АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело №А27-22822/2023

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

04.06.2024                                                                                                                г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 21.05.2024

Полный текст решения изготовлен  04.06.2024

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Верховых Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Побединской М.С.

рассмотрев в предварительном судебном заседании при  участи представителей:

от заявителя: ФИО1 – прокурор,  ФИО2 – прокурор

от ООО «Делай дом»: ФИО3 – доверенность от 09.11.2023,

от ФИО4: ФИО3 по доверенности от 07.11.2023,

исковое заявление первого заместителя прокурора Кемеровской области – Кузбасса в защиту публичных интересов муниципального образования «Яйский муниципальный округ» в лице администрации Яйского муниципального округа к комитету по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа к обществу с ограниченной ответственностью «Делай дом» о признании недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора о комплексном развитии на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118047:481, признании недействительным договора от 15.09.2023 №84/23,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, ФИО4

у с т а н о в и л:

первый заместитель прокурора Кемеровской области – Кузбасса в защиту публичных интересов муниципального образования «Яйский муниципальный округ» в лице администрации Яйского муниципального округа обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа к обществу с ограниченной ответственностью «Делай дом»  о признании недействительными результатов аукциона – протокола от 18.08.2023 №1 определения участников аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118047:481, с адресом: Российская Федерация, Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>, площадью 32 501 кв.м, в границах, определенных постановлением администрации Яйского муниципального округа № 763 от 12.07.2023 «О комплексном развитии территории».

Признании  недействительным  (ничтожным) договор о комплексном развитии незастроенной территории от 15.09.2023 № 84/23, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа и ООО «Делай дом» в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:18:0118047:481, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>. (в редакции заявления об уточнении требований, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

 

От комитета, третьего лица ФИО5  явка представителей в судебное заседание не обеспечена, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ, проводит судебное заседание в отсутствии неявившихся лиц.

Представитель ООО «Делай дом»  в ходе рассмотрения спора возражал против удовлетворения требований.  Ссылается на то, что информация о проводимом аукционе была размещена в установленном порядке.  В извещении о проведении аукциона о комплексном развитии незастроенной территории указаны основные характеристики земельного участка.  Действующим законодательством не установлен запрет на предоставление земельного участка,  находящегося в муниципальной собственности с имеющимися на нем объектами.  Заявку на участие подало только ООО «Делай дом».  Нарушение в виде подписания протокола нелегитимной комиссией не могло повлиять на результат определения победителя, поскольку подана только одна заявка.  Основанием для признания торгов недействительными может являться не любое допущенное нарушение, а только существенное нарушение, которые повлекли за собой существенное нарушение прав и законных интересов  заинтересованного лица.   Все правоотношения между сторонами по договору №84/2023 от 15.09.2023 прекращены, договор расторгнут, в связи  с чем, отсутствует предмет спора. Более подробно возражения изложены в отзыве, дополнениях.

Третье лицо ФИО5 в ходе рассмотрения спора поддержал позицию прокуратуры.

От комитета  возражений против требований в материалы дела не поступило, отзыва не представлено.

Заслушав представителей лиц, участвующих в рассмотрении спора, изучив и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

14.06.2022 между КУМИ Яйского муниципального округа и ФИО4 заключен договор аренды № 42/2022 от 14.06.2022, в соответствии  с которым последнему предоставляется земельный участок с кадастровым номером 42:18:0118047:481, общей площадью 32 501 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>., сроком на 20 лет (п. 1.1 договора).

Позже, главой Яйского муниципального округа вынесено постановление от 15.06.2022 № 807 о предоставлении ФИО4 в аренду на 20 лет земельного участка  с кадастровым номером 42:18:0118047:481, общей площадью 32 501 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>.

13.12.2022 прокурором района главе Яйского муниципального округа внесено представление № 7-2/422-22- 203220041, в соответствии с которым установлено нарушение порядка предоставления земельного участка в аренду ФИО4, но и также факт того, что арендатором осуществлены работы по возведению отдельных элементов объектов капитального строительства, а именно: 5 однотипных фундаментов, забиты сваи под 6 объектов строительства, которые визуально имеют равнозначную площадь с идентичной планировкой, возведению элементов бетонного ограждения данного земельного участка и небольшого строения, напоминающего охранный пункт, что в свою очередь свидетельствует об осуществлении строительства коттеджной инфраструктуры, базы отдыха либо иных подобных объектов, исключающих строительство одного индивидуального жилого дома и элементов его благоустройства.

