АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-36417/2020

г. Новосибирск

5  августа  2021  года

Резолютивная часть решения объявлена  3  августа  2021  года

Решение в  полном  объеме  изготовлено 5  августа  2021  года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи   Мартыновой М.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коренковой Е.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску товарищества собственников недвижимости «Благодом» (630088, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новотелеком» (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 48 072 рублей 76 копеек, об обязании заключить договор аренды,

при участии представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 10.12.2020, паспорт; 

ФИО2, доверенность от 10.12.2020, паспорт;

ответчика: ФИО3, доверенность № 100 от 11.06.2020, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников недвижимости «Благодом» (далее –  ТСН  «Благодом», истец) обратилось в арбитражный суд с иском, впоследствии уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Новотелеком» (далее – ООО «Новотелеком», ответчик) о взыскании 24 000 рублей арендной платы за период с октября 2019 по сентябрь 2020 года, 1 178 рублей 31 копейки пени, 21 000 рублей неосновательного обогащения за время использования общедомового имущества за период с октября 2020 года по март 2021 года, 394 рубля 45 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, об обязании заключить договор аренды общедомового имущества для размещения оборудования на возмездной основе, с ежемесячной арендной платой, установленной решением общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Ответчик в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонил требования истца как необоснованные, просит в удовлетворении исковых требований в части обязания заключить договор и в части взыскания задолженности за период действия договора на размещение оборудования № 48/19 от 01.10.2019 отказать в полном объеме, в части исковых требований о взыскании неосновательного обогащения по протоколу общего собрания от 17.09.2018 № 3/2019 просит суд отказать частично, уменьшив размер заявленных требования до соразмерного.

В ходе судебных разбирательств ООО «Новотелеком» заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости ежемесячного пользования объектом недвижимости.

Определением арбитражного суда от 19.04.2020 назначена судебная экспертиза по настоящему делу, производство по делу приостановлено.

Определением арбитражного суда от 03.08.2021 производство по делу возобновлено.

 Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения  сторон, Арбитражный суд Новосибирской области пришел к убеждению о правомерности заявленных требований в части ввиду нижеследующего.

 Как следует из материалов дела, 01.10.2015 между ООО «Новотелеком» и ООО «УК «Акатуйская» был заключен договор №133/15 о техническом сотрудничестве по устройству и обслуживанию систем связи, в соответствии с которым ответчик размещает телекоммуникационное оборудование на территории жилых домов.

         В соответствии с указанным договором с 01.07.2016 (ДС №4 от 01.07.2016) по 31.10.2018 ответчик размещал свое телекоммуникационное оборудование на общем имуществе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> (далее МКД ФИО4, 14/4), стоимость размещения составляла 1000 рублей. С 01.11.2018 указанный дом исключен из перечня домов, на которых в рамках договора размещается оборудование (ДС №5 от 01.02.2019).

         01.10.2019 между ООО «Новотелеком» и ООО УК «Просторы Сибири» был заключен договор на размещение оборудования № 48/19, согласно которому ответчик размещал телекоммуникационное оборудование на общем имуществе МКД ФИО4, 14/4, стоимость размещения за период с 01.09.2018 по 01.10.2020 составляла 1 500 рублей.

01.10.2020 ООО «Новотелеком» и ООО УК «Просторы Сибири» заключили соглашение о расторжении к договору на размещение оборудования № 48/19 от 01.10.2019, договор расторгнут с 01.10.2020.

Как указывает истец, собственники многоквартирного дома по адресу 

<

...> на общем собрании собственников помещений приняли решение о создании ТСН «Благодом», и право решения всех вопросов по управлению данным многоквартирным домом перешло 01.09.2020 в ведение истца (Приказ Государственной жилищной инспекции №5196/10).

         ТСН «Благодом» обратилось ко всем организациям, в том числе и к ответчику ООО «Новотелеком», оказывающим услуги связи в данном МДК, о заключении договора аренды общедомового имущества собственников помещений на размещение и эксплуатацию оборудования по установленному решением общего собрания собственников (протокол №3/2018 от 17.09.2018) тарифу.

         Тариф на использование общедомовым имуществом, утвержденный общим собранием собственников 17.09.2018 составил 3500 рублей ежемесячно.

         01.10.2020 года в адрес ответчика истцом было направлено письмо, в котором истец уведомляет об изменении формы управления многоквартирным домом, просит провести инвентаризацию оборудования и заключить договор с ТСН «Благодом» на аренду общедомового имущества по тарифу, утвержденному собственниками помещений. 

