ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-80/2024

21 октября 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2024 года  Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2024 года  

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Бацман Н.В., судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный  номер 08АП-9138/2024) Департамента имущественных отношений Администрации города  Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 12.07.2024 по делу   № А46-80/2024 (судья Кливер Е.П.), по исковому заявлению Департамента  имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) к товариществу собственников недвижимости «Садоводческое  некоммерческое товарищество «Дружба-2» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  о взыскании денежных средств,  

при участии в судебном заседании: 

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска –  представитель ФИО1, по доверенности от 11.10.2023 сроком действия один год;  от товарищества собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое  товарищество «Дружба-2» – представитель ФИО2, по доверенности от 12.01.2024  сроком действия на 12 месяцев,  

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец,  Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением  к товариществу собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое  товарищество «Дружба-2» (далее – ответчик, ТСН «СНТ «Дружба-2», товарищество)  о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 30.01.2013   № ДГУ/13-3070-Ц-35 в общем размере 55 677,96 руб., в том числе: основной долг  за период с 01.01.2022 по 31.08.2023 в сумме 42 940,45 руб., а также пени за период  с 11.02.2021 по 31.08.2023 в сумме 12 737,51 руб., с последующим начислением  неустойки, начиная с 01.09.2023, исходя из расчета неустойки от просроченной суммы  за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.  

Решением Арбитражного суда Омской области от 12.07.2024 по делу   № А46-80/2024 исковые требования удовлетворены частично. С товарищества в пользу  Департамента взыскана задолженность по договору аренды земельного участка  от 30.01.2013 № ДГУ/13-3070-Ц-35 в размере 8 101,05 руб., в том числе: основной долг  за период с 01.01.2022 по 20.04.2022 в сумме 6 103,77 руб., пени за период с 11.02.2021 по  31.08.2023 в сумме 1 997,28 руб., с последующим начислением неустойки, начиная  с 01.09.2023, исходя из расчета 0,05 % неустойки от просроченной суммы за каждый день  просрочки по день фактической уплаты долга. В удовлетворении иска в остальной части  отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой  арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой  

инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых  требований в полном объеме.  

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано следующее: при  поступлении от ответчика заявления об отказе от договора 20.01.2022, к нему не был  приложен акт приема-передачи; арендатором не исполнена обязанность по возврату  земельного участка в надлежащем состоянии, ввиду чего основания для освобождения  ответчика от внесения арендной платы после 20.04.2022 отсутствуют; суд пришел  к необоснованному выводу о наличии оснований для снижения неустойки.  

От ТСН «СНТ «Дружба-2» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу,  в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения. Представленный отзыв приобщен  апелляционным судом к материалам дела на основании статьи 262 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента  поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ответил на вопросы суда.  

Представитель товарищества поддержал процессуальную позицию, изложенную  в отзыве на апелляционную жалобу, ответил на вопросы суда.  

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва,  заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между  Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель)  и ТСН «СНТ «Дружба-2» (арендатор) заключен договор аренды от 30.01.2013 № ДГУ/13- 3070-Ц-35, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор  принимает в аренду сроком на три года земельный участок площадью 850 кв.м,  государственная собственность на который не разграничена, в границах, указанных  в кадастровом паспорте участка, в соответствии с приложением № 1 к договору (пункт 1.1  договора).  

Согласно пунктам 1.2-1.5 договора земельный участок имеет следующие  характеристики: кадастровый номер 55:36:040112:690, местоположение: г. Омск,  Центральный административный округ, по ул. 3-я Раздольная; цель использования  объекта, разрешенное использование земельного участка: строительство объекта  инженерной инфраструктуры (двух водонасосных станций).  

На основании пункта 1.6 договора предоставление участка арендатору, а также  возврат участка арендодателю осуществляются на основании акта приема-передачи  (приложение № 2 к договору).  

Размер арендной платы определяется согласно расчету в приложении № 3  к договору.  

Земельный участок передан в пользование арендатора на основании акта приема-передачи от 30.01.2013.  

В связи с ликвидацией Главного управления по земельным ресурсам Омской  области на основании Указа Губернатора Омской области от 07.02.2013 № 17, права  и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту.  

Как указывает истец, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором принятых  на себя обязательств, на стороне товарищества образовалась задолженность по договору  за период с 01.01.2022 по 31.08.2023 в сумме 42 940,45 руб.  

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному  результату, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства  в порядке статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для частичного  удовлетворения исковых требований.  

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке  статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной  инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.  

Сложившиеся между сторонами правоотношения верно квалифицированы судом  первой инстанции как обязательства аренды, которые подлежат регулированию нормами  параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения  об обязательствах), а также условиями договора.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом  (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.  

По смыслу положения статей 614, 622, 655 ГК РФ обязанность арендодателя по  отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование,  а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом  с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после  возврата имущества также по акту приема-передачи, вне зависимости от прекращения  срока действия договора (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с арендой»).  

