ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-13972/2018

город Ростов-на-Дону

18 апреля 2019 года

15АП-1682/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ефимовой О.Ю.,

судей Гуденица Т.Г., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение  Арбитражного суда Краснодарского краяот 10.12.2018 по делу № А32-13972/2018, 

принятое в составе судьи Левченко О.С.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Партнер

Инвест Кубань»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройстиль»,  публичного акционерного общества «Краснодарский краевой инвестиционный банк», департамента имущественных отношений Краснодарского края

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Восьмое небо» (далее – ООО «Восьмое небо», определением от 18.09.2018 наименование заявителя изменено на общество с ограниченной ответственностью «Партнер Инвест Кубань» (далее – ООО «Партнер Инвест Кубань», общество)) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление, Управление Росреестра по Краснодарскому краю) о признании незаконным оформленный уведомлением от 15.02.2018 № 23/001/001/823/2017-6679 отказ в государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37, заключенного между ООО «Восьмое небо» и ООО СК «Стройстиль»; обязании внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о расторжении указанного договора участия в долевом строительстве (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройстиль» (далее – ООО СК «Стройстиль»), публичное акционерное общество «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (далее – ПАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк», банк) и департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Решением суда от 10.12.2018 заявленные требования удовлетворены. Суд пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для отказа в государственной регистрации расторжения договора долевого участия от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37, поскольку обществом на государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37 представлены все необходимые документы. Суд также указал, что поскольку договор долевого участия от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37 расторгнут и обязательства сторон по указанному договору прекратились, постольку с 02.02.2016 прекратился и залог.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просило его отменить.

В обоснование апелляционной жалобы Управление Росреестра по Краснодарскому краю сослалось на законность и правомерность действий управления, поскольку в отношении объектов недвижимости, указанных в договоре участия в долевом строительстве, было зарегистрировано обременение в виде ипотеки, в связи с чем расторжение договора долевого участия могло бы привести к нарушению прав залогодержателя.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Партнер Инвест Кубань» указало на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

От публичного акционерного общества «Краснодарский краевой инвестиционный банк» и общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройстиль» поступили отзывы, в которых третьи лица просили решение суда первой инстанции отменить. 

После отложения судебного разбирательства на основании определения от 08.04.2019 в составе суда произведена замена находящейся в очередном ежегодном отпуске судьи Филимоновой С.С. на судью Гуденица Т.Г. Рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. От управления, банка и ООО СК «Стройстиль» поступили ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие их представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при неявке в судебное заседание лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 16.04.2019 на 15 час. 10 мин., после которого судебное разбирательство продолжено. Информация о перерыве отражена в информационной системе «Картотека арбитражных дел».

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «Восьмое небо» (застройщик) и ООО "СК "Стройстиль" (участник долевого строительства) 23.06.2015 заключили договор участия в долевом строительстве № ШД/Ж/Л2/37, в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом: "Жилой комплекс со встроенными помещениями по ул. Целиноградская, 2/И в пос. Березовом, г. Краснодар, Литера 2" на земельном участке площадью 27781 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0108020:378 и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства не позднее 1 квартала 2018 года 25 квартир общей площадью 1463,21 кв.м.

Цена договора составляет 39 506 670 руб. (пункт 2.1 договора).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что участник долевого строительства полную оплату цены договора производит в срок до 31.12.2015.

ООО "СК "Стройстиль" заключил с банком (залогодержатель) 03.07.2015 договор о залоге прав (требований) участника долевого строительства № 160260/2, согласно которому залогодатель передал залогодержателю в залог права (требования) участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве от 23.07.2015 № ШД/Ж/Л2/37.

По кредитному договору от 03.07.2015 № 160260 ООО «СК «Стройстиль» предоставлен кредит в размере 25 000 руб. Согласно выпискам по счету залогодателю перечислено 16 763 070,80 руб.

Решением от 03.03.2017 по делу А32-5267/2016 ООО «СК «Стройстиль» признано банкротом.

ООО «Восьмое небо» 07.09.2017 направило участнику долевого строительства (ООО "СК "Стройстиль") уведомление от 06.09.2017 № 47 о необходимости оплаты по договору в срок до 16.09.2017 (т. 1 л.д. 37-38). В случае неоплаты задолженности заявитель проинформировал ООО "СК "Стройстиль" о расторжении договора в одностороннем порядке.

ООО «Восьмое небо» 18.10.2017  в связи с неоплатой денежной суммы направило в адрес ООО "СК "Стройстиль" уведомление  об отказе от договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л2/37 (письмо от 17.10.2017 № 49, т. 1 л.д. 39-40).

ООО «Восьмое небо» 02.11.2017 обратилось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:378 по адресу: г. Краснодар, п. Березовый, Березовский сельский округ, ул. Целиноградская, 2/И в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве № ШД/Ж/Л2/37 от 23.06.2015.

Управление уведомлением от 15.11.2017 № 23/001/001/823/2017-6679 приостановило государственную регистрацию, указав, что в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом спорного договора, зарегистрировано обременение в виде ипотеки по договору от 03.07.2015 № 160260/2, в связи с чем для возобновления государственной регистрации необходимо обратиться представителю залогодержателя ПАО «Крайинвестбанк» и ООО «СК «Строитель» с заявлением в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении записи об ипотеке на указанный объект недвижимого имущества.

