Арбитражный суд Челябинской области

Воровского улица, дом 2, г. Челябинск, 454091, http://www.chelarbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А76-26297/2021

05 октября  2022 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 28 сентября 2022.

Решение в полном объеме изготовлено 05 октября 2022.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Шумакова С.М., рассмотрев при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по иску  общества с ограниченной ответственностью «Технологии», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг», ОГРН 

<

***>, г. Санкт-Петербург, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Инвестиционная компания внешэкономбанка» (ВЭБ КАПИТАЛ),  ОГРН 

<

***>, г. Москва; УФРС по Челябинской области,   МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях о  признании недействительным пункта договора,  

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Технологии», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, 30.07.2021 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг», ОГРН 

<

***>, г. Санкт-Петербург, о  признании недействительным пункта 3.2.15 договора аренды нежилого помещения.

Стороны и третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом  (т.1 л.д.105-106, т.2 л.д. 24-26).

 В судебном заседании рассмотрено и отклонено ходатайство ответчика об отложении судебного заседания в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 158 АПК РФ.

В обоснование исковых требований истцом указано, что спорный пункт договора нарушает права истца, поскольку фактически не может быть и не мог быть исполнен, сохранение  и действие оспариваемого пункта договора в подписанной редакции умаляет право истца на получение законной о обоснованной прибыли от хозяйственной деятельности, поскольку  ответчик пользуется арендованным имуществом фактически длительное время без внесения соразмерной арендной платы, истец в связи с чем несет убытки.

Ответчик требований отклонил по доводам письменного  мнения (т.1 л.д.119-120), полагает  что договор заключен в соответствии с требованиями ст. 421 ГК РФ, неблагоприятные последствия у истца в связи с оспариваемым пунктом договора не возникли.

Иные участники процесса мнение на иск и доводы ответчика не представили.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

  Исследовав доказательства по делу, рассмотрев заявленные требования и возражения, суд полагает завяленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец ООО «Технологии» является собственником арендуемого нежилого помещения № 7, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании договора купли-продажи объекта от 27.03.2020 года.

Право собственности на данное нежилое помещение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.07.2020 г. сделана запись регистрации № 74:36:0408005:697-74/001/2020-14.

Между истцом ООО «Технологии» и ответчиком ООО «Агроторг» заключен договор аренды нежилого помещения от 15.01.2021 г. (далее -договор аренды).

Объектом аренды по вышеуказанному договору выступает нежилое помещение № 7 (часть многоквартирного дома) площадью 381,7 кв.м. по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 1.1. целевое назначение помещения по договору аренды -организация торговли непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но не ограничиваясь, алкогольной продукцией.

В силу п. 9.1. договора аренды нежилое помещение предоставлено в аренду сроком до 05.04.2029 г.

Согласно сведениям ЕГРН договор аренды прошел государственную регистрацию 05.04.2021 г.

В соответствии с разделом «Определения и понятия недвижимости» договора аренды в отношении арендуемого нежилого помещения имеется обременение, в виде ипотеки в силу закона по 01.03.2025 г. залогодержателем объекта недвижимости является Российская Федерация.

Пунктом 3.2.15. договора аренды предусмотрено, что арендодатель гарантирует предоставить оригинал полного безотзывного и безусловного согласия Залогодержателя (Российская Федерация) на заключение Договора аренды, выданного не ранее 2 (двух) календарных дней до даты предоставления согласия.

ООО «Технологии» 15.04.2021 г. направило заявление в адрес ответчика, о внесении изменений в действующий договор аренды, в котором обосновывало необходимость исключения пункта 3.2.15, как неисполнимого, по причине нарушения прав Арендодателя, в части возложения на него дополнительных обязанностей, которые препятствуют исполнению договора в целом, являются основанием для применения арендатором не основанных на законе и соглашении штрафных санкций, а также к склонению выполнения арендодателем кабальных условий договора, обусловленных пунктом 4.2.1 договора.

