ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-9100/2021

15 февраля 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  08 февраля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 февраля 2022 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15882/2021) Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе на решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.11.2021 по делу № А70-9100/2021, принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сергинский речной порт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «АЙРА Торрес» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью «Сергинский речной порт» - ФИО2 по доверенности от 27.10.2021 № 395; ФИО3 по доверенности от 27.10.2021 № 395,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сергинский речной порт» (далее – ООО «Сергинский речной порт», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ), к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты – Мансийском автономном округе – Югре, Ямало – Ненецком автономном округе (далее – МТУ Росимуществав Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе, ответчик) с требованием: 

1) Признать пункт 3 Распоряжения № 72-311-р МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе от 19.04.2021 «Об условиях приватизации недвижимого имущества - подъездные пути, расположенного по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д» недействительным в части определения цены продажи имущества в размере, установленной на основании отчета № 387-04 «Об оценке Объекта оценки», имущества, выполненного ООО «АЙРА Торрес», дата оценки 20.10.2020 как не соответствующей рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества - наименование: недвижимого имущества - сооружение, причальная стенка, протяженностью 373 м, с кадастровым номером 86:07:0102004:2977, расположенная по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д. 

2) Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную на основании отчета № 387-4 «Об оценке Объекта оценки», имущества, выполненного ООО «АЙРА Торрес», дата оценки 20.10.2020 в размере 119 536 400 руб., с учетом НДС, как не соответствующей рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества - наименование: недвижимого имущества - сооружение, причальная стенка, с кадастровым номером 86:07:0102004:2977, расположенная по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д.

3) Урегулировать разногласия, возникшие между МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе и ООО «Сергинский речной порт» путем установления рыночной стоимости объекта недвижимости для целей совершения сделки купли-продажи в размере 14 700 000 руб., согласно заключению эксперта от 15.10.2021 № 30/2021, выполненным ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» в лице эксперта ФИО4.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 25.11.2021 по делу № А70-9100/2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы её подателем указано на то, что оспариваемая истцом величина рыночной стоимости имущества, была установлена на основании отчета № 387-04 «Об оценке объекта имущества», выполненного ООО «АЙРА Торрес» (дата оценки 20.10.2020), выполненной в соответствии с государственным контрактом от 10.10.2020 № 01671000023200000320001 на оказание услуг по оценке недвижимого имущества, входящего в состав казны Российской Федерации; поскольку обществом не оспорена достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, предложенная в Проекте договора, используемая для определения цены выкупаемого имущества, представленная информация о новой стоимости определенная независимым оценщиком в Протоколе разногласий не может свидетельствовать о достоверной величине рыночной стоимости имущества, следовательно, не может приниматься продавцом с целью использования для приватизации имущества; представленная стоимость имущества в протоколе разногласий не свидетельствует о недействительности установленной стоимости имущества на основании отчета об оценке, прошедшей соответствующую экспертизу в СРО «РАО», содержащейся в направленном в адрес общества проекте договора, а лишь только свидетельствует об альтернативной стоимости определенной другим оценщиком, в связи с чем, не может опровергать достоверность величины рыночной стоимости имущества, содержащейся в проекте договора.

Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО «Сергинский речной порт» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе и ООО «АЙРА Торрес», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили. Ответчик до начала судебного заседания заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.

На основании статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представители ООО «Сергинский речной порт» возразили на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 01.06.2015 между ООО «Сергинский речной порт» и МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе был заключен договор аренды № 443 (далее - договор) в соответствии с условиями которого, истцу предоставлено во временное владение и пользование недвижимое имущество: наименование недвижимого имущества - сооружение, причальная стенка, расположенное по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12г, протяженностью 372,2 м, кадастровый номер 86:07:0102004:2977.

