Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской Федерации

      

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-35112/2019

г. Краснодар

21 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2022 года

Полный текст судебного акта изготовлен 21 сентября 2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

Заместителя прокурора Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

в публичных интересах и интересах муниципального образования город Краснодар

к Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315231100024772)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Краснодар,

третьи лица:

Департамент транспорта и дорожного хозяйства администрации муниципального образования город Краснодар, 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

ФИО3, г. Краснодар,

ФИО4, г. Краснодар,

ООО «Калининский водоканал», г. Краснодар,

АО «КраснодарГоргаз», 

АО «НЭСК-электросети»,

МТУ Росимущества по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, г. Краснодар

общество с ограниченной ответственностью «Краснодар Водоканал»

ФИО5

о признании сделки недействительной,

при участии:

от истца: ФИО6 – удостоверение (до перерыва), 

от третьего лица (Департамент): ФИО7 –доверенность (до и после перерыва);

от третьего лица (Калининский водоканал): ФИО8 – доверенность (до перерыва и после перерыва),

от третьего лица (администрация): ФИО9 – доверенность (до и после перерыва),

от третьего лица (ФИО4): ФИО10 –доверенность (после перерыва),

ФИО3 – паспорт (до перерыва),

остальные участники процесса не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края, г. Краснодар в публичных интересах и интересах муниципального образования город Краснодар (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик), о признании недействительным (ничтожным) договор аренды от 23.08.2018 № 4300023639 земельного участка площадью 21 452 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, расположенного по ул. Лесопарковой, 11 г. Краснодара, из земель населенных пунктов, предназначенного для коммунального обслуживания; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующим права аренды ФИО1 в отношении указанного земельного участка площадью  21 452 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, расположенного по ул. Лесопарковой, 11 г. Краснодара, зарегистрированного в ЕГРН 03.09.2018 запись № 23:43:0000000:18801-23/001/2018-2, с погашением данной записи в ЕГРН.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2020 г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  03.02.2021  г., в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.06.2021 г. решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского  края.

Направляя дело на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал на необходимость истребования и исследования технической документации (кадастровых паспортов) объектов водного хозяйства, уточнения субъектного состава ответчиков (с учетом состоявшейся переуступки прав), проверить их поведение на предмет добросовестности (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2021 в качестве соответчика по делу привлечен ИП ФИО2, в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора - МТУ Росимущества по Краснодарскому краю и Республике Адыгея. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено ООО «Краснодар Водоканал».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен ФИО5.

В ответ на запрос суда от кадастровой палаты поступили выписки ЕГРН, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании явившиеся участники процесса поддержали ранее занимаемые позиции по делу.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора,  в судебное заседание не явились. От ответчика (ФИО1) и от третьего лица (ФИО5) поступили отзывы. От третьего лица (ФИО4) поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с отсутствием возможности обеспечить явку своего представителя в судебное заседание.

Представитель третьего лица (Калининский водоканал) возражал против отложения судебного разбирательства.

В порядке ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), предусматривающей право суда, а не обязанность откладывать судебное заседание по ходатайству сторон, суд считает целесообразным отклонить ходатайство об отложении, ввиду длительного рассмотрения спора и наличия достаточного времени у участников процесса для предоставления правовых позиций по делу. Очередное отложение судебного разбирательства по ходатайству ФИО4 по причине отсутствия возможности у его представителя участвовать в судебном заседании приведет лишь к необоснованному затягиванию рассмотрения настоящего дела по существу.

В судебном заседании 23.08.2022 г. в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 30.08.2022 г. После перерыва судебное разбирательство продолжено в присутствии представителей третьих лиц (администрации, департамента транспорта, Калининского водоканала, ФИО4)

Представитель ФИО4 ходатайствовал о приобщении видеозаписи. Суд отклонил данное ходатайство в связи с отсутствием процессуальной необходимости.

Представитель департамента транспорта представил письмо от 11.08.2022 г.

Представитель администрации представил письмо от 18.06.2021 г.

Представитель Калининского водоканала пояснил, что возможно представить заключение по поясам.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 03.08.2010 г. № 5794 «Об утверждении АНО «Профессиональное развитие» материалов предварительного согласования места размещения водозабора в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» АНО «Профессиональное развитие» утверждены материалы предварительного согласования места размещения водозабора на земельном участке площадью 12976 кв.м по ул. Лесопарковой, 11 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 21.06.2011 № 4295 «О предоставлении АНО «Профессиональное развитие» земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» между администрацией и АНО «Профессиональное развитие» заключен договор от   03.08.2017  г.  №   4300017581 аренды земельного участка  площадью 12976 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0000000:407, предоставленный для строительства водозабора, расположенный в Прикубанском внутригородском округе 

<

...>,   сроком   действия   по   21.06.2021 г. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 16.08.2011 г. № рег. записи 23-23-01/742/2011-209.

