АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5955/2023

25 декабря 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от истца: ФИО1, представитель, доверенность от 13.12.2022 №28/32857-исх

от ответчика: ФИО2, представитель, доверенность от 19.01.2022 №09.08-01/13-001

от Министерства обороны Российской Федерации: М.Л. Полушко, представитель, доверенность от 06.10.2022 №207/4/152д

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Компания Сангар»

на решение от 30.06.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2023

по делу № А51-17778/2020 

Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока                  

к акционерному обществу «Компания Сангар» 

третьи лица: Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Приморского края, Министерство земельных и имущественных отношений Приморского края, Министерства обороны Российской Федерации (Морская инженерная служба Тихоокеанского флота)                                            

о взыскании задолженности в размере 14 720 852,44 руб. 

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее - УМС г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Компания Сангар» (ОГРН 

<

***>,                                ИНН 

<

***>, адрес: 690090, 

<

...>; далее - АО «Компания Сангар», общество) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 07.11.2016 №108-В в размере 29 498 847 руб. 11 коп. за период с 01.12.2017 по 31.10.2022, а также неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 6 746 704 руб. 55 коп. за период с 02.11.2017 по 29.11.2022 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом первой инстанции к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 АПК РФ привлечены: Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Приморского края, Министерство земельных и имущественных отношений Приморского края, Министерство обороны Российской Федерации (Морская инженерная служба Тихоокеанского флота).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.06.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2023, с ответчика в пользу Управления взыскано 29 498 847 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате, 4 973 502 руб. 36 коп. неустойки за просрочку внесения арендных платежей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

АО «Компания Сангар», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что в случаях, когда невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызвана обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611 и пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены. По мнению общества, представленными в материалы дела доказательствами подтвержден факт неисполнения арендодателем встречной обязанности по предоставлению земельного участка арендатору для реализации цели аренды по договору от 07.11.2016 №108-В, что подтверждает обстоятельства невозможности его использования.  

УМС г. Владивостока и Министерством обороны РФ представлены отзывы на кассационную жалобу, в которых выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители АО «Компания Сангар», Управления и Министерства обороны РФ поддержали доводы кассационной жалобы и отзывов на неё.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 15.07.2016 №557-вр, протокола результатов аукциона на право заключения договора аренды находящегося в ведении Приморского края земельного участка от 28.09.2016 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и АО «Компания Сангар» (арендатор) заключен договор №108-В аренды земельного участка от 07.11.2016, по условиям которого в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:050089:411 площадью 18385 кв.м, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 617 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Лазурная, д. 35, для использования в целях строительства туристической базы, разрешенное использование: туристические базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 1.2 договора передача участка произведена сторонами по акту приема-передачи от 07.11.2016. Пунктом 1.3 договора срок аренды участка установлен 4 года 6 месяцев с момента подписания договора.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендная плата вносится в размере 501 689 руб. 19 коп. ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. В начале действия договора арендная плата вносится арендатором с учетом задатка, оплаченного в размере 77 381 руб. 36 коп. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

В соответствии с пунктом 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

В соответствии с конкурсной документацией, пунктом 3.4.3 договора на всем земельном участке права арендатора ограничены в связи с нахождением земельного участка в границах запретного района военного объекта. В соответствии с подпунктом 3 пункта 10 Постановления Правительства РФ от 05.05.2014 №405 «Об установлении запретных к иных зон с особыми условиями использовании земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны» (вместе с «Положением об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны»), для проведения строительных работ необходимо получение специального разрешения федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится военный объект. На части земельного участка площадью 10041 кв.м права арендатора ограничены в связи с нахождением участка в прибрежной защитной полосе. На всем земельном участке права арендатора ограничены в связи с нахождением в водоохранной зоне. Арендатору земельного участка при наличии на участке инженерных коммуникаций предписано обеспечить беспрепятственный допуск представителей собственников линейных объектов или представителей организации, осуществляющих эксплуатацию линейных объектов к данным объектам в целях обеспечения их безопасности.

АО «Компания Сангар» 16.05.2017 обратилось в Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Туристическая база, расположенная по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 617 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Лазурная, д. 35». К данному заявлению были приложены документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 2.6.1 Административного регламента предоставления администрацией города Владивостока муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство», утвержденного Постановлением администрации г. Владивостока от 30.12.2010 №1606.

Письмом от 22.05.2017 №5578/20у обществу в выдаче разрешения на строительство отказано в связи с отсутствием в приложенных к заявлению документах специального разрешения федерального органа исполнительной власти для проведения строительных работ.

Не согласившись с вышеуказанным отказом, АО «Компания Сангар» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании его незаконным. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2017 по делу №А51-13188/2017 в удовлетворении требования о признании незаконным отказа администрации г. Владивостока от 22.05.2017 №5578/20у в выдаче АО «Компания Сангар» разрешения на строительство объекта «Туристическая база, расположенная по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 617 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Лазурная, д. 35», отказано.

