АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А28-17418/2017

 

07 июня 2018 года                                                

 

Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2018 года 

В полном объеме решение изготовлено 07 июня 2018 года  

 

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Двинских С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 613150, Россия, Кировская область, г. Слободской) 

к муниципальному казенному учреждению «Администрация города Слободского Кировской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 613150, Россия, 

<

...>),

третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - министерство культуры Кировской области (адрес: 610019, 

<

...>), 

о признании недействительным пункта 2.2.32 договора от 03.05.2017 № 1444 аренды нежилого помещения 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, ФИО3 по доверенности от 11.11.2017,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 09.01.2018,

от третьего лица: ФИО5 по доверенности от 31.01.2018, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Администрация города Слободского Кировской области» (далее – ответчик, администрация, учреждение) о признании недействительным пункта 2.2.32 договора аренды от 03.05.2017 № 1444.

Истец в судебном заседании на требованиях настаивает.

Ответчик исковые требования не признает.

Представитель третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований, позицию ответчика поддержал, представил отзыв и дополнение к отзыву.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, исследовав письменные материалы дела, установил следующее.

03.05.2017 между учреждением (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 572,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> для осуществления торговой, административной деятельности, оказания услуг населению (пункт 1.2 договора). 

Договор заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 19.04.2017.

Договор заключен на срок с 03.05.2017 по 02.05.2022 (пункт 7 договора), зарегистрирован в управлении Росреестра по Кировской области.

Имущество передано в аренду по акту 03.05.2017 без замечаний со стороны Арендатора, согласно акту помещение передается с обременением: объект культурного наследия Торговые ряды (Гостиный двор) (1876 – 1896 г.г.).

Имущество пригодно для использования по назначению, определенному в пункте 1.2 договора. Недостатков, препятствующих владению имуществом, нет.

Согласно Указу Президента РФ от 20.02.1995 № 176 «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения» Торговые ряды, 1876 - 1896 гг. по адресу: 

<

...> включены в перечень памятников градостроительства и архитектуры.

Распоряжением министерства культуры Кировской области от 04.10.2016 № 461 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия «Торговые ряды». Письмом от 10.01.2016 исх.№1924-57-01-16 копия распоряжения и охранного обязательства направлены в администрацию муниципального образования «город Слободской» Кировской области.        

Распоряжением министерства культуры Кировской области от 10.08.2017 № 312 утверждено задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения «Торговые ряды», расположенного по адресу: 

<

...>, в котором законным владельцем объекта культурного наследия указана ФИО2.

По условиям договора аренды от 03.05.2017 арендодатель принял на себя обязательства производить за свой счет ремонт фасада здания, производить текущий и капитальный ремонт помещения в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры» народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), действующими нормативными правовыми актами и действующим законодательством (пункт 2.2.9 договора).

В соответствии с пунктами 2.2.29 – 2.2.31 договора Арендатор принял на себя обязательства нести бремя содержания арендуемого помещения, входящего в объект культурного наследия – Торговые ряды (Гостиный двор) (1876 – 1896 г.г), расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с законодательством РФ в части особенностей владения, пользования, распоряжения объектами культурного наследия; в месячный срок оформить обязательства пользователя объектом культурного наследия в министерстве культуры Кировской области и представить копию данного обязательства Арендодателю; Арендатор в соответствии с охранным обязательством  № 461 от 04.10.2016 принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия Торговые ряды (Гостиный двор) (1876 -1896 г.г.) по адресу: 

<

...>, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на помещение, указанное в пункте 1.2.

В соответствии с пунктом 2.2.32 арендатор принял на себя обязательство произвести капитальный ремонт крыши в соответствии с положением об аренде,  субаренде и капитальном ремонте объектов муниципальной собственности, утвержденным решением Слободской городской Думы от 24.06.2015 № 72/521.

Во исполнение пункта 2.2.32 истец инициировал обследование кровли здания, в котором расположено арендуемое помещение. Обследование проведено ООО «Асгард», имеющим лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия. В результате обследования были обнаружены дефекты, подтверждающие аварийное состояние стропильных конструкций и предаварийное состояние кровли обследуемого участка. Согласно выводам, содержащимся в техническом отчете установлено, что обследуемый участок кровли находится в аварийном состоянии. Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкций к эксплуатации и об опасности их обрушения. Для предотвращения возможного обрушения конструкций, непосредственно влияющих на безопасность пребывания людей в зоне расположения конструкций, необходимо срочное проведение первоочередных противоаварийных мероприятий по разработанной схеме, одновременно с разработкой и согласованием проекта реставрации обследуемого участка крыши, предусматривающего замену аварийных стропильных ферм на аналогичные, а также замену участка кровельного покрытия.

Арендатор письмом от 14.11.2017 (получено администрацией 14.11.2017) уведомил арендодателя о результатах проведенного обследования и аварийном состоянии крыши, предложил подписать дополнительное соглашение об исключении пункта 2.2.32 из договора, на что учреждение ответило отказом письмом от 13.12.2017.

Письмом от 21.03.2018 № 637-57-01-24 Министерство культуры Кировской области согласовало в связи с положительным заключением государственной историко-культурной экспертизы, проведенной экспертами ООО «Научно-исследовательская реставрационная фирма «Афина» (акт от 28.02.2018),  проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, разработанную ООО «Асгард» в следующем составе: том 1. Предварительные работы (ИРД), Книга 1. Исходно-разрешительная документация (шифр 086-17АГ-ИРД), Том 2. Конструктивные решения (Шифр 086-17АГ-КР).