На основании договора от 24.05.2013 г. о передаче прав и обязанностей  по договору аренды от 03.08.2011 г. № 4300017581 АНО «Профессиональное развитие» передало права и обязанности арендатора по участку с кадастровым номером 23:43:0000000:407 новому арендатору ООО «Артезиана-Юг».

На основании договора от 13.09.2013 г. о передаче прав и обязанностей  по договору аренды от 03.08.2011 г. № 4300017581 ООО «Артезиана-Юг» передало права и обязанности арендатора новому арендатору ФИО5.

ФИО5 на основании договора дарения от 08.07.2015 г. передал безвозмездно ФИО1 принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:407: водозаборную скважину № 72999 (кадастровый номер 23:43:0000000:13573), водозаборную скважину № 73000 (кадастровый номер 23:43:0000000:13575), водозаборную скважину № 72998 (кадастровый номер 23:43:0000000:13574), насосную (кадастровый номер 23:43:0000000:1445), резервуар чистой воды (кадастровый номер 23:43:0000000:14460), электролизную (кадастровый номер 23:43:0000000:14456), нежилое строение (условный номер 23-23-01/2613/2014-148), водопровод (кадастровый номер 23:43:0000000:14875), сооружение (кадастровый номер 23:43:0000000:14891), сооружение (канализация) (кадастровый номер 23:43:0000000:14892).

На основании договора от 08.07.2015 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 03.08.2011 г. № 4300017581 ФИО5 передал права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:407 новому арендатору ФИО1. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 21.07.2015 г. № 23-23/001-23/001/813/2015-5217.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 26.02.2015 г. № 1669 «Об утверждении ООО «Артезиана-Юг» материалов предварительного согласования места размещения водозабора в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» ООО «Артезиана-Юг» утверждены материалы предварительного согласования, места размещения водозабора на земельном участке площадью 2036 кв.м по ул. Бульвар Строителей, 82/А в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 21.12.2017 № 6048 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Артезиана-Юг» земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» между администрацией и ООО «Артезиана-Юг» заключен договор от 21.12.2017 г. № 4300023391 аренды земельного участка общей площадью 2036 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0000000:14700, предоставленный для размещения водозабора, расположенный по ул. Бульвар Строителей, 82/А в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, сроком действия по 21.12.2027 г. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 19.01.2018 г. № рег. записи 23:43:0000000:14700-23/001/2018-1.

На основании договора от 08.02.2018 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 21.12.2017 г. № 4300023391 права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору ФИО1. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю  01.03.2018 № рег. записи 23:43:0000000:14700-23/001/2018-3.

В соответствии с частью 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) между администрацией и ООО «Калининский водоканал» заключен договор от 30.12.2016 № 4300022973 аренды земельного участка общей площадью 6440 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0000000:16367, с видом разрешенного использования: объекты инженерного обеспечения городского значения, (объекты водо-, газо-, тепло-, электро- снабжения и. т.п.), расположенный в Прикубанском внутригородском округе 

<

...>, сроком действия по 15.07.2038 г. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 31.01.2017 г., № рег.записи 23:43:0000000:16367-23/001/207-2.

На основании договора от 08.02.2018 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.12.2016 г. № 4300022973 права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору ФИО1. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 27.03.2018 г. № рег. записи 23:43:0000000:16367-23/001/2018-4.

На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:16367 располагались принадлежащие ФИО1 на праве собственности объекты недвижимого имущества: хозблок, площадью 170,2 м2 (кадастровый номер 23:43:0123038:8), водозаборную скважину № 276, площадью 100 м (кадастровый номер 23:43:0123038:5).

Постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар от  22.06.2018 г. № 2561 утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 на кадастровом плане территории площадью 21 452 кв. м по  ул. Лесопарковой, г. Краснодара, образуемого путем объединения выше указанных земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0000000:407 (общей площадью 12  976  кв.м),  23:43:0000000:16367 (общей площадью  6  440  кв.м),  23:43:0000000:14700 (общей площадью 2 036 кв.м).

В дальнейшем между администрацией муниципального образования г. Краснодар и ИП ФИО1 заключен договор аренды от 23.08.2018 г. № 4300023639 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 площадью 21 452 кв.м, расположенного по ул. Лесопарковой, 11 г. Краснодара, с видом разрешенного использования «для коммунального обслуживания», срок действия договора до 15.07.2038 г.

В связи с чем, соглашениями о расторжении от 24.08.2018 г. №№ 368, 369 и 367 действие договоров аренды от   03.08.2017  г.  №   4300017581, от 21.12.2017 г. № 4300023391 и от 21.12.2017 г. № 4300023391 прекращено.