Общество считает, что условие п. 3.2.15. договора аренды нарушает его права в части несения необоснованных убытков, в виде неполучения арендной платы и возмещения имущественных потерь арендатору, поэтому обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, в частности, путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В силу п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности 4 собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Истец, оспаривая пункт 3.2.15. договора аренды, ссылается на следующие обстоятельства.

Истец 14.01.2021, 09.03.2021 гг. обращался к залогодержателю арендуемого имущества Российской Федерации, а именно в Федеральное агентство по Управлению государственным имуществом, с запросами на выдачу соответствующего согласия на передачу нежилого помещения, на заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи, для реализации прав собственника и как арендодателя объекта приватизации (нежилого помещения).

Исходя из ответов от 05.03.2021 г., 06.07.2021 г. Федерального агентства по Управлению государственным имуществом, в данном случае согласия залогодержателя по вопросу передачи арендуемого имущества не требуется.

По мнению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом, данное положение закреплено пунктом 4.7.2. договором купли-продажи объекта приватизации, где покупатель вправе передавать имущество в аренду, включая аренду сроком более 12 (двенадцати) месяцев, без согласия залогодержателя.

Однако, на ряду с условием договора аренды, требование арендатора о предоставлении согласия залогодержателя, обусловлено п. 1. ст. 40 Закона «Об ипотеке», о чем ответчик указал в своем мнении от 10.02.2022 г. на исковое заявление.

Согласно указанной нормы, законом установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

В рассматриваемом споре срок аренды составляет восемь лет, а срок обеспеченного ипотекой обязательства заканчивается на три года ранее.

Согласно п. 1, ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Пунктом 4.7.2. договора купли-продажи объекта приватизации, заключенного в отношении нежилого помещения между покупателем ООО «Технологии» и продавцом ООО «ВЭБ Капитал» (действующее от имени Российской Федерации), наделено правом передавать, приобретенное нежилое помещение в аренду, включая аренду сроком более 12 (двенадцати) месяцев, без согласия Залогодержателя.

Таким образом по мнению истца, залогодержатель нежилого помещения предусмотрел, что истец вправе сдавать в аренду данное помещение, без согласия Залогодержателя.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила, (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается).

Однако, если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила. (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Полагая, что залогодержатель (Российская Федерация) и истец предусмотрели в договоре купли-продажи в отношении нежилого помещения условие о его сдаче на более длительный срок, без согласия, то в таком случае норма установленная в п. 1. ст. 40 Закона «Об ипотеке» об обязательности предоставления согласия, возможно трактовать как диспозитивную.

Материалами дела ответчику было безусловно известно о наличии обременения (залога) переданного арендатору нежилого помещения.

Истец для исполнения положений договора аренды, предпринял все возможные меры к их выполнению и урегулированию.

На ряду с вышеизложенным, о наличии обременения на нежилое помещение в виде залога, ответчику было известно также из сведений выписки ЕГРН, до заключения договора аренды.

Имея возможность получить информацию об обременении имущества в выписке ЕГРН, а также имея договор залога арендуемого помещения, ответчик располагал всеми сведениями по арендуемому объекту.

Исходя из текста искового заявления и пояснений представителя истца, суд приходит к выводу о том, что сделка оспаривается по основаниям статьи 168 ГКРФ.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исходя из части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Так, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с абзацем первым статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений ст. 613 ГК РФ следует, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

По мнению ответчика, истцом не указаны какие права нарушены и какие неблагоприятные последствия могут возникнуть связи с нахождением данного пункта в договоре аренды нежилого помещения.

Согласно пункту 8 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствии  допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Под злоупотреблением правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

Исходя из пунктов 6.4.8. и 9.5. договора аренды, при отсутствии предоставления согласия залогодержателя, обусловленного пунктом 3.2.15. арендодатель может понести убытки в виде возмещения любых расходов арендатору. Пунктом 9.5. договора аренды обозначено, что арендодатель обязуется возместить арендатору имущественные потери арендатора в порядке ст. 406.1. ГК РФ - стоимость неотделимых улучшений, прокладки и ремонта коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию нежилого помещения.

