Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-17334/2021

г. Хабаровск

30 января 2023 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 30 января 2023 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи – Букиной Е.А.,

при ведении протокола  секретарем судбеного заседания  – ФИО1,

при участии:

от истца – ФИО2   (представитель по доверенности),

от ответчика – ФИО3  (представитель по доверенности),

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 317203600015751, ИНН 

<

***>)

к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680000, 

<

...>)

о понуждении произвести перерасчет платы за пользование земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику понуждении произвести перерасчет платы за пользование земельным участком  в отношении земельного участка с кадастровым  номером  27:23:0000000:392  за период с 17.11.2016 г. по 01.07.2020 г.  исходя из кадастровой стоимости 82 887 439  руб. 94 коп. и предельной арендной ставки в размере 2% от кадастровой стоимости.

Требования мотивирует тем, что «В период с 17.11.2016 до 07.07.2020 ФИО4 являлся собственником объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым № 27:23:0000000:392 площадью 152 757,0 кв.м.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.07.2019 по делу № А73-3044/2019 за период с 17.11.2016 по 31.08.2018 с ФИО4 в пользу Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска взыскано неосновательное обогащение за пользование земельным участком в сумме 16 877 685 руб. 64 коп.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 02.02.2021 по делу № А73-20605/2020 за период с 01.09.2018 по 30.04.2020 взыскано 20 549 156 руб. 56 коп., неустойка за просрочку внесения арендных платежей в размере 313 254 руб. 62 коп., всего 20 862 411 руб. 18 коп.

Плата за пользование земельным участком ФИО4 по первому решению начислялась на основании Постановления Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 №411-пр «О порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки, расположенные на территории г. Хабаровска», а в дальнейшем также на основании договора аренды № 6 от 24.01.2020. 

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков... Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

29 декабря 2020 было принято постановление Администрации города Хабаровска № 4371 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа «Город Хабаровск» и предоставленные в аренду без торгов», которым порядок начисления арендной платы за земельный участок фактически приведен в соответствие с федеральным законодательством (п. 2.9 Порядка).

10.06.2020 ФИО4 на основании соглашения об отступном передал объекты недвижимости на земельном участке с кадастровым № 27:23:0000000:392 ФИО5

ФИО5 обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска о признании незаконным решения, выраженного в письмах от 28.08.2020 № 13-07/10564, от 28.10.2020 № 1307/13470, об обязании заключить договор купли-продажи. Решением от 12.01.2021 по делу № А73-17833/2020 исковые требования были удовлетворены. Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 решение оставлено без изменения.

Судом было установлено, что недвижимое имущество, состоящее из одиннадцати наименований (административное здание, склады, гаражи, проходная), ранее являлось федеральной собственностью и находилось у ФГУП «ДВ СУ МО РФ» на праве хозяйственного ведения. Земельный участок с кадастровым № 27:23:0000000:392 находился в постоянном (бессрочном)

пользовании у в/ч 77877 и постановлением мэра г. Хабаровска от 31.05.2005 № 98 это право было прекращено, участок поступил в муниципальную собственность.

С учетом решения от 12.01.2021 по делу № А73-17833/2020 впоследствии 14.07.2021 заключен договор купли-продажи земельного участка ФИО5 по льготной стоимости (2,5 % от кадастровой стоимости) в соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Так как право на выкуп земельного участка принадлежит всем собственникам объектов недвижимости на нем (пункт 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), то и правила, устанавливающие ограничение по предельному размеру арендной платы за участок также распространяется и на всех пользователей участка, в том числе на ФИО4

Таким образом, ФИО4 мог претендовать на начисление арендной платы за пользование участком в размере не более 2% от кадастровой стоимости».