ФИО1 на основании договора дарения от 03.11.2018 г. передала безвозмездно ФИО2 принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество, расположенное ранее на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:407 (в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:18801): водозаборную скважину № 72998, площадью 720м (кадастровый номер 23:43:0000000:13574), водозаборную скважину № 72999, площадью 363 м. (кадастровый номер 23:43:0000000:13573), водозаборную скважину № 73000, площадью 212 м (кадастровый номер 23:43:0000000:13575), насосную, площадью 47,9 м2 (кадастровый номер 23:43:0000000:1445), резервуар чистой воды, площадью 288 м2 (кадастровый номер 23:43:0000000:14460), электролизную, площадью 24,3 м2 (кадастровый номер 23:43:0000000:14456), насосную, площадью 25,1м2 (кадастровый номер 23:43:0123038:4), резервуар чистой воды, площадью 1200 м3 (кадастровый номер 23:43:0123038:3), электролизную, площадью 354,9 м2 (кадастровый номер 23:43:0000000:14556), водопровод, 16163 м. (кадастровый номер 23:43:0000000:14875), водозаборную скважину № 277, площадью 215 м (кадастровый номер 23:43:0123038:6), водозаборную скважину № 278, площадью 640 м (кадастровый номер 23:43:0123038:7), водозаборную скважину № 72999, площадью 1868 м (кадастровый номер 23:43:0000000:13573), сооружение, площадью 6821 м (кадастровый номер 23:43:0000000:14891), сооружение (канализация), площадью 6356 м (кадастровый номер 23:43:0000000:14892), канализация, площадью 8493 м (кадастровый номер 23:43:0000000:15493), канализацию, площадью 623 м (кадастровый номер 23:43:0000000:15517 и принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество, расположенное ранее на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:16367 (в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:18801): хозблок, площадью 170,2 м2 (кадастровый номер 23:43:0123038:8), водозаборную скважину № 276, площадью 100 м (кадастровый номер 23:43:0123038:5).

21.12.2018 г. между ФИО1 и ФИО2 заключена аналогичная сделка дарения с приложением согласия супруга ФИО1 - ФИО5 на дарение имущества ФИО2.

28.09.2019 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.08.2018 г. №  4300023639 и 09.01.2020 г. с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, произведена его государственная регистрация, в реестр прав на недвижимость внесена запись об обременении объекта недвижимости арендой в пользу ФИО2 

Фактическим пользователем земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 и недвижимого имущества на нем является ООО «Калининский водоканал» на основании договора аренды имущества от 28.12.2018 г. № 38 и договора субаренды земельного участка от 05.02.2020 г.

Заместитель прокурора Краснодарского края, обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка от 23.08.2018 г. № 4300023639 недействительной (ничтожной) сделкой указал на ряд нарушений, допущенных при заключении договора, при наличии которых спорный участок не подлежал предоставлению в аренду, в том числе:

1. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования г. Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 г. № 25 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, а также исходные земельные участки расположены в границах зоны рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования), то есть в границах территории общего пользования (частично территория не зонирована).

2. На момент заключения оспариваемого договора в границы спорного участка включена территория, предназначенная для автомобильной дороги по ул. Новостроек (от ул. Листопадной до ул. Лесопарковой) с идентификационным номером 03 401 ОП МГ 1041 протяженностью 1,250 км, включенной в перечень автомобильных дорог местного значения муниципального образования г. Краснодар, утвержденный постановлением администрации г. Краснодара от 27.09.2011 г. № 6993.

Кроме того, согласно информации Управления муниципального контроля от  28.02.2019 г. № 2711/21 в границах спорного земельного участка расположен частично проезд в гравийном исполнении шириной 3-4 м.

Таким образом, в границы спорного участка включена территория, необходимая для отвода автомобильной дороги. При этом спорный участок огражден, доступ на него ограничен.

Более того, из схем границ земельных участков, выполненных МБУ «Институт Горкадастрпроект» и публичной кадастровой карты видно, что часть спорного участка площадью 892 кв.м входит в границы кадастрового квартала 23:43:0123026, конфигурация которого свидетельствует о том, что указанный квартал образует улично-дорожную сеть.

3. Согласно выпискам из ЕГРН на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 расположено 13 объектов, на которые ФИО2 27.12.2018 г. зарегистрировано в ЕГРН право собственности: 6 водозаборных скважин (№№ 276, 278, 277, 72998,72999,73000), канализация, резервуар чистой воды, электролизная, а также нежилые здания - насосная, насосная 2-го подъема и хозблок (170,2 кв.м). Данные объекты возведены на земельном участке без разрешения на строительство.

