АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-9614/18

29 августа 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   22 августа 2018 г.

Полный текст решения изготовлен            29 августа 2018 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственности "УК ЖКХ Филипп" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора муниципальное образование «Город Ростов-на-Дону» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о расторжении договора аренды, освобождении помещения,

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: ФИО2 - представитель по доверенности от 13.11.2017 № 59-1/385; 

 

установил:

муниципальное казенное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственности "УК ЖКХ Филипп" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенного по результатам аукционных торгов № 6473-2 от 06.04.2015 на нежилые помещения, комнаты №№ 82, 82а, 82б, 82г, 83, 84, 85, 86, 87-88, общей площадью 121.40 кв.м, расположенные на первом этаже здания жилого дома № 23/47 по ул. Воровского в г. Ростове-на-Дону, обязании освободить нежилые помещения, комнаты №№ 82, 82а, 82б, 82г, 83, 84, 85, 86, 87-88, общей площадью 121.40 кв.м, расположенные на первом этаже здания жилого дома № 23/47 по ул. Воровского в г. Ростове-на-Дону ( с учетом уточнения).

В судебное заседание представители сторон не явились, ответчик отзыв на исковое заявление не представил.

Представитель третьего лица в судебном  заседании полагал исковые требования обоснованными.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

В судебном заседании, назначенном на 22.08.2018, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 22.08.2018 на 14 часов 30 минут, после которого судебное разбирательство продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Судом установлено, что нежилые помещения, комнаты №№ 46-47,48-52, 53, 54, 56-57, 58-61, 62, 63-64, 65, 66-72, 73, 74-75, 76-8-, 81, 82, 82а, 82в, 82г, 82д, 55, 826, 83, 84, 85, 86, 87-88 (общей площадью 373,40 кв.м) являются муниципальной собственностью города Ростова-на-Дону и находятся на балансе (в оперативном управлении) МКУ «Управление ЖКХ» Первомайского района г. Ростова-на-Дону, что подтверждается постановлением главы администрации города Ростова-на- Дону № 246 от 01.03.1995, свидетельством о государственной регистрации права 61-АЕ № 678078 от 22.06.2010

06.04.2015 между МКУ «Управление ЖКХ» Первомайского района и ООО «УК ЖКХ Филипп» заключен договор № 6473-2 аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенный по результатам аукционных торгов».

В соответствии с условиями договора, в аренду ООО «УК ЖКХ Филипп» были переданы нежилые помещения комнаты № 82, 82а, 826, 82г, 83, 84, 85, 86, 87-88, общей площадью 121,40 кв.м, расположенные на первом этаже здания жилого дома № 23/47 по ул.Воровского в г.Ростове-на-Дону под офис.

Срок действия договора установлен с момента подписания акта сдачи-приемки на пять лет.

По акту сдачи-приемки от 06.04.2018 помещение было передано арендатору.

Размер арендной платы по договору составляет 52542 рубля в месяц согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 05.03.2015 №1 по извещению № 090215/1043223/07 (пункт 3.1 договора).

Арендатор перечисляет платежи за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа начавшегося месяца (пункт 3.2 договора).

Определением Арбитражного суда Ростовской области  от 02.02.2017 по делу № А53- 28624/2016  по заявлению ЗАО «Теплокоммунэнерго» в отношении ООО «УК ЖКХ Филипп»  введена процедура применяема в деле о банкротстве - наблюдение, утвержден временный управляющий, ФИО3

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.09.2017 по делу № А53-28624/2016 000 «УК ЖКХ Филипп» признано несостоятельным (банкротом), в отношении ответчика открыта процедура конкурсного  производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Учитывая введение в отношении ООО «УК ЖКХ Фидипп» процедуры конкурсного производства МКУ «Управление ЖКХ» Первомайского района проведена сверка расчетов арендной платы за используемые нежилые помещения, комнаты №№ 82, 82а, 826, 82г, 82д, 83, 84, 85, 86, 87-88, общей площадью 121,40 кв.м., расположенные на 1 этаже здания жилого дома № 23/47 по ул. Воровского в г. Ростове-на-Дону.

