Арбитражный суд Московской области

      107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-73837/23

27 апреля 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Д.М. Кардановым,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (141506, Московская область, Солнечногорск город, Банковская улица, 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 504401001)

к ООО "Профстройподряд" (141551, Московская область, Солнечногорск город, Андреевка рабочий поселок, дом 31Б, помещение XIX/ком 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.09.2019, ИНН: 

<

***>, КПП: 504401001, генеральный директор: ФИО1)

 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

и по встречному исковому заявлению

ООО "Профстройподряд" (141551, Московская область, Солнечногорск город, Андреевка рабочий поселок, дом 31Б, помещение XIX/ком 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.09.2019, ИНН: 

<

***>, КПП: 504401001, генеральный директор: ФИО1) к 

Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (141506, Московская область, Солнечногорск город, Банковская улица, 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 504401001)

 

о взыскании излишне уплаченных арендных платежей и пени

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к ООО "Профстройподряд" со следующими требованиями: 

-Взыскать с ООО «ПРОФСТРОЙПОДРЯД» в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области задолженность по Договору аренды земельного участка № 257-АП от 09.07.2012 в размере       780 345,9 руб., из них:

-задолженность по арендной плате за период с 01.07.2020 по 05.05.2021 в размере                 695 844,00 руб.;

-задолженность по пени за период с 16.03.2020 по 05.05.2021 в размере 76 086,85 руб.;

-задолженность по пени за период с 16.03.2023 по 05.07.2023 в размере 8 415, 05 руб.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.03.2024г. к производству принят встречный иск, в котором общество просит суд:

Взыскать с ответчика (истца по первоначальному иску) в пользу истца по встречному иску излишне уплаченные арендные платежи в сумме 1 441 440,00 рублей, пени в сумме 85 000,00 руб. по договору аренды земельного участка №257-АП от 09.07.2012 за период с 31.08.2020 по 31.12.2021.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В ходе судебного разбирательства представителем общества заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. Суд отклоняет данное ходатайство, поскольку полагает возможным рассмотреть дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Представитель  Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области дал пояснения, поддержал первоначальные требования, в удовлетворении встречного иска возражал. Представитель ООО "Профстройподряд" дал пояснения, возражал в удовлетворении первоначальных требований, встречный иск просил удовлетворить.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что первоначальные заявленные требования  и встречные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ИП ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №257-АП от 09.07.2012г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070303:102, площадью 4000 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения склада по хранению многолетних садовых растений, расположенный по адресу: 

<

...> в районе СНТ «Озерки».

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору от 26.06.2015, права и обязанности по договору аренды N 257-АП от 09.07.2012 с 13.07.2015 перешли гр. ФИО3 и ФИО4 по 1/2 доли земельного участка каждому.

Согласно договору о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.09.2019 ФИО4 передала принадлежащую ей на праве аренды 1/2 долю земельного участка гр. ФИО5

В свою очередь, гр. ФИО5 по договору о переуступке прав и обязанностей от 18.05.2020 передал права и обязанности арендатора 1/2 доли земельного участка по договору аренды N 257-АП от 09.07.2012 ФИО3

Договором передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка  от 15.12.2020г. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №257-АП от 09.07.2012г.  перешли к ООО «Профстройподряд».

Договор от 15.12.2020 зарегистрирован Управлением Росреестра в установленном законом порядке 06.05.2021, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись регистрации 50:09:0070303:102-50/416/2021-8.

В соответствии с пунктом 2.5 договора от 15 декабря 2020 года новый арендатор (ООО "Профстройподряд") принимает все права и обязанности арендатора (ФИО3) по договору аренды, в том числе и обязательство по уплате пеней либо иных платежей, предусмотренных договором аренды, в том числе и начисленных на момент подписания настоящего договора вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязательств из договора.

Пунктом 2.6 договора от 15 декабря 2020 года определено, что на дату заключения настоящего договора за арендатором числится просроченная задолженность по договору аренды, обязанность по погашению просроченной задолженности, в том числе пени и иных сопутствующих платежей переходит к новому арендатору и подлежит исполнению в разумный срок с момента государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды.

В соответствии с Приложением №1 к договору аренды и дополнительным соглашением №1 от 10.04.2013 года арендные платежи были оплачены предыдущими арендаторами своевременно и в полном объеме.