В ответ на уведомление истца ответчик в письме от 26.10.2020 (исх. №2764) сообщил о том, что считает стоимость аренды за размещение оборудования завышенной, и не готов оплачивать аренду согласно тарифу собственников.

Поскольку ответчик отказался от оплаты разницы по указанным тарифам, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, установленном судом (пункт 1 статьи 209, пункт 1 статьи 246, пункт 1 статьи 247 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 ЖК РФ отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством. 

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. 

В частности, подпунктами 1 и 3 части 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. 

Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 290 ГК РФ. 

В силу подпункта «а» пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме. 

Из разъяснений, нашедших свое отражение в пункте 6 постановления № 64, следует, что режим использования общего имущества здания может устанавливаться только по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ. 

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 

В силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в  случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 постановления № 64, по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. 

Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. 

Как установлено судом, в  рассматриваемом случае ответчик использует общее имущество собственников помещений многоквартирных домов для размещения принадлежащего ему технического оборудования с целью оказания услуг связи. 

Действующее законодательство обязывает оператора связи размещать свое имущество за плату. 

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 45 Закона о связи договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором. По смыслу данной нормы организация связи вправе принимать меры к размещению оборудования, необходимого для оказания услуг пользователям. 

Согласно пункту 1 статьи 44 Закона о связи услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи. 

Исходя из изложенных выше норм, размещение технического оборудования с использованием общего имущества многоквартирного дома (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

Ответчик, оспаривая исковые требования, указал на несоразмерность платы, утверждённой собственниками жилья, в связи с чем заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости платы за размещение оборудования.

Истец против проведения экспертизы возражал, указывая, что определение размера  платы за размещение оборудования в МКД является прерогативой собственников помещений в МКД.

Суд полагает, что в данном споре, стоимость пользования общим имуществом может быть определена как среднерыночная исходя из следующего. Рыночная цена определяется как цена, сложившаяся на основе спроса и предложения в условиях конкуренции. Собственники жилых помещений вправе устанавливать цену за пользования общим имуществом равной для всех операторов связи при равных условиях пользования имуществом.

Плата за пользование общим имуществом должна быть сбалансированной, отвечать интересам обеих сторон. Если истец не согласен на предлагаемую оператором связи цену, то у него возникает право использовать иные способы защиты в случае принятия общим собранием решений: отказаться от услуг связи в жилом доме в связи с несогласием операторов связи на пользование общим имуществом по цене на предложенных условиях. Истец не вправе навязывать условие о цене, которую он считает приемлемой. 

Оператор связи, аналогичным образом, при несогласии с ценой, вправе не размещать оборудование в жилом доме на предложенных условиях. Обе стороны действуют в условиях свободы выбора. В то же время несогласие ответчика с ценой, установленной общим собранием, не лишает его права ссылаться на неразумность платы, ее несоответствие рыночной за периоды фактического пользования общим имуществом.

Определением суда от 19 апреля 2021 года была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос:

- какова рыночная стоимость ежемесячного пользования объектом недвижимого имущества - зданием по адресу: 

<

...> для целей размещения телекоммуникационного оборудования, за период с сентября 2019 года по март 2021 года включительно.

По результатам проведенного исследования, эксперт пришел к следующим выводам:

рыночная стоимость ежемесячного пользования объектом недвижимого имущества - зданием по адресу: 

<

...> для целей размещения телекоммуникационного оборудования, за период с 01.09.2019 по 31.08.2020 составляет 657 рублей, за период с 01.09.2020 по 01.04.2021 680 рублей.

Расчет рыночной стоимости арендной платы в заключении  проведен судебным экспертом в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения, при этом в экспертизе мотивировано, почему не принимаются затратный и доходный подходы; для сравнения взято достаточное количество объектов-аналогов, а также указаны источники информации; каких-либо несоответствий в данной части судом не выявлено; в заключении проведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

Выводы эксперта по поставленному судом вопросу друг другу не противоречат, изложены четким и ясным языком без двусмысленного толкования.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлено. 

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства и приходит к выводу о его соответствии требованиям законодательства, статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

На основании совокупности представленных доказательств, учитывая, что в материалы дела не представлено заключенного между сторонами договора на размещение телекоммуникационного оборудования на общем имуществе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> стоимостью 3 500 рублей, а также, с учетом представленного в материалы дела экспертного заключения, суд полагает, что плата, предлагаемая истцом, является чрезмерной, не соответствует среднерыночным ценам по аренде общего имущества для размещения оборудования. Решения общего собрания собственников недостаточно для взыскания с ответчика такой платы, поскольку цена сложилась не в условиях рыночной конкуренции необходимо наличие спроса на пользование общим имуществом по предложенной цене, который и будет определять рыночную цену. 