Решением суда от 23.12.2021 суд обязал Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска произвести перерасчет платы за пользование земельным участком  в отношении земельного участка с кадастровым  номером  27:23:0000000:392  за период с 17.11.2016 г. по 01.07.2020 г.  исходя из кадастровой стоимости 82 887 439  руб. 94 коп. и предельной арендной ставки в размере 2% от кадастровой стоимости.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2022 решение от 23.12.2021 по делу № А73-17334/2021 Арбитражного суда Хабаровского края оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.10.2022 решение Арбитражного суда Хабаровского края от 23.12.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2022 по делу № А73-17334/2021 отменено.

Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

 

При новом рассмотрении дела истец уточнила  основания иска, указав, что договоры аренды, на основании которых производились прежние взыскания являются ничтожными сделками в части размера арендной платы  поскольку заключены в нарушение требований законодательства об установлении льготного размера арендной платы. 

 

Так же действия администрации  по неправомерному получению завышенной арендной платы  свидетельствуют о злоупотреблении правом. 

 

Так же уточнила исковой период - с 17.11.2016 г. по 30.06.2020 г. (включительно).     

 

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК.      

 

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме. 

Представитель ответчика иск не признал по основаниям,  изложенным в отзыве и дополнительном отзыве.

Стороны дали дополнительные пояснения.

Заслушав представителей лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд полагает иск  частично подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Решением суда по делу №А73-3044/2019 с ИП ФИО4 в пользу ДМС взыскано неосновательное обогащения – плата за пользование  земельным участком по адресу: 

<

...> с кадастровым № 27:23:0000000:392  за период с 17.11.2016 г. по 31.08.2018 г. 

В решении указано, что «За основу расчета принята сумма, равная арендной плате за пользование земельным участком. Расчет выполнен на основании Постановления Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 No411-пр «О порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки, расположенные на территории г. Хабаровска».

 

Решением суда по делу №А73-20605/2020 с ИП ФИО4 в пользу ДМС взыскана задолженность  по арендной плате за пользование  земельным участком по адресу: 

<

...> с кадастровым № 27:23:0000000:392 за период с 01.09.2018 по 30.04.2020. 

В решении указано, что задолженность взыскана на основании договора аренды от 24.01.2020 г.  «В соответствии с п. 7.1 Договора на момент его подписания арендатор занимает земельный участок с 01.09.2018, в связи с чем, условия о внесении арендной платы применяются к отношениям сторон по аренде участка, возникшим с указанной даты. 

     Размер арендной платы определяется в порядке, установленном действующим законодательством.

     Размер годовой арендной платы на дату заключения Договора составляет:

- 8 165 895,28 руб. (в отношении части земельного участка площадью                       134131 кв.м.);

- 4 535 803,52 руб. (в отношении части земельного участка площадью                   18 626 кв.м.)».

 

Полагая, что расчет арендной платы должен был производиться на основании п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК», ссылаясь на ничтожность условия договора аренды о размере арендной платы,  истец обратился с настоящим иском.  

Решением суда по делу №А73-17833/2020 установлено следующее «Из представленных в дело выписок из ЕГРН судом установлено, что ИП ФИО5 является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

...> с кадастровым № 27:23:0000000:392, общей площадью 152 757 кв.м., в том числе: нежилое здание Литер А площадью 1 119,2 кв.м., № 27:23:0041224:159; здание склада Литер Б площадью 788 кв.м., № 27:23:0041224:160; здание гаража Литер В, В1, площадью 2 361,7 кв.м., № 27:23:0041224:161; нежилое здание Литер Е, № 27:23:0041224:162; здание склада Литер 3 площадью 722,7 кв.м., № 27:23:0041224:163; здание складов ГСМ Литер И, площадью 16,5 кв.м., № 27:23:0041224:164; здание склада Литер К, площадью 223,5 кв.м., № 27:23:0041224:165; здание гаража Литер Л, площадью 198,2 кв.м., № 27:23:0041224:166; здание проходной Литер М, площадью 62,7 кв.м., № 27:23:0041224:167; здание складов ГСМ Литер Н, площадью 7,3 кв.м., № 27:23:0041224:168; здание торгового павильона Литер Р (объект незавершённого строительства), площадью 15 266,6 кв.м., № 27:23:0041224:245; нежилое здание Литер С, площадью 5 228,7 кв.м., № 27:23:0041224:246; здание склада, площадью 788,4 кв.м., № 27:23:0041224:532; здание котельной Литер Д, площадью 403,7 кв.м., № 27:23:0041224:248.

