Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-7861/2019

14 июля 2019 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  03 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  14 июля 2019 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ранга О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Ям-город» (адрес:  Россия 188480, 

<

...>, ОГРН:1024701427300, ИНН 

<

***>, дата регистрации 12.03.2001);

ответчик: открытое акционерное общество «Управляющая компания» (адрес:  Россия 188480, 

<

...>, ОГРН:  

<

***>; 

<

***>);

о взыскании

 

при участии

- от истца: ФИО1 (по доверенности от 21.05.2019)

- от ответчика: ФИО2 (по доверенности от 16.05.2019)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ям-город» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Управляющая компания» о взыскании 451 034 руб. убытков в виде стоимости восстановительного ремонта объекта аренды, 384 728 руб. 28 коп. задолженности по договору аренды от 01.10.2017 № 12 по арендной плате за октябрь и ноябрь 2018 года, 1 164 530 руб. 51 коп. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, 5000 руб. задолженности по договору купли-продажи оборудования от 05.12.2018 №861 и 29 руб. 73 коп. процентов за просрочку оплаты за период 21.12.2018 по 17.01.2019, а так же 25 000 руб. расходов на оплату экспертизы и 10 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, в числе прочего ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В настоящем судебном заседании истец в связи с добровольной оплатой ответчиком задолженности договору от 05.12.2018 № 861 купли-продажи оборудования в сумме 5000 руб., заявил отказ от требования о взыскании указанной суммы и процентов за просрочку оплаты договора в сумме 29 руб. 73 копейки и просил производство по делу в этой части прекратить, представил заявление об уточнении исковых требований с учетом доводов ответчика о пропуске срока исковой давности, в котором просил взыскать с ответчика 451 034 руб. убытков в виде стоимости восстановительного ремонта объекта аренды, 250 124 руб. 47 коп. задолженности по договору аренды от 01.10.2017 №12 по арендной плате за ноябрь 2018 года и оплате электроэнергии, 871 613 руб. 96 коп. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, неустойки с 04.07.2019 по день фактического погашения задолженности, а также 25 000 руб. расходов на оплату экспертизы и 10 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключены договоры аренды от 27.11.2014 №12 и от 01.10.2017 № 12 в отношении обособленной части второго этажа здания торгово-офисного центра (помещения №1-14, общей площадью 196,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Помещения переданы по акту приема-передачи от 29.11.2014. 

Согласно п. 3.1 договора арендная плата с августа 2017 года составляет 150 000 руб. в месяц, кроме того, арендатор обязан ежемесячно возмещать арендодателю расходы на оплату потребленной электроэнергии в соответствии с показаниями приборов учета (переменная часть арендной платы).

Арендная плата подлежит уплате до 05 числа текущего месяца аренды, оплата электроэнергии до 05 числа месяца, следующего за расчетным (п. 3.2 договора)

В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,2 % (с октября 2017 года – 0,5%) от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Договор аренды от 01.10.2017 № 12 расторгнут по инициативе ответчика с 31.10.2018 (письмо уведомление от 01.09.2018 №1350).

Сторонами 25.09.2018 подписано соглашение о досрочном расторжении договора.

При совместном обследовании сторонами арендованных помещений на предмет определения технического состояния, сохранности оборудования и установления необходимости проведения косметического ремонта помещений установлено наличие повреждений поверхностей стен помещений, полового покрытия, плинтусов, отсутствие и повреждение нескольких потолочных панелей, повреждение трех термостатов системы отопления (акт от 01.10.2018).

От производства работ по устранению данных повреждений отделки помещений и оборудования ответчик уклонился.

Согласно отчету ООО «Центр оценки и экспертиз» рыночная стоимость ремонтных работ и материалов составляет 451 034 руб. 

Ссылаясь на то, что, фактически помещения освобождены ответчиком 30.11.2018, имеющаяся задолженность по арендной плате и оплате электроэнергии не погашена, стоимость восстановительного ремонта не выплачена, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование исковых требований истец ссылается на договор аренды, которым установлена обязанность ответчика по внесению арендной платы, и ее размер. Факт передачи помещения в аренду подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период в указанном размере, ответчиком не представлено, доказательств освобождения помещения 31.10.2018 ответчиком в материалах дела не представлено, акт приема-передачи помещений не подписан.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и оплате электроэнергии подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на сумму задолженности в размере 871 613 руб. 96 коп. 