Решением Яйского районного суда Кемеровской области от 03.03.2023 по делу № 2-42/2023 по исковому заявлению ФИО5 признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:18:0118047:481, общей площадью 32 501 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу:    Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>/2022 от 14.06.2022, дата  государственной регистрации: 20.06.2022, номер государственной регистрации: 42:18:0118047:481-42/087/2022-2, заключенный          между КУМИ Яйского муниципального округа и ФИО4

Применены последствия недействительности ничтожной сделки посредством приведения сторон в первоначальное положение, на ФИО4 возложена обязанность возвратить земельный участок администрации Яйского муниципального округа, на администрацию Яйского муниципального округа - исключить сведения из ЕГРН о государственной регистрации договора аренды и зарегистрированных ограничениях (обременениях) в виде аренды.

26.05.2023  ФИО4 направил в адрес комитета заявление о расторжении договора аренды №42/22 от 14.06.2022 по причине соглашение сторон.

На основании данного заявления сторонами составлено соглашение от 26.05.2023 о расторжении договора аренды.

Согласно п. 2 Соглашения оно имеет силу передаточного акта, в соответствии с которым арендатор передает, а арендодатель принимает земельный участок с кадастровым номером 42:18:0118047:481, расположенный по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 32 501 кв.м.

Пунктом 5 Соглашения предусмотрено, что обязательства сторон по расторгаемому договору прекращаются с момента осуществления взаиморасчетов, стороны пришли к соглашению, что взаиморасчеты будут произведены по истечении 30 дней с момента заключения настоящего соглашения, стороны не будут иметь претензий друг к другу после исполнения обязательств по взаиморасчетам. Однако, как показала проведенная проверка, фактически, взаиморасчеты между сторонами не проводились.

В период нахождения земельного участка в аренде ФИО4 последним осуществлены работы по возведению отдельных элементов объектов капитального строительства, а именно: 5 однотипных фундаментов, забиты сваи под 6 объектов строительства, которые визуально имеют равнозначную площадь с идентичной планировкой, возведению элементов бетонного ограждения данного земельного участка и небольшого строения, напоминающего охранный пункт, что в свою очередь свидетельствует об осуществлении строительства коттеджной инфраструктуры, базы отдыха либо иных подобных объектов, исключающих строительство одного индивидуального жилого дома и элементов его благоустройства.

Поскольку земельный участок был принят с возведенными на нем постройками, прокурором района в Яйский районный суд направлено исковое заявление об обязании Администрации Яйского муниципального округа, Комитета по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа, ФИО4 безопасным для окружающей среды способами демонтировать возведенные постройки.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 29.06.2023 по делу № 33-5710/2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции  от 16.01.2024 по делу N 88-363/2024  вышеуказанные судебные акты   отменены в связи с нарушением  норм процессуального права, дело рассмотрено в отсутствие доказательств надлежащего извещения ФИО4  Дело направлено на новое рассмотрение. При  новом  рассмотрении истцом заявлен отказ от требований в связи с добровольным удовлетворением требований. Спорный договор расторгнут 26.05.2023.

12.07.2023 вынесено постановление о комплексном развитии территории с кадастровым номером 42:18:0118047:481, общей площадью 32 501 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>. Установлено, что комплексному развитию подлежит незастроенная территория муниципального образования Яйского муниципального округа в границах земельного участка с кадастровым номером 42:18:0118047:481. Предельный срок реализации постановления  - 10 лет со дня официального опубликования.

13.07.2023 вынесено постановление №770 о проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории (с кадастровым номером 42:18:0118047:481), начальная цена 78 000 руб.

Пункт 10 извещения о проведении аукциона № 74/23 содержит основные сведения о территории, в отношении которой заключается договор о комплексном развитии территории. Согласно его положениям комплексному развитию подлежит незастроенная территория муниципального образования Яйский муниципальный округ - в границах земельного участка с кадастровым номером 42:18:0118047:481, с адресом: Российская Федерация, Кемеровская область- Кузбасс, Яйский муниципальный округ, шт Яя, ул. Карьер, 2к, площадью 32 501 кв.м. Категория земель:   земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, сведения о правах: право государственной собственности на земельный участок не разграничено, границы земельного участка: установлены в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, обременения и ограничения использования земельного участка отсутствуют. По территории участка проходит водоохранная зона р. Бол. Чиндат, с. Судженка, д. Ольговка Яйского муниципального округа, реестровый номер: 42:18-6.925, ограничения использования территории водоохранной зоны (ВЗ) определены ч. 15, 16 ст. 65 Водного кодекса РФ.