Истец, оспаривая пункт 3.2.15. договора аренды, ссылался на злоупотребление правом со стороны ответчиков, в части неуплаты арендной платы.

Оспариваемым пунктом 3.2.15. договора аренды, установлено, что исполнение обязанности арендатора по оплате ежемесячной арендной платы, при отсутствии такого согласия будет выплачиваться в размере 1 000 рублей, вместо установленной арендной платы в размере 183 500 тысячи рублей.

Согласно, предоставленным документам и правовой позиции истца, после подачи искового заявления в суд, ответчик оплатил задолженность по настоящему договору аренды за период с января 2021 по февраль 2022 гг. в размере 2 485 736 руб. 94 коп.

Тем самым, ответчик, подтвердил своими действиями, что оспариваемый пункт, как гарантия исполнения обязательств по настоящему договору аренды, неприменим.

Ответчик в судебном заседании, не оспаривал факт пользования нежилым помещением по назначению в соответствии с целями договора аренды.

Согласно Определению Верховного суда РФ № 309-ЭС14-923 от Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ по иску лица, чьи Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Судом данный факт расценивается как, злоупотребление правом. Истцом представлены достаточно серьезные доказательства и приведены убедительные аргументы в пользу того, что ответчик, располагая сведениями о невозможности предоставления согласия залогодержателя, действовал недобросовестно, вовремя не уплачивал арендную плату, пункты договора аренды предполагают значительные убытки арендодателя при непредоставлении согласия залогодержателя.

Доводы ответчика судом отклоняются, по следующим основаниям.

•Истец-Арендодатель («ООО Технологии») по договору аренды выполняет все договорные обязательства перед Ответчиком-Арендатором (ООО «Агроторг»), а последний временно пользуется нежилым помещением № 7 без каких-либо препятствий на праве аренды.

Арендуемое ответчиком нежилое помещение обременено ипотекой, и находится в собственности РФ до 01.03.2025 г. Однако, п. 4.7.2. договора купли-продажи нежилого помещения, подтверждает, что письменного согласия Залогодержателя на сдачу в аренду нежилого помещения не требуется.

Во исполнение определения суда от 20.07.2022 письменные возражения третьим лицом- территориальным управлением не представлены пункт договора в части предоставления оригинала безотзывного и безусловного согласия залогодержателя, может нанести существенный ущерб истцу, поскольку гарантия по договору аренды в императивном порядке предполагает, взыскание любых убытков и расторжения договора аренды арендатором в любой момент действия договора аренды, при надлежащем предоставлении имущества в аренду и факте пользования ответчиком, фактически истец несет убытки в связи с несоразмерным встречным предоставлением в виде недополучения соразмерного встречного предоставления по договору аренды- арендной платы в установленном размере.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Расходы сторон по государственной пошлине взыскиваются в соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ в пользу правой стороны за счет проигравшей.

Размер государственной пошлины, исчисленный в соответствии с пп. 1 п.1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из требования неимущественного характера, составляет 6 000 рублей.

Истцом при подаче искового заявления произведена оплата государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Судебные расходы истца по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп. относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 167, 168, 176, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

  Признать недействительным п.3.2.15 договора аренды нежилого помещения от 15.01.2021: «в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания Договора Арендодатель гарантирует представление Арендатору оригинала полного, безотзывного и безусловного согласия Залогодержателя (российская Федерация) на заключение Догосвора, на условиях настоящего договора, выданного не ранее 2 (двух) календарных дней до даты предоставления».

Взыскать с ответчика- общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», ОГРН 

<

***>, г. Санкт-Петербург в пользу истца- общества с ограниченной ответственностью «Технологии», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск судебные расходы по оплате госпошлины 6 000 руб. 00 коп.

 Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья   подпись                                                      С.М. Шумакова

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.