АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело №А32-3438/2015

г. Краснодар                                                                                                  «20» марта 2018 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Корейво Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чистяковой Я.В.,

при участии ответчика – ФИО1 (паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании с объявлением 12 февраля 2018 года резолютивной части судебного решения исковое заявление Администрации муниципального образования город Краснодар об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 г. Краснодар осуществить снос самовольной постройки,

установил:

определением от 30 июня 2015 года производство по настоящему делу прекращено в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2015 года определение суда первой инстанции отменено, дело направлено для рассмотрения по существу в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 7 февраля 2017 года, оставленным без изменения арбитражным судом апелляционной инстанции было отказано в удовлетворении требований истца об обязании ответчика осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального строительства общей площадью 700,7 м?, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, проезд 3-й Онежский, 2/Б, с предоставлением права исполнения решения суда истцу в случае уклонения ответчика от указанных действий.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 августа 2017 года судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, с указаниями на необходимость оценки доводов истца о соответствии спорного объекта допустимым параметрам разрешенного строительства, а также о добросовестности ответчика как застройщика.

При новом рассмотрении дела истец поддержал заявленные требования, в итоговое судебное заседание явку не обеспечил, о месте и времени судебного процесса уведомлен надлежащим образом.

Ответчик заявил возражения, указав, что основания иска не доказаны.

Дело разрешено по существу без участия истца по правилам статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав доводы сторон, исследовав представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, на основании решения Исполнительного комитета Советского районного совета народных депутатов от 19 мая 1989 года №190/25пр.11 ФИО1 под индивидуальное жилищное строительство предоставлен пустующий земельный участок площадью 500 м? по ул. 3-й проезд Онежский с присвоением административного номера 2/1 для строительства жилого дома.

На земельный участок с кадастровым номером 23:43:0405020:14 площадью 795 м? из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома за ответчиком зарегистрировано право собственности, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись №23-23-01/733/2010-307 от 27 октября 2010 года.

По данным технического паспорта, составленного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Краснодару по состоянию на 8 сентября 2006 года, в границах вышеуказанного земельного участка зафиксирован жилой дом литеры: А, над/А (мансарда), а (отапливаемая пристройка), под/а (погреб), 1990 года постройки; гараж литера Г3 общей площадью 22,7 м? 1995 года постройки; хозблок литера Г2 общей площадью 112,2 м? 2002 года постройки; пристройка литера Г4 площадью застройки 256,6 м? с крыльцом площадью 5,2 м?.

Согласно свидетельству серии 23-АЕ №487942 за истцом зарегистрировано право собственности на двухэтажный жилой дом №2/1 общей площадью 155,2 м? литеры А,а,над/А по 3-му Онежскому проезду в г. Краснодаре (запись регистрации №23-23-01/292/2009-455 от 18 июня 2009 года).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 3 марта 2015 года на нежилое строение общей площадью 346,2 м?, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 3-й Онежский, 2/1, зарегистрировано право собственности ФИО1 (запись регистрации №23-23-01/797/2010-346 от 13 декабря 2010 года. Из материалов дела правоустанавливающих документов следует, что право собственности ответчика зарегистрировано по декларации.

Из акта проверки соблюдения земельного законодательства №454 от 29 декабря 2014 года, составленного уполномоченным специалистом отдела комплексных проверок управления муниципального контроля администрации муниципального образования                 город Краснодар, следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0405020:14 площадью 795 м? по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 3-й Онежский, 2/1, расположено одноэтажное нежилое строение площадью 346,2 м?, в отношении которого произведена реконструкция, выразившаяся в возведении второго и мансардного этажа без соответствующей разрешительной документации.

Из акта осмотра земельного участка №3689 от 11 января 2016 года, составленного уполномоченным специалистом управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0405020:23 площадью 432 м? по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 3-й Онежский, 2/1, с видом разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома, расположено одноэтажное с мансардным этажом нежилое строение, часть помещений первого этажа используется под магазин автозапчастей. Помещения мансардного этажа не используются (ведутся отделочные работы). 

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0405020:14 площадью 795 м?, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 3-й Онежский, 2/1, образованы два земельных участка с кадастровым номером 23:43:0405010:4 площадью 363 м? и с кадастровым номером 23:43:0405020:23 площадью 432 м?.