 

Ранее объекты недвижимости принадлежали ФИО4 и переданы в собственность ФИО5 на основании соглашения об отступном от 10.06.2020.

 

Земельный участок был предоставлен в аренду сроком до 23.01.2023 ФИО4 на основании договора аренды № 6 от 24.01.2020».

Истец указывает, что решением суда по делу А73-17833/2020 установлен факт использования спорного земельного участка на праве бессрочного пользования в/ч 77877, постановлением Мэра г. Хабаровска от 31.05.2005 г. № 98 это право было прекращено участок передан в муниципальную собственность.

Из решения суда следует, что «объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:392, ранее находились в государственной собственности и в хозяйственном ведении ФГУП «Строительное управление ДВО Минобороны России». В порядке приватизации объекты недвижимости выкуплены в собственность ООО «Вымпел-Восток». В дальнейшем, собственники объектов недвижимости менялись».

 

Между тем, в материалах электронного дела №А73-17833/2020 имеется постановление Мэра г. Хабаровска от 31.05.2005 г. № 98, которым по заявлению в/ч 77877 принят отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 157900, 0 кв.м.  по адресу 

<

...> (свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования от 21.04.1994 г. № 142  и это право прекращено.

 

Это же постановление  представлено истцом и в материалы настоящего дела.

Таким образом, факт того, ранее земельный участок был закреплен за иным правообладателем на праве постоянного (бессрочного) пользования установлен на основании вышеуказанного постановления.

 

Согласно п.2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК», юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

 

Согласно разъяснениям, данным в  п.17 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС РФ 28.03.2018 г., «если лицо приобрело в собственность здание, расположенное на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и не переоформило до 1 июля 2012 г. данное право на право собственности или право аренды, оно обязано платить за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации.

 

В 2009 году предприниматель приобрел у общества административное здание, расположенное на земельному участке, право государственной собственности на которое не разграничено, предоставленном продавцу на основании постановления администрации муниципального образования в 1998 году в постоянное (бессрочное) пользование. Право собственности предпринимателя на здание зарегистрировано в 2013 году.

Ни общество, ни предприниматель с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды в отношении указанного земельного участка в срок, установленный п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), не обращались.

С заявлением о предоставлении участка, занятого зданием и необходимым для его использования, предприниматель обратился в уполномоченный орган только в 2015 году.

По заключенному с уполномоченным органом муниципального образования договору купли-продажи в 2016 году предприниматель приобрел участок в собственность за плату.

Ссылаясь на то, что предприниматель в период с 2013 по 2016 год не платил за пользование спорным земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание, Комитет земельных отношений обратился в арбитражный суд с иском о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, рассчитанной в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Комитета в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и взыскал с ответчика неосновательное обогащение - годовую плату за пользование спорным земельным участком в размере двух процентов кадастровой стоимости участка. Арбитражный суд округа согласился с судом апелляционной инстанции. Суды исходили из того, что при приобретении предпринимателем здания, расположенного на спорном земельном участке, к нему на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ перешло имевшееся у продавца здания право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым зданием; поскольку предприниматель в силу п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ был вправе переоформить указанное право путем заключения договора аренды или купли-продажи, на него распространяются положения данного пункта об установлении годовой арендной платы в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 г. В действующей с 1 марта 2015 г. редакции указанного пункта ст. 3 Закона N 137-ФЗ закреплено аналогичное правило.