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания неустойки в размере 0,2% % (с октября 2017 года – 0,5%) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 4.2 договора аренды.

Расчет пени арбитражным судом проверен и признан обоснованным, ответчиком не оспорен.

Ответчик заявил ходатайство о снижении ее суммы на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ суду предоставлено право уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом на ответчика возлагается обязанность представления доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

В Определении Конституционного Суда от 14.03.2001 № 80-О указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, Гражданский кодекс Российской Федерации вместе с тем управомачивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7), ответчик должен обосновать явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 81), разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Суд полагает, что ответчиком обоснованно заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ. 

Принимая во внимание достаточно высокий процент неустойки, соотношение суммы первоначальной задолженности с размером начисленной неустойки, отсутствие доказательств наступления существенных негативных последствий для истца, суд считает возможным применить статью 333 ГК РФ и снизить размер неустойки до 435 806 руб. 98 коп. Суд полагает, что указанная сумма соответствует величине, достаточной для компенсации потерь кредитора.

Таким образом, исковые требования в этой части подлежат частичному удовлетворению.

Также истец просит взыскать неустойку с 04.07.2019 по дату фактического исполнения основного обязательства.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Исходя из этого и с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником, суд считает обоснованным требование истца о взыскании неустойки с 04.07.2019 по день фактического исполнения обязательства исходя из ставки 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, то есть на будущий период и без указания конкретной суммы пеней.

Так же истцом заявлено требование о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта объекта аренды в размере 451 034 руб.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 названного Кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для применения ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера ущерба.

Отсутствие одного из вышеназванных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о возмещении вреда.

Как указано выше, актом осмотра от 01.10.2018, подписанным сторонами  установлено наличие повреждений поверхностей стен помещений, полового покрытия, плинтусов, отсутствие и повреждение нескольких потолочных панелей, повреждение трех термостатов системы отопления.

Как указано выше, в соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В соответствии с заключением эксперта ООО «Юрис Виа» от 05.06.2019 № СТЭ-56-7861/19, представленном ответчиком, недостатки, отраженные в акте осмотра помещения от 01.10.2018, в основном являются естественным износом, стоимость восстановительного ремонта для устранения недостатков, не являющихся естественным износом, составляет 1730 руб.

Представленный истцом отчет ООО «Центр оценки и экспертиз» от 14.12.2018 №01-1170/18 не принимается судом во внимание, поскольку сделан без учета акта осмотра, составленного сторонами и объем работ, указанных в отчете, превышает оговоренный сторонами в акте осмотра от 01.10.2018.

Таким образом, суд пришел к выводу, что требование о взыскании с ответчика убытков подлежит частичному удовлетворению в размере 1730 руб.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. 

Требование истца о взыскании с ответчика судебных расходов по уплате государственной пошлины, на проведение экспертизы и оплату услуг представителя обосновано статьями 101, 110 АПК РФ.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Таким образом, уплаченная истцом государственная пошлина, а также расходы на оплату услуг представителя (подтверждены договором возмездного оказания услуг от 17.01.2019 №02/19, актом приема-передачи услуг от 17.01.2019, платежным поручением от 18.01.2019 №8) подлежат возмещению истцу ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Вместе с тем расходы истца на оплату стоимости услуг ООО «Центр оценки и экспертизы» по проведению экспертизы по определению стоимости восстановительного ремонта арендованных помещений в размере 25 000 руб. возмещению не подлежат, поскольку данная экспертная оценка не принята судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства в обоснование доводов истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества «Управляющая компания» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ям-город»:

денежные средства в размере 687 661 руб. 45 коп., в том числе основную задолженность в размере 250 124 руб. 47 коп., неустойку в размере 435 806 руб. 98 коп., 1730 руб. убытков, неустойку с 04.07.2019 по день фактического исполнения обязательства исходя из ставки 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки;

судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, в размере 20 521 руб. и судебные издержки в размере 7144 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Ям-город» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4424 руб.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                      Геворкян Д.С.