/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1130/2018

21 мая 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: В.А. Гребенщиковой, Е.К. Яшкиной

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Паритет»:

- Дмитриенко А.В., представитель по доверенности от 05.07.2017.

от комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края:

- Мазалова Н.В., представитель по доверенности от 14.12.2017 № 7-5Н/9902.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края

на решение от 28.11.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018

по делу №  А73-8323/2017 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья И.В. Лазарева,                       в суде апелляционной инстанции судьи Е.В. Гричановская, В.Г. Дроздова, И.В. Иноземцев. 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Паритет» (ОГРН 1072703003317, ИНН 2703041540, место нахождения: 681008, Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Культурная, 10) 

к комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН 1022700523306, ИНН 2703000167, место нахождения: 681000, г. Комсомольск-на-Амуре, проспект Интернациональный, д. 10, кор. 2)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

Общество с ограниченной ответственностью «Паритет» (далее – ООО «Паритет», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (далее – ответчик, комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи б/н от 22.05.2017 нежилого помещения № 1001/1, инвентарный номер 7456, общей площадью 544 кв.м, в том числе подвала площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Культурная, 10.

Определением от 17.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр»             (далее – ООО «Аналитик центр», третье лицо).

ООО «Паритет» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) изменил предмет исковых требований, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора от 22.05.2017 купли-продажи нежилого помещения № 1001/1, инвентарный номер 7456, общей площадью 544 кв.м, в том числе подвала площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Культурная, 10, изложив пункт 1.4 договора в следующей редакции: «1.4. Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет                    6 647 000 руб.», пункт 2.2 договора в следующей редакции: «2.2. Оплата стоимости приобретаемого помещения в размере 6 670 000 руб., производится покупателем путем внесения всей суммы в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора по реквизитам, указанным в пункте 2.1 договора», пункт 2.3 договора исключить.

Решением от 28.11.2017, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе комитет по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель не согласен с выводом судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения № 1001/1 (6 647 000 руб. без учета НДС). Полагает, что в материалах дела имеется информация о рыночной стоимости объекта, определенной двумя различными оценочными организациями, существенно расходящимися между собой. Приводит доводы о средней ставке арендной платы в размере 330,58 руб., исходя из которой, рыночная цена составляет 10 790 131,20 руб. Ссылается на необоснованный отказ в проведении повторной экспертизы.

Отзыв на кассационную жалобу не поступал.

В судебном заседании представитель комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения, с которыми не согласился представитель общества с ограниченной ответственностью «Паритет» и, возражая относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 11.09.2016 между КУИ администрации города Комсомольска-на-Амуре (арендодатель) и ООО «Паритет» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 3899, предметом которого являлась аренда нежилого помещения, инвентарный                № 1001, общей площадью 824,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, ул. Культурная, 10. Срок аренды установлен с 11.09.2016 по 10.09.2019.

Дополнительным соглашением от 31.10.2016 к договору № 3899 стороны уточнили предмет договора аренды, определив, что в аренду передаются: нежилое помещение № 1001/1 (кадастровый номер 27:22:0051106:882), общей площадью 544 кв.м; нежилое помещение                      № 1001/2 (кадастровый номер 27:22:0051106:883), общей площадью 278,4 кв.м.

Актом от 11.09.2016 оформлена передача имущества.

Договор, дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке.

В последующем, общество обратилось к собственнику о выкупе имущества – нежилого помещения № 1001/1 общей площадью 544 кв.м, в том числе подвал площадью 11.6 кв.м, в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Во исполнение этого обращения уполномоченным органом в адрес общества направлен проект договора от 22.05.2017 купли- продажи, в котором выкупная цена объекта - нежилого помещения № 1001/1 общей площадью 544 кв.м, в том числе подвал площадью 11.6 кв.м, установлена в сумме 11 533 722 руб. (пункт 1.4).

Не согласившись с размером выкупной цены помещения, ООО «Паритет» обратилось в комитет с протоколом разногласий от 12.05.2017, предложив изложить пункт 1.4 договора в следующей редакции: «Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 4 532 000 руб.».

Поскольку стороны не достигли соглашения по цене выкупаемого имущества ООО «Паритет» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

 В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суды установив, что «Паритет» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства признали подлежащими применению к спорным правоотношениям правил Закона № 159-ФЗ, которым предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Как указано выше между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Так проектом договора купли-продажи цена выкупаемого имущества -  нежилого помещения № 1001/1 общей площадью 544 кв.м, в том числе подвал площадью 11.6 кв.м, определена на основании отчета № 139/17 об оценке рыночной стоимости, выполненной ООО «Аналитик Центр» по состоянию на 11.01.2017 и составила 11 533 722 руб.

В ходе судебного разбирательства для выяснения достоверности отчета № 139/17 ООО «Аналитик Центр» об оценке  рыночной стоимости выкупаемого имущества назначены судебная оценочная  экспертиза и дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которых поручено эксперту ООО «Независимая экспертиза и оценка» Сологуб Светлане Юрьевне. При этом на разрешение эксперта поставлены, в том числе вопрос об определении рыночной стоимости имущества - нежилого помещения № 1001/1 общей площадью 544 кв.м, в том числе подвал площадью 11.6 кв.м (определение от 21.06.2017, определение от 12.10.2017).

В представленных в дело заключений эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка» Сологуб С.Ю. от 28.08.2017 № 608, от 20.10.2017                  № 608/1  сделаны выводы о несоответствии отчета об оценке № 139/17 ООО «Аналитик центр» требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, о недостоверности определенной в отчете рыночной стоимости нежилого помещения № 1001/1 площадью 544 кв.м, включая подвал площадью 11.6 кв.м. Экспертом проведена оценка рыночной стоимости названного имущества по состоянию на 11.01.2017, которая составила 6 647 000 руб. без учета НДС. При этом экспертиза рыночной стоимости имущества проведена с осмотром объекта с целью изучения его фактического местоположения, оценки его престижности и соответствия объекта представленным по нему документам. Оценка рыночной стоимости проведена с использованием сравнительного, доходного подходов.

Суды, исследовав и оценив представленные документы согласно требованиям статьи 71 АПК РФ и не выявив неясности и неполноты сведений в заключении эксперта № 608/1, признали определенную экспертом рыночную стоимость нежилых помещений площадью 544 кв.м в сумме 6 647 000 руб. без учета НДС достоверной и подлежащей применению при продаже названного имущества.

С учетом установленного суды, руководствуясь вышеприведенными нормами права, сделали обоснованный вывод о наличии правовых оснований для урегулирования разногласий, возникших по договору купли-продажи от 22.05.2017 в части стоимости выкупаемого имущества, в связи с чем удовлетворили иск.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку, не подтверждают существенных нарушений норм права, поэтому судом округа не принимаются.     

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями к отмене обжалуемых судебных актов, не установлено.

Поскольку решение, постановление основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменений.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 286-289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.11.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 по делу №  А73-8323/2017 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.03.2018           № 0000775.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова

 

Судьи                                                                                    В.А. Гребенщикова

Е.К. Яшкина