В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно ст. 20 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., и ст. 39.9 ЗК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Предприниматель не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено в порядке универсального правопреемства, поэтому правовым основанием для взыскания с предпринимателя как фактического пользователя земельного участка являются ст. 1102 ГК РФ, ст. 1 и 65 ЗК РФ.

В случае переоформления в порядке п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Установленная данным законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 1 марта 2015 г. подлежала определению по правилам абзаца пятого п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, с 1 марта 2015 г. - по правилам, установленным п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ.

Поскольку ни общество до продажи объекта недвижимости по договору в 2009 году, ни предприниматель после приобретения этого объекта не исполнили обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, и не обратились до 1 июля 2012 г. с заявлениями о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, размер платы за пользование участком, право государственной собственности на который не разграничено, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации об установлении арендной платы».

 

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит то обстоятельство, было ли переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в сроки установленные  ФЗ - до 1 июля 2012 года.

 

Из выписки из ЕГРН  следует, что первоначальным приобретателем объектов недвижимости  у ФГУП расположенных на спорном земельном участке являлся ООО «Вымпле –Восток» (право зарегистрирорвано 26.06.2003 г.); затем имущество отчуждено ООО «Вектор» (право зарегистрировано  объектов 22.09.2003 г.), далее имущество отчуждено ФИО6 (право зарегистрировано 23.04.2015 г.), далее – ИП ФИО4 (право зарегистрировано 16.11.2016 г.) и затем – ФИО5 (право зарегистрировано на часть объектов 07.07.2020 г., на часть – 08.07.2020 г., на часть 13.07.2020 г.).

 

Из постановления Мэра г. Хабаровска от 14.07.20004 г. № 954  от  следует, что с ООО «Вектор» заключался договор аренды земельного участка по адресу ул. Зеленая, 3 А от 14.11.2003 г. № 3053.

 

Постановлением от 07.10.2010 г. № 3196 предписано расторгнуть договор аренды  от 14.11.2003 г. № 3053 и заключить новый договор на земельный участок с  кадастровым № 27:23:0000000:392  площадью 152757 кв.м.

 

Из решения суда по делу А73-10922/2013 следует, что ДМС и ООО «Вектор» был заключен договор аренды от 08.10.2010 г. № 778 земельного участка с  кадастровым № 27:23:0000000:392  площадью 152757 кв.м.

 

Данный договор расторгнут по соглашению сторон от 27.11.2014 г., которое представлено ответчиком в материалы дела.

 

С последующим собственником объектов недвижимости ФИО6 был  заключен договор аренды от 18.06.2015 г.

 

С ИП ФИО4   договор аренды заключен 24.06.2020 г.

 

В отношении первого приобретателя ООО «Вымпел-Восток»  договор аренды в материалы дела не представлен. Но представлено распоряжение Мэра г. Хабаровска от 01.09.2003 г. № 2189р о предоставлении земельного участка по адресу Зеленая, 3а для использования под существующие строения.

 

Сведения о фактическом заключении договора с  ООО «Вымпел-Восток»  в материалы дела не представлены.

 

Таким образом, все собственники объектов недвижимости (за исключением  ООО «Вымпел-Восток», в отношении которого договор не представлен) обладали спорным земельным участком на праве аренды.

 

При этом, договор аренды с ООО «Вектор» от от 14.11.2003 г. № 3053 заключен до даты издания постановления Мэра г. Хабаровска от 31.05.2005 г. № 98, которым по заявлению в/ч 77877 принят отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 157900, 0 кв.м.  по адресу 

<

...> (свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования от 21.04.1994 г. № 142  и это право прекращено.

 

Договор аренды от 08.10.2010 г. № 778 заключен после издания постановления Мэра г. Хабаровска от 31.05.2005 г. № 98 и в срок установленный п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК» (до 01.07.2012 г.).