Согласно п. 17 извещения о проведении аукциона № 74/23 участником торгов может являться юридическое лицо при условии, что такое лицо либо его учредитель (участник), или любое из его дочерних обществ, или его основное общества, или любое из дочерних обществ его основного общества имеет за последние пять лет, предшествующих дате проведения торгов, опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее 10% от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории, который подтверждается наличием в полученных в порядке, установленном настоящим кодексом, разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Согласно протоколу №1 от 18.08.2023 определения участников аукциона, имеется один заявитель – ООО «Делай дом», директором и учредителем которого является ФИО4

           Согласно выписке из ЕГРЮЛ № ЮЭ9965-23-140739315 основным видом деятельности ООО «Делай дом» является производство изделий из бетона для использования в строительстве (ОКВЭД ОК 029-2014 (КДЕС Ред.2)), дополнительными видами деятельности - резка, обработка и отделка камня; производство металлических дверей и окон; обработка металлов и нанесение покрытия на металлы; производство прочих металлических изделий; деятельность агентов по оптовой торговле строительными материалами; торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах; торговля розничная скобяными изделиями, лакокрасочными материалами и стеклом в специализированных магазинах; торговля розничная моторным топливом в специализированных магазинах; торговля розничная коврами, ковровыми изделиями,    покрытиями для пола и стен в специализированных магазинах; торговля розничная бытовыми электротоварами в специализированных магазинах; торговля розничная мебелью, осветительными приборами и прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах.

Согласно протоколу № 1 от 18.08.2023 определения участников аукциона № 74/23 в присутствии председателя аукционной комиссии - председателя КУМИ Яйского округа ФИО6, секретаря аукционной комиссии - консультанта-советника ФИО7, членов аукционной комиссии ФИО8, ФИО9, ФИО10 рассмотрены заявки на участие в аукционе на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории. Комиссией по проведению аукциона на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории принято решение аукцион признать несостоявшимся, заключить договор с единственным претендентом, ООО «Делай дом», цена на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории в размере 78 000 рублей в год.

Протокол содержит подписи членов аукционной комиссии ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО8, ФИО11

На основании решения комиссии, 15.09.2023 между комитетом и ООО «Делай дом» заключен договор на комплексное развитие незастроенной территории  №84/23 на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118047:481, общей площадью 32 501 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>.

В соответствии с п. 1.5 договора № 84/23 комплексное развитие территории включает в себя в том числе строительство на земельных участках в границах территории КРИТ домов блокированной жилой застройки, объектов транспортной и коммунальной инфраструктур, иных объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, ввод указанных объектов в эксплуатацию. Согласно п. 5.2.4 договора № 84/23 КУМИ Яйского муниципального округа обязано предоставить в соответствии с земельным законодательством ООО «Делай дом» земельные участки, образованные на территории КРИТ, в аренду без проведения торгов после проведения обществом мероприятий, предусмотренных п. 4.1.3 договора № 84/23, в течение 1 месяца с даты постановки на государственный кадастровый учет земельных участков.

В п. 2.1 договора № 84/23 определена цена на право заключения договора о комплексном развитии территории в размере 72 000 рублей в год.

Пунктом 4.1.3 договора предусмотрено обеспечение застройщиком (ООО «Делай дом») проведения кадастровых работ по образованию земельных участков в соответствии с документацией по планировке территории в срок не позднее 2 месяцев с даты утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, направление документов для регистрации права собственности на образованные земельные участки.

29.11.2023 комитет и общество заключили соглашение о расторжении договора №84/23 от 15.09.2023 по обоюдному согласию.

Заявитель, полагая, что торги в форме аукциона проведены и договор заключен с нарушением закона, обратился в арбитражный суд с  иском по настоящему делу.

В силу статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в абз. 2 части 1 статьи 52 АПК РФ, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (п. 3 ст. 52 АПК РФ).