4. Общая площадь спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 21 452 кв.м, расположенного в рекреационной зоне, многократно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости общей площадью 267,5 кв.м, для эксплуатации которых он предназначен. При этом, в соответствии с действующим законодательством исключительно право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО3 и ФИО4, являющиеся собственниками домовладений и земельных участков,  права на проезд к объектам которых нарушен предоставлением в аренду спорного земельного участка.

Указанные третьи лица  поддержали исковые требования прокурора.

В своих правовых обоснованиях указали, что имеющиеся в материалах дела документы (ответ управления муниципального контроля АМО г. Краснодар от  15.02.2019  г., ответ администрации от 08.02.2019 г. № 60/02, ответ департамента транспорта от 15.02.2019 г., ответ департамента транспорта от 22.03.2019 г., представление прокурора об устранении нарушений земельного законодательства) подтверждают наличие в границах спорного участка автомобильной дороги. Кроме того, третьи лица ссылаются на то, что земельный участок огражден, доступ ограничен.

Также данные лица указывают, что на момент предоставления администрацией земельного участка ответчику, он не был свободен от прав третьих лиц, в виду того, что на нем располагались линии электропередач и газовая труба. Третьи лица поддержали доводы прокурора относительно того, что спорный земельный участок находится в зоне рекреации, что расположенные на участке скважины незаконно возведены. Данными лицами приведен еще ряд обстоятельств, доводов и предположений. 

Третьи лица ФИО3 и ФИО4 в ходе рассмотрения настоящего спора приняли на себя процессуальную позицию истца, приводя в обоснование возражений доводы  недействительности сделки, которые направлены на защиту их личных интересов, тогда как прокурор обратился в суд с настоящим иском в публичных интересах, а не в исключительных интересах ФИО3  и ФИО4

При рассмотрении настоящего спора, суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной муниципальными органами, а также об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование заявленного иска прокурор ссылается на то, что спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду с нарушением земельного законодательства.

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 ГК РФ).

Как следует из искового заявления, а  также пояснений в процессе рассмотрения настоящего спора, истец просит признать договор аренды от  23.08.2018 г. № 4300023639 недействительным, ввиду нахождения земельного участка в зоне рекреационного назначения, наличия в границах участка дороги, возведения скважин без разрешения на строительство, превышение площади участка площади расположенного на нем объекта.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:16367 по ул.  Листопадной,  14/1, образован и предоставлен ООО «Калининский водоканал» в аренду с видом разрешенного использования: объекты инженерного обеспечения городского значения (объекты водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения и т.п.).

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:14700 по ул. Бульвар Строителей, 82/А, образован и предоставлен ООО «Артезиана-Юг» в аренду с видом разрешенного использования: для размещения водозабора.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:407 по ул.  Лесопарковой,  11, образован и предоставлен АНО «Профессиональное развитие» в аренду с видом разрешенного использования: для размещения водозабора.

Земельный участок, образованный в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0000000:16367, 23:43:0000000:14700, 23:43:0000000:407 и поставленный на кадастровый учет с кадастровым номером  23:43:0000000:18801 имеет вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание. Данный земельный участок предоставлен на праве аренды ФИО1 по оспариваемому прокурором договору аренды от 23.08.2018 г. № 4300023639, который в дальнейшем перешел по договору уступки к новому арендатору ФИО2.

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 по ул. Лесопарковой, 11, расположен в I, II и III поясе санитарной охраны артезианских скважин.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, (далее - ГрК РФ) территориальное планирование (генеральный план) направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно части 2 статьи 43 Водного кодекса Российской Федерации для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения; в зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Санитарно-эпидемиологические требования к организации и эксплуатации зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения определены Санитарными правилами и нормами «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02», утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 14.03.2002 № 10 (далее - СанПиН).

Согласно пункту 2.2.1.1 СанПиН водозаборы подземных вод должны располагаться вне территории промышленных предприятий и жилой застройки. Расположение на территории промышленного предприятия или жилой застройки возможно при надлежащем обосновании.

Пунктом 3.2 СанПиН предусмотрены мероприятия на территории зон санитарной охраны подземных источников водоснабжения.

Согласно указанным мероприятиям территория первого пояса зоны санитарной охраны должна быть, в том числе спланирована для отвода поверхностного стока за ее пределы, озеленена, ограждена и обеспечена охраной. Дорожки к сооружениям должны иметь твердое покрытие.

Учитывая изложенное, в целях исключения негативного воздействия окружающей среды первый пояс зоны санитарной охраны источника водоснабжения может располагаться в зоне рекреации.