В результате проведенной проверки было установлено наличие значительной суммы задолженности по арендной плате.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2018 по делу № А53-28624/16 требование о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды за период с 11.04.2015 г. по 30.09.2016 г.  МКУ «Управление ЖКХ» Первомайского района в размере 5 737 рублей 68 копеек включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «УК ЖКХ Филипп».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от  11.04.2018 с общества с ограниченной ответственностью "УК ЖКХ Филипп" в пользу муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района г. Ростова-на-Дону взыскана задолженность по договору аренды от 06.04.2015 № 6473-2 в размере 391 332 рубля 83 копейки за период с 23.04.2017 по 30.11.2017, пени в размере 16 918 рублей 65 копеек за период с 11.10.2016 по 30.11.2017, всего 408 251 рубль 48 копеек.

С декабря 2017 арендная плата за использование нежилого помещения ответчиком не производится, задолженность на 31.03.2018  составила 695 015 рублей 26 копеек.

Истцом в адрес ответчика дважды  были направлены претензии (предложения) «О досрочном расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения, с требованиями о погашении задолженности,  а также соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения:      № 14юр-267 от 24.09.2017 ,№ 14юр-2133 от 12.12.2017.

Однако, требования изложенные в претензиях оставлены ответчиком без удовлетворения и ответа.

14.03.2018, 16.10.2017         МКУ «Управление ЖКХ» Первомайского района произведено обследование нежилого помещения. В результате проведенного обследования комиссией установлено, что ответчик использует спорное нежилое помещение под офис, что подтверждается актами.

Как указывает истец, арендатором обязанности по договору аренды не исполняются надлежащим образом, арендная плата не носится. В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей на стороне арендатора сложилась задолженность за период с декабря 2017  за использование нежилого помещения ответчиком по 31.03.2018  в размере 695 015 рублей 26 копеек.

В связи с неисполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы в срок, предусмотренный договором, истец обратился в Арбитражный суд Ростовской области.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковые требования в полном объеме подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, при прекращении договора аренды - вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу абз. 1 п. 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Право на односторонний отказ от исполнения обязательства  договором предусмотрено не было.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 5.1.4 договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда в случаях нарушения или невыполнения арендатором условий, предусмотренных договором, при образовании задолженности по внесению в полном объеме арендных платежей за объект в течение двух сроков подряд.

Из материалов дела усматривается, что ответчиком декабря 2017  арендная плата ответчиком не выплачивалась, сторонами не подписано соглашение о расторжении договора, не передано помещение по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от  11.04.2018 преюдициально подтверждается наличие у ответчика задолженности  перед муниципальным казенным учреждением "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района г. Ростова-на-Дону по договору аренды от 06.04.2015 № 6473-2 в размере 391 332 рубля 83 копейки за период с 23.04.2017 по 30.11.2017, пени в размере 16 918 рублей 65 копеек за период с 11.10.2016 по 30.11.2017

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Из содержания данного в пункте 29 указанного постановления толкования норм права следует, что предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок, могут быть выражены в одном документе. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (данная правовая позиция вытекает из пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и подтверждена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.04.2015 N Ф08-1191/2015 по делу N А77-675/2014, от 19.03.2015 по делу N А32- 22967/2014). Из содержания претензии  от 13 февраля 2017 года в адрес ответчика следует, что ему было предложено погасить задолженность по арендной плате по состоянию на 31.12.2016.

Таким образом, в рассматриваемом случае досудебный порядок расторжения договора аренды как условие реализации права на иск в процессуальном смысле может считаться соблюденным. Как следует из искового заявления, в нарушение условий о порядке и сроках внесения арендной платы, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам с декабря 2017 года.

Учитывая изложенное, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковые требования о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При указанных обстоятельствах, поскольку судом расторгнут договор аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования спорными помещениями, в связи с чем, требование истца об обязании ответчика освободить помещение, расположенное по адресу: 

<

...> является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть с договор № 6473-2 аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенный по результатам аукционных торгов от 06.04.2015, заключенный муниципальным казенным учреждением "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью «УК ЖКХ Филипп».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «УК ЖКХ Филипп» освободить нежилое помещение, в том числе: комнаты №№ 82, 82а, 82б, 82г, 83, 84, 85, 86, 87-88, общей площадью 121,40 кв.м, на первом этаже здания жилого дома № 23/47, литер А, расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УК ЖКХ Филипп» в пользу муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района города Ростова-на-Дону 6 000 рублей судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд,  вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               О.П. Захарченко