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом  (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются  договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).  

Из системного толкования приведенных норм следует, что обязанность по уплате  арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования  арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем  и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.  

В свою очередь, обязанность по уплате арендных платежей корреспондирует  обязанности арендодателя передать имущество во временное пользование  в натуре.  

Согласно подписанному акту приема-передачи от 30.01.2013, арендатор принял  от арендодателя земельный участок во временное владение и пользование.  

Применительно к обстоятельствам настоящего спора усматривается, что между  сторонами имеет место спор относительно момента прекращения арендных  правоотношений.  

Как указывалось ранее, по договору аренды от 30.01.2013   № ДГУ/13-3070-Ц-35 земельный участкок предоставлен товариществу сроком на три года  для строительства объекта инженерной инфраструктуры (двух водонасосных станций).  

05.08.2016 Департаментом в адрес арендатора направлено письмо, в котором  указано, что срок действия договора аренды, зарегистрированного 08.02.2013, истек  09.02.2016, арендатору предложено рассмотреть вопрос относительно пролонгации  арендных правоотношений, а также оформить право собственности на объект  незавершенного строительства при его наличии. Департамент также просил считать  уведомление письменным предупреждением о прекращении действия договора аренды.  

Между тем, материалами дела прекращение арендных правоотношений по  истечении срока действия договора аренды не подтверждается, доказательства возврата  земельного участка в 2016 году материалы дела не содержат.  

Более того, в соответствии с актом сверки, представленным Департаментом,  арендатор продолжал вносить арендную плату вплоть до 31.12.2021.  

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены гражданским законодательством.  

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на  срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом  

после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,  договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2  статьи 621 ГК РФ).  

Судом установлено и сторонами по существу не оспаривается, что после окончания  срока договора аренды от 30.01.2013 № ДГУ/13-3070-Ц-35 арендатор продолжал  пользоваться спорным земельным участком, земельный участок арендодателю по акту  приема-передачи не возвращен, в связи с чем, суд сделал соответствующий пункту  2 статьи 621 ГК РФ вывод о возобновлении договора на тех же условиях на  неопределенный срок.  

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время  отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом  другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.  

20.01.2022 товариществом в адрес Департамента направлено заявление  о расторжении договора аренды, мотивированное тем, что ТСН «СНТ «Дружба-2»  в аренде земельного участка больше не нуждается. Следовательно, в указанную дату  арендатором выражена воля на отказ от договора аренды, пролонгированного  на неопределенный срок.  

В ответном письме от 24.03.2022 Департамент указывает, что 16.03.2022  специалистами Департамента осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым  номером 55:36:040112:690. По результатам осмотра установлено, что участок не  огорожен, поверхность участка изрыта, в его пределах расположены два кирпичных  строения в руинированном состоянии.  

Поскольку пунктом 3.2 договора установлено, что в случае расторжения договора  аренды арендатор обязан освободить участок и привести его в состояние, пригодное для  дальнейшей эксплуатации, Департамент счел расторжение договора в настоящий момент  нецелесообразным, рекомендовал товариществу осуществить демонтаж сооружений,  восстановить внешнее благоустройство земельного участка, после чего направить в адрес  Департамента подписанные акты приема-передачи и соглашение о расторжении договора.  

Из письма от 28.11.2022 также усматривается, что ТСН «СНТ «Дружба-2»  в адрес Департамента направлено дополнительное соглашение о расторжении договора  аренды, акт приема-передачи участка.  

Между тем, ссылаясь на акт осмотра земельного участка от 03.11.2022,  Департаментом фактически отказался от принятия земельного участка и расторжения  договора аренды до приведения земельного участка в состояние, пригодное для  дальнейшей эксплуатации.  

Из предшествующей переписки сторон также усматривается, что товарищество  неоднократно обращалось в адрес Департамента с целью прекращения арендных  правоотношений в 2021 году, однако указанные обращения правовых последствий не  имели.  

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил,  с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  

По смыслу положений статьи 622 ГК РФ обязанность арендатора по внесению  платежей за пользование этим имуществом прекращается после возврата имущества  также по акту приема-передачи, вне зависимости от прекращения срока действия  договора.  

При этом неиспользование арендованного имущества не влияет на обязанность  арендатора по перечислению арендной платы по действующим договорам аренды  имущества и до фактического возврата имущества арендодателю (пункт 13  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных  с арендой»).  

Отклоняя доводы Департамента о том, что арендованное имущество нельзя считать  возвращенным до момента устранения выявленных в нем недостатков, апелляционная  коллегия учитывает, что действующим законодательством не предусмотрено право  арендодателя отказаться от приемки имущества по мотиву выявления недостатков  объекта. Права собственника в таком случае могут быть защищены предъявлением иска  о взыскании соответствующих убытков или об обязании исполнить обязанность в натуре  (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 308-ЭС15-11360  по делу № А63-746/2014).  