Письмом от 05.07.2018 № МРФ-98 истец обратился в адрес МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе с заявлением о намерении заключить договор купли-продажи федерального объекта речного порта - недвижимого имущества - сооружение, причальная стенка, расположенное по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12г, протяженностью 372,2 м, кадастровый номер 86:07:0102004:2977. 

В ответ на обращение со стороны МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе проведена работа по принятию мер по продаже имущества.

Письмом от 29.04.2021 Исх. № 72-ПС-06/4772 в адрес ООО «Сергинский речной порт» со стороны МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе предоставлен ответ о возможности осуществить продажу арендуемого ООО «Сергинский речной порт» по договору аренды от 01.06.2015 № 443 имущества, путем реализации преимущественного права покупки.

МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе 19.04.2021 вынесено Распоряжение № 72-311-р «Об условиях приватизации недвижимого имущества – сооружение, причальная стенка, расположенное по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгг. Приобье, ул. Портовая, д. 12г» (далее – Распоряжение).

Согласно пункту 3 данного Распоряжения установлена цена имущества в размере 119 536 400 руб. 00 коп., с учетом НДС.

Кроме того, в адрес истца направлен проект договора купли-продажи № 03/04/21 недвижимого имущества: сооружение, причальная стенка, расположенного по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12г, при реализации арендатором преимущественного права на покупку арендуемого имущества.

Согласно пункту 3.1 проекта договора «3.1. Стоимость Имущества, указанного в статье 1 договора, составляет 119 536 400 (сто девятнадцать тысяч пятьсот триста шесть тысяч четыреста) рублей 00 копеек, с учетом НДС. Стоимость имущества установлена в соответствии с отчетом № 387-04 об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 20.10.2020, дата составления отчета – 20.10.2020, выполненного ООО «АЙРА Торрес», экспертным заключением Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков от 12.11.2020 № 72/021120/138/14 о подтверждении стоимости объекта оценки и протоколом заседания Комиссии по определению условий приватизации федерального имущества, подлежащего продаже в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества от 08.04.2021 № 72-118.

Письмом от 11.05.2021 истцом запрошен Отчет № 387-04 об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 20.10.2020, дата составления отчета – 20.10.2020, выполненного ООО «АЙРА Торрес», экспертное заключение Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков от 12.11.2020 № 72/021120/138/14 о подтверждении стоимости объекта оценки. Данные документы МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе направлены в адрес ООО «Сергинский речной порт».

Полагая установленную отчетом № 387-03 цену не соответствующей рыночной, истцом заказан отчет в отношении приобретаемого имущества.

ООО «АйКью Плюс - Оценка» 20.01.2021 предоставлен отчет № 43-21 «Об оценке объекта оценки», объект оценки: причальная набережная, расположенная по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, 12г, протяженностью 373,2 кв.м кадастровый номер 86:07:0102004:2977.

Согласно результатам и выводам, сделанным в данном отчете, итоговая величина рыночной стоимости объекта составила 20 600 000 руб. 

В адрес МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе со стороны истца с сопроводительным письмом от 18.05.2021 направлен подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий в части выкупной стоимости недвижимого имущества.

Кроме того, 17.05.2021 в адрес ответчика истцом направлено претензионное письмо № 101-СРП, с подробным описанием о том, что установленная МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе цена выкупа объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и ФСО.

Поскольку указанные разногласия не были приняты ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) портовые гидротехнические сооружения (в том числе причалы, перегрузочные комплексы и иное расположенное в речном порту федеральное имущество, за исключением имущества, не подлежащего приватизации в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - объекты речного порта), могут приватизироваться в порядке и способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, при условии их обременения обязательством по использованию в целях обслуживания пассажиров и судов, погрузки, выгрузки, приема, хранения и выдачи грузов, взаимодействия с другими вилами транспорта.

Приватизация указанного имущества (причалов) проводится в порядке и способами, предусмотренными Законом № 178-ФЗ, с учетом особенностей, установленных статьи 30.3 указанного Закона.

