АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-33971/2023

 

г. Нижний Новгород                                                                          29 февраля 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 14.02.2024

Полный текст решения изготовлен 29.02.2024

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи (шифр 17-888) Окорокова Дмитрия Дмитриевича (протокол судебного заседания ведет секретарь судебного заседания Захарова Елена Александровна) рассмотрев дело 

по иску ИП ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Томск,

к ответчику: ООО "Альбион-2002"  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Нижний Новгород,

о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения №369/21 от 28.05.2021 года,

при участии представителей сторон:

истца ФИО2 по доверенности от 09.11.2023,

ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2024 

 

установил:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ООО "Альбион-2002"  о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения №369/21 от 28.05.2021 года.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика.

От ответчика поступили письменные пояснения по делу.

Изучив материалы дела и заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Между ИПУрядовым О.Г. и ООО «Альбион-2002» заключен договор аренды нежилого помещения №369/21 от 28 мая 2021г. (далее – Договор). Согласно условиям договора ООО «Альбион-2002» было передано во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 76,6 кв.м., этаж 1.

Срок аренды по настоящему договору составляет 10 лет (п. 1.5). 

Согласно п. 4.1 Договора стороны договорились, что арендная плата складывается из двух частей: постоянная и переменная части арендной платы.

В соответствии с п. 4.1.2. Договора размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. арендуемой площади, а именно – 700,00 рублей, и составляет 53 620,00 рублей в месяц, НДС не облагается.

В соответствии с п. 4.2 Договора аренды нежилого помещения № 369/21 от 28 мая 2021г., пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон, не чаще одного раза за год аренды, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии - индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, не более чем на 3% от размера постоянной части арендной платы, действующего в предыдущий период аренды.

Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с даты начала начисления постоянной арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

С учетом уровня инфляции, на основании индекса потребительских цен в Томской области истцом сделан вывод о возможном повышении арендной платы в соответствии с указанными пунктами Договора.

На основании изложенного, ИП ФИО1 направлял уведомления о повышении постоянной части арендной платы на 3% в адрес ООО «Альбион-2002» уведомлениями от 17.04.2023г. исх. № 46, от 07.07.2023г. исх. № 80, от 16.08.2023г. исх. № 93.

В ответ на указанные уведомления ответчик возражал против повышения арендной платы.

Также 06.10.2023г. исх. №108 ИП ФИО1 направил в адрес ООО «Альбион-2002» сопроводительное письмо, в котором указывает, что с 06.12.2023г. размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. арендуемой площади, а именно - 721,00 рубль, и составляет 55 228,60 рублей в месяц, НДС не облагается и просит подписать дополнительное соглашение в двух экземплярах к договору аренды нежилого помещения №369/21 от 28 мая 2021г. о повышении размера постоянной части арендной платы или же подписать соглашение о расторжении договора аренды (письмо от 06.10.2023г. исх. №109).

В ответ на письмо исх. №109 ООО «Альбин-2002» указало, что Договор не предусматривает уведомительного порядка повышения арендной платы, а также на то, что продолжит пользование помещением в рамках договора аренды № 369/21 от 28 мая 2021 г.

При недостижении согласия о заключении соответствующего дополнительного соглашения и его условиях, арендодатель, руководствуясь ст. 445 ГК РФ, обратился в суд с иском к арендатору об обязании заключить дополнительное соглашение.

В предложенной истцом редакции дополнительного соглашения о пересмотре условий договора содержится условие об увеличении размера арендной платы, а также истцом добавлены пункты о возможности одностороннего пересмотра арендодателем размера арендной платы и досрочного одностороннего расторжения договора аренды арендодателем.

Оценивая доводы сторон, суд принимает во внимание следующее.

По смыслу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, в частности, при существенном изменении обстоятельств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. 