Государственная регистрация права собственности ответчика на вновь образованные земельные участки произведена 1 июля 2016 года.

В соответствии с приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 16 сентября 2016 года №6672-А земельному участку с кадастровым номером 23:43:0405020:23 площадью 432 м? присвоен адрес: г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 3-й Онежский, 2/Б.

Ответчиком представлена выписка из ЕГРП от 7 декабря 2016 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0405020:23 площадью 432 м? из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – административные и офисные здания с количеством надземных этажей не более двух; объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с общероссийским классификатором услуг населению общей площадью не более 150 м?, в том числе – объекты розничной торговли, объекты оптовой торговли.

Ответчиком также представлена выписка из ЕГРП от 22 декабря 2016 года о государственной регистрации права собственности на двухэтажное нежилое здание площадью 700,7 м?, литеры по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, проезд 3-й Онежский, 2/Б. 

Поскольку суду не было представлено доказательств, достаточных для идентификации спорного объекта, определением от 2 февраля 2016 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

В заключении №31/16.1 от 31 августа 2016 года эксперт Научно-производственного предприятия общества с ограниченной ответственностью «ЮрИнСтрой» ФИО2 указал, что нежилое строение хозблок литера Г2 гараж литер Г3 пристройка литер Г4, мансарда литер над/Г2,Г4 общей площадью 700,7 м? и площадью застройки 414,3 м? расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0405020:23 площадью 432 м? по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 3-й Онежский, 2/1; нарушений строительных, градостроительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил экспертом не выявлено. 

Впоследствии, после заслушивания в судебном заседании 23 января 2018 года эксперт ФИО2 представил письменное пояснение в дополнение к своим выводам, где указал на опечатку в указании общей площади нежилого строения хозблок литера Г2 гараж литер Г3 пристройка литер Г4, мансарда литер над/Г2,Г4, верное значение которой с учетом площади гаража литера Г3 (22,7 м?) составит 723,4 м?.

Разрешая настоящее дело, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 22 октября 2014 года в момент возникновения спорных правоотношений) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольным может быть признано строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке; на создание объекта не была получена необходимая разрешительная документация; самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, строение нарушает права и интересы третьих лиц, угрожает жизни и здоровью людей.

Согласно положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом (часть 1). Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей (часть 2).

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление №10/22) разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

Как установлено судом, по данным технического паспорта по состоянию на 20 декабря 2014 года строительство осуществлено: гараж литера Г3 – в 1995 году, хозблок литера Г2 – в 2002 году, пристройка литера Г4 – в 2005 году, мансарда над/Г2, Г4 – в 2014 году.

В декларации об объекте недвижимого имущества (том 1, л.дела 64) отражена площадь нежилого здания 346,2 м?, что при сопоставлении с данными технического паспорта (раздел 4 «Состав объекта»), составленного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Краснодару по состоянию на 8 сентября 2006 года, соответствует указанной в нем общей площади хозблока Г2 (112,2 м?), гаража Г3 (174,1 м?) и пристройки Г4 (59,9 м?). 

Однако, приведенные данные общей площади раздела 4 по гаражу литера Г3 и пристройке литера Г4 расходятся с ситуационными планами в этом же техническом паспорте, в актуальном техническом паспорте по состоянию на 16 февраля 2015 года и с выводами эксперта.

Фактически общая площадь гаража литера Г3 составляла 22,7 м? (в разделе 4 она же указана как площадь застройки), а площадь пристройки литера Г4 составляла 234,0 м?.

В совокупности с неизменной площадью хозблока литера Г2 – 112,2 м? общая площадь всего нежилого строения литеры Г2, Г3 и Г4 на момент государственной регистрации права в 2010 году составляла 368,9 м?.

Не согласуется в вышеприведенных документах и год постройки: в декларации указан 1995 год, хотя на тот момент возведен был только гараж литера Г3 общей площадью 22,7 м?.

