Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-26613/23

07 сентября 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2023 года Полный текст решения изготовлен 07 сентября 2023 года 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при  ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с  ограниченной ответственностью "МЕХАНИКА" (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>, дата регистрации: 23.02.1996, юридический адрес: 107497, 

<

...>, помещение VIII комната № 8)  

к обществу с ограниченной ответственностью "Юнайтед Моторс" (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 29.02.2008, юридический адрес: 125599, 

<

...>, антресоль 1 этажа пом 1)  

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "АВТОПРАКТИКА" (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 06.04.2012, юридический адрес:  107076, 

<

...>, подв. пом I-комната 2)  

о расторжении договора аренды от 29.07.2019 № 1-124/2019; об обязании освободить  арендованное здание  

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МЕХАНИКА" (далее – истец)  обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с  ограниченной ответственностью "Юнайтед Моторс" (далее – ответчик) со следующими  требованиями:  

- расторгнуть Договор аренды № 1-124/2019 от 29.07.2019 между ООО «Механика» и  ООО «Юнайтед Моторс»;  

- обязать освободить ООО «Юнайтед Моторс» арендованное здание в течение  одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.  

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора привлечено: общество с ограниченной  ответственностью "АВТОПРАКТИКА".  

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали.  Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.  Представитель третьего лица возражал против удовлетворения заявленных требований.  

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные  доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд  

приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по  следующим обстоятельствам.  

Судом установлено и следует из материалов дела, что между истцом (далее –  арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) заключен Договор аренды от 29.07.2019   № 1-124/2019 (далее – договор аренды). Объектом аренды является: нежилое здание  площадью 1 675 кв. м. расположенное по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 50:64:0000000:655.  

В составе Здания передавалась, в том числе пеллетная котельная (подтверждается  актом приема-передачи к Договору). С помощью данной котельной Здание отапливалось.  

15.12.2022 и 28.12.2022 Арендодатель и Арендатор провели совместный осмотр  Здания. По факту осмотров были составлены акты.  

В результате осмотров истцу стало известно следующее: Арендатор полностью  изменил систему отопления в Здании; Пеллетная котельная не функционирует; Арендатор  установил 2 электрических котла (далее – электронагреватели, электрические котлы),  мощностью в 100 кВт каждый, и теперь Здание отапливается с их помощью.  

Согласно п. 1.15 договора аренды Арендатор вправе выполнить работы по ремонту,  отделке, приспособлению Здания, однако любые работы в Здании допускаются лишь при  условии предварительного письменного согласования с Арендодателем выполненной в  соответствии с действующим законодательством проектной документации, если данные  работы требуют согласования и получения проектной документации.  

По общему правилу, согласованному сторонами, текущий ремонт здания,  выполняемый Арендатором требует только письменного уведомления Арендодателя о  предстоящих работах, без получения проектной документации и т.д.  

В соответствии с п. III. 3.4. договора аренды косметический и текущий ремонт  осуществляется Арендатором в порядке, согласованном с Арендодателем.  

В соответствии с п. III. 4.7. договора аренды, в случае проведения Арендатором  капитального, текущего или косметического ремонта Арендатор обязуется при  необходимости согласовать проект выполнения соответствующих работ с  соответствующими органами государственной власти и местного самоуправления в  случаях, когда такое согласование требуется действующим законодательством, а также с  Арендодателем.  

Истец полагает, что своими действиями ответчик существенно нарушил условия  Договора и ухудшил состояние здания, в связи со следующим: никаких согласований с  собственником Здания не было. Письменного разрешения на установку электрических  котлов Арендодатель не давал. Ответчик нарушил условия Договора и не согласовал  изменения системы отопления с Истцом и с органами власти. Данное нарушение по мнению  истца является существенным.  

Истец в двух письмах требовал устранения выявленных нарушений и приведения  здания в то состояние, в котором оно было передано.  

Однако Ответчик в ответе на повторную претензию отказался содействовать Истцу.  17.02.2023 в связи с неоднократными отказами Арендатора устранять выявленные  нарушения Истец направил Ответчику предложение расторгнуть Договор.  

16.03.2023 Ответчик от расторжения Договора отказался. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с  настоящими требованиями.  

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).  

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным  имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре  не определены, в соответствии с назначением имущества.  

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть  изменен или расторгнут по решению суда только:  

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или  договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для  другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была  вправе рассчитывать при заключении договора.  

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может  быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:  

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или  назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;  

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не  вносит арендную плату;  

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в  соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство  капитального ремонта является обязанностью арендатора.  

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного  расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450  настоящего Кодекса.  

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после  направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им  обязательства в разумный срок.  

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в  соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель  имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.  

В соответствии с нормами ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона,  иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее  изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных  законом (ст. 310 ГК РФ).  

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно  доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и  возражений.  

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны  быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в  арбитражном суде иными доказательствами.  

В соответствии с п. 9.3 договора аренды Арендодатель вправе в одностороннем  внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, в случае: если  Арендатор существенно ухудшает Здание или Земельный участок; Выполнения  Арендатором строительных работ в Здании без согласованной в установленном  действующим законодательством РФ проектной и иной необходимой, в том числе  разрешительной, документации или без согласования Арендодателя, когда такое  согласование необходимо по условиям настоящего договора;  

Доказательств получения согласования или уведомления арендодателя на демонтаж  пеллетной котельной и установки двух электрических котлов ответчиком в материалы дела  не представлено.  

В процессе рассмотрения спора, сторонами представлен в материалы акт осмотра от  13.07.2023 из которого следует, что 2 электрических котла демонтированы.  

Однако, на момент рассмотрения спора в арендуемом ответчиком здании  отсутствует какая-либо функционирующая система отопления, доказательств  восстановления функционирования пеллетной котельной ответчиком в материалы дела не  представлено.  

Довод ответчика о том, что истцом не доказан факт существенности допущенного  ответчиком нарушения Договора не может быть принят во внимание, поскольку  возможность досрочного расторжения договора судом в случае когда арендатор пользуется  имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества  предусмотрена Договором, и, принимая во внимание пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, абз. 2 ст. 619  ГК РФ, истец не обязан доказывать факт существенности допущенного ответчиком  нарушения.  

Иные доводы ответчика изложенные в отзыве оценены судом по правилам ст. ст. 64,  67, 68, 71 АПК РФ и подлежат отклонению, поскольку сделаны при неверном применении и  толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.  

Материалами дела подтверждены допущенные ответчиком нарушения в  пользовании арендуемым зданием.  

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора аренды подлежит  удовлетворению.  

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан  вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и  принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о  передаче, подписываемому сторонами.  

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или  сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил,  предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).  

Частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что при принятии решения, обязывающего ответчика совершить  определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей  имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное  совершить эти действия, а также место и срок их совершения.  

С учетом обстоятельств дела суд приходит к выводу, что разумным сроком для  ответчика по освобождению здания является один месяца со дня вступления решения  Арбитражного суда Московской области по настоящему делу в законную силу.  

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по  делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части  2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие  положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований  подлежащими удовлетворению в полном объеме.  

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст.  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на  ответчика.  

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

Расторгнуть Договор аренды недвижимости (здания) от 29.07.2019 № 1-124/2019,  заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Механика» и  обществом с ограниченной ответственностью «Юнайтед Моторс».  

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Юнайтед Моторс» освободить  арендованное нежилое здание по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 50:64:0000000:655 в течение одного месяца с  момента вступления решения суда в законную силу.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Юнайтед Моторс" в пользу  в общества с ограниченной ответственностью "МЕХАНИКА" расходы по оплате  государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.  

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в  порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.  

Судья Е.В. Самороковская