СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Томск                                                                                                      Дело № А27-3432/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05 декабря 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2017 года

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Стасюк Т.Е., 

судей: Кайгородовой М.Ю., Ярцева Д.Г., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черненко Л.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 10.02.2017, паспорт,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 09.01.2017, паспорт,

от третьего лица – не явился (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка (рег. №07АП-9291/2017)

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29 августа 2017 года по делу №А27-3432/2017 (судья Конарева И.А.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «МАРИЯ-РА», Алтайский край, г. Барнаул (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Комитету градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка, г. Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка в части расчета (протокола) величины арендной платы, 

 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «МАРИЯ-РА» (далее – ООО «МАРИЯ-РА») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка о признании недействительными расчета (протокола определения) размера арендной платы от 31.10.2016 за земельный участок, предоставленный по договору аренды №301-01 от 09.02.2015, за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в части размера арендной платы, превышающего 321 041,26 руб.; расчета (протокола определения) размера арендной платы от 27.10.2016 за земельный участок, предоставленный по договору аренды №528-02 от 29.09.2014, за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в части размера арендной платы, превышающего 69 901,14 руб. (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 29 августа 2017 года иск удовлетворен в части. Признан недействительным расчет (протокол определения) размера арендной платы от 31.10.2016 за земельный участок, предоставленный по договору аренды №301-01 от 09.02.2015, за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в части размера арендной платы превышающего 321 050,99 руб.; признан недействительным расчет (протокол определения) размера арендной платы от 27.10.2016 за земельный участок, предоставленный по договору аренды №528-02 от 29.09.2014, за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в части размера арендной платы, превышающего 69 905,81 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что вывод суда первой инстанции  о том, что расчет арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 необходимо производить без применения произведения коэффициентов инфляции за 2010 – 2016 годы, является ошибочным, поскольку пунктом 2.5 Порядка определения размера арендной платы размер годовой арендной платы определяется по формуле: А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х Кп х Кпр,

где: А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка;

Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов;

Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год.

Кп - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Кп = 0,97;

Кпр - коэффициент перехода, используемый в случаях, предусмотренных пунктом 2.9 Порядка.

Апеллянт полагает необоснованным применение коэффициента перехода, так как арендная плата за 2016 год значительно ниже, чем в 2015 году, и применение коэффициента перехода уменьшит ее еще больше.

Также апеллянт не согласен с выводом суда о том, что коэффициенты, установленные пунктом 2.5 Порядка определения размера арендной платы  подлежат применению в случае, когда кадастровая стоимость земельного участка установлена решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «МАРИЯ-РА» возразило против удовлетворения апелляционной жалобы, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, полагает выводы суда первой инстанции по существу спора верными, доводы апелляционной жалобы необоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель истца настаивал на доводах отзыва.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение суда, суд апелляционной инстанции считает, что основания для его отмены отсутствуют. Выводы суда основаны на следующем.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и ООО «МАРИЯ-РА» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №301-01 от 09.02.2015 (далее – договор №301-1), в соответствии с которым истец принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:30:0102006:969, площадью 8430 кв.м. под торговый комплекс, расположенный по адресу: 

<

...>.

Также между Комитетом (арендодателем) и ООО «МАРИЯ-РА» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №528-02 от 29.09.2014 (далее – договор №528-02), по которому, арендатор принял в аренду земельный участок пропорционально доле собственности на здания с кадастровым номером 42:30:0228003:20 площадью 2201 кв.м. под нежилые здания, расположенные по адресу: Куйбышевский район, г, Новокузнецк, ул. Кубинская, 19а.

В соответствии с пунктами 3.4 указанных договоров изменение арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета и (или) размер арендной платы и (или) земельного налога с момента принятия указанных актов, либо с иной даты, с которой распространяет свое действие указанный акт.

Решением Комитета по управлению имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 №4-2/3904 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, определенных по состоянию на 01.08.2014, в том числе в отношении спорных земельных участков.