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие  о том, что выявленные недостатки являются следствием деятельности ответчика.  

Согласно пояснениям ответчика, не оспоренным Департаментом, товарищество  сооружений, расположенных на земельном участке, не возводило, не является  собственником либо пользователем спорных сооружений. Ранее указанные строения  находились во владении научно-технического комплекса Криогенная техника.  

Из приложенных к акту осмотра земельного участка от 03.11.2022 фотоматериалов  достоверно определить назначение возведенных объектов не представляется возможным,  технический способ исполнения свидетельствует о бывшем использовании  в промышленных целях. Сооружения не являются водонасосными станциями, в целях  строительства которых товариществу предоставлялся земельный участок. Товарищество  строительство каких-либо объектов отрицает, поясняет, что денежные средства на  строительство водонасосных станций собрать не удалось, и иное из материалов дела не  усматривается.  

Как следует из пункта 37 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора  арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением  договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного  имущества.  

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции относительно  того, что у арендодателя оснований для уклонения от приемки земельного участка не  имелось, просрочка в передаче имущества допущена по вине истца, ввиду чего основания  для начисления арендной платы по 31.08.2023 отсутствуют. Арендатор считается  надлежащим образом исполнившим свои обязанности по возврату объекта аренды  20.04.2022, то есть спустя три месяца с даты получения Департаментом уведомления  о расторжении договора.  

Довод апеллянта о ненаправлении в адрес Департамента актов приема-передачи  с уведомлением от 20.01.2022 подлежит отклонению, поскольку приемка не была  осуществлена не по причине отсутствия акта, а по причине наличия на земельном участке  сооружений. Кроме того, являясь сильной стороной договора, Департамент мог оказать  товариществу содействие в составлении и надлежащем оформлении документов. Ссылка  на формальное отсутствие подписанного между сторонами акта приема-передачи не  исключает признания за ответчиком права на реализацию отказа от договора аренды,  заключенного на неопределенный срок, а также не опровергает совершение  товариществом действий, направленных на возврат объекта из аренды.  

Условный расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по  20.04.2022, произведенный Департаментом, проверен апелляционной коллегией,  признается арифметически верным, ответчиком на стадии апелляционного обжалования  не оспаривается.  

На основании изложенного, апелляционная коллегия считает, что выводы суда  первой инстанции о взыскании с ответчика арендной платы за период с 01.01.2022  по 20.04.2022, являются обоснованными.  

Департаментом также заявлено о взыскании с ответчика неустойки за период  с 11.02.2021 по 31.08.2023, с последующим начислением неустойки, начиная с 01.09.2023,  

исходя из расчета неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день  фактической уплаты долга.  

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить  кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.  

Поскольку ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы  за определенный судом период подтверждается материалами дела и ответчиком  не оспорено, требования истца в указанной части являются правомерными.  

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы  в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 процента  от просроченной суммы за каждый день просрочки.  

Рассмотрев ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ, суд  первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения начисленной  договорной неустойки по договору с 0,1 % до 0,05 %.  

Департамент в апелляционной жалобе указывает на необоснованность выводов  суда в указанной части, поскольку установленный договором размер неустойки является  общепринятым в деловом обороте и при сходных правоотношениях не признается  чрезмерным.  

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате  неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе  уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим  предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии  заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной  договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую  деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание  неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению  кредитором необоснованной выгоды.  

В пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса  Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее -  Постановление № 7) разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная  законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения  обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).  

Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения  обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку  указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств  конкретного дела.  

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263- О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае  ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним  из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против  злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на  реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой  осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и  свободы других лиц.  

Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его  обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой  ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба,  причиненного в результате конкретного правонарушения.  

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной  несоразмерности договорной ответственности, следовательно, суд может уменьшить  размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной,  

причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по  своему внутреннему убеждению.  

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том,  что при оценке негативных последствий ненадлежащего исполнения ответчиком  обязательств по договору с учетом конкретных обстоятельств спора, а также специфики  деятельности товарищества, реализующего свои функции за счет членских взносов,  снижение неустойки до 0,05 % в полной мере соответствует принципу соблюдения  баланса интересов сторон.  

Департаментом наличие на его стороне отрицательных последствий ввиду  нарушения ответчиком обязательств не обосновано.  

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют позицию Департамента,  сформулированную в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, которой  дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и не могут служить основанием  для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. При этом фактические  обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции  в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами,  определенными статьей 71 АПК РФ.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270  АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной  инстанции не установлено.  

Оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения  апелляционной жалобы не имеется.  

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по  апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку  Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта  1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.  

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 12.07.2024 по делу   № А46-80/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть  обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского  округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.  

Председательствующий Н.В. Бацман  

Судьи Т.А. Воронов  Е.Б. Краецкая