Таким образом, исходя из хронологии создания составных частей спорного объекта и сопоставления их площадей, объектом государственной регистрации в упрощенном порядке в 2010 году (том 1, л.дела 47) могли являться как все три составных части литеры Г2, Г3 и Г4 с неверно указанной общей площадью и годом постройки, либо только литеры Г2, Г4, но с верно указанной общей площадью и с неверным годом постройки.

Пояснений по этому вопросу ответчик не дал.

Учитывая вышеприведенные обстоятельства, пояснения эксперта, экспликацию к актуальному техническому паспорту спорного объекта, суд полагает, что на момент рассмотрения настоящего дела по существу объектом зарегистрированного права является нежилое здание литеры Г2, Г4, надГ2,Г4 площадью 700,7 м?, ЕГРН не содержит данных о том, что по площади и по литерам объект – гараж Г3 с техническими характеристиками: 1995 год постройки общей площадью 22,7 м? является частью нежилого помещения как объекта зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. По смыслу указанной нормы под строениями вспомогательного характера следует понимать любые постройки, за исключением основного здания, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания и имеют дополнительное функциональное назначение.

Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (пункт 6 Разъяснений по применению Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и постановления Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 №54                          "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации").

В соответствии со ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как указано выше, по данным документов технической инвентаризации в 1995 году возведен гараж, в 2002 году – хозблок, в 2005 году – пристройка, в 2014 году – надстроен мансардный этаж.

Таким образом, в результате строительства создан новый объект с измененными параметрами и назначением, который не обладает признаками вспомогательного объекта по отношению к индивидуальному жилому дому. 

Доказательств того, что уполномоченный орган исполнительной власти согласовал в установленном порядке произведенную реконструкцию, суду не представлено.

Таким образом, реконструкция является самовольной.

Следуя указаниям арбитражного суда кассационной инстанции, суд предлагал ответчику представить письменные пояснения причин, препятствующих получить разрешение на реконструкцию спорного объекта, однако таковых приведено не было.

Как указано выше, самовольная реконструкция осуществлена в 2014 году на земельном участке с видом разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома, уже после завершения строительных работ в 2016 году произведен раздел земельного участка, изменен вид разрешенного использования земельного участка под спорной постройкой, площадь застройки которой превышает разрешенную.

Пунктом 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.

Исследовав представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что спорная постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей. Раздел земельного участка и изменение вида разрешенного использования после строительства спорного объекта также не свидетельствуют о добросовестности застройщика.

Таким образом, несоответствие возведенного ответчиком строения целевому назначению земельного участка до начала и в процессе строительства, является достаточным основанием для признания постройки самовольной и для возложения на лицо, осуществившее эту постройку, обязанности ее снести.

 Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (абзац 2 пункта 28 Постановления №10/22).

В соответствии с заключением №31/16.1 от 31 августа 2016 года по результатам визуального осмотра эксперт не смог определить возможность (невозможность) технического демонтажа мансардного этажа без нанесения ущерба всему строению.

Истец подтвердил в судебном заседании, что предметом спора является существующий отдельно стоящий объект недвижимого имущества. Суд предложил истцу уточнить технические характеристики объекта, исходя из пояснений эксперта, однако истец настаивал на обязании ответчика осуществить снос объекта с параметрами, указанными в ЕГРН.

С учетом изложенного, суд считает возможным удовлетворить заявленные требования в том виде, как они были заявлены, при этом, технические параметры самовольной постройки могут быть уточнены в рамках разъяснения способа и порядка исполнения судебного акта.

При таком исходе дела расходы истца по оплате судебной экспертизы в сумме 62240 рублей возлагаются на ответчика, также с ответчика в доходы федерального бюджета следует взыскать 6000 рублей государственной пошлины. 

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1                  г. Краснодар (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в течение 30 дней с даты вступления настоящего решения в законную силу осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального строительства литеры Г2, Г4, надГ2,Г4 площадью 700,7 м?, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, проезд 3-й Онежский, 2/Б.

В случае неисполнения ответчиком настоящего решения в указанный выше срок предоставить администрации муниципального образования город Краснодар право осуществить снос указанного объекта за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1                  г. Краснодар (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в доходы федерального бюджета 6000 рублей – государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1                  г. Краснодар (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 62240 рублей – расходов на оплату судебной экспертизы.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия, и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

 

Судья                                                                                               Е.В. Корейво