24.08.2016 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области принято решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0228003:20 в размере рыночной стоимости 2 311 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 42:30:0102006:969 в размере рыночной  стоимости  11 455 000 руб. (письмо Управления Россреестра от 31.08.2016 №07/10119).

Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка направил ООО «Мария-Ра» расчеты (протоколы определения) размера арендной платы по договорам аренды №301-01 от 09.02.2015 и №528-02 от 29.09.2014, в соответствии с которыми размер арендной платы составляет: по договору №301-01 за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 - 11 455 000*0,0515*1,66952267 = 984 905,70 руб.; по договору №528-02 с 01.01.2016 по 31.12.2016 - 1 890 1 84,50*0,05 15*1,2*1,66952267 = 195 022,63 руб.

Полагая, что Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка произвел расчет размера арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 с нарушением Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование  земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 №47, применив коэффициенты инфляции и не применив коэффициент перехода, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд Кемеровской области.

Суд первой инстанции, проанализировав отношения сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что поскольку арендная плата за землю, предоставленную истцу в аренду, является регулируемой, к ней подлежат применению соответствующие нормы права о порядке установления регулируемых цен, независимо от тех условий, которые предусмотрены в договоре аренды. Применение коэффициентов инфляции, установленных на 2010-2016 годы, является необоснованным, поскольку размер кадастровой стоимости земельных участков определен по состоянию на 2016 год, соответственно, необходимость в корректировке с учетом инфляционных процессов в 2010-2016 годах отсутствует. Также судом сделан вывод о том, что коэффициент перехода подлежит применению при определении размера арендной платы, так как размер арендной платы в 2016 году больше чем в 1,129 раза превышает размер арендной платы в 2015. Неприменение этого коэффициента будет означать неравные условия для лиц, которым земельные участки предоставляются в аренду. То обстоятельство, что кадастровая стоимость земельного участка установлена не Комитетом по управлению имуществом Кемеровской области, а Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, по мнению суда, не является основанием для неприменения коэффициентов, предусмотренных порядком определения размера арендной платы, установленным органом, к полномочиям которого это отнесено.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции пришел к верным выводам по существу спора, основываясь на следующем.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации  к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Основываясь на положениях пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениях, содержащихся в пунктах 16 и 19 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суд первой инстанции сделал правильный вывод, о том, что поскольку на основании договоров аренды №301-01 от 09.02.2015 и №528-02 от 29.09.2014 были предоставлены истцу в аренду земельные участки из земель государственная собственность на которые не разграничена, стоимость аренды указанных земельных участков является регулируемой ценой, размер которой определяется регулирующим органом и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды.

Пунктом 3 статьи 37.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

В отношении земельных участков находящихся в собственности Кемеровской области, и земельных участков Кемеровской области, государственная собственность на которые не разграничена, регулирование стоимости аренды осуществляется на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 №47.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о применении данного Порядка к спорным отношениям сторон. Расчет арендных платежей, подлежащих уплате ООО «Мария-Ра» за спорный период должен производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кемеровской области.

В соответствии с пунктом 2.5 Порядка, утвержденного Постановлением №47 от 05.02.2010, размер годовой арендной платы за земельный участок определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле: А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х Кп х Кпр, где:

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка;

Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов;

Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год.

Кп - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Кп = 0,97;

Кпр - коэффициент перехода, используемый в случаях, предусмотренных пунктом 2.9 Порядка.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что указанный выше порядок основывается на применении соответствующих коэффициентов к кадастровой стоимости земельного участка.

В рассматриваемом случае имел место спор относительно установленной на основании решения Комитета по управлению имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 №4-2/3904 государственной кадастровой оценки в отношении спорных земельных участков. ООО «Мария-Ра» утвержденная Комитетом по управлению имуществом Кемеровской области кадастровая стоимость оспорена. Результатом этого явилось установление кадастровой стоимости по состоянию на 2016 год Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской для земельного участка с кадастровым номером 42:30:0228003:20 в размере рыночной стоимости 2 311 000 руб., для земельного участка с кадастровым номером 42:30:0102006:969 в размере рыночной  стоимости 11 455 000 руб. (письмо Управления Россреестра от 31.08.2016 №07/10119). Изложенное свидетельствует о недостоверности размера кадастровой стоимости земельных участков, установленной решением Комитета по управлению имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 №4-2/3904.

