ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-5281/19

05 июня 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  04 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 июня 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Немчиновой М.А.,

судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от истца Администрации городского округа Мытищи Московской области  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) - ФИО2 - представитель по доверенности №199-ДВ от 23 ноября 2018 года,

от ответчика АО УК "Центр Эссет Менеджмент" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) - ФИО3 - представитель по доверенности от 01 ноября 2017 года,

от третьего лица ПАО "Мосэнерго" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) - ФИО4 - представитель по доверенности №ДG100-18-489 от 14 ноября 2018 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Мытищи Московской области на решение  Арбитражного суда Московской области  от 21 марта 2019 года по делу №А41-5281/19, принятое судьей  Уваровым А.О., по иску Администрации городского округа Мытищи Московской области к Акционерному обществу Управляющая компания "Центр Эссет Менеджмент" о взыскании задолженности по договору аренды №950 от 07 мая 2018 года, расторжении договора аренды, с участием третьего лица Публичного акционерного общества "Мосэнерго", 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Акционерному обществу Управляющая компания "Центр Эссет Менеджмент" (далее по тексту - АО УК "Центр Эссет Менеджмент")  о взыскании 219 355, 22 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 07 мая 2018 года  по 31 декабря 2018 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка № 950 от 07 мая 2018 г., а также 8 490, 07 рублей неустойки за период с 16 июня 2018 г. по 15 декабря 2018 г., начисленной на основании п. 5.2. договора аренды по ставке 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Решением Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2019 года в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Мытищи отказано (л.д. 133-135).

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация городского округа Мытищи обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования Администрации - удовлетворить.

Представитель ответчика возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Представитель третьего лица ПАО "Мосэнерго" возражал по доводам апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 30 декабря 2014 года между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области, правопреемником которой является Администрация городского округа Мытищи, (арендодатель) и ОАО "Мытищинская теплосеть" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка             N 9660 (далее - Договор аренды).

 Согласно п. 1.1 Договора аренды, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 52 544 кв. м, с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27. 

Пунктом 2.1 Договора аренды предусмотрено, что договор аренды заключен на срок с 01 января 2015 года на 49 лет. 

На основании договора переуступки прав аренды на земельный участок от                     31 марта 2015 года, права и обязанности арендатора были переданы ООО "Гефест". 

В соответствии с Договором о переуступке прав аренды земельного участка от               15 декабря 2015 года права и обязанности арендатора были переданы ООО "Инжтех", которое в свою очередь в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей арендатора на земельном участке от 28 февраля 2017 года, права и обязанности арендатора по договору аренды передало АО УК "Центр Эссет Менеджмент".

 На земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 располагаются объекты недвижимого имущества, а именно производственная база, инвентарный номер 440/0690-(301Б-304Б; 301В; 301Д), состоящая из следующих объектов:

 - здания мастерских электромонтажных установок с административно-бытовыми помещениями, общей площадью 551,8 кв. м, лит. Б; 

- здания стоянки на три автомобиля, общей площадью 193,9 кв. м, лит. Б; 

- здания склада готовой продукции, общая площадь 124,6 кв. м, лит. Б; 

- здания ремонтной мастерской, общей площадью 106,1 кв. м, лит. Б;

 - ограждения территории базы, протяженностью 146,5 м, лит. В; 

- бетонной площадки и подъездной дороги. 

Указанная производственная база принадлежит на праве собственности АО "Мосэнерго", о чем 29 апреля 2002 года в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись. 

Данные обстоятельства установлены судебными актами по делу по делу N А41-57496/18. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 декабря 2018 года по делу N А41-57496/18 оставленным без изменения, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2019 года установлено, что поскольку ПАО "Мосэнерго" является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, который относится к государственной собственности, в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ именно ПАО "Мосэнерго" принадлежит исключительное право на приобретение этого участка в аренду. 

В связи с изложенным, судами был сделан вывод, что договор аренды земельного участка N 96 от 31 декабря 2014 г. в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

 Земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 был разделен на 4 земельных участка с кадастровыми номерами: 50:12:0102308:137, 50:12:0102308:138,  50:12:0102308:139, 50:12:0000000:57008. 

Между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) без проведения торгов заключен договор № 950 от 07 мая 2018 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:57008, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27. 

Как установлено судебными актами по делу N А41-57496/18, указанный земельный участок огорожен забором, используется ПАО "Мосэнерго", доступ на него невозможен иначе, чем с согласия третьего лица, через КПП. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным  имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. 

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. 

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. 

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что спорный земельный участок не мог быть передан арендатору свободным от прав третьих лиц для указанных в договоре целей. 

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель третьего лица ПАО "Мосэнерго" пояснил, что спорный земельный участок из владения ПАО "Мосэнерго" не выбывал.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Доказательств наличия у ответчика права на заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов в порядке п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не представлено.

 В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что  договор аренды № 950 от 07 мая 2018 г. является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований закона.

Поскольку в материалы дела не представлено документальных доказательств, свидетельствующих о фактическом владении спорным земельным участком -  ответчиком АО УК "Центр Эссет Менеджмент", оснований для удовлетворения заявленных Администрацией городского округа Мытищи требований, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2019 года по делу №А41-5281/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

В.Ю. Бархатов

 С.А. Коновалов