В соответствии со статьей 94 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК  РФ) земельные участки, находящиеся в зоне рекреационного назначения, относятся к землям особо охраняемых территорий, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

На основании части 11 статьи 35 ГрК РФ в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В соответствии с абзацем 4 пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №  178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования, в том числе такие, как улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи.

В силу статьи 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно части 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 73 «Об охране окружающей среды» земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной, не подлежат приватизации.

На основании статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.

Согласно статье 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом: возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков; функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района; определенных настоящим Кодексом территориальных зон; сложившейся планировки территории и существующего землепользования; планируемых изменений границ земель различных категорий.

В силу статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной «зоны», устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В действующих на территории муниципального образования город Краснодар Правилах предусмотрена зона зеленых насаждений общего пользования (РО).

Одним из видов разрешенного использования земельных участков в указанной зоне является коммунальное обслуживание.

Согласно описанию данного вида разрешенного использования земельного участка он предполагает размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг).

Статьей 36 ГрК РФ определено, что действие градостроительного регламента не распространяется, в том числе на земельные участки, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами.

Под линейными объектами, в силу пункта 10.1 статьи 1 ГрК РФ, понимаются - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О  водоснабжении и водоотведении» водоснабжение - водоподготовка, транспортировка и подача питьевой или технической воды абонентам с использованием централизованных или нецентрализованных систем холодного водоснабжения (холодное водоснабжение) или приготовление, транспортировка и подача горячей воды абонентам с использованием централизованных или нецентрализованных систем горячего водоснабжения (горячее водоснабжение).

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 08.11.2001 № 31 «О введении в действие санитарных правил» установлены требования к водоснабжению и канализации, согласно которым водоснабжение организаций осуществляется путем присоединения к централизованной системе водопровода, при его отсутствии оборудуется внутренний водопровод с водозабором из артезианской скважины, колодцев, каптажей.

Таким образом, водозаборные скважины являются объектами водоснабжения.

Исходя из системного толкования Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» к трубопроводному транспорту относятся нефтепроводы, водопроводы, газопроводы и иные трубопроводы, а также иные здания и сооружения, необходимые для эксплуатации названных трубопроводов.

Учитывая изложенное, образование земельного участка в зоне зеленых насаждений общего пользования с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание не противоречит градостроительному регламенту.

Кроме того, именно специфика объекта определяет возможность предоставления земельного участка под объектами недвижимости (водозаборные сооружения) в зоне рекреации.

Таким образом, довод прокурора о невозможности предоставления ИП  ФИО1 спорного земельного участка в связи с его вхождением в зону рекреационного назначения, является несостоятельным. 

Статьей 39.16 ЗК РФ установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 17 указанной статьи уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

Согласно части 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Частью 12 статьи 1 ГрК РФ территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). 

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ).

Исходя из содержания частью 12 статьи 1 ГрК РФ,  чисти 12 статьи 85 ЗК РФ и статьи 262 ГК РФ перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 г. № 727/13).

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет  территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10). Данная правовая позиция о недопустимости предоставления в аренду земель общего пользования последовательно поддерживается арбитражной практикой (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.08.2016 по делу № А63-12354/2015, от 25.07.2016 по делу № А32-43152/2015). 

По смыслу пункта 20 статьи 1, подпункта «б» пункта 1 части 5 статьи 23 ГрК РФ к объектам местного значения городского округа относятся автомобильные дороги местного значения.

Дорога - обустроенная или приспособленная и используемая для движения транспортных средств полоса земли либо поверхность искусственного сооружения (статья  2 Федерального закона от 10.12.1995 N 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»).

Автомобильные дороги в зависимости от их значения подразделяются на: автомобильные дороги федерального значения; автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения; автомобильные дороги местного значения; частные автомобильные дороги.

Автомобильные дороги в зависимости от вида разрешенного использования подразделяются на автомобильные дороги общего пользования и автомобильные дороги необщего пользования.

К автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц.

Согласно пункту 11 статьи 5 Федерального закона от 08.11.2007 г. № 257-ФЗ «Об  автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» автомобильными дорогами общего пользования местного значения городского округа являются автомобильные дороги общего пользования в границах городского округа, за исключением автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог. Перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа может утверждаться органом местного самоуправления городского округа.

В ходе рассмотрения настоящего дела в материалы дела представлено письмо Департамента транспорта дорожного хозяйства администрации муниципального образования город Краснодар от 22.02.2019 г. № 1987/39, согласно которому границы автомобильной дороги по ул. Новостроек не формировались в соответствии с установленным законодательством порядке, соответственно автомобильная дорога не числится на балансе МКУ «Центр мониторинга дорожного движения и транспорта», в связи с чем, указать границы автомобильной дороги по отношению к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 водозабора, не представляется возможным.

