АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-16376/2021

г. Ставрополь

18 мая 2022 года

Резолютивная часть решения изготовлена 11 мая 2022 года

                                                Мотивированное решение изготовлено 18 мая 2022 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в заседании суда дело по иску Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Ломбард 999», г. Кисловодск ОГРН 

<

***>, о расторжении договора от 29.12.2018 № 18, взыскании задолженности по арендной плате по договору от 29.12.2018 № 18 в размере 151 285,29 рубля, пени за период с 02.07.2020 по 16.08.2021 в размере 4 528,66 рубля и обязании освободить занимаемые помещения, в отсутствие представителей сторон, участвующих в деле,

установил:

Комитет имущественных отношений администрации города-курорта (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ломбард 999» (далее – ООО «Лобмард 999») о расторжении договора от 29.12.2018 № 18, взыскании задолженности по арендной плате по договору от 29.12.2018 № 18 в размере 151 285,29 рубля за период с 15.05.2020 по 16.08.2021, пени за период с 02.07.2020 по 16.08.2021 в размере 4 528,66 рубля и обязании ответчика освободить занимаемые помещения

Исковое заявление общества было принято к производству в порядке упрощенного производства.  

Поскольку рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не соответствовало целям эффективного правосудия, и не было направлено на правильное рассмотрение спора по существу, суд перешел к рассмотрению спора в общем исковом порядке.  

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на исковые требования не представил.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проводится в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат  удовлетворению по следующим основаниям.

 Как следует из материалов дела, 29.12.2018 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Ломбард 999» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью города – курорта Кисловодска                          № 18.   

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение пользование (в аренду) нежилые помещения №14-21, 23, 20а, с кадастровым номером 26:34:080117:1774, расположенные по адресу: 

<

...>, целевое использование склад, розничная торговля, архив, ломбард. Срок аренды устанавливается с 29.12.2018 по 28.12.2023 (пункты 1.1, 1.2 договора).

Порядок определения  величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается согласно Протоколу от 19.12.2018 № 1, аукционной документации, утвержденной приказом комитета имущественных отношений города-курорта Кисловодска от 23.11.2018 № 77. Годовая арендная плата без НДС составляет 155 437,29 рубля, ежемесячных платежей без НДС составляет  12 953,11 рубля. Арендатор вносит арендную плату за пользование муниципальным имуществом ежемесячно предоплатой на расчетные счета, указанные в договоре (пункты 3.1-3.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.3 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить по реквизитам, указанным в пункте 3.2 договора, за каждый день просрочки неустойку  в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату платежа, от размера невнесенной арендной платы (суммы просроченного платежа). 

Согласно пункту 2.2.1 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и принудительно выселить арендатора из арендуемых помещений в судебном порядке, в случаях, указанных в пункте 5.2 настоящего договора. 

Во исполнение условий договора арендатору передано во временное пользование  нежилые помещения №14-21, 23, 20а, с кадастровым номером 26:34:080117:1774, расположенные по адресу: 

<

...>, что подтверждается актом приема-передачи недвижимости (нежилых помещений) от 29.12.2018.

Ответчик в нарушение условий договора арендную плату не вносил, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с  15.05.2020 по 16.08.2021  в размере 151 285,29  рублей.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 23.08.2021 № 01-15/8815 о необходимости оплаты в добровольном порядке задолженности по арендным платежам, однако ответчик требования истца не исполнил, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Поскольку указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Оценивая законность и обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Положения статьи 614 ГК РФ устанавливают обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Материалами дела подтверждаются обстоятельства передачи имущества ответчику. Вместе с тем ответчик не представил доказательств исполнения надлежащим образом принятых в соответствии с договором аренды обязательств по оплате арендной платы на общую сумму 151 285,29 рубля  за период с 02.07.2020 по 16.08.2021.

Постановлением Губернатора Ставропольского края от 16.03.2020 № 101 «О введении на территории Ставропольского края режима повышенной готовности» на территории Ставропольского края с 14 часов 00 минут 18 марта 2020 года до 00 часов 00 минут 01 июля 2020 года введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Ставропольской краевой территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Постановлениями губернатора Ставропольского края от 26.03.2020 № 119, от 10.04.2020 № 139 принят комплекс ограничительных и иных мероприятий по снижению рисков распространения коронавирусной инфекции на территории Ставропольского края, обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением коронавирусной инфекции.

Особенности регулирования взаимоотношений по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее - Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, установлены Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ). Арендатор по такому договору вправе был требовать заключения дополнительного соглашения об отсрочке внесения арендной платы за 2020 год, изменять по соглашению с арендодателем размер арендной платы в любое время в течение 2020 года, требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием названных организационных решений (части 2, 3 статьи 19).

Частью 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ являющемуся арендатором по такому договору субъекту малого или среднего предпринимательства, осуществляющему деятельность в утвержденных отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, предоставлено право требовать уменьшения арендной платы на срок до одного года, а в случае недостижения соответствующего соглашения - на односторонний отказ от договора не позднее 01.10.2020. Данной норме, введенной вступившим в силу 08.06.2020 Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, законодателем обратная сила не придана.

В материалы дела не представлено доказательств обращения арендатора к арендодателю с просьбой уменьшения арендных платежей и (или) обсуждение сторонами таких условий, а также реализации ответчиком права на односторонний отказ от договора аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании основной задолженности в сумме 151 285,29 рубля подлежит удовлетворению.