Согласно разъяснениям пунктов 43, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 

Согласно п. 21 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Ответчик в письменных отзывах на исковое заявление просил в удовлетворении исковых требований отказать. Указал, что из буквального толкования пункта п. 4.2 Договора аренды следует, что существует только потенциальная возможность корректировки арендной платы и включение в договор аренды условия, согласно которому арендная плата может быть изменена, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. 

Согласно позиции ответчика, в пункте 4.2 договора аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон (пункт 3 статьи 614 ГК РФ), а не по требованию одного из контрагентов в досудебном либо судебном порядке. 

Однако путем толкования условий договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что сторонами зафиксирован размер постоянной части арендной платы в течение первых трех месяцев, с четвертого месяца – в размере 53 620 руб. в месяц, без НДС. В последующем установлено право арендодателя на увеличение постоянной части арендной платы не ранее чем через 365 дней с даты начала начисления постоянной арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения не более чем на 3%  от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения. При этом сторона обязана направить предложение об изменении размера постоянной арендной платы другой стороне не позднее, чем за 60 дней до предполагаемой даты изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением. Таким образом, стороны достигли соглашения об увеличении постоянной части арендной платы не более чем на 3 % от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения, по инициативе любой из сторон договора. При этом установили механизм изменения, путем подписания дополнительного соглашения. Тем самым стороны приняли на себя обязательство по заключению указанного дополнительного соглашения по инициативе другой стороны.

При вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что сторонами установлен механизм изменения арендной платы не чаще одного раза в год по инициативе одной из сторон.

Суд считает необходимым отметить, что договор аренды согласно пункту 1.5 заключен сторонами на срок 10 лет с 2021 года. Согласно п. 6.3 Договора арендодатель не вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке до конца срока действия договора.

 С момента заключения истцом договора аренды в 2021 году до настоящего времени, размер арендной платы не изменялся.

Факт уклонения арендатора от подписания дополнительного соглашения подтвержден имеющейся в материалах дела перепиской сторон и ответчиком не оспаривается.

Уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы, установленной договором, и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещение в течение всего срока аренды (10 лет) по цене 2021 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в пункте 4.2 договора, и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды. 

Как следует из искового заявления, увеличение размера постоянной части арендной платы произведено истцом в соответствии с положениями пункта 4.2 договора аренды. Предложенный арендодателем новый размер арендной платы в сумме 55 228 руб. 60 коп. (3%) соответствует критерию, указанному в этом пункте. 

Ссылка ответчика на судебные акты по другим делам отклоняется, поскольку выводы судов основаны на иных конкретных обстоятельствах дел и представленных доказательствах.

При изложенных обстоятельствах оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о внесении изменений в заключенный сторонами договор аренды нежилого помещения № 369/21 от 28.05.2021, изложив пункт 4.1.2. договора в предложенной истцом редакции, подлежат удовлетворению.

Также истец просил изложить пункт 4.2 Договора в редакции, устанавливающей новый порядок изменения постоянной части арендной платы. Кроме того, истцом заявлено о внесении в данный договор пунктов, предоставляющих арендодателю право на односторонний отказ то договора, уведомив арендатора за 30 календарных дней до момента прекращения договора (п. 3.1, п. 3.1.2, п. 6.4 Договора).

Согласно положениям гражданского законодательства граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. По общему правилу изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, в частности, при существенном изменении обстоятельств (ст. 421, 450 ГК РФ).

Истцом не доказано наличие оснований для внесения указанных изменений в добровольно заключенный сторонами договор. 

Следовательно, данные требования признаны судом не подлежащими удовлетворению.

Расходы на оплату государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Внести изменения в заключенный сторонами договор аренды нежилого помещения № 369/21 от 28.05.2021, изложив пункт 4.1.2. договора в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. арендуемой площади, а именно – 721,00 рубль, и составляет 55228,60 рублей в месяц, НДС не облагается».

            Указанное изменение действует с 06.12.2023.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альбион-2002"  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Нижний Новгород, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

<

...> 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.            

            Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если оно не будет отменено или изменено таким постановлением.

            Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                                       Д.Д. Окороков