Таким образом, требование товарищества собственников недвижимости «Благодом» в части взыскания 21 000 рублей неосновательного обогащения за время использования общедомового имущества за период с октября 2020 года по март 2021 года подлежат удовлетворению в части 4 080 рублей (680 рублей*6 месяцев).

Также истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными  средствами в размере 394 рублей 45 копеек на сумму долга в размере 21 000 рублей.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, представленный истцом, проверен судом и признан неверным с учетом частичного удовлетворения судом требований в части суммы  неосновательного обогащения за время использования общедомового имущества.

Руководствуясь статьей 395 ГК РФ, суд удовлетворяет требование истца в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 58 рублей 49 копеек.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 24 000 рублей арендной платы за период с октября 2019 по сентябрь 2020 года, 1 178 рублей 31 копейки пени.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований  товарищества собственников недвижимости «Благодом» о взыскании с ответчика 24 000 рублей арендной платы за период с октября 2019 по сентябрь 2020 года, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела 01.10.2019 между ООО «Новотелеком» и ООО УК «Просторы Сибири» был заключен договор на размещение оборудования № 48/19, согласно которому ответчик размещал телекоммуникационное оборудование на общем имуществе МКД ФИО4, 14/4, стоимость размещения за период с 01.09.2018 по 01.10.2020 составляла 1 500 рублей.

01.10.2020 ООО «Новотелеком» и ООО УК «Просторы Сибири» заключили соглашение о расторжении к договору на размещение оборудования № 48/19 от 01.10.2019, договор расторгнут с 01.10.2020.

При этом ООО «Новотелеком» произведена оплата в полном объеме по сентябрь 2020 года включительно, что подтверждается платежным поручением № 17791 от 15.09.2020.

Помимо прочего, согласно представленному в материалы дела экспертному заключению № 1207С/2021, рыночная стоимость ежемесячного пользования объектом недвижимого имущества - зданием по адресу: 

<

...> для целей размещения телекоммуникационного оборудования, за период с 01.09.2019 по 31.08.2020 составляет 657 рублей.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, у суда не имеется оснований для взыскания с ответчика 24 000 рублей арендной платы за размещение оборудования в период с октября 2019 по сентябрь 2020 года, а также начисленной истцом на указанную сумму пени в размере 1 178 рублей 31 копейки.

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ответчика заключить договор аренды общедомового имущества для размещения оборудования на возмездной основе, с ежемесячной арендной платой, установленной решением общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

В данном случае, договор на размещение оборудования не является публичным, обязанности заключить такой договор в силу закона или договора у ООО «Новотелеком» не имеется, соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор не заключалось сторонами, более того до обращения в суд истец не направлял проект договора в адрес ООО «Новотелеком», соответственно требования истца в этой части не подлежат удовлетворению. 

При изложенных обстоятельствах, суд считает требование истца о взыскании задолженности за период октябрь 2020г. - март 2021г. подлежащим частичному удовлетворению в общей сумме 4 080 рублей, а также 58 рублей 49 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части иска суд отказывает.

В соответствии с частью 1 и частью 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда. В связи с исполнением экспертом своих обязанностей, денежные средства за проведение экспертного исследования подлежат перечислению экспертному учреждению с депозитного счета арбитражного суда. 

       Судебные расходы по уплате государственной пошлины и по проведению судебной экспертизы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

        Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,                     

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новотелеком» в пользу товарищества собственников недвижимости «Благодом» 4 080 рублей задолженности за период октябрь 2020г. - март 2021г., 58 рублей 49 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 4 138 рублей 49 копеек, 172 рубля судебных расходов по уплате государственной пошлины.

        Взыскать с товарищества собственников недвижимости «Благодом» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новотелеком» 20 105 рублей 80 копеек судебных расходов по оплате экспертизы.

        В удовлетворении остальной части иска отказать.

        Перечислить денежную сумму в размере 22 000 рублей на счет общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания», зачисленную на депозитный счет Арбитражного суда Новосибирской области на основании платежного поручения №80517 от 16.04.2021, за проведенную экспертизу по приложенным реквизитам, указанным в письме общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания».

       Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение, вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

 

   Судья                                                                                         М.И. Мартынова