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Поскольку понятие публичный интерес законодательно не определено, вопросы о том, нарушаются ли сделкой публичные интересы и необходимо ли суду признать сделку недействительной, должны разрешаться судом исходя из характера и последствий допущенных при совершении сделки нарушений с учетом всех обстоятельств дела.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исходя из смысла приведенных правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 447 ГК РФ торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора. Процедура проведения торгов основана на состязательности хозяйствующих субъектов.

По смыслу положений пункта 5 статьи 447 ГК РФ объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Приведенный в названном пункте данной статьи перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Торги могут быть признаны недействительными, в том числе, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, или иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов, и применение последствий недействительности сделки. Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50, нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии со ст. 66 ГрК РФ процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии незастроенной территории состоит из следующих этапов:

1) принятие решения о развитии незастроенной территории и его опубликование в прядке, установленном для официального опубликования правовых актов, иной официальной информации

2) проведение торгов в целях заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии незастроенной территории, реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);

3) заключение договора о комплексном развитии незастроенной территории (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии незастроенной территории или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);

4) предоставление земельного участка или земельных участков в аренду без торгов в целях реализации договора о комплексном развитии незастроенной территории лицу, с которым заключен такой договор;

5) подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план муниципального округа, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки;

6) выполнение мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством объектов капитального строительства в целях реализации утвержденной документации по планировке территории, а также иных необходимых мероприятий в соответствии с этапами реализации решения о комплексном развитии незастроенной территории, в том числе по предоставлению необходимых для этих целей земельных участков, образованных из земельного участка или земельных участков, указанных в пункте 4 настоящей части.

Договор о комплексном развитии территории заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов, проведенных в соответствии со статьей 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации, либо с иным участником торгов, определяемым в соответствии с указанной статьей, либо с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости в соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 66 и со статьей 70 настоящего Кодекса. Договор о комплексном развитии территории, наряду с прочим, включает в себя: перечень расположенных в границах такой территории объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих сносу, перечень объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих строительству, реконструкции; обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления принять решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии со статьей 64 ГрК РФ целями комплексного развития территории являются обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства (пункт 1); обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами (пункт 2); создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур (пункт 3); повышение эффективности использования территорий поселений, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда (пункт 4); создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий (пункт 5).

Исходя из смысла части 8 статьи 66 ГрК РФ, процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии незастроенной территории в том числе включает: принятие решения о развитии незастроенной территории и его опубликование в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, иной официальной информации (пункт 1); проведение торгов в целях заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии незастроенной территории, реализации такого решения  юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации) (пункт 2); заключение договора о комплексном развитии незастроенной территории (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии незастроенной территории или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации) (пункт 3); предоставление земельного участка или земельных участков в аренду без торгов в целях реализации договора о комплексном развитии незастроенной территории лицу, с которым заключен такой договор (пункт 4).

Постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 утверждены Правила проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории (далее - Постановление Правительства РФ № 701).

В соответствии с пп. «в» п. 15 Постановления Правительства РФ № 701 для участия в торгах заявитель представляет организатору торгов в установленный в извещении о проведении торгов срок и в предусмотренном в таком извещении порядке указанные в извещении о проведении торгов документы, содержащие сведения, подтверждающие соответствие заявителя требованиям, предусмотренным ч. 6 ст. 69 ГрК РФ, дополнительным требованиям к участникам торгов, установленным Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с ч. 6 ст. 69 ГрК РФ.

В силу части 6 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) участником торгов может являться юридическое лицо при условии, что такое лицо либо его учредитель (участник), или любое из его дочерних обществ, или его основное общество, или любое из дочерних обществ его основного общества имеет за последние пять лет, предшествующих дате проведения торгов, опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее десяти процентов от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории, который подтверждается наличием полученных в порядке, установленном настоящим Кодексом, разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда. Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть определены дополнительные требования к участникам торгов.

В соответствии п. 22 Постановления Правительства РФ № 701 заявителю отказывается в допуске к торгам по следующим основаниям: заявителем не представлены или представлены несвоевременно указанные в пункте 15 настоящих Правил документы либо указанные документы содержат недостоверные сведения (подпункт «а»); заявитель не соответствует требованиям, предусмотренным частью 6 статьи 69 ГрК РФ, и (или) дополнительным требованиям к участникам торгов, установленным Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 6 статьи 69 ГрК РФ (подпункт «г»).