Согласно разъяснениям, данным в п. 29 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС РФ от 27.11.2019 г., «если продавец недвижимости оплачивал регулируемую арендную плату земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, по льготной ставке, то для покупателя недвижимости размер арендной платы сохраняется также с учетом применения льготы. В этом же пункте указано следующее «В отзыве на иск предприниматель указал на то, что в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находившемся у продавца в аренде, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком в размере, установленном договором и п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, из расчета два процента кадастровой стоимости участка. Плату за пользование участком исходя из указанного расчета предприниматель перечислил арендодателю.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Земельный участок, на котором расположены приобретенные предпринимателем объекты недвижимости, предприятие (продавец) использовало на основании договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В силу положений п. 2 ст. 422, п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., и ст. 39.7 ЗК РФ в действующей редакции за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие ЗК РФ, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Согласно п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды с применением ставки в размере два процента кадастровой стоимости участка».

Следовательно, к ФИО6, а затем и к ФИО4 перешло право арендатора ООО «Вектор» на льготный размер арендной платы.

При этом,  судом не принимается во внимание довод ответчика о том, что  что в данном случае в  договорах аренды не было условия о льготной ставке арендной платы.

Согласно п.1 ст. 424 ГК, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

 

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1)     Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2)     органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3)     органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

Как было указано выше, согласно разъяснениям, данным в п. 29 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС РФ от 27.11.2019 г.,  поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Следовательно, независимо от того, что в договорах аренды стороны не обусловили право арендатора на льготный размер арендной платы, данное право возникло у арендтора в силу закона.

Условия договоров об ином порядке расчета арендной  платы по смыслу ст. 168 ГК являются ничтожными.

Согласно разъяснениям, данным в п. 74 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В данном случае условия договоров аренды  об ином порядке расчета арендной  платы противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства – договоров аренды земельных участков  с публичным собственником.

Согласно п.4 ст. 166 АПК, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

На основании изложенного суд оценивает условия договоров о порядке расчета арендной платы как ничтожные.

Вместе с тем, ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

По делу № №А73-3044/2019 с ИП ФИО4 в пользу ДМС взыскано неосновательное обогащения – плата за пользование  земельным участком за период с 17.11.2016 г. по 31.08.2018 г. 

Срок исковой давности по требованиям перерасчета платы за пользование земельным участком за  период август 2018 г. истек 11  августа 2021 г. (поскольку обязанность по внесению платежей по аналогии с арендной платой возникает до 10 числа текущего месяца).

При этом, не имеет правового значения то обстоятельство, что решение суда по делу №А73-17833/2020, в рамках которого, как указывает истец, ему стало известно, что объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном  участке, ранее являлись федеральной собственностью, вступило в законную силу 19.03.2021 г. 

В силу положений п.1 ст. 200 ГК, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

 

Истец, как субъект предпринимательской деятельности, которая, согласно п.1 ст. 2 ГК, является самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, при приобретении имущества должен был принять меры к выяснению его предыдущих правообладателей.

  Истец обращается в суд через систему «Мой Арбитр», согласно входящему штампу  суда, 01.11.2021 г., т.е. за переделами срока исковой давности.

Решением суда по делу №А73-20605/2020 с ИП ФИО4 в пользу ДМС взыскана задолженность  по арендной плате за пользование  земельным участком по адресу: 

<

...> с кадастровым № 27:23:0000000:392 за период с 01.09.2018 по 30.04.2020.

Пунктом 7.1. договора установлена обязанность арендатора по внесению арендной платы с 01.09.2018 г.

Данная задолженность взыскана на основании решения от 24.01.2020 г.

Согласно ст. 197, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Истец просит обязать ответчика осуществить перерасчет арендной платы в качестве применения последствий недействительности сделки.

 

Согласно п.1 ст. 181 ГК, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

 

В данном случае исполнение сделки началось с 01.09.2018 г. , что предусмотрено п. 7.1. договора аренды и не противоречит положениям п.2 ст. 425 ГК.

Спор заявлен о перерасчете  периодических платежей.

