» ФИО3.

На разрешение эксперта суд поставил следующие вопросы:    

Соответствует ли отчет № 83.2-21 «Об определении рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости с указанием величины годовой арендной платы за земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания (тира), для иных видов жилой застройки, площадью 5 692,0 кв.м., кадастровый номер: 71:30:030812:189, адрес объекта Тульская область, г. Тула, р-н Пролетарский, проезд Новомедвенский, дом 12», выполненный ООО «БаЛу», требованиям ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности РФ», федеральным стандартам оценки, и иным требованиям в области оценочной деятельности, влияющей на рыночную стоимость объекта недвижимости? 

Если выявленные несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности могли повлиять на определение рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости, определить рыночную стоимость права пользования объектом недвижимости с указанием величины годовой арендной платы за земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания (тира), для иных видов жилой застройки, площадью 5 692,0 кв.м., кадастровый номер: 71:30:030812:189, адрес 4 объекта Тульская область, г. Тула, р-н Пролетарский, проезд Новомедвенский, дом 12 по состоянию на 12.10.2021?

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела 14.08.2023 ООО «Шогин  и Партнеры» представлено экспертное заключение № 2023/012.

Согласно заключению отчет № 83.2-21 «Об определении рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости с указанием величины годовой арендной платы за земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания (тира), для иных видов жилой застройки, площадью 5 692,0 кв.м., кадастровый номер: 71:30:030812:189, адрес объекта Тульская область, г. Тула, р-н Пролетарский, проезд Новомедвенский, дом 12», выполненный ООО «БаЛу», требованиям ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности РФ», федеральным стандартам оценки, и иным требованиям в области оценочной деятельности не соответствует, а допущенные нарушения влияют на рыночную стоимость объекта недвижимости.  Рыночная стоимость права пользования объектом недвижимости с указанием величины годовой арендной платы за земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания (тира), для иных видов жилой застройки, площадью 5 692,0 кв.м., кадастровый номер: 71:30:030812:189, адрес 4 объекта Тульская область, г. Тула, р-н Пролетарский, проезд Новомедвенский, дом 12 по состоянию на 12.10.2021 составляла 488 587 руб. 57 коп в год или 40 715 руб. 63 коп. в месяц. 

Ответчик обоснованных возражений относительно результатов проведенной экспертизы не заявил, доказательств несоответствия заключения экспертизы нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела не представил; ходатайств о назначении повторной экспертизы сторонами не заявлено; рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка была определена на ту же дату, что и отчет ООО «БаЛу».

Экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ, в том числе не выявлены какие-либо противоречия между его описательной, исследовательской и резолютивной частями или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора. 

Таким образом, учитывая выводы эксперта, суд полагает доказанным тот факт, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок, определенная ООО «БаЛу», не соответствует требованиям Постановления № 582.

С учетом изложенного суд признает обоснованным требование истца об установлении размера арендной платы за период с 17.11.2021 по 20.02.2023 в сумме, определенной в заключение эксперта ООО «Шогин и Партнёры» № 2023/012 в размере 488 587 руб. 57 коп. в год или 40 715 руб. 63 коп. в месяц. Фактическое отсутствие подписанного между сторонами договора аренды спорного земельного участка в данном случае правового значения не имеет, т.к. истец фактически продолжал осуществлять владение и пользование спорным земельным участком  до настоящего времени, а пользование землей должно быть платным; на спорном земельном участке находится объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за государственным учреждением.

Кроме того, Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191 внесены изменения в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Пункт 3 Правил дополнен пунктом «е», согласно которому, размер арендной   платы   при   аренде земельных участков, находящихся в собственности РФ и расположенных на территории РФ,  на которых расположены здания, строения, сооружения рассчитывается в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка. Данные изменения вступили в действие 21.02.2023 и действуют до даты принятия судом настоящего решения.

 Учитывая вышеизложенное, с 21.02.2023 расчет арендной платы за спорный земельный участок должен осуществляться исходя из действующей редакции Правил.

При таких обстоятельствах исковые требования Российского объединения инкассации (Росинкас) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика, изложенные в возражениях на исковое заявление, отклоняются судом как несостоятельные и противоречащие материалам дела.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 руб. и уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. относятся на ответчика и взыскиваются с него в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л  :

Признать недействительным расчет годовой арендной платы за земельный участок площадью 5 692,0 кв.м., с кадастровым номером 71:30:030812:189, расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Пролетарский р-н, проезд Новомедвенский, дом 12, категории земель: земли населенных пунктов, вид разращенного использования: для эксплуатации нежилого здания (тира), для иных видов жилой застройки, установленной на основании отчёта от 12.10.2021 № 83.2- 21 «Об определении рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости», выполненного ООО «БаЛу», и установить размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 71:30:030812:189 за период с 17.11.2021 по 20.02.2023 в размере 488 587 руб. 57 коп.,  с 21.02.2023  в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях в пользу Российского объединения инкассации (Росинкас) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 руб. и уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области.   

 

      Судья                                                                                                                            Е. В. Андреева