В случае, если единственная заявка на участие в торгах, проводимых в форме конкурса, и заявитель, подавший эту заявку, соответствуют всем требованиям и условиям объявленных торгов, указанный заявитель в порядке и в сроки, которые предусмотрены частью 2 настоящей статьи, вправе заключить договор, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводились торги, обязаны заключить этот договор с заявителем на условиях, указанных в его заявке.

Как уже указано ранее, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц № ЮЭ9965-23-140739315 основным видом деятельности ООО «Делай дом» является производство изделий из бетона для использования в строительстве (01СВЭД ОК 029-2014 (КДЕС Ред.2)), дополнительными видами деятельности - резка, обработка и отделка камня; производство металлических дверей и окон; обработка металлов и нанесение покрытия на металлы; производство прочих металлических изделий; деятельность агентов по оптовой торговле строительными материалами; торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах. Ее единственным участником (учредителем) является  ФИО4  с размером доли 100%, директором – ФИО4

В материалы дела  обществом представлено разрешение на строительство  одного  жилого дома площадью 612 кв.м., выданное ФИО4, в качестве документа, подтверждающего опыт общества. 

При решении вопроса о наличии (подтверждении) претендентом опыта участия в строительстве следует учитывать в совокупности: количество построенных объектов (участие в количестве построенных объектов), подтвержденное разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию, и площадь построенных объектов.

Опыт участия, полученный при строительстве одного объекта, исходя из буквального толкования положений части 6 статьи 69 ГрК РФ, не является достаточным для участия в комплексном развитии территории.

Суд  учитывает, что разрешение выдано непосредственно ФИО4, также отсутствует акт ввода объекта в эксплуатацию.

Представленное в материалы дела   обществом  разрешение на строительство от 23.06.2023, выданное  ФИО12 на строительство  жилого дома, не подтверждает  соответствие требованиям общества, предусмотренным частью 6 статьи 69 Кодекса.  Иных доказательств обществом в материалы дела не представлено.

Суд приходит к выводу, что  ООО «Делай дом»  было допущено Комитетом  к участию в аукционе с нарушением требований части 6 статьи 69 ГрК РФ в отсутствие подтверждения требуемого опыта участия в строительстве объектов капитального строительства и впоследствии   заключен договор  как с единственным претендентом.

 Такое нарушение является существенным, поскольку оно повлияло на результаты публичных торгов.

Кроме того, как уже указано выше, протокол № 1 определения участников аукциона № 74/23, открытого по составу участников и форме подачи предложений на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории от 18.08.2023 содержит данные о составе аукционной комиссии, которая являлась нелегитимной.

Как указывает  представитель прокуратуры, члены аукционной комиссии ФИО9 и ФИО11 18.08.2023 не могли принимать участия в определении участников аукциона № 74/2023 на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории ввиду фактического отсутствия на рабочем месте.

Так, председателем аукционной комиссии указана ФИО6 (председатель КУМИ Яйского муниципального округа), секретарем аукционной комиссии - ФИО7 (консультант-советник), членами аукционной комиссии: ФИО8 (консультант- советник), ФИО9 (консультант-советник), ФИО11 (начальник отдела).

Вместе с тем на дату проведения аукциона и принятия итогового решения по аукциону, то есть по состоянию на 18.08.2023, у ФИО9 был открыт лист нетрудоспособности (с 27.07.2023 по 04.09.2023) в связи с проведением оперативного вмешательства в кардиоцентре г. Кемерово, что подтверждается электронными листами нетрудоспособности, полученными из медицинского учреждения. ФИО11 в период с 07.08.2023 по 31.08.2023 находилась в очередном ежегодном отпуске с выездом в г. Владивосток, что подтверждено сведениями из системы НТК «Розыск-Магистраль» (период выезда - с 11.08.2023 по 23.08.2023).

Данные обстоятельства в ходе рассмотрения спора Комитетом, обществом не опровергались.  

Как указал представитель  прокуратуры в период нахождения земельного участка в аренде ФИО4 последним осуществлены работы по возведению отдельных элементов объектов капитального строительства, а именно: 5 однотипных фундаментов, забиты сваи под 6 объектов строительства, которые визуально имеют равнозначную площадь с идентичной планировкой, возведению элементов бетонного ограждения данного земельного участка и небольшого строения, напоминающего охранный пункт, что в свою очередь свидетельствует об осуществлении строительства коттеджной инфраструктуры, базы отдыха либо иных подобных объектов, исключающих строительство одного индивидуального жилого дома и элементов его благоустройства.