Истцом представлен сводный сметный расчет ООО «Асгард» на проведение ремонта кровли, согласно которому общая стоимость работ составляет 5 130 483 рубля 78 копеек. 

Считая, что при заключении договора истец был обманут арендодателем  путем намеренного умолчания об обстоятельствах, о которых арендодатель должен был сообщить при той добросовестности, которая от него требовалась, а именно об аварийном состоянии крыши, о крайней невыгодности и экономической нецелесообразности для истца проведения ремонта крыши ввиду его дорогой стоимости, превышении сумм затрат на ремонт кровли размеру арендных платежей за весь срок аренды помещения, истец  обратился в суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015  № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Следовательно, бремя доказывания того обстоятельства, что сделка совершена под влиянием обмана со стороны арендодателя, возлагается именно на истца.

Арбитражный суд оценивает доказательства, представленные в каждом конкретном деле, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив имеющиеся в деле доказательства, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о недоказанности истцом того обстоятельства, что договор аренды от 03.05.2017 в части включения в него пункта 2.2.32 заключен им под влиянием обмана со стороны ответчика, а также умысла последнего на совершение обмана.

Как следует из материалов дела, при заключении договора обе стороны обладали правоспособностью, понимали значение своих действий и четко представляли себе последствия совершения данной сделки.

Согласно преамбуле Закона № 73-ФЗ в Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.

Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона № 73-ФЗ к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Исходя из особого статуса и ценности такого имущества, порядок его вовлечения и использования в гражданском обороте регламентирован гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных актами специального законодательства в области охраны объектов культурного наследия (статья 2 Закона № 73-ФЗ).

Требования к содержанию и порядок оформления охранного обязательства регламентирован статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 47.6 Закона N 73-ФЗ в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, указываются требования в отношении объекта культурного наследия. В соответствии с пунктом 7 статьи 47.6 Закона N 73-ФЗ охранное обязательство утверждается актом Федерального органа охраны объектов культурного наследия или актом регионального органа охраны объектов культурного наследия в зависимости от категории объекта (федерального, регионального или местного значения).

Судом установлено, что охранное обязательство в отношении спорного объекта культурного наследия утверждено распоряжением министерства культуры Кировской области от 04.10.2016 № 461, направлено в адрес администрации как собственника имущества до заключения договора аренды. При заключении договора аренды на торгах участникам торгов, в том числе истцу, было известно о наличии обременения имущества в виде объекта культурного наследия. Текст проекта договора был в составе аукционной документации, в том числе с включенным в него пунктом 2.2.32, с которым могла ознакомиться участники аукциона прежде чем принять решение об участии в аукционе на право заключения договора аренды.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о недоказанности истцом того обстоятельства, что договор заключен им под влиянием обмана со стороны ответчика, а также умысла последнего на совершение обмана.

 

Кроме того, при вынесении решения суд учитывает следующее.

          Согласно пункту 1 статьи 47.2 Закона № 73-ФЗ требования к сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, должны предусматривать консервацию, ремонт, реставрацию объекта, приспособление объекта культурного наследия для современного использования либо сочетание указанных мер.

 

Пунктом 11 статьи 47.6 Закона № 73-ФЗ установлено, что охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

 В данном пункте также  определен круг лиц (собственников или иных законных владельцев объекта культурного значения), которые обязаны выполнять охранное обязательство: физические или юридические лица, которым объект культурного наследия принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора; унитарные предприятия или учреждения, которым объект предоставлен на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления; юридические лица, которым объект передан в безвозмездное пользование на основании гражданско-правового договора; федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление полномочий собственника соответствующего имущества, если объект не передан на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению либо не передан в безвозмездное пользование.

В названный перечень лиц, обязанных выполнять охранное обязательство, арендатор объекта культурного наследия не включен.

Вместе с тем, согласно пункту 11 статьи 48 Закона № 73-ФЗ распределение обязанностей по выполнению требований, предусмотренных статьей 47.2 настоящего Закона, в том числе, по выполнению ремонта объекта культурного наследия, между сторонами договора устанавливается указанным договором, если иное не предусмотрено статьей 47.6 настоящего Закона.

          Следовательно, арендаторы несут обязанность по сохранению объекта культурного наследия только в том случае, если это прямо установлено договором между собственником и арендатором. 

По условиям договора стороны возложили обязанность по сохранению объекта культурного наследия на арендатора (пункт 2.2.31), и, в частности, обязанность по капитальному ремонту крыши с возможностью полной или частичной компенсации затрат арендатора на капитальный ремонт крыши в течение срока действия договора  путем их зачета в счет подлежащих уплате арендных платежей в порядке, утвержденном решением Слободской городской Думы от 24.06.2015 № 72/521, что не противоречит действующему законодательству.

Возможность возложения договором аренды на арендатора обязанностей по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия с компенсацией ему понесенных расходов в счет уменьшения арендной платы предусмотрена также статьей 14 Закона № 73-ФЗ.

При указанных обстоятельствах основания для признания пункта 2.2.32 договора недействительной сделкой у суда отсутствуют.

 

Истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 рублей 00 копеек, которая при отказе в удовлетворении иска на основании статьи 110 АПК РФ отнесению на ответчика не подлежит.

 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

Судья                                                                                   С.А.Двинских