ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Москва

19.01.2018                                                                                    Дело № А41-84941/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15.01.2018

Постановление в полном объеме изготовлено 19.01.2018

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Петровой Е.А.

судей Дунаевой Н.Ю. и Нечаева С.В. 

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по дов. от 01.07.2017;

от ответчика – ФИО2 по дов. от 27.12.2017 № 199/2-35;

от третьих лиц – не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании  15.01.2018 кассационную жалобу

Администрации Ступинского муниципального района Московской области 

на решение от 28.04.2017 Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Сергеевой А.С.,

и постановление от 20.09.2017 Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Юдиной Н.С., Ивановой Л.Н., Миришовым Э.С.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Вираж»

к Администрации Ступинского муниципального района Московской области

с участием третьих лиц: Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области, Муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении по договора купли-продажи муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Вираж» (далее - ООО «Вираж» или истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее – Администрация или ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 217,16 кв. м, на условиях протокола разногласий, предложенных ООО «Вираж», а именно: пункт 3.3 дополнить словами и изложить в следующей редакции: «Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр»; пункт 2.6 дополнить словами «помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр»; пункт 4.1 изложить в следующей редакции: «Цена приобретаемого покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно отчета № 27/06-16 от 30.06.2016 об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 25,64 кв. м составляет 5 331 000 (пять миллионов триста тридцать одна тысяча) руб. без учета НДС»; пункт 4.2 изложить в следующей редакции: «Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого покупателем осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет»; пункты 4.3, 4.3.1 исключить полностью; пункт 4.3.2 изложить в следующей редакции: «на оставшуюся сумму денежных средств, предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.»; пункт 6.1 изложить в следующей редакции: «Передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент, подписания договора купли продажи имущества»; пункт 6.5. изложить в следующей редакции: «Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не вправе без письменного согласия продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество. После передачи имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной гибели имущества несет покупатель-залогодатель»; пункт 7.1.1 «передать покупателю имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора», дополнить словами и изложить в следующей редакции: «передать покупателю имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора»; пункт 7.2.1. изложить в следующей редакции: оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли продажи и акта приема- передачи имущества; раздел 7 дополнить пунктом 7.1.3. и изложить в следующей редакции: «За просрочку передачи помещений покупателю по передаточному акту продавец выплачивает покупателю пеню из расчета 0,1% от суммы, составляющей цену помещения, за каждый день просрочки передачи помещения»; раздел 7 дополнить пунктом 7.1.4. и изложить в следующей редакции: «Продавец обязан направить своего представителя и явиться в назначенный сторонами день на регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему договору имущество»; пункт 7.2.2 изложить в следующей редакции: «В срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему договору имущество»; пункт 7.2.7 исключить полностью; пункт 8.1 дополнить и изложить в следующей редакции: «Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательство»; раздел 8 дополнить пунктом 8.2. и изложить в следующей редакции: «В случае отказа Продавца, от обязательств по государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество от продавца к покупателям в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним продавец обязуется уплатить покупателям штраф в размере 20.000 руб.»; пункт 10.3 исключить полностью (срок действия договора окончен); дополнить раздел 7 пунктом 7.4 в следующей редакции: «и указать обязанность покупателя использовать имущество в целях установленных уставом и видами деятельности общества».

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции от истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступили уточнения исковых требований, согласно которым истец просил принять отказ от иска в части требований об урегулировании разногласий по пунктам 4.3.2, 7.1.3, 8.2 спорного договора.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, а также указывал, что решением Арбитражного суда Московской области от 23.10.2015 по делу № А41-50998/2015 суд обязал Администрацию совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле были привлечены Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района (далее - Комитет), муниципальное автономное учреждение «Единый сервисный центр» (далее - МАУ «ЕСЦ»).