Данные  обстоятельства сторонами не опровергаются.

В извещении о проведении аукциона отсутствовали сведения о наличии в границах земельного участка отдельных элементов объектов капитального строительства (5 фундаментов, сваи под 6 объектов строительства, элементы бетонного ограждения участка, строения), ранее возведенных ФИО4, о чем ООО «Делай дом», в лице директора и учредителя ФИО4, (которому ранее земельный участок предоставлялся в нарушение требований закона),  Комитету  было достоверно известно.

Таким образом, участники аукциона не обладали полной информацией о предоставляемом  земельном участке для комплексного развития.

На основании пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Данная позиция подтверждается выводами, содержащимися в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.11.2010 по делу N ВАС-11815/10.

По смыслу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение правил проведения торгов, а лишь имеющее существенное влияние на результат (результаты) торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.

Следовательно, торги могут быть признаны недействительными лишь в случае, когда допущены такие существенные нарушения, которые могли повлиять на определение результата торгов, а потому допущение к участию общества, которое фактически не соответствовало требованиям, а также фальсификация протокола аукциона с  последующим его подписанием  членами комиссии, является нарушением действующего законодательства, а совершение при организации и проведении оспариваемого аукциона действий, согласованных в интересах одного лица (директора общества ФИО4),  свидетельствует о злоупотреблении правом, вследствие которого было нарушено равенство участников аукциона, а также нарушены охраняемые законом интересы общества и государства в сфере  деятельности по комплексному развитию территории.

На основании части 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Проанализировав и оценив имеющиеся в материалах дела документы, также арбитражный суд приходит к следующим выводам, допущенные нарушения являются существенными, привели к неправильному определению результатов конкурса, что в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания результаты аукциона  недействительными.

Более того, судом принимается во внимание, что согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Принимая во внимание, что результаты аукциона – протокол от 18.08.2023 №1  суд признает недействительным, суд признает  недействительным в силу ничтожности договор о комплексном развитии незастроенной территории от 15.09.2023 № 84/23, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа и ООО «Делай дом» в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:18:0118047:481, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как уже указано выше договор расторгнут, денежные средства возвращены в полном объеме.

Довод ответчика о том, что  исковое заявление не имеет предмета оспаривания, поскольку 29.11.2023 комитет и общество заключили соглашение о расторжении договора, судом отклоняется как несостоятельный. Сам факт расторжения договора, заключенного на основании аукциона, не отменяет факта наличия в действиях комитета и общества нарушений приведенных выше положений.

Нарушением прав неопределенного круга лиц в данном случае является сам факт заключения договора на комплексное развитие незастроенной территории  №84/23 на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118047:481 от 15.09.2023.

Более того, суд учитывает, что сам факт заключения договора на комплексное развитие незастроенной территории с последующим его расторжением без  уважительных причин, также  свидетельствует о нарушении  публичных интересов и интересов  неопределенного круга лица на  своевременное комплексное освоение    территории муниципального образования.

Заключение в нарушение гражданского законодательства договора не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

В данном случае предъявленный прокурором иск о признании недействительными  результатов торгов  и как следствие признании недействительным договора о комплексном развитии незастроенной территории  направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем (превентивный  характер) и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 АПК РФ).

Иные доводы истца и возражения ответчика, не влияют на результаты рассмотрения настоящего дела и не имеют правового значения для его разрешения.

На основании изложенного выше суд считает, что исковые требования прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьями 110, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при вынесении решения по существу спора суд одновременно распределяет судебные расходы между лицами, участвующими в деле.

В силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокуроры освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственную пошлину следует отнести на ответчиков в равных долях по 3 000 руб. на каждого, поскольку Комитет освобожден от уплаты госпошлины, с указанного ответчика государственная пошлина не подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными результаты аукциона – протокол от 18.08.2023 №1 определения участников аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118047:481, с адресом: Российская Федерация, Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>, площадью 32 501 кв.м, в границах, определенных постановлением администрации Яйского муниципального округа № 763 от 12.07.2023 «О комплексном развитии территории».

Признать недействительным в силу ничтожности договор о комплексном развитии незастроенной территории от 15.09.2023 № 84/23, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа и ООО «Делай дом» в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:18:0118047:481, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Делай дом» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                                                                                          Е.В. Верховых