Согласно пункту 5 статьи 30.3 Закона № 178-ФЗ в случае включения объекта речного порта в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества лицо, обладающее преимущественным правом покупки объекта речного порта, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, направляет в орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации объекта речного порта, заявление о намерении заключить договор купли-продажи объекта речного порта.

В силу пункта 147 распоряжения 1 Правительства Российской Федерации от 31.12.2019 № 3260-р «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федеральною имущества на 2020 - 2022 годы» арендуемое истцом имущество было включено в прогнозный план приватизации.

Пунктом 4 статьи 30.1 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что преимущественное право покупки объекта речного порта может быть реализовано лицом при соблюдении одновременно трех условий, в том числе лицом получено заключение о наличии неразрывной связи объектов порта и об обеспечении технологического процесса оказания услуг в порту, предусмотренное законодательством в области внутреннего водного транспорта Российской Федерации.

Согласно части 13 статьи 31 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» полномочиями по выдаче заключений о наличии неразрывной связи объектов порта и об обеспечении технологического процесса оказания услуг в порту обладает Федеральное агентство морского и речного транспорта (Росморречфлот). Критерии неразрывной связи находящегося в государственной собственности и относящегося к недвижимому имуществу объекта порта со смежным объектом порта, относящимся к недвижимому имуществу и принадлежащим лицу на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления установлены Приказом Министерства транспорта от 28.05.2014 № 138.

Письмом от 07.12.2020 № КС-27/14667 Федеральное агентство морского и речного транспорта подтвердило наличие неразрывной связи по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению между объектом инфраструктуры речного порта, обеспечивающим технологический процесс оказания услуг в речном порту - недвижимого имущества – сооружение, причальная стенка, расположенное по адресу: Ханты -Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12г, протяженностью 372,2 м кадастровый номер 86:07:0102004:2977 и недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности истцу.

Закон № 178-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции, либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, но которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора купли-продажи и части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден па открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

На основании статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце третьем статьи 6 Закона № 135-ФЗ отражено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу первому статьи 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ), - пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо № 92).

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрении спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 информационного письма № 92 в силу статьи 12 Закона  № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. 

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативною акта или решения должностного липа, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Величина стоимости объекта оценки, установленная отчетом № 387-04, выполненным ООО «АЙРА Торрес», обоснованно не была принята во внимание судом первой инстанции при разрешении настоящего спора, поскольку указанный отчет содержит существенные недостатки и нарушения законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, что ставит под сомнение достоверность такой величины.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности установлены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 № 297, № 298, № 299.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», пунктов 5, 8 ФСО № 3 в отчете об оценке № 387-04, выполненном ООО «АЙРА Торрес», отсутствует информация, позволяющая точно установить количественные и качественные характеристики объекта оценки, существенные для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена; содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Так, согласно подпункту «ж» пункта 8 ФСО № 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки содержит паспорт выполненный специалистами Экспертного центра безопасности и надежности сооружений ФГБОУ ВО «Сибирский государственный университет водного транспорта» в октябре 2016 года. В паспорте, действительном до декабря 2021 года, содержатся сведения о конструкции, состоянии и условиях эксплуатации причала, указания по эксплуатации.

В конструктивном плане причальная набережная представляет собой одноанкерный больверк из таврового предварительно напряженного железобетонного шпунта ШТ-13,0-С со сборной надстройкой из предварительно напряженных железобетонных элементов ЭП-4,5-30 с анкеровкой последних в грунте обратной засыпки.

В конструкции причальной набережной предусмотрены 2 шапочных бруса из монолитного железобетона: 1 - нижний шапочный брус по верху таврового шпунта; 2 - верхний шапочный брус по верху элементов надстройки.

Свободная высота стенки по проекту составляет 12,7 м. Длина лицевого таврового железобетонного шпунта ШТ-13,0-С составляет 13 м (глубина погружения 6,5 м), длина сборных железобетонных элементов надстройки ЭП-4,5-30 составляет 4,5 м.

