ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

672007, Чита, ул. Ленина, 145

тел. (3022) 21-24-91

Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А78-11812/2022

г. Чита

14 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля  2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 14 февраля  2024 года.       

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Филипповой И.Н., 

судей: Мациборы А.Е., Горбатковой Е.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1., с участием представителя истца ФИО2, доверенность от 15.09.2023, представителя ответчика ФИО3, доверенность от 30.09.2022, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 03 ноября 2023 года по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 322750000021573, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 304753428800080, ИНН 

<

***>) о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, по договору аренды,  встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 304753428800080, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП 322750000021573, ИНН 

<

***>) о выселении из занимаемого нежилого помещения – магазина,  взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – индивидуальный предприниматель ФИО6 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП 320753600015627),  

 

установил:

истец, индивидуальный предприниматель ФИО5, обратилась   в Арбитражный суд Забайкальского края с вышеуказанным  иском, с учетом уточнений,   мотивируя наличием между сторонами правоотношений по договору аренды  за № 11 от 20.06.2022, с предметом аренды - магазина по адресу: 

<

...> общей площадью 89,5 кв.м., производства истцом как арендатором  неотделимых улучшений арендованного имущества у ответчика (строительные работы с использованием своих строительных материалов) на сумму 1 326480 руб., с согласованной их стоимостью в приложении № 2 к договору и условием возмещения  1/3 от которых (п.6.5договора) арендодателем истцу при досрочном прекращении договорных отношений по инициативе арендодателя, однако ни возмещения,  ни зачета в счет арендных платежей не произошло, в связи с чем, в суд  заявлены требования о взыскании с ответчика  стоимости неотделимых улучшений в размере 442 160 руб.

Ответчиком подан встречный иск, в котором, она, не отрицая факта наличия договорных отношений по поводу аренды магазина по адресу: 

<

...>, указывает на задолженность со стороны истца по оплате арендных платежей и  расходов по коммунальным услугам, в связи чем, просит взыскать с истца в ее пользу задолженность по арендным платежам  за период с 20.06.2022 по 17.11.2022 в размере 294 000 руб., расходы по коммунальным услугам 18 285,13 руб. 

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 3 ноября 2023 года  иск индивидуального предпринимателя ФИО5 удовлетворен, с ответчика в ее пользу  в счет основного долга взыскано 442160 руб. долга,  в счет расходов по госпошлине 7661 руб. Встречный иск  удовлетворен  частично: в части требований о выселении истца из арендуемого ею помещения  производство по делу прекращено, и в пользу ответчика с истца взыскано в счет основного долга 275 698 руб. 66 коп., в счет  расходов по госпошлине 8449 руб., в остальной части требований отказано. В результате зачета первоначального и встречного исков, окончательно  с ответчика в пользу истца  взыскано 165 673 руб. 34 коп., также  в доход федерального бюджета взыскана государственная  пошлина в размере 6 245 руб. 

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу  в которой указывает на то что судом не учтено, что истец не доказала факт проведения работ по  производству неотделимых улучшений имущества ответчика и несения именно ею  таковых расходов по правилам ст.623 ГК РФ,  судом не в полной мере применен п.6.5 договора указывающий на необходимость изменения размера взыскиваемой суммы  пропорционально периоду пользования арендуемым помещением,  а также судом необоснованно по встречным требованиям исключен из расчета задолженности по арендной плате период  с 31.10.2022 по 17.11.2022.

Как следует из отзыва на апелляционную жалобу все обстоятельства, изложенные в жалобе, были предметом рассмотрения и исследования судом первой инстанции, им была дана соответствующая оценка, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ответчика  доводы апелляционной жалобы поддержал, просил изменить решение суда первой инстанции в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в письменном отзыве, просил оставить решение без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ,  в пределах изложенных в ней доводов (абз.3 п. 27 Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2020 № 12),

Как следует из материалов  дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами был заключен договор аренды помещения №11 от 20.06.2022 по условиям которого в аренду истцу со стороны ответчика  было предоставлено нежилое помещение – магазин, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью – 89,5 кв.м.  По акту приема-передачи (приложение  к договору), предмет аренды  передан ответчику.

Согласно  п.1.2. Договора, он  вступает в силу с момента подписания и действует 11 месяцев, если ни одна из сторон за 30 дней до даты истечения договора не уведомит другую сторону о намерении расторгнуть договор считается продленным на тот же срок на тех же условия. 

Пунктом  7.1 договора предусмотрено право сторон на досрочное расторжение договора.