Согласно дополнительному письму Департамента транспорта дорожного хозяйства администрации муниципального образования город Краснодар от 22.03.2019 г. № 3209/39 по результатам проведенной паспортизации улично-дорожной сети муниципального образования город Краснодар была скорректирована протяженность ул. Новостроек в соответствии с фактическим прохождением дороги и в настоящее время протяженность ул.  Новостроек от ул. Сиреневой до ул. Тенистой составляет 1,04 км согласно приложенной к письму схеме № 2. Однако дорога, обозначенная на указанной  схеме не проходит через спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, а  ее конфигурация соответствует конфигурации ул. Новостроек в городе Краснодаре,  в  том  числе в месте примыкания к ней ул. Листопадной, которое образует правильный Т-образный перекресток, находящийся как на схеме, так и в реальной действительности вне границ указанного арендуемого земельного участка.

Согласно представленному в материалы дела письму первого заместителя главы муниципального образования город Краснодар от 08.02.2019 г. №  60/02, документация по планировке территории в отношении ул. Новостроек не разрабатывалась, кадастровые работы, определяющие размер и местоположение границы полосы отвода автомобильной дороги по ул. Новостроек не осуществлялись, площадь и размер рассматриваемой улицы с достоверной точностью не определены, а сама автомобильная дорога по ул. Новостроек отсутствует в схеме размещения объектов местного значения генерального плана муниципального образования город Краснодар.

Между тем, согласно материалам дела в перечень автомобильных дорог местного значения муниципального образования г. Краснодар, утвержденный постановлением администрации г. Краснодара от 27.09.2011 г. № 6993 «Об утверждении перечня автомобильных дорог местного значения муниципального образования город Краснодар» включена автомобильная дорога по ул. Новостроек (от  ул. Листопадной до ул. Лесопарковой) с идентификационным номером 03 401 ОП МГ 1041 протяженностью 1,250 км.  

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 27.07.2020 г. № 2857 «О внесении изменения в постановление  администрации муниципального образования город Краснодар от 27.09.2011 г. № 6993 «Об утверждении перечня автомобильных дорог местного значения муниципального образования город Краснодар» фактическая протяженность дороги  ИН 03 401 ОП МГ 1041 по улице Новостроек изменена на 0,946 км. 

В настоящее время данный нормативно правовой акт оспаривается в рамках административного дела, возбужденного на основании административного искового заявления ФИО3

Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 27.04.2021 г., принятым по административному делу №2а-2959/2021, отказано в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании недействующим в части постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 27.07.2020 г. № 2857 «О внесении изменения в постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 27.09.2011 г. № 6993 «Об утверждении перечня автомобильных дорог местного значения муниципального образования город Краснодар».

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 23.09.2021 г. решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 27.04.2021 г. отменено, административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании отдельных положений нормативного правового акта, направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2021 г. апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 23.09.2021 г. оставлено без изменения, кассационные жалобы администрации муниципального образования город Краснодар и общества с ограниченной ответственностью «Калининский водоканал» - без удовлетворения.

Первомайским районным судом возбуждено производство по административному делу № 2а-8695/2021. Определением Первомайского районного суда города Краснодара от 13.05.2022 г. производство по административному делу №2а-4573/2022 (2а-8695/2021) приостановлено в связи с обжалованием административным ответчиком в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации принятых по данному делу апелляционного определения Краснодарского краевого суда и кассационного определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции. 

ООО «Калининский водоканал» также подана кассационная жалоба на судебные акты второй и третьей инстанции судов общей юрисдикции по административному делу№2а-2959/2021.

ООО «Калининский водоканал» в ходе рассмотрения настоящего дела просил приостановить производство по настоящему делу  до вступления в законную силу решения суда общей юрисдикции по административному делу, по заявлению об оспаривании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 27.07.2020 г. № 2857. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2022 г. данное ходатайство отклонено.

При изучении данных общедоступного портала услуг (интернет-сервиса) публичная кадастровая карта, размещенного на сайте https://pkk5.rosreestr.ru/ судом установлено, что в границах спорного земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 расположена дорога.

При этом, автомобильная дорога по ул. Новостроек (от  ул. Листопадной до ул. Лесопарковой) с идентификационным номером 03 401 ОП МГ 1041 протяженностью 1,250 км включена в перечень на основании постановления администрации г. Краснодара от 27.09.2011 г. № 6993 «Об утверждении перечня автомобильных дорог местного значения муниципального образования город Краснодар», то есть еще до образования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, путем объединения трех участков.

Сопоставляя размещенные на публичной кадастровой карте данные расположения объединенного участка с планом земельного участка с кадастровым номером  23:43:0000000:407 (л.д. 80 т. 13) судом установлено, что данная дорога входила еще в земельный участок с кадастровым номером  23:43:0000000:407.