Последняя секция низового открылка длиной 32,34 м выполнена из заанкерованного шпунта «Ларсен V» (сталь СтЗкп) длиной 12,0 м, 8,0 м и 5,0 м с монолитным железобетонным оголовком (гидротехнический бетон марки М300, В6, Мрз 200).

Строительство причальной набережной выполнено подрядной организацией «Плавстройотряд № 39» Запсибгидростроя в 1979-1984 годах. Климатические условия района строительства и эксплуатации причальной набережной - особо суровые.

В процессе визуального осмотра выявляются такие дефекты, как значительное разрушение бетона, оголение, коррозия, разрывы арматуры шапочного бруса и тумбового массива, деформация шпунтовой стенки, разрушение швартовных устройств, провалы покрытия между тумбовыми массивами.

Отчет об оценке № 387-04 ООО «АЙРА Торрес» в соответствующем разделе («Точное описание объекта оценки», стр. 9) не содержит указанных сведений о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, что в дальнейшем привело к ошибочному выбору объекта-аналога и выводам о стоимости объекта оценки.

Согласно положениям пункта 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Указание на предполагаемое использование результатов оценки содержится в задании на оценку (стр. 5 отчета № 387-04): приватизация федерального имущества, включенного в прогнозный план (программу) приватизации на 2020 - 2022 годы.

При этом в разделе 9 «Описание (отказ) применения подходов к оценке объекта оценки» (стр. 18 отчета об оценке № 387-04) имеются явные противоречия.

Так, при обосновании применения затратного подхода оценщик анализирует применимость подхода к оценке срочного права аренды и приходит к выводу, что «... Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, передаваемого в аренду, в рамках затратного подхода не представляется возможным, ввиду отсутствия в распоряжении оценщика информации о прилегающем к зданию земельном участке...».

Применение доходного подхода так же анализируется для расчета «рыночной стоимости арендных прав», а отказ от его применения обосновывается только отсутствием в распоряжении информации о будущих доходах, которые способен приносить объект оценки, хотя объект оценки уже длительное время находится в аренде.

Тем не менее, в результате явно неполного и противоречивого анализа, допускающего неоднозначное толкование, оценщик приходит к выводу о применении для расчета рыночной стоимости объекта оценки только затратного подхода, который применен с нарушением положений пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611.

Физический износ сооружения - причальной стенки, протяженностью 373,2 м, кадастровый номер 86:07:0102004:2977, 1979-1984 года постройки, определен оценщиком не обоснованно, что оказывает существенное влияние на величину итоговой рыночной стоимости в сторону завышения.

Согласно подпункту «б» пункта 24 ФСО № 7 затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

Однако на стр. 25 отчета № 387-04 физический износ установлен оценщиком субъективно, исходя из «... предположения, что объект оценки поддерживается в надлежащем физическом состоянии...».

При этом в противоречие указанному предположению величина физического износа установлена оценщиком на уровне 60%, что соответствует «неудовлетворительному» техническому состоянию по таблице критериев физического износа, приведенной на стр. 25 отчета.

Также не ясен и не обоснован отказ от использования в расчетах показателя физического износа на уровне 68%, рассчитанного самим оценщиком на основе метода срока жизни, как отношение фактического срока службы к нормативному, с использованием Средних нормативных сроков службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, утвержденных ЦСУ СССР, Минфином СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР 28.02.1972 № 9.17.ИВ.

Пунктом 13 ФСО № 3 установлено, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Используемый оценщиком субъективный метод расчета физического износа объекта оценки (в отсутствие специальных знаний в областях строительства и эксплуатации портовых сооружений) не ориентируется на рыночные данные и не учитывает особенности обесценения при разных условиях эксплуатации, что ставит под сомнение обоснованность итоговой величины рыночной стоимости.

Расчет же затрат на создание причальной стенки, протяженностью 373,2 м., кадастровый номер 86:07:0102004:2977 произведен с использованием данных об удельных затратах на строительство объектов не являющихся объектами-аналогами.

Как указано на стр. 20 отчета об оценке № 387-04 «...Расчет затрат замещения объекта оценки выполняется с помощью Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). УПВС составлены в базисном уровне цен по состоянию на 01.01.1969г...», а «Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, пола, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др.».

Указание на номер сборника УПВС и номер конкретной таблицы, содержащие характеристики удельного показателя объекта-аналога, используемого для расчетов затрат замещения объекта оценки, содержится на стр. 27 отчета об оценке.

Оценщиком для расчета стоимости речного портового сооружения - железобетонной причальной набережной использован сборник № 12 Укрупненных показателей восстановительной стоимости внешнего благоустройства и озеленения для переоценки основных фондов бюджетных организаций Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР, табл. 131.

В отличие от объекта-аналога объект оценки представляет собой причал для переработки генеральных грузов, а не прогулочную набережную, как принято для расчетов оценщиком, то есть объект оценки - причальная стенка, протяженностью 373,2 м, имеет несопоставимое назначение и конструкцию с принятым для расчетов объектом-аналогом.

При этом для оценки последней секции низового открылка длиной 32 м, выполненного из шпунта «Ларсен V» (сталь СтЗкп), использован аналог из соответствующего объекту оценки Сборника УПВС № 20 «Морские и речные портовые, судоходные и судостроительные сооружения и здания», отдел 1 «Портовые и судоходные гидротехнические сооружения», однако ошибочно выбран раздел 1 «Морские причальные сооружения», таблица 20.

Изучение характеристик объектов-аналогов с объектом оценки, принятых для расчетов, позволяет установить несопоставимость их технических характеристик, определяющих стоимость оцениваемого сооружения, и не позволяет признать сооружения, указанные в таблице 131 сборника УПВС № 12 и таблице 20 сборника УПВС № 20, объектами-аналогами, что ставит под сомнение достоверность итоговой стоимости объекта оценки в отчете ООО «АЙРА Торрес» № 387-04.

Таким образом, отчет об оценке ООО «АИРА ТОРРЕС» от 20.10.2020 № 387-04 не соответствует основополагающим принципам оценки, установленным пунктом 5 ФСО № 3, в частности, принципу существенности (в отчете не приведена вся информация, влияющая на стоимость объекта оценки), принципу обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена), принципу однозначности (содержание отчета об оценке допускает неоднозначное толкование).

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно назначена по ходатайству истца экспертиза в целях установления рыночной стоимости недвижимого имущества: сооружение, причальная стенка, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12г, протяженностью 372,2 м кадастровый номер 86:07:0102004:2977.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела экспертом ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» ФИО4 представлено заключение эксперта от 15.10.2021 № 30/2021, согласно которому экспертом сделан вывод о рыночной стоимости недвижимого имущества: сооружение, причальная стенка, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12г, протяженностью 372,2 м, кадастровый номер 86:07:0102004:2977, которая по состоянию на 28.06.2021 составила 14 700 000 руб.

После получения результатов судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, согласившись с размером рыночной стоимости 14 700 000 руб.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что экспертом ФИО4 даны исчерпывающие письменные пояснения относительно примененных методов оценки и обоснования полученной рыночной стоимости.

При этом податель жалобы надлежащим образом не опроверг полученные данные и не представил доказательства недостоверности указанной величины рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции обоснованно посчитал при урегулировании разногласий в части определения выкупной стоимости имущества принять во внимание определенную ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» рыночную стоимость объекта недвижимого имущества.

Доводы подателя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают свое несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен, выводы суда первой инстанции законны и обоснованы.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе освобождено от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.11.2021 по делу № А70-9100/2021 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

О.А. Сидоренко

Судьи

 

А.С. Грязникова

Е.Б. Краецкая