 

Согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 г. № 43, по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том что, по такому же принципу должен рассчитываться и срок исковой давности по перерасчету периодических платежей.

Следовательно, с учетом срока внесения ежемесячных платежей        (до 10-го числа текущего месяца (п.2.1. договора), срок исковой давности за период октябрь 2018 г. и предыдущие периоды истек.

 

В силу положений п.2 ст. 199 ГК, Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, за период  с 17  ноября 2016 г. по октябрь 2018 г. иск не подлежит удовлетворению по причине истечения срока исковой давности.

 

За период ноябрь 2018 г. – июнь 2020 г. срок исковой давности и не истек.

Вместе с тем, задолженность за период ноябрь 2018 г. – апрель 2020 г. взыскана с истца  решением суда по делу №А73-20605/2020.

 

Данное решение вступило в законную силу.

 

В силу положений ч.1 ст. 16 АПК,  вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в п. 17 Обзора судебной практики уствержденного Президиумом ВС РФ от 04.07.2018 г., вступившим в законную силу судебным актом, содержащим выводы по существу дела, ликвидируется спор и отношениям участников этого спора придается правовая определенность.

 

Согласно ч.1 ст. 311 АПК, снованиями пересмотра судебных актов по правилам настоящей главы являются:

1) вновь открывшиеся обстоятельства - указанные в части 2 настоящей статьи и существовавшие на момент принятия судебного акта обстоятельства по делу;

2) новые обстоятельства - указанные в части 3 настоящей статьи, возникшие после принятия судебного акта, но имеющие существенное значение для правильного разрешения дела обстоятельства.

 

Согласно  п.2 ч.3 ст. 311 АПК, новыми обстоятельствами являются признанная вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда или суда общей юрисдикции недействительной сделка, которая повлекла за собой принятие незаконного или необоснованного судебного акта по данному делу.

 

Судом дана оценка условию договора аренды о порядке расчета арендной платы   как ничтожному.

 

Вместе с тем, согласно разъяснениям данным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ   от  30. 06. 2011 №  52, основанием для пересмотра судебного акта в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 311 АПК РФ является признанная вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда или суда общей юрисдикции недействительной сделка (оспоримая или ничтожная), повлекшая за собой принятие оспариваемого судебного акта.

При этом следует иметь в виду, что указанное основание применяется, если вывод о признании недействительной оспоримой или ничтожной сделки либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки сделан в резолютивной части решения суда по другому делу.

 

В данном случае  в резолютивной части решения такой вывод содержаться не будет, поскольку не соответствует предмету иска.

 

Следовательно, решение суда об удовлетворении исковых требований в этой части не будет способствовать защите права истца.

На основании изложенного в части требований по периоду ноябрь 2018  – апрель 2020 г. истцу так же надлежит отказать.

 

В части требований май-июнь 2020 г. исковые требования подлежат удовлетворению по вышеуказанным основаниям.

Возражая против иска, ответчик при первоначальном рассмотрении спора указывал, что правообладатели объектов недвижимости не переоформляли право бессрочного пользования, а  просто заключали договоры аренды.

Между тем, ни ЗК РФ, ни иные нормативные акты не содержат положений о каком-то специальном порядке переоформления права бессрочного пользования на право аренды, регламентируя только порядок заключения договора аренды.

На основании изложенного данный довод ответчика отклоняется судом.

Судебные расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика на основании ч.1 ст. 110 АПК.

При этом не имеет значения то обстоятельство, что иск удовлетворен частично.

 

Согласно п.23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 г. № 46, при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.  167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Обязать Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска произвести перерасчет платы за пользование земельным участком  в отношении земельного участка с кадастровым  номером  27:23:0000000:392  за период  с 01.05.2020 г. по 30.06.2020 г.  исходя из кадастровой стоимости 82 887 439  руб. 94 коп. и предельной арендной ставки в размере 2% от кадастровой стоимости.

 

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска в пользу ИП ФИО4  судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                           Е.А. Букина.