Таким образом, заключая спорный договор аренды от 23.08.2018 г. № 4300023639 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 администрация предоставила ФИО1, в том числе территорию общего пользования – автомобильную дорогу, лишив тем самым права неограниченного круга лиц на свободный доступ, проход и проезд по данной дороге.

В случае признания судом общей юрисдикции недействующим в части постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 27.07.2020 г. № 2857 «О внесении изменения в постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 27.09.2011 г. № 6993 «Об утверждении перечня автомобильных дорог местного значения муниципального образования город Краснодар», данный факт не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку на момент заключения спорного договора аренды автомобильная дорога располагалась на спорном участке.

На основании выше установленного доводы прокурора относительно того, что в границы спорного земельного участка входит автомобильная дорога принимаются судом в качестве обоснованных и документально подтвержденных.

Прокурор полагает, что на земельном участке с кадастровым номером  23:43:0000000:18801 расположены объекты, созданные без получения разрешений на строительство.

Ответчики ссылались на сведения выписок ЕГРН на объекты недвижимости, согласно которым право собственности на недвижимые вещи с кадастровыми номерами 23:43:0000000:14456,  23:43:0000000:14455, 23:43:0000000:14891, 23:43:0000000:13573, 23:43:0000000:13575, 23:43:0000000:13574, 23:43:0000000:15517, 23:43:0123038:3, 23:43:0123038:4, 23:43:0123038:5, 23:43:0123038:6, 23:43:0123038:7, 23:43:0123038:8, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, является зарегистрированным в отношении ФИО2, о чем 27.12.2018 г. в ЕГРН внесены соответствующие записи, номера которых указаны в самих выписках. 

Между тем, согласно указаниям суда кассационной инстанции, которые являются обязательными для суда первой инстанции при новом рассмотрении дела, в предмет доказывания по настоящему спору входит, в том числе проверка легитимности соглашения, на основании которого предприниматель приобрел спорные объекты недвижимости (водного хозяйства) и объем переданных по этому соглашению прав.

Суд кассационной инстанции указал необходимым учесть специфику объектов недвижимости (скважин), исследовать вопрос о том кем (уровень собственности) и когда (год постройки) фактически построены скважины, не затрагиваются ли права Российской Федерации.

В ходе рассмотрения настоящего дела на основании МТУ Росимущества пояснило, что спорные водозаборные скважины не относятся к федеральной собственности, в связи с чем, права Российской Федерации не затрагиваются.

При новом рассмотрении настоящего дела судом запрошены копии кадастровых и технических паспортов (паспорта БТИ) на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером  23:43:0000000:18801, а именно: 6  водозаборных скважин (№№ 276, 278, 277, 72998,72999,73000), канализация, резервуар чистой воды, электролизная, а также нежилые здания - насосная, насосная 2-го подъема и  хозблок (170,2 кв.м). 

Согласно пункту 1 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - постановление № 3020-1) объекты государственной собственности, указанные в приложении № 1 к постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности. В пункте 4 раздела 2 приложения № 1 в числе объектов государственной собственности названы предприятия и объекты геологической, картографо-геодезической, гидрометеорологической службы контроля за состоянием и охраны окружающей среды и природных ресурсов.

Согласно материалам дела до момента предоставления администрацией МО город Краснодар в 2011 году АНО «Профессиональное развитие» земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:407, «для строительства водозабора» на указанном земельном участке уже имелись объекты недвижимости - водозаборные скважины: № 73000 глубиною 212 м, № 72999 глубиною 363 м, № 72998 глубиною 720 м, не принадлежащие на каком-либо праве и не предоставленные АНО «Профессиональное развитие» в аренду, а сам земельный участок имел статус третьего пояса санитарно-охранной зоны (что прямо указано в акте приема передачи к договору аренды от 03.08.2011 г. и протокола технического совещания по вопросу водоснабжения и водоотведения микрорайона от 25.11.2009 г. (т. 1 л.д. 131) по выбору земельного участка, имеющихся в материалах дела, что также свидетельствует об отсутствии законных оснований для предоставления участка в аренду АНО «Профессиональное развитие». Указанное обстоятельство подтверждается паспортами скважин (т. 14 л. 