Довод апеллянта о том, что предусмотренные Порядком коэффициенты для определения размера арендной платы должны быть применены только в том случае, если кадастровая стоимость утверждена Комитетом по управлению имуществом Кемеровской области является несостоятельным, поскольку пунктом 2.5 Порядка указано на применение таких коэффициентов к кадастровой стоимости земельного участка, а поскольку достоверная кадастровая стоимость может определяться разными способами, в том числе, устанавливаться комиссией, уполномоченной на разрешение споров, а также в судебном порядке, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции, что не имеет правового значения, каким из уполномоченных органов установлена достоверная кадастровая стоимость.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Данная позиция также закреплена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии с изложенным, к спорным отношениям подлежат применению положения об определении стоимости арендной платы, установленные Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кемеровской области, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 №47.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о неприменимости в рассматриваемом в рамках данного дела случае коэффициентов инфляции, установленных на 2010-2016 годы, в связи с установлением актуальной кадастровой стоимости земельного участка и отсутствием необходимости поправок цены аренды с учетом инфляционных процессов в экономической жизни. Оснований для других выводов суд апелляционной инстанции не усматривает.

Относительно применимости в рамках спорных отношений коэффициента перехода, суд апелляционной инстанции также соглашается с позицией суда первой инстанции.

Обязательным для сторон Порядком в пункте 2.9.1 предусмотрено, что при заключении договоров аренды, дополнительных соглашений к договорам аренды, направлении уведомлений об изменении размера арендной платы, выполнении расчетов арендной платы в отношении земельных участков из земель населенных пунктов, в случае если размер арендной платы, рассчитанный по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Кемеровской области, утвержденной решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 №4-2/3904, превышает более чем в 1,129 раза размер арендной платы, рассчитанный в 2015 году от кадастровой стоимости, при расчете арендной платы применяется коэффициент перехода, рассчитанный по формуле: Кпр = КС1/КС2, где КС1 – кадастровая стоимость, действующая до 26.11.2015; КС2 – кадастровая стоимость, утвержденная решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 №4-2/3904.

Поскольку размер арендной платы для земельных участков, предоставленных в аренду истцу, рассчитанный на основании установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24.08.2016 кадастровой стоимости земельных участков, превышает более чем в 1,129 раза размер арендной платы, рассчитанный в 2015 году от кадастровой стоимости земельных участков, имеются основания для применения коэффициента перехода.

Иной подход означал бы создание неравных условий для лиц, арендующих земельные участки.

Следует отметить, что данные коэффициенты предусмотрены для регулирования изменения арендной платы, в целях избежать резкого повышения цены, а не для исправления некорректно установленной кадастровой стоимости земельных участков.

Выводы суда первой инстанции по настоящему спору основаны на нормах права, имеющихся в материалах дела доказательствах, и соответствуют позиции Верховного Суда  Российской Федерации (например, определение от 09.01.2017 № 308-ЭС16-16869 по делу №А32-33606/2015).

В части неудовлетворенных исковых требований апелляционная жалоба доводов не содержит, истец в своем отзыве также не возражает против решения суда о частичном удовлетворении исковых требований. В судебном заседании возражений против частичной проверки также не поступило.

По правилам части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в указанной части суд апелляционной инстанции проверку решения суда первой инстанции не производит.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Доводы апелляционной жалобы, по сути, сводятся к переоценке обстоятельств дела, установленных судом первой инстанции, и получивших правильную оценку.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы. 

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29 августа 2017 года по делу №А27-3432/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Стасюк Т.Е.

 

                Судьи

                         Кайгородова М.Ю.            

 

                         Ярцев Д.Г.