Как указывает комитет, обществом не оплачены арендные платежи за период с 01.07.2020г. по 05.05.2021г.  в размере 695 844 руб. и пени  за период с 16.03.2020г. по 05.05.2021г. в размере 76 086,85 руб. руб., пени за период с 16.03.2023г. по 05.07.2023г. в размере 8415,05 руб.

В связи с чем, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность. 

Поскольку задолженность не оплачена, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Ответчиком по первоначальному иску заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Настоящее исковое заявление подано в Арбитражный суд Московской области 30.08.2023г. через систему «Мой арбитр».

Статьей 198 ГК РФ установлено, сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Ходатайство о восстановлении срока исковой давности в материалы дела не представлено, доказательств невозможности реализации права на судебную защиту в период срока исковой давности в материалы дела не представил, судом такие обстоятельства также не установлены.

Судом произведен перерасчет с учетом пропуска срока исковой давности, исходя из которого установлено, что задолженность отсутствует по основному долгу и пени.

По заявленным пени за период с 16.03.2023 по 05.07.2023 истцом в материалы дела представлен акт сверки с указанием на отсутствие задолженности.

Поскольку задолженность перед комитетом у ответчика отсутствует, оснований для удовлетворения первоначальных требований не имеется.

Обществом подано встречное исковое заявление. В обоснование встречных требований, общество ссылается на следующее.

Комитетом не верно применяются коэффициенты Км =9, Пкд=1.

Общество указывает на следующее.

Согласно условиям п.3.1. заключенного договора № 257-АП от 09.07.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070303:102, категория земель: «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», расположенного по адресу: Московская область, городской округ Солнечногорск, 

<

...> в районе СНТ «Озерки» ", сроком с 09.07.2012 по 08.07.2061, размер арендной платы определен в приложении № 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью и рассчитывается по следующей формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы за 1 кв.м. в год (руб.);

Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд - повышающий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с дополнительным соглашением от 10.04.2012 № 1 к договору аренды сторонами определен размер годовой арендной платы с 09.07.2015 по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S=3,58*4,2*1*3*4000=180 432,00 руб.

Согласно п.3.6 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевод земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесении соответствующих изменений или дополнений в договор.

Законом Московской области от 05.11.2019 № 220/2019-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области,   на   2020   год»   установлены   значения      базового   размера   арендной   платы   за   земельные участки на 2020 год, в отношении земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории городского округа базовый размер арендной платы Аб=4,29.

Законом Московской области от 12.11.2020 № 221/2020-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2021 год» установлены значения базового размера арендной платы за земельные участки на 2020 год, в отношении земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории городского округа Солнечногорск базовый размер арендной платы Аб=4,29.

«29» мая 2020 года вступило в силу Решение Совета депутатов городского округа Солнечногорск МО от 27.05.2020 N 330/22 «Об установлении корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов, учитывающих местоположение земельных участков (Км), применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности городского округа Солнечногорск или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа Солнечногорск». Приложением №1 к указанному Решению утверждены значения коэффициентов Км и Пкд при исчислении арендной платы за земельные участки.

В отношении земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенных вне населенных пунктов, Приложением №1 к указанному Решению утверждено значение коэффициента Км=3.

Согласно п.1.1. Договора разрешенное использование земельного участка - для размещения склада по хранению многолетних садовых растений

В отношении складской деятельности Приложением №1 к Решению утверждено значение коэффициента Пкд=1.

Вместе с тем, суд не может согласиться с выводами общества в связи со следующим.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 30.08.2023г. по делу №А41-77587/22 установлено следующее.

         ООО "Профстройподряд" также обращалось в суд с требованием о признании недействующим решения Совета депутатов городского округа Солнечногорск Московской области от 27 мая 2020 года N 330/22 в той части, в которой им установлен коэффициент Км = 9, поскольку он не соответствует принципу экономической обоснованности и принципу запрета необоснованных предпочтений, при его установлении не учтены категории и виды функционального использования земельных участков, кадастровая стоимость земельных участков по сведениям государственного кадастра недвижимости, коэффициенты инфляции, инвестиционная привлекательность земельных участков.

Решением Московского областного суда от 16 ноября 2021 года, вступившим в законную силу, в удовлетворении административного иска отказано.