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.04.2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017, принят отказ истца от иска в части требований об урегулировании разногласий по пунктам 4.3.2, 7.1.3, 8.2. договора, производство по делу в указанной части иска прекращено, в остальной части исковые требования удовлетворены.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, что ранее уже было установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А41-50998/2015, а также о том, что условия договора о выкупной цене помещения подлежат определению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда Московской области от 09.03.2017 экспертизы, согласно заключению которой на дату 20.04.2015 рыночная стоимость спорного помещения составила 6 638 418 рублей без учета НДС.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя довод Администрации о необоснованности включения п. п. 2.6, 3.3 договора в редакции истца, пришел к выводу о том, что он является несостоятельным в силу статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц).

Судом апелляционной инстанции также были проверены и отклонены ссылки Администрации на п. п. 6.5, 7.1.1, 7.1.4 договора в редакции протокола разногласий как необоснованные, поскольку указанные пункты, изложенные в редакции истца, не противоречат положениям Федерального закона № 159-ФЗ, а также статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствует требованиям гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, а также был отклонен довод о необоснованном обязании ответчика передать истцу имущество по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества (условие пункта 6.1 договора в редакции истца), поскольку данное условие не противоречит главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отклоняя довод о необоснованном исключении пункта 10.3 договора (обязывающего истца до момента полной оплаты вносить арендные платежи за пользование имущество), суд апелляционной инстанции исходил из того, что такое условие прямо противоречит правовой позиции, определенной в пунктах 5 и 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация Ступинского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Заявитель ссылается на нарушение норм права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, так как суд не учел, что большинство предложенных истцом условий не требовали урегулирования в порядке, предусмотренном Федеральным законом №159-ФЗ, и не соответствовали гражданскому законодательству.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этих лиц.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражала против удовлетворения кассационной жалобы ответчика, представитель ответчика поддержала доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении возникшего между сторонами спора при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества по существу суды установили, что данному спору предшествовало другое дело между теми же лицами, в рамках которого был подтвержден факт неправомерного уклонения Администрации от реализации имеющегося у истца преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (решением от 23.10.2015 по делу № А41-50998/2015 Арбитражный суд Московской области обязал Администрацию совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права истца на выкуп арендованного помещения, обеспечив заключение договора купли-продажи).

После направления Администрацией истцу проекта договора во исполнение указанного решения суда между сторонами возник спор по ряду условий договора, в первую очередь, по цене выкупаемого имущества, урегулирование которых в судебном порядке Администрация считает не соответствующим требованиям Федерального закона № 159-ФЗ.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает, что суды, удовлетворяя требования истца, обоснованно исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в материалы дела Администрация и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 6 638 418 рублей, определенной в названном заключении.

Проверка других условий договоров была осуществлена судами также в рамках урегулирования разногласий, которые были проверены судами на предмет их соответствия действующему законодательству в целях исключения правовой неопределенности в отношениях сторон.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает необходимым отметить, что пункт 4.2 договора в редакции, предложенной истцом (о пятилетней рассрочке), соответствует положениям действующего законодательства, пункты 4.3. 4.3.1 подлежали исключению с учетом указания в договоре порядка и способа определения размера выплат, а с учетом изменения порядка оплаты имущества, установленного пунктами 4.1, 4.2 договора, пункт 7.2.1 подлежал изложению в редакции истца.

Поскольку ответственность покупателя установлена пунктом 6.5 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе № 159-ФЗ, суды пришли к правильному выводу и о том, что пункт 7.2.7 подлежит исключению из договора, а также к выводу о том, что необходимо дополнить договор пунктом 7.4 об использовании имущества в целях, установленных уставом покупателя, поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевому назначению, установленному муниципальным органом власти, законодательством РФ не установлено.

Суды также пришли к правильному выводу о том, что в договор необходимо включить пункт 8.1 договора, представленный в редакции истца, поскольку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором, каждая из сторон должна нести ответственность, что не нарушает чьих-либо прав и соответствует действующему законодательству.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами, а в целом направлены на иную оценку судом кассационной инстанции доказательств по делу и содержания условий договора, что находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Администрации Ступинского муниципального района удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 28.04.2017 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 по делу № А41-84941/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий – судья                                                Е.А. Петрова 

Судьи:    Н.Ю. Дунаева

    С.В. Нечаев