 Пунктом 6.5. договора аренды предусмотрено, в случае расторжения договора до 19.05.2023 по инициативе арендодателя, он возмещает арендатору 1/3 от понесенных им расходов согласно приложению №2 к договору, а именно исходя из сметы  произведенных арендатором строительных работ и использованных строительных материалов по адресу 

<

...>, к договору аренды помещения №11 от 20.06.2022 г. 

Приложением №2, подписанным сторонами без возражении и замечаний,  согласована смета и сумма произведенных арендатором строительных работ и использованных строительных материалов по адресу 

<

...>, к договору аренды помещения №11 от 20.06.2022 г.,  стоимость  которых составила 1326480 руб.

Согласно раздела 4 договора аренды, платежи включают арендную плату в размере 60000 руб. в месяц,  и компенсацию коммунальных платежей  по  услугам энергоснабжения, водоснабжения, отопления.

 Плата за пользование и коммунальные платежи вносятся ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца (п. 4.3 договора).

Судом первой инстанции установлено и не оспорено сторонами то обстоятельство, что 29.08.2022 арендодатель(ответчик) уведомил арендатора(истца)  о намерении расторжения договора и освобождении помещения.

Удовлетворяя первоначально заявленные требования, суд первой инстанции исходил из положений ст.307,309,310,408,421,606,623 ГК РФ и факта расторжения договора по инициативе арендодателя и наличия у ответчика  предусмотренной договором обязанности оплатить  1/3 части от  суммы  указанной в смете произведённых арендатором работ и использованных строительных материалов, отсутствия доказательств их возмещения либо зачета в счет арендной платы, удовлетворяя встречный иск частично, суд также исходил из вышеуказанных норм права, а также положений ст.614,622 ГК РФ, и обязанностей истца по внесению арендной платы и периода фактического  пользования имуществом арендатора.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав объяснения представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 71 АПК РФ, Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции установлено и не оспорено сторонами то обстоятельство, что 29.08.2022 арендодатель(ответчик) уведомил арендатора(истца)  о намерении расторжения договора и освобождении помещения.

Из материалов дела следует,  что 31.10.2022 составлен акт приема-передачи помещения, в котором, имеется отметка об отказе арендодателя от подписания (л.д.71-75 т. 2)., при этом стороной ответчика суду апелляционной инстанции  пояснено, что акт  ими не подписан в связи с несогласием с его содержанием. 

ИП ФИО5 для соблюдения порядка возврата помещения при прекращении договора аренды почтовым отправлением в адрес арендодателя (ИП Белобородской) направлены ключи с описью и почтовым реестром, о чем имеется штамп организации постовой связи (л.д.74-75 т.2).

В ходе рассмотрения дела установлено, что  инициатором расторжения договора аренды выступил арендодатель, в связи с чем,  для него  в данном случае  наступает ответственность, предусмотренная п.6.5 договора.

Из буквального толкования  приложения № 2 подписанного сторонами без каких либо возражений и являющегося неотъемлемой частью, договора аренды  следует, что стороны  согласовали, что на момент заключения договора аренды, арендатором произведены строительные работы  стоимость которых с учетом материалов составила 1326480 руб., в связи с чем, доводы стороны ответчика о    недоказанности  факта проведения работ по  производству неотделимых улучшений арендованного помещения и несения именно истцом  таковых расходов, в том числе  несения расходов по закупке материалов,   получение в аренду помещения с уже выполненным ремонтом предыдущим арендатором, отсутствием документов согласования по проведению таковых работ, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не основанные на материалах дела.

Из указанного следует, что факт улучшения арендованного имущества подтверждается указанным документом и не опровергнут  ответчиком.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Следует отметить, что норма ГК РФ о возмещении арендатором стоимости неотделимых улучшений является диспозитивной и подлежит применению в случаях, когда стороны договора не исключили ее применение либо не установили условие, отличное, от предусмотренного в ней.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается  из материалов дела (л.д.92 на обороте,  л.д.211 т. 2), на предложение суда заявить ходатайство о назначении экспертизы по вопросу объема и стоимости ремонтных работ, ответчик таковое не заявил.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия не заявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

На основании изложенного, суд  первой инстанции обосновано принял  условия договора и его приложений в  качестве относимого и допустимого доказательства ответственности арендодателя за досрочное расторжение договора и наличия производства  арендатором неотделимых улучшений имущества ответчика истцом до заключения договора с согласованием его стоимости  и обоснованно  пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в указанной части.

 Вместе с тем,  довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не учтено, что  п 6.5 договора, помимо обязанности арендодателя к возмещению  арендатору 1/3 от понесенных им расходов сметы, произведенных арендатором строительных работ и использованных строительных материалов по адресу 

<

...>,  имеется  условие об уменьшении данной суммы,  пропорционально  времени пользованию помещением –заслуживает внимания.