Судом установлено, что при принятии оспариваемого нормативного правового акта об установлении коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка (Км), и корректирующих коэффициентов (Пкд) в Совет депутатов городского округа было представлено экспертное аналитическое исследование по экспертной оценке и экономическому обоснованию методики расчета стоимости арендной платы за земельные участки на территории городского округа Солнечногорск Московской области от 6 марта 2020 года N 103/20, подготовленное ООО "Индастриал Аппрэйзал" во исполнение муниципального контракта N 2-3/2020 от 6 марта 2020 года на оказание услуг по оценке и экономическому обоснованию методики расчета стоимости арендной платы за земельные участки на территории городского округа Солнечногорск Московской области, которое положено в основу оспариваемого решения Совета депутатов городского округа Солнечногорск Московской области от 27 мая 2020 года N 330/22.

Пунктом 4 решения Совета депутатов городского округа Солнечногорск Московской области от 27 мая 2020 года № 330/22 закреплено, что действие пункта 2 настоящего решения об утверждении экспертного аналитического исследования распространяется на правоотношения, возникшие с 8 февраля 2019 года.

Согласно аналитическому исследованию, при расчетах коэффициента составители руководствовались требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и действовавшим в тот период решением Совета депутатов Солнечногорского муниципального района Московской области от 5 февраля 2019 года N 622/91 "Об утверждении Порядка определения арендной платы за пользование земельными участками на территории Солнечногорского муниципального района Московской области" в части принятых экономико-планировочных зон для аналитического исследования и экономического обоснования коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км).

В аналитическом исследовании указано, что значения коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, устанавливаются в пределах от 1 до 10. При расчете экономически обоснованных значений коэффициентов исполнители сочли возможным и целесообразным провести анализ всех существенных факторов, присвоив веса каждому из исследуемых параметров: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям, в том числе местоположение земельного участка, расположение относительно красной линии (вес 0,45); 2) историческая и ландшафтная ценность территории (вес 0,1); 3) состояние окружающей среды (вес 0,1); 4) инженерно-геологические условия, в том числе наличие электроснабжения на участке, наличие водоснабжения и канализации на участке, наличие газоснабжения на участке (вес 0,25); 5) рекреационная ценность территории (вес 0,1).

Проанализировав рыночные данные и ценовые значения предложений в отношении земельных участков, находящихся на территории Солнечногорского муниципального района Московской области, используя метод экспертной оценки важности анализируемых критериев, расчетным способом получены данные, приведенные в таблице на странице 6 исследования; коэффициент Км рассчитан по приведенной в исследовании формуле, согласно которой для зоны автотрассы Солнечногорск - Спас (Пятницкое шоссе, начало застройки на расстоянии до 100 м от трассы), Лунево установлен равным 9 (10 x 0,45 + 9 x 0,1 + 9 x 0,1 + 8 x 0,25 + 9 x 0,1) с учетом допустимого округления.

С учетом установленных обстоятельств и исследованных доказательств суды пришли к  выводу о том, что принцип экономической обоснованности при установлении оспариваемого коэффициента административным ответчиком был соблюден в полной мере, в том числе путем получения документов, обосновывающих существенные факторы, влияющие на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемого значения коэффициента.

Установлено, что каких-либо сведений, опровергающих правильность и обоснованность примененной методологии расчета размера коэффициентов, учитывающих местоположение земельных участков (Км), для оценочной зоны земельных участков в пределах автотрассы Солнечногорск - Спас (Пятницкое шоссе, начало застройки на расстоянии до 100 м от трассы), Лунево, материалы дела не содержат.

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

 Обращаясь к суду с ходатайством о проведении по делу судебной экспертизы, ООО "Профстройподряд" предложено поставить перед экспертами следующие вопросы: Каковы величины корректирующих коэффициентов КМ и Пкд согласно индикативному расчету в спорный периоду времени.

Возражая против данного ходатайства, представитель Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области пояснил что по заявлению ООО "Профстройподряд" в Мособлсуде при рассмотрении дела об оспаривании спорных коэффициентов такая экспертиза проводилась неоднократно.

Такж суд учитывает, что выводы экспертов при проведении подобной экспертизы в рамках настоящего дела не смогут преодолеть действующие в тот период нормативные правовые акты, устанавливающие спорны коэффициенты и вступившие в законную силу судебные акты, указанные выше.

 С учетом изложенного оснований для назначения по делу судебной экспертизы не имеется.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что Комитетом верно применены коэффициенты, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

 

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных требований отказать.

Во встречном иске отказать.

 

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

 

                    Судья                                                          О.А. Кузьмина