Поскольку ответчиком была допущена просрочка внесения арендной платы более двух раз, Комитетом  заявлено требование о расторжении договора аренды от 29.12.2018 № 18.

В пункте 10.2 договора указано, что договор  может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 22.10.2021 № -21-15/10055 с требованиями об оплате задолженности и предложением о расторжении договора аренды.

Поскольку в рассматриваемом случае факт существенного нарушения договора аренды со стороны ответчика, выразившегося в неоднократном нарушении срока внесения арендной платы, подтвержден, истцом порядок расторжения договора, установленный законом и договором, соблюден, требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению. 

В материалы дела представлен договор аренды от 29.12.2018 № 18 в отсутствие доказательств государственной регистрации.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (статья 433).

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Применительно к случаю, когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, когда собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, когда соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что в таком случае названное соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них и должно исполняться, но не может быть противопоставлено третьим лицам как основание преимущественного права на заключение договора на новый срок. Пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, а если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации не препятствует расторжению договора аренды.

Комитетом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 4 528,66 рубля, начисленной за период с 02.07.2020 по 16.08.2021, исходя из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату платежа, от размера невнесенной арендной платы (суммы просроченного платежа).

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 4.3 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить по реквизитам, указанным в пункте 3.2 договора, за каждый день просрочки неустойку  в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату платежа, от размера невнесенной арендной платы (суммы просроченного платежа). 

Поскольку размер основного долга подтверждается материалами дела, т.е. ответчик несвоевременно осуществлял свои обязательства по внесению платежей, чем нарушил условия договора аренды, то требование о взыскании неустойки заявлено обоснованно.           

Истец произвел начисление неустойки на сумму долга из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату платежа, от размера невнесенной арендной платы (суммы просроченного платежа). 

Размер неустойки за период с 02.07.2020 по 16.08.2021 составил 4 528,66 рубля. 

Ответчик расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил, ходатайство о ее снижении не заявил. 

Судом также принято во внимание, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» (далее - постановление Правительства № 428) введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении некоторых категорий должников. Данное постановление 06.04.2020 опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru и с этого дня вступило в силу.

Правительство Российской Федерации во исполнение пункта 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики ввело мораторий на возбуждение дел о банкротстве на срок с 06.04.2020 по 07.01.2021 (постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» и от 01.10.2020 № 1587 «О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников»). 

Помимо прочего мораторием на период его действия предусматривался запрет на применение финансовых санкций за неисполнение пострадавшими компаниями денежных обязательств по требованиям, возникшим до введения моратория (пункт 2 части 1 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). Этот запрет не ставился в зависимость ни от причин просрочки исполнения обязательств, ни от доказанности факта нахождения ответчика в предбанкротном состоянии. Предоставление государством таких мер  поддержки наиболее пострадавшим отраслям экономики прежде всего было обусловлено серьезным экономическим ущербом, причиненным пандемией, и направлено на недопущение еще большего ухудшения их положения.

Из буквального толкования данных норм права следует, что предоставление меры поддержки в виде моратория на банкротство является достаточным основанием для освобождения такого должника от уплаты неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение им денежных обязательств до введения моратория.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», установлен перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в письме Минэкономразвития от 15.04.2020 № Д13и-11577 «Об утвержденном перечне пострадавших отраслей», если в Перечне наиболее пострадавших отраслей указан целиком класс или подкласс для одной из отраслей, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень наиболее пострадавших отраслей. 

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 деятельность ответчика в соответствии с ОКВЭД, указанными в выписке из ЕГРИП (дополнительный вид деятельности 47.19), отнесена к перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции

Вместе с тем, суд, руководствуясь положениями Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020), согласно которым существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.), исходя из отсутствия доказательств неисполнения договора в связи с чрезвычайными обстоятельствами, связанными с эпидемиологической обстановкой в стране; а также учитывая, что задолженность возникла после введения моратория приходит к выводу об удовлетворении требований в данной части и взыскании с ответчика за период с 02.07.2020 по 16.08.2021 пени в размере 4 528,66  рубля.

Согласно пункту 2.2.1 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и принудительно выселить арендатора из арендуемых помещений в судебном порядке, в случаях, указанных в пункте 5.2 настоящего договора, в том числе при прекращении договора аренды, а также при досрочном его расторжении арендатор обязан сдать арендодателю арендуемое помещение по передаточному акту в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

Суд, учитывая, что договор от 29.12.2018 № 18, заключенный между сторонами  досрочно расторгнут по требованию Комитета (арендодателя) приходит к выводу об удовлетворении требований и в данной части.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика, виновного в доведении спора до суда, в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями, 65, 121, 123, 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 29.12.2018 № 18, заключенный между Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН 

<

***> и обществом с ограниченной ответственностью «Ломбард 999», г. Кисловодск ОГРН 

<

***>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ломбард 999», г. Кисловодск ОГРН 

<

***> в пользу Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, основной долг по арендной плате по договору от 29.12.2018 № 18 в размере 151 285,29 рублей, неустойку в размере 4 528,66 рубля.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Ломбард 999», г. Кисловодск ОГРН 

<

***> в месячный срок с момента вступления решения в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска нежилые помещения №14-21, 23, 20а, с кадастровым номером 26:34:080117:1774, расположенные по адресу: 

<

...>, целевое использование склад, розничная торговля, архив, ломбард. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ломбард 999», г. Кисловодск ОГРН 

<

***> в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 11 674 рублей. 

Выдать исполнительный лист. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                          М.А. Керимова