При этом исходя из анализа указанного пункта договора, указывающего на ответственность арендодателя по возмещению 1/3 стоимости неотделимых улучшений,   поставленного в зависимость  волеизъявления арендодателя, указание в данном пункте условия об уменьшении суммы, подлежащей возмещению  пропорционально  времени пользованию помещением, необходимо, соответственно,  исходить  именно из времени пользования помещением арендатором, а довод стороны истца о несогласованности сторонами   размера уменьшения суммы, подлежит отклонению,  поскольку уменьшение   суммы, подлежащей возмещению поставлено в зависимость от пропорции, расчет  которой возможно произвести, зная данные о сумме и о периоде пользования арендованным помещением.

 Так  п.6.5 договора предусмотрено, что ответственность арендодателя наступает в случае  расторжения договора до 19.05.2023.

 29.08.2022 арендодатель(ответчик) уведомил арендатора(истца)  о намерении расторжения договора и освобождении помещения, о чем указано выше по тексту  постановления,  соответственно, в силу  раздела 7 договора, истец был обязан к передаче помещения не позднее 29.09.2022, однако односторонний акт приема-передачи помещения, подписанный истцом и от подписания которого уклонился ответчик датирован 31.10.2022, следовательно, период пользования ответчиком помещением  составит 134 дня, соответственно,    сумма, подлежащая взысканию в рамках первоначального иска, должна быть уменьшена на 177 394,59 руб. (расчет: период с 20.06.2022 по 19.05.2023 =334 дня(100%);  период  использования помещения -134 дня (40,12%); 1326480 руб-100%, соответственно 40,12% составит сумма в 532 183,78 руб.,  а 1/3 от данной суммы составит 177394,59 руб.), и составит 264765,41 руб.,  в связи с чем, решение суда в указанной части подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении первоначального иска в части, соответственно  в силу ст.110 АПК РФ изменится и сумма  подлежащая взысканию с ответчика по госпошлине с учетом удовлетворения первоначальных требований на 59,88%, также  при разрешении вопроса о распределении расходов при подаче апелляционной жалобы подлежит учету  пропорциональность удовлетворённых первоначальных требований, с учетом изложенного изменятся и суммы  при  окончательном зачете требований.

Довод апелляционной жалобы  о том, что судом первой инстанции  истец необоснованно освобожден от  оплаты арендных платежей за период  с 31.10.2022 по 17.11.2022 по встречному иску, отклоняется  судом апелляционной инстанции, поскольку как указано выше,  судом установлен факт  уклонения ответчика от подписания акта приема передачи  предмета аренды 31.10.2022 в отсутствие доказательств  и  мотива уклонения, тогда как  в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, что, в том числе, нашло отражение  в разъяснениях Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (п.37).

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Забайкальского края  по делу №А78-11812/2022 от 03 ноября 2023 года  в силу  статьи 270 АПК РФ в обжалуемой части   по удовлетворению первоначального иска в полном объеме подлежит отмене  с вынесением нового решения о частичном удовлетворении требований, в связи с чем, решение суда в части зачета требований  подлежит изменению, в части прекращения производства по делу решение не обжалуется, в остальном решение суда отмене или изменению не подлежит.

 Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

постановил:

решение Арбитражного суда Забайкальского края  по делу №А78-11812/2022 от 03 ноября 2023 года  отменить в части,  резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

Иск индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 322750000021573, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 304753428800080, ИНН 

<

***>) о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, по договору аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 304753428800080, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 ОГРНИП 322750000021573, ИНН 

<

***>) в счет компенсации стоимости неотделимых улучшений 264765 руб. 41 коп., в счет расходов по уплате государственной пошлины  4587 руб.41 коп. 

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Производство по встречному иску в части требования о выселении индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 322750000021573, ИНН 

<

***>) из нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью – 89,5 кв.м.- прекратить.

 Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 322750000021573, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 304753428800080, ИНН 

<

***>) 275698 руб. 66 коп. в счет долга и  8449 руб. расходов по уплате государственной пошлины. 

В остальной части встречного иска – отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 в счет возмещения расходов по госпошлине за подачу апелляционной жалобы 1796 руб.40 коп.

В результате зачета требований, окончательно взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 322750000021573, ИНН 

<

***>)  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 304753428800080, ИНН 

<

***>) 16591 руб. 24 коп. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия, путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

 

Председательствующий:

И.Н. Филиппова

 

 

                           Судьи:

А.Е.Мацибора

 

 

 

ФИО7