<

...>, т. 13 л. д. 145-148, т. 13 л д. 40-49, т 14 л.д. 65-68). Строительство скважин, как сооружений завершено 28.02.1991 г., до момента принятия Постановления Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 г. № 30/20-1. Наличие скважин подтверждается актом обследования водозаборной скважины от 12.10.2008 г. (л.д 145 т. 13), Геолого-техническими данными по сооружению скважины (л.д 144 т. 13). Бурение скважин осуществлял КСУ треста «Промбурвод». Согласно сведениям о постановке на кадастровый учет скважин в их кадастровых паспортах указана дата 2008 год. Следовательно, скважины уже существовали и эксплуатировались  ООО  «Краснодарский  водоканал»,  которому ранее  выдана лицензия  на недропользование КРД 13883 ВЭ на территории спорного земельного участка. Указанные обстоятельства подтверждаются заключением Управления по недропользованию по Краснодарскому краю от 30.03.2010 г. № 01-02/0856, где указано, что размещение и эксплуатация на испрашиваемом земельном участке водозабора возможно только при: 1. Получении лицензии на право пользования недрами; 2. Получении разрешения   Краснодарнедра   на   застройку   площади   месторождения   пресных   подводных   вод: 3. Согласования в Краснодарнедра проекта водозабора. Ни одно из условий не выполнено со стороны АНО «Профессиональное развитие, что исключает законность заключения договора аренды с правопредшественником ФИО1 - АНО «Профессиональное развитие». 

Указанные выше обстоятельства исключают законное получение титула собственника на скважины со стороны ФИО5 в 2013 году и последующего дарения указанных объектов своей супруге  ФИО1.

Также в ходе рассмотрения настоящего спора судом исследован довод о превышении площади земельного участка необходимой для эксплуатации  расположенных на нем объектов.

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). 

По смыслу положений ЗК РФ об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13). 

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. 

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 г. № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что предпринимателю для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества (площадью 267,5 кв. м) необходима вся площадь (21 452 кв. м) спорного земельного участка.

 При этом сложившийся порядок землепользования не является достаточным основанием для определения необходимой площади земельных участков. 

Тот факт, что  зоны санитарной охраны составляют: для первого пояса – 50 м, для второго пояса – 60 м, не подтверждает необходимость предоставления предпринимателю всей площади спорного участка. Арифметический расчет, из которого можно было бы сопоставить площадь поясов зон санитарной охраны и земельного участка, материалы дела не содержат.

Таким образом, при заключении спорного договора аренды администрацией необоснованно предоставлена в аренду вся площадь спорного земельного участка.

В соответствии с пп.11 п.1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Данной сделкой нарушены права муниципального образования город Краснодар, так как полномочия по распоряжению публичной собственностью администрацией реализованы ненадлежащим образом. Оспариваемой сделкой также нарушены интересы неопределенного круга лиц, лишенных возможности использовать земельный участок в качестве территории общего пользования.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. 

Таким образом, исковые требования прокурора о признании недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ИП ФИО1 договор аренды от 23.08.2018 № 4300023639 подлежат удовлетворению.

Поскольку договор аренды от 23.08.2018 № 4300023639 является недействительным (ничтожным) все последующие сделки к нему так же являются недействительными (ничтожными).

В качестве последствия недействительности ничтожной сделки суд считает возможным применить погашение (аннулирование) в Едином государственном реестре права аренды ФИО2 в отношении земельного участка площадью  21 452 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, расположенного по ул. Лесопарковой, 11 г. Краснодара. Применение такого последствия недействительности сделки как признание права аренды земельного участка отсутствующим соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 N 7781/10. 

Госпошлина за рассмотрение дела в суде первой инстанции в порядке ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ФИО1 в доход федерального бюджета как с проигравшей стороны в размере 3 000 руб. с учетом освобождения администрации от уплаты госпошлины.

Понесенные ФИО3 расходы по оплате госпошлины за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3 000 руб. в порядке ст.ст. 110  и  ч.  3  ст.  289  АПК РФ подлежат возмещению администрацией муниципального образования город Краснодар и ИП ФИО1 по 1 500 руб. как проигравшими сторонами по требованиям прокурора о признании сделки недействительной (ничтожной).

Суд отмечает, что на ответчика ФИО2 расходы по оплате госпошлины не возлагаются, поскольку госпошлина в отношении применения последствий недействительности сделки при рассмотрении исковых требований о признании таковой, оплате не подлежит.

Руководствуясь статьями  65, 71, 110, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования г. Краснодар и индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор аренды от 23.08.2018 № 4300023639 земельного участка площадью 21 452 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, расположенного по ул. Лесопарковой, 11 г. Краснодара, из земель населенных пунктов, предназначенного для коммунального обслуживания.

 Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды ФИО2 в отношении земельного участка площадью  21 452 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, расположенного по ул. Лесопарковой, 11 г. Краснодара.

Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 (дата государственной регистрации аренды: 09.01.2020; номер государственной регистрации арендного обременения: 23:43:0000000:18801-23/001/2020-7).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315231100024772) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3 000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315231100024772) в пользу ФИО3 расходы по госпошлине в размере 3 000 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                                     О.В. Кирий