Полагая, что земельный участок, переданный по договору аренды от 07.11.2016, имеет существенные недостатки, что полностью препятствует арендатору в его использовании по прямому назначению - в целях строительства туристической базы, ООО «Компания Сангар» обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании 6 521 959 руб. 47 коп.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2019 по делу №А51-8760/2018 в удовлетворении требований отказано.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы Управление предупреждением от 23.03.2020 №28/16-2497 уведомило ответчика о том, что по состоянию на 07.03.2020 задолженность по арендной плате и пене по договору аренды составляет 14 720 852 руб. 44 коп., в связи с чем просило в 7-дневный срок с момента получения настоящего предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме.

Поскольку задолженность обществом не погашена, УМС г. Владивостока обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования Управления в части, суды правильно руководствовались положениями статей 309, 330, 607, 614 ГК РФ, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и исходили из доказанности Управлением факта использования ответчиком спорного земельного участка без внесения платы, установленной соглашением сторон.

Основным возражением ответчика против удовлетворения заявленных требований являлись доводы о наличии правовых оснований для пропорционального снижения размера арендной платы со ссылкой на установление в рамках дела №А51-13188/2017 дополнительного ограничения, которое не было заявлено в конкурсной документации при проведении аукциона на заключение спорного договора аренды – нахождение земельного участка в пределах охранных зон памятников природы регионального значения. 

Признавая данные возражения несостоятельными, суды обоснованно руководствовались следующими нормативными положениями.

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 №305-ЭС17-17952.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для применения положений пункта 4 статьи 614 ГК РФ.

Судами установлено, что арендуемый земельный участок частично расположен в границах охранных зон памятников природы краевого значения «Обнажение горных пород «Лазурное» и «Кекуры «Жаба» и «Тюлень» (часть обнажения горных пород «Лазурное»), образованных Решением Приморского Совета народных депутатов от 20.01.1984 №27 «Об отнесении уникальных и типичных природных объектов к государственным памятникам природы Приморского края». На территории охранной зоны запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятника природы.

Данная охранная зона утверждена еще до момента заключения спорного договора аренды, между тем об указанном обстоятельстве арендатору, действительно, не могло быть достоверно известно на момент совершения спорной сделки. Вместе с тем, впоследствии, когда указанное обстоятельство стало известно арендатору, АО «Компания Сангар» в добровольном порядке по предложению Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края договор не расторгло, земельный участок арендодателю не передало.

Анализ отказов Управления градостроительства г. Владивостока в выдаче ответчику разрешения на строительство объекта «Туристическая база с зданием визит-центра познавательного туризма памятников природы скалы «Кекуры», «Жабы» и «Тюлень» со вспомогательными зданиями и сооружениями, благоустройство территории в районе ул. Лазурная, 35, г. Владивосток» позволил судам прийти к обоснованному выводу о том, что расположение части арендуемого земельного участка на территории охранных зон памятников природы не является обстоятельством, исключающим возможность его использования по целевому назначению. Об иных ограничениях в отношении спорного земельного участка общество было осведомлено при заключении договора аренды, приняло на себя все риски, связанные с реализацией целей его использования, что также было предметом оценки судов в рамках дела №А51-8760/2018. Более того, согласно пояснениям представителя ответчика АО «Компания Сангар» намерено продолжать арендные отношения, не смотря на заявленные им недостатки объекта аренды.

Кроме того, как верно отмечено апелляционным судом, уменьшение размера арендной платы, определенной по итогам торгов, в рассматриваемом случае, может привести к нарушению прав иных потенциальных участников, претендующих на право аренды по меньшей цене.

На основании изложенного признаются несостоятельными утверждения кассатора о доказанности ответчиком обстоятельств невозможности получения разрешительной документации на планируемое строительство и использования спорного земельного участка по его целевому назначению.

Установив факт нарушения обществом обязательств по внесению арендных платежей, суды, руководствуясь положениями статей 191, 193, 329, 330 ГК РФ, пунктом 4.2 договора, учитывая предписания Постановлений Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №439, от 28.03.2022 №497, признали правомерными требования УМС г. Владивостока о взыскании штрафных санкций за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 4 973 502 руб. 36 коп.   

 

Судебная практика, на наличие которой ссылается заявитель кассационной  жалобы, не может быть принята во внимание, т.к. судебные акты поименованные обществом приняты по иным фактическим обстоятельствам дела, не являющимися, вопреки утверждениям кассатора, тождественными настоящему спору. 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся лишь к переоценке установленных по делу фактических обстоятельств. При этом заявитель ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства, что выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции, определенных нормами главы 35 АПК РФ.

В целом выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права. Безусловных оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судом округа также не выявлено.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.06.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2023 по делу № А51-17778/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                             М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                      В.А. Гребенщикова

 

                                                                                 С.И. Гребенщиков