АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-12416/16 

Екатеринбург

10 февраля 2017 г.

Дело № А76-8793/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2017 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Лазарева С. В., Татариновой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Проект-национальное машиностроение» (далее – общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.09.2016 по делу № А76-8793/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании 07.02.2017 приняли участие представитель общества – Камалетдинов А.М. (доверенность от 04.07.2016).

Ходатайство Администрации города Магнитогорска (далее – Администрация, истец) о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя, изложенное в отзыве на кассационную жалобу, судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 07.02.2017  объявлен перерыв до 08.02.2017. После окончания перерыва судебное заседание продолжено. 

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании 3 553 459 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.03.2016 по договору от 04.03.2015 № 8993. 

Решением  суда от 12.09.2016 (судья Бесихина Т.Н.) иск удовлетворен. 

         Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2016 (судьи Карпачева М.И., Румянцев А.А., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

 	В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, направить дело на новое рассмотрение. Ссылаясь на  ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»  (далее - Закон № 137-ФЗ),  заявитель указывает, что приобретая объекты на земельном участке, находившемся в бессрочном пользовании, он приобрел право на заключение договора аренды по льготной арендной ставке 2% от кадастровой стоимости, в связи с чем коэффициент 1,8  применен неправомерно.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на отсутствие оснований для их отмены.

           Как следует из материалов дела,  20.10.2014 общество «Проект-НМ» обратилось к Главе города Магнитогорска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 23 8050, 24 кв. м, с кадастровым номером

№ 74:33:1316001:23, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Харьковская, 5.

Администрацией принято постановление от 16.02.2015 № 1982-П о предоставлении обществу в аренду на 2 года земельного участка площадью 238 050, 24 кв. м, с кадастровым номером № 74:33:1316001:23 из категории: земли населенных пунктов (территориальная зона – ПК-4), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Харьковская, территория завода), с разрешенным использованием: промышленные предприятия, для эксплуатации объектов, поименованных в постановлении.

Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен  договор аренды земельного участка (предоставленного для размещения объекта недвижимости) от 04.03.2015 № 8993, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (ПК-4 производственная территориальная зона) площадью 238050,24 кв. м с кадастровым номером 74:33:1316001:23, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Харьковская, территория завода (п. 1.1 договора).

Объекты недвижимости, для эксплуатации которых предоставлен участок, поименованы в п. 1.2 договора.

Срок действия договора устанавливается до 16.02.2017 (п. 2.1 договора).

Согласно п. 2.3 условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 15.04.2014.

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а

также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 3.4.6 договора).

Размер платы определен в приложении к настоящему договору и является

неотъемлемой частью договора (п. 4.1. договора).

	Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее

25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных

средств на счет арендодателя (п. 4.4 договора).

В силу п. 4.2.2 договора в случае изменения кадастровой стоимости участка арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и

одностороннем порядке.

В приложении к договору указан расчет платы за аренду земли. Формула расчета: кад.ст.*Сап/100*К1*К2*К3. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Ответчик не оспаривает передачу в пользование земельного участка и расположение на нем объектов, указанных в договоре с 15.04.2014.

Поскольку обязательства по уплате арендных платежей, принятые ответчиком в рамках договора аренды не были им выполнены своевременно и в

полном объеме, администрацией в его адрес направлена претензия от 09.03.2016  № 02027 с требованием о необходимости погашения задолженности в сумме 3 553 459 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.03.2016.

Претензия получена ответчиком 18.03.2016.

          Ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежам, администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым иском. 

         Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

  В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

         Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

          В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

  	Судами верно указано, что плата за пользование землями, находящимися в государственной собственности, относится к регулируемой цене.

Факт наличия задолженности установлен судами и подтвержден материалами дела.

По расчету суда размер арендной платы составляет 3 556 017 руб. 99 коп.

Поскольку доказательств, подтверждающих внесение платы за пользование спорным земельным участком ответчиком не представлено, суд правомерно взыскал с общества 3 553 459 руб. 34 коп. задолженности в заявленном истцом размере, так как арбитражный суд не вправе выходить за пределы заявленных требований.

	Довод о наличии у общества права на заключение договора аренды по льготной ставке 2% от кадастровой стоимости отклоняется.

 Как установлено судами, на основании решения от 05.06.1992 № I005-Р Магнитогорскому  заводу металлургического машиностроения предоставлено в бессрочное (постоянное) пользование 26,7 гектаров земель. 

На основании решения Челябинского областного комитета по управлению государственным имуществом от 27. 10.1992 № 259 предприятие было акционировано, создано открытое акционерное общество «Металлургмаш».

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2008 по делу №А76-8958/2004 открытое акционерное общество «Металлургмаш» признано банкротом.

Недвижимое имущество на территории земельного участка было приобретено ответчиком на торгах по договору от 28.01.2014 № Т12/2.

Возникшее до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации, которая проводится по желанию правообладателей (п.1 ст. 6 названного Закона).

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости.

На основании п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно ст.2 Закона № 137-ФЗ по договорам, заключаемым в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 20 Земельного кодекса в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. 

Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежал продавцу – открытому акционерному обществу «Металлургмаш» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу ст. 3 Закона № 137-ФЗ открытое акционерное общество «Металлургмаш» было обязано в срок до 1 июля 2012 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды либо приобрести в собственность в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса.

Открытое акционерное общество «Металлургмаш» не переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, объекты недвижимости приобретены ответчиком на торгах по договору от 28.01.2014.

Учитывая, что перешедший в соответствии со ст. 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса в пользование ответчика земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости, не может быть предоставлен ответчику на праве постоянного (бессрочного) пользования в силу ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, право на него может быть оформлено обществом путем заключения договора аренды или купли-продажи в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Право аренды спорного земельного участка оформлено обществом только в 2015 году путем заключения договора аренды от 04.03.2015.

Для приобретения собственником такого объекта недвижимости  льгот, предусмотренных названным Законом, значение имеет факт своевременного  (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

Поскольку ни открытое акционерное общество «Металлургмаш»,  ни ответчик после приобретения объекта недвижимости в собственность не оформили право на земельный участок в установленный срок - до 01.07.2012, оснований для применения ставки арендной платы, не превышающей 2% кадастровой стоимости, не имеется.

         Доводы заявителя о неправильном неприменении судами положений п.2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления отклоняются.

	 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

           Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.09.2016 по делу № А76-8793/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проект-Национальное машиностроение" – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий					           В.А.Купреенков

Судьи					           С.В.Лазарев

                                                                                             И.А.Татаринова