ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-36308/2024

Дело № А40-160940/23

г. Москва

25 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Хрущак, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Департамента городского имущества города Москвы 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 8 мая 2024 года по делу № А40- 160940/23,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Фаворит-Пром»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 03.06.2024,

от ответчика: не явился, извещен. 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фаворит-Пром» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, в уточненной в порядке 49 АПК РФ редакции предмета исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также - ответчик) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 64,4 кв.м с кадастровым номером 77:02:0004007:5621, расположенного в здании по адресу: 

<

...>/1, в части п.п.2.1.2, 2.1.6.1, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 3.1, 3.4, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.10, 5.11, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. п. 5 ст.10, 217, 329, 330, 331, п.1 ст.349, п.1 ст. 431.2, п.2 ст.450.1, п.2 ст.489 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ решением от 8 мая 2024 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что суд не учел, что истец утратил преимущественное право, в отношении спорного объекта проведен аукцион и заключен договор купли-продажи, ответчик не согласен с ценой по которой суд урегулировал разногласия.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Представитель ответчика в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи, с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 17.05.2016 № 00-00232/16 (далее по тексту также - договор) в отношении нежилого помещения площадью 64,4 кв.м с кадастровым номером 77:02:0004007:5621, расположенного в здании по адресу: 

<

...>/1. Договор заключен на срок с 22.04.2016 по 22.04.2026 (п.2.1).

В целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее по тексту также – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) ответчик письмом от 26.04.2023 № 33-6-314940/23-(0)-3 обратился к истцу с предложением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого истцом, по цене 10.074.000 рублей 00 копеек.

Истец, полагая рыночную стоимость выкупаемого объекта необоснованно ответчиком завышенной, обратилось в независимую экспертную организацию ООО «Лаборатория судебных экспертиз и исследований им. С.М. Потапова», в соответствии с заключением которой от 18.05.2023 № О03-23/026/1 рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 7.129.234 рубля 00 копеек.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного ответчиком, в том числе, с ценой объекта недвижимости, истец в порядке п.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ подписал договор с протоколом разногласий и направил документы с сопроводительным письмом в ответ на предложение ответчика.

Письмом от 14.06.2023 № 33-6-314940/23-(0)-4 ответчик сообщил о несогласии с предлагаемыми истцом условиями, отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи и указал на утрату истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Поскольку при заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были ими урегулированы в досудебном порядке, предусмотренном ч.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ, истец обратился с иском в суд.

В рамках рассмотрения дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО2

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО2 от 20.02.2024 № 17 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 26.04.2023 составляет 7.873.000 рублей 00 копеек без НДС.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции считает исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению частично, поскольку суд полагает правомерным исключение из договора пунктов п.п.2.1.2, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 3.8, 4.7.2, 5.10, 5.11, 7.10, поскольку указанные пункты противоречат положениям законодательства и экономической природе правоотношений.

Апелляционный суд отклоняет доводы жалобы на основании следующего.

Департамент городского имущества г. Москвы в своей апелляционной жалобе ссылается на утрату Обществом права преимущественного выкупа, в связи с не предоставлением Обществом Проекта договора, однако ООО «Фаворит-Пром» 20 мая 2023 года направило подписанный Договор купли-продажи № 59-8390 от 26.04.2023 г. с учетом Протокола разногласий от 19.05.2023 года, что Департаментом подтверждается в письме от 14.06.2023 года № 33-6-314940/23-(0)-4. ООО “Фаворит-Пром” Досудебной претензией от 15.06.2023 года предложило Департаменту городского имущества г. Москвы в добровольном порядке принять условия Договора купли-продажи указанного нежилого помещения в редакции, указанной в протоколе разногласий, а также повторно направило подписанный Договор купли-продажи № 59-8390 от 26.04.2023 г. с учетом Протокола разногласий от 19.05.2023 года, а также скан описи и чека, подтверждающие направление ранее Договора в адрес Департамента городского имущества г. Москвы.

Департамент, признав за истцом право на выкуп, направил ООО «Фаворит-Пром» проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стоимость выкупаемого помещения установлена в размере 10 074 000 (десять миллионов семьдесят (пункт 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 12.04.2023 № М528-880-П/2023, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 13.04.2023 № 01/857-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию, в соответствии с подготовленным данной? компанией? отчетом рыночная стоимость объекта составила 7 129 234 (семь миллионов сто двадцать девять тысяч двести тридцать четыре) рубля 00 копеек, то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

В порядке, установленном статьями 445, 446 ГК РФ, сторонам достигнуть соглашения относительно цены выкупаемого объекта и рассрочки по оплате не удалось, что послужило основанием для предъявления иска.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 8 мая 2024 года по делу № А40- 160940/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                        Е.А. Ким 

 

Судьи:                                                                                                Д.В. Пирожков

 

                                                                                                            А.И. Трубицын

 

 

 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.