АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4713/24 

Екатеринбург

28 августа 2024 г.

 

Дело № А07-29434/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Купреенкова В.А., Гуляевой Е.И.,

при ведении протокола помощником судьи Мякишевой В.В., рассмотрел в судебном заседании путем использования систем веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мира" (далее – общество "Мира") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2024 по делу № А07-29434/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Мира" - ФИО1 (доверенность от 10.03.2024).

Общество "Мира" (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Управление, УЗИО) о понуждении заключить договор купли-продажи объекта муниципального фонда с рассрочкой платежа, в отношении недвижимого имущества с кадастровым номером 02:55:010522:1599, общей площадью 159,3 кв. м (фактически 126,2 кв. м), расположенного по адресу: 

<

...> А, по цене определенной отчетом об оценке № 21-47/12/20-Н от 25 июня 2021 года (без учета НДС 20%) в размере 3 847 656,00 рублей, с начислением процентов, исходя из ставки рефинансирования 4,5% годовых действующей на 10.07.2021.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - третье лицо, Администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2024 (резолютивная часть от 29.02.2024) в удовлетворении исковых требований общества "Мира" отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Мира" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суды, основываясь на решении по делу № А07-9606/2022, уклонился от оценки бездействия Управления, выраженного в не доведении процедуры реализации преимущественного права выкупа до заключения договора. По мнению общества "Мира", вывод судов о том, что с общества была взыскана арендная плата за период с 11.08.2021 по 28.02.2022, расторгнут договор аренды, не может быть положен в основу отказа в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора. Взысканная арендная плата за указанный период была начислена после того, как общество могло разумно рассчитывать на то, что реализация преимущественного права будет осуществлена. Податель жалобы указывает на нарушение Управлением сроков совершения действий, направленных на реализацию преимущественного права выкупа имущества, предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ. Также указывает, что судом не устанавливался факт соответствия общества "Мира" при подаче заявления о реализации преимущественного права выкупа условиям, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Полагает, что установленные судом обстоятельства, возникшие после 13.06.2021, не могут влиять на вопрос о реализации преимущественного права выкупа, поскольку с 13.06.2021 истец уже мог стать собственником помещения, возможность реализации права выкупа у ответчика не прекращена. По мнению заявителя, при бездействии Управления по вопросу реализации обществом преимущественного права выкупа, истец не обязан обращаться с повторным заявлением о реализации этого права, поскольку это нарушает его законный интерес в установлении выкупной цены и ставки процентов.

В дополнениях к кассационной жалобе заявитель указывает на то, что суды пришли к выводу, что в отсутствие нового обращения, после расторжения договора аренды от 20.12.2018 № 31601 на 2 основании решения суда по делу № А07-7302/2022 исключает удовлетворение заявленных требований о понуждении Управления к заключению договора купли-продажи. Между тем, предметом спора по делу № А07-7302/2022, было расторжение договора аренды: помещения общей площадью 42,3 кв. м., с кадастровым номером 02:55:020611:3851, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа, 

<

...>, Литер А., а не помещения с кадастровым номером 02:55:010522:1599, общей площадью 159,3 кв. м. (фактически 126,2 кв.м.), расположенного по адресу: 

<

...>

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела 20.12.2018 между обществом "Мира" (арендатор) и Управлением (арендодатель) был заключен договор аренды № 31601, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во владение и пользование объект муниципального нежилого фонда с кадастровым номером: 02:55:010522:1599, общей площадью 159,3 кв. м (фактически передаваемая площадь 126,2 кв. м и места общего пользования 33,1 кв. м), расположенного по адресу: 

<

...>

19.02.2021 обществом "Мира" в адрес Управления было направлено заявление о реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимости, