﻿ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (7934) 6-09-16, факс: 8 (7934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                          Дело № А61-4601/2020

16.11.2021 

Резолютивная часть постановления объявлена 10.11.2021.

Полный текст постановления изготовлен 16.11.2021.

	Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей: Марченко О.В., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Афанасовым К.Б., от заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания – Мелешко А.С. (по поручению), от муниципального унитарного предприятия «Гостиница «Моздок» Моздокского городского поселения – Шитиковой М.А.(по доверенности), в отсутствие Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения Республики Северная Осетия-Алания (ОГРН 1021500001830), третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания (ОГРН 1041502003674), муниципальное унитарное предприятие «Спецавтохозяйство» Моздокского городского поселения (ОГРН 1021500919758), муниципальное казенное учреждение муниципального образования Моздокского городского поселения «Управление городского хозяйства» (ОГРН 1021500918196), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия «Гостиница «Моздок» Моздокского городского поселения на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.08.2021 по делу № А61- 4601/2020,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Республики Северная Осетия-Алания (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к  Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения Республики  Северная Осетия-Алания (далее – администрация городского поселения),  муниципальному унитарному предприятию «Гостиница «Моздок» Моздокского городского поселения (далее - гостиница) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 11.06.2019 № 02/19 с кадастровым номером 15:01:0120002:427, о применении последствий недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 11.06.2019 № 02/19 в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно обязать муниципальное унитарное предприятие «Гостиница «Моздок» Моздокского городского поселения передать Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения РСО-Алания земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания (далее – Управление Росреестра по РСО-Алания), муниципальное унитарное предприятие «Спецавтохозяйство» Моздокского городского поселения (далее –МУП «Спецавтохозяйство»), муниципальное казенное учреждение муниципального образования Моздокского городского поселения «Управление городского хозяйства» (далее – МКУ «Управление городского хозяйства»).

Решением 24.08.2021 исковые требования удовлетворены, суд признал недействительным договор аренды земельного участка от 11.06.2019 №02/19 с кадастровым номером 15:01:0120002:427, расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Моздок, ул. Кирова, 94, заключенный между Администрацией местного самоуправления Моздокского городского поселения  Республики Северная Осетия-Алания и муниципальным унитарным предприятием «Гостиница «Моздок» Моздокского городского поселения. Применил последствия недействительной сделки к договоруаренды земельного участка от 11.06.2019 № 02/19 с кадастровым номером 15:01:0120002:427 в виде возврата сторон в первоначальное состояние и обязал гостиницу возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:427.

Суд первой инстанции, при принятии решения исходил из того, что предметом спорного договора аренды, является земельный участок, образованный путем перераспределения земель неразграниченной государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2. При изложенных обстоятельствах, основания для предоставления в целом по договору аренды нового сформированного земельного участка с частью земель площадью 1173 кв. м из неразграниченных земель на основании договора аренды без проведения торгов у администрации отсутствовали.

В апелляционной жалобе  гостиница просит отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, приведя следующие основания проверки законности судебного акта. По мнению гостиницы спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования, постановлен на кадастровый и регистрационный учет, на нем расположен объект капитального строительства – гостиница, предоставленный на праве хозяйственного ведения. При этом вид разрешенного использования вновь образованного земельного участка «гостиничное обслуживание». По утверждению ответчика, нахождение на спорном земельном участке объекта капитального строительства является основанием для предоставления земельного участка в аренду без торгов. Кроме того, ответчик утверждает, что отмена постановлений администрации о перераспределении земельных участков и о предоставлении земельного участка в аренду не может служить обстоятельством, влекущим признание договора аренды земельного участка недействительным.     

В отзыве прокурор возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.

Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации городского поселения от 14.09.2007 №1618 утверждены  материалы инвентаризации  и уточнения границ земельного участка  МУП «Спецавтохозяйство» - гостиница «Моздок», расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Моздок, ул. Кирова, 94.    

В соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на 20.07.2021 земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:2 постановлен на кадастровый учет 22.10.2007, площадь участка 1 376 кв.м., объект недвижимости снят с кадастрового учета 10.06.2019.

Муниципальное образование Моздокского городского поселения Моздокского района РСО-Алания является собственником нежилого здания (литеры А, А1, А2), площадью 2 393,5 кв.м., расположенного по адресу:  РСО-Алания, г. Моздок, ул. Кирова, 94» на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 28.04.2011. 

Постановлением администрации городского поселения от 26.06.2012 № 1091 закреплено право муниципальной собственности за муниципальным образованием  - Моздокское городское поселение РСО-Алания на земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:2, общей площадью 1 376 кв, м., расположенный по адресу: РСО-Алания, г. Моздок, ул. Кирова, 94, как занятому объектом недвижимости, находящимся в муниципальной собственности МО Моздокское городское поселение республики, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц  (земельный участок, предназначенный для эксплуатации гостиницы «Моздок»).  МУП «Гостиница «Моздок» выделилась  из МУП «Спецавтохозяйство» путем реорганизации на основании постановления от 25.06.2018 №892.      

Согласно выписке из ЕГРН от 05.02.2021 объект недвижимости с кадастровым номером 15:01:0120002:40 – нежилое здание (гостиница),   расположен по адресу: РСО-Алания, г. Моздок, ул. Кирова, 94», поставлен на кадастровый учет 27.06.2012,  правообладателем является муниципальное образование Моздокское городское поселение РСО-Алания с 28.04.2011, гостиница обладает правом хозяйственного ведения  с 19.12.2018 .

Право собственности муниципального образования Моздокское городское  поселение на земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:2, зарегистрировано 09.08.2012 (свидетельство о государственной  регистрации права собственности).           

Постановлением от 20.11.2018 № 1575 администрация  закрепила на праве хозяйственного ведения за гостиницей, выделенное в результате реорганизации МУП «Спецавтохозяйство» недвижимое муниципальное имущество:

- нежилое здание (гостиница, литер A, Al, А2, кадастровый номер 15:01:0120002:40), расположенное по адресу: РСО-Алания, г. Моздок, ул. Кирова, 94, площадью 2 393, 5 кв. м.;

-  витраж для холла, расположенный по адресу: РСО-Алания, г. Моздок, ул. Кирова, 94.

09.01.2019 гостиница обратилось с заявлением о выделении земельного участка, на прилегающей к гостинице территории под автостоянку для посетителей гостиницы.

Постановлением от 15.01.2019 № 16 администрация  городского поселения изменила вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2, общей площадью 1376 кв. м. с вида «земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (земельные участки, предназначенные для эксплуатации гостиницы «Моздок»)», на вид «гостиничное обслуживание», территориальная зона - 01 «Административно-деловая».

Этим же постановлением с 20.11.2018 года прекращено право постоянного (бессрочного) пользования МУП «Спецавтохозяйство» земельным участком с кадастровым номером 15:01:0120002:2, общей площадью 1 376 кв. м., расположенным по адресу: РСО-Алания, Моздокский район, г, Моздок, ул. Кирова, 94.

Постановлением от 14.03.2019 № 316 администрация  городского поселения утвердила схему расположения земельного участка, образованного в результате перераспределения земель муниципального образования - Моздокского городское поселение, государственная собственность,  на которые не разграничена и земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2, расположенного по адресу: РСО-Алания, Моздокский район, г. Моздок, ул. Кирова, 94, площадь вновь образованного земельного участка – 2 546,0 кв. м, территориальная зона: 02 «Зона торгового назначения и коммунально-бытовая».

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 05.02.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:427, земельный участок расположен в кадастровом квартале 15:01:0120002, адрес: РСО-Алания, г. Моздок, ул. Кирова, 94»,  постановлен на кадастровый учет 29.04.2019, площадь – 2 546 кв.м., на нем расположен объект недвижимости с кадастровым номером 15:01:0120002:40, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, для размещения гостиниц, правообладатель – МО Моздокское городское поселение РСО-Алания, право собственности зарегистрировано 10.06.2019, земельный участок предоставлен на основании договора аренды от 11.06.2019 №02/19 МУП «Гостиница «Моздок».    

Факт образования спорного земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2 также подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2 по состоянию на 23.07.2021

30.05.2019 гостиница  обратилось в администрацию  городского поселения с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:427, общей площадью 2546+/-18 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Моздок, ул. Кирова, 94, для эксплуатации гостиницы, как правообладателю здания.

Постановлением от 11.06.2019 № 648 гостинице предоставлен  в аренду земельный участок сроком на 49 лет без проведения торгов земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования - Моздокское городское поселение, с кадастровым номером 15:01:0120002:427, площадью 2 546,0 кв. м., расположенный по адресу: РСО-Алания, Моздокский район, г. Моздок, ул. Кирова, 94, как правообладателю здания, расположенного на нем.

Во исполнение названного постановления заключен договор аренды земельного участка от 11.06.2019 № 02/19, согласно которому гостиница приняла в аренду земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:427, находящийся по адресу: РСО-Алания, г. Моздок, ул. Кирова, 94, общей площадью 2 546,0 кв. м.

В договоре аренды от 11.06.2019 № 02/19 указано, что на земельном участке с кадастровым номером 15:01:0120002:427 имеется нежилое здание с кадастровым номером 15:01:0120002:40, площадью 2 393,5 кв. м.

Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка заключен ответчиками в отсутствие предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оснований, в связи с чем он  противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц,  а также публичные интересы Российской Федерации и городского поселения  прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации способами, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как следует из приведенных выше пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167, а также из пункта 3 статьи 166, пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 78 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, в отношении ничтожной сделки не требуется предъявление иска о признании ее недействительной, в качестве общего способа защиты законом предусмотрено заявление требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В частности, согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

При этом, согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 84 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Из приведенных норм права и разъяснений в их совокупности следует, что с иском о признании ничтожной недействительной сделки вправе обратиться заинтересованное лицо, под которым следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. К этим лицам относятся сами стороны недействительной (ничтожной) сделки, а также другие лица, чьи права могут оказаться нарушенными как исполнением недействительной (ничтожной) сделки, так и одним только мнимым ее существованием.

Поскольку оспариваемый договор аренды заключен после 01.09.2013, суд первой инстанции правомерно определил, что в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом. К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Удовлетворение требования о признании недействительной ничтожной сделки поставлено в зависимость от наличия у лица, предъявляющего такое требование, охраняемого законом интереса в этом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях и имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов.

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75, 78, 84 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При этом само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Удовлетворение иска лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности возможно только при отсутствии установленного гражданским законодательством иного, помимо реституции, способа защиты права этого лица. Иск о признании недействительной ничтожной сделки допустим при наличии у заявителя законного интереса в признании такой сделки недействительной.

На основании пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено статьей 422 Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании заявления гостиницы о перераспределении земель неразграниченной государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2 постановлением администрации от 14.03.2019 №316 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью образования земельного участка площадью 2 546 кв.м., расположенного в территориальной зоне О-2 «Зона назначения и коммунально-бытовая». Образуемому земельному участку установлен вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание», подтвержден адрес: РСО-Алания, г. Моздок, ул. Кирова, 94.

Указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 15:01:0120002:427.

Таким образом, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:427, предоставленный гостинице  на основании спорного договора аренды образован путем перераспределения земель неразграниченной государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2.

23.11.2020 исполняющим обязанности прокурора Моздокского района РСО-Алания принесен протест исполняющему обязанности главы  АМС Моздокского городского поселения об отмене постановления от 11.06.2019 №648 «О  предоставлении в аренду земельного участка  МУП «Гостиниц «Моздок».

Протест не содержит выводов о том, что администрацией нарушена процедура формирования земельного участка, а именно: перераспределение земельных участков. Вместе с тем, прокурор  указал на нарушение требований части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ при выделении земельного участка  кадастрового квартала 15:01:0120002, площадью 1 169, 91 кв.м. без проведения торгов, на котором не располагались ни здания, ни сооружения городского поселения. 

Постановлением от 18.11.2020 №1196  постановление от 14.03.2019 №316 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 15:01:0120002, определении категории земель и вида разрешенного использования земельного участка по адресу: РСО-Алания, г. Моздок, ул. Кирова, 94»  отменено. 

Постановлением от 19.11.2020 №1198 также отменено  постановление от 11.06.2019 №648 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Моздок, ул. Кирова, 94» МУП «Гостиница «Моздок».  

Согласно пункту 1 статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент вынесения постановления  от 14.03.2019 №316, перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается в следующих случаях:

1) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута;

2) земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута;

3) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу.

С учетом изложенного, земельный участок образован с нарушением положений пункта 1 статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

11.06.2019 между муниципальным образованием Моздокское городское поселение  в лице администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения и гостиницей  заключен договор № 02/19 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:427.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент заключения спорного договора аренды, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в отношении земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации.

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в отношении земельного участка образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и установлено судом, предметом спорного договора аренды, является земельный участок, образованный путем перераспределения земель неразграниченной государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что основания для предоставления в целом по договору аренды нового сформированного земельного участка с частью земель площадью 1 173 кв. м из неразграниченных земель на основании договора аренды без проведения торгов у администрации городского поселения  отсутствовали.

Суд первой инстанции также дал оценку тому обстоятельству, что вопрос о назначении земель площадью 1 173 кв.м не имеет определяющего значения, поскольку земельный участок предоставлен в этой части без торгов. Причиной обращения ответчика за предоставлением такой части земельного участка было размещение автотранспорта при эксплуатации гостиницы, что не оспаривается ответчиком - арендатором по оспариваемому договору аренды. Поскольку земельный участок был поставлен на кадастровый учет и передан в аренду в целом площадью 2 546 кв. м.,  имеются основания для признания договора аренды недействительным в целом. Суд первой инстанции также обосновано акцентировал внимание на то, что признание договора аренды в части невозможно с учетом целей аренды. Вместе с тем, стороны вправе уменьшить площадь аренды, вернувшись к прежнему положению  до присоединения площади  1 173 кв.м.

Поскольку договор аренды от 11.06.2019 №02/19 заключен с нарушением положений статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, исковое требование истца о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером  15:01:0120002:427 правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о применении последствий недействительности сделки.

Согласно части 2 статьи 167 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к спорным отношениям, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применительно к договору аренды земельного участка таким последствием является возврат предоставленного земельного участка арендодателю. Возврат арендных платежей не допускается, поскольку арендатор пользовался земельным участком.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 15:01:0120002:40 – нежилое здание (гостиница),  правообладателем является муниципальное образование Моздокское городское поселение РСО-Алания, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от  05.02.2021.

При этом здание гостиницы расположено на земельном участке с кадастровым номером 15:01:0120002:2, предоставленном гостинице ранее. На земельном участке из земель, государственная собственность на которые не разграничена и включенных в земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:427 при его перераспределении объекты недвижимости не расположены.

Собственником как нежилого здания, так и спорного земельного участка является муниципальное образование –Моздокское городское поселение. 

Применительно к договору аренды земельного участка таким последствием является возврат предоставленного земельного участка арендодателю.

При таких условиях предъявленные по настоящему делу исковые требования о признании спорного договора недействительным, а также о применении последствий недействительности спорного договора расцениваются арбитражным судом в качестве законных, обоснованных и подлежащих удовлетворению, исковые требования о применении последствий недействительности спорного договора следует удовлетворить путем обязания ответчика – гостиницы возвратить ответчику – администрации Моздокского городского поселения переданный во исполнение спорного договора земельный участок, в отсутствие доказательств наличия оснований для применения реституции по спорному договору в ином виде.

Наряду с изложенным, суд учитывает положения  подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В данном случае возврат земельного участка арендодателю с расположенным на нем строением не противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения. Применение последствий недействительности сделки как раз  способствует объединению судьбы земельного участка и строения  в собственности одного лица.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции, сделав вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 15:01:012002:427 образован с нарушением положений пункта 1 статьи 39.27. Земельного кодекса Российской Федерации не мотивировал свой вывод и не указал, в чем именно выражено нарушение порядка перераспределения земель и земельного участка противоречат существу обжалуемого решения.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:427, предоставленный гостинице на основании спорного договора аренды от 11.06.2019 N 02/19 образован путем перераспределения земель неразграниченной государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2.

Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой установлены статьей 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Перераспределение земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно в случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи перераспределения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой.

При этом перераспределение таких земельных участков допускается в случаях, если все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и между которыми осуществляется перераспределение, предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу.

Таким образом, перераспределение земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на соответствующем праве юридическому или физическому лицу, не допускается.

Иное толкование положений Земельного кодекса Российской Федерации о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, обесценивает требования Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении земельных участков на торгах.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что, земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:427 образован с нарушением ст. 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации путем путем перераспределения земель неразграниченной государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2.

Ответчиком не предоставлено доказательств и доводов, опровергающих исковые требования и доводы истца о нарушениях при перераспределении земельного участка и заключении договора аренды с нарушением закона.

Иные доводы жалобыы апелляционный суд не принимает, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные изменить).

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.08.2021 по делу № А61- 4601/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий 

Судьи                  

              М.У. Семенов

              О.В. Марченко

              И.А. Цигельников