Уведомлением от 20.02.2018 № 14-621/5171 управление отказало ООО «Восьмое небо» в государственной регистрации соглашения о расторжении ввиду отсутствия документов, позволяющих устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации и послуживших основанием для приостановления.

Полагая, что указанный отказ в регистрации соглашения о расторжении является недействительным, ООО «Восьмое небо» обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На момент обращения  ООО «Восьмое небо» в управление действовал Федеральный закон Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (пункт 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ среди прочих основанием для государственной регистрации являются документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя также проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ), в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. 

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.

Частью 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из материалов дела следует, что ООО «Восьмое небо» 02.11.2017 обратилось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:378 по адресу: г. Краснодар, п. Березовый, Березовский сельский округ, ул. Целиноградская, 2/И в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л2/37.

К заявлению были приложены, в том числе:

- уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств от 06.09.2017 № 47 с описью и квитанцией об отправке;

- соглашение об отказе от исполнения договора от 17.10.2017 № 50;

- письмо об отказе от исполнения договора от 17.10.2017 № 49 с описью и квитанцией об отправке.

Управление уведомлением от 15.11.2017 № 23/001/001/823/2017-6679 приостановило государственную регистрацию.

Уведомлением от 20.02.2018 № 14-621/5171 управление отказало ООО «Восьмое небо» в государственной регистрации соглашения о расторжении ввиду отсутствия документов, позволяющих устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации и послуживших основанием для приостановления.

Управление установив, что в отношении объектов недвижимости, указанных в договоре участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л2/37 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу договора от 03.07.2015 № 160260/2, заключенного между ООО СК «Стройстиль» и ПАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк», расторжение договора долевого участия приведет к нарушению прав залогодержателя (банка), указало на необходимость обратиться представителю залогодержателя ПАО «Крайинвестбанк» и ООО «СК «Строитель» с заявлением в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении записи об ипотеке на указанный объект недвижимого имущества.

ООО «Восьмое небо» обратилось в управление (02.11.2017) и направило отказ от исполнения договора (07.09.2017) после признания решением от 03.03.2017 по делу А32-5267/2016 ООО «СК «Стройстиль» банкротом.

Определением от 25.01.2017 по делу А32-5267/2016 требования ПАО «Крайинвестбанк» включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО СК «Стройстиль» в сумме 54 845 890,72 руб. – основного долга и 4 488 056, 27 руб. – неустойки отдельно, из которых 24 762 459,82 руб. обеспечены залогом имущества должника, в том числе по договору от 03.07.2015 № 160260.

Односторонний отказ от исполнения договора возможен, если он допускается (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Совершение сделки, в результате которой причинен вред имущественным правам кредиторов и другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки, является основанием для признания соответствующей сделки недействительной по специальным правилам, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Согласно пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

При этом, ООО «Восьмое небо» направило уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора по истечении более двух лет с момента заключения договора долевого участия в строительстве.

Банком в материалы настоящего арбитражного дела представлена копия письма ООО «Восьмое небо» от июля 2015 года № 17, согласно которому застройщик подтверждает, что участником долевого строительства (ООО СК «Стройстиль») произведена оплата по договору участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л2/37 (т.3 л.д. 78). О недействительности и фальсификации указанного письма сторонами по делу не заявлялось.

При таких обстоятельствах, управление обоснованно в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ приостановило государственную регистрацию права собственности на срок до 15.02.2018 и в дальнейшем в отсутствие устранения оснований для приостановления отказало в государственной регистрации соглашения о расторжении.

Кроме того, как указано выше, до одностороннего отказа от исполнения договора застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, в котором должно содержаться требование о погашении участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях:

- при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования;

- при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения;

- в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35002003575031 (номер корреспонденции из квитанции о направлении уведомления о необходимости оплаты от 06.09.2017 № 47) предупреждение было возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения; отправителем и получателем является одно лицо - ООО «Восьмое небо» (согласно квитанции получателем должно было быть ООО СК «Стройстиль»).

В рассматриваемом случае участник долевого строительства корреспонденцию не получил, неполучение не связано с отказом от получения корреспонденции. При этом застройщик и участник долевого строительства располагались согласно спорному предупреждению по одному адресу 

<

...>. 

Таким образом,  из представленных в управление документов не следовало однозначно, что участник долевого строительства был предупрежден о необходимости оплаты и наступлении обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, при которых застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора, которое может быть реализовано путем направления участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора до наступления обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, является нарушением процедуры одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, поскольку влечет нарушение прав участника долевого строительства.

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность критериев для признания ненормативного правового акта недействительным поскольку обжалуемый отказ не противоречит положениям Закона № 218-ФЗ и Закона № 214-ФЗ, каких-либо дополнительных обязанностей, не предусмотренных действующим законодательством, на общество не возлагает.

При таких обстоятельствах по делу заявленные требования не подлежали удовлетворению, решение суда подлежит отмене.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2018 по делу № А32-13972/2018 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                           О.Ю. Ефимова

 

Судьи                                                                                             Т.Г. Гуденица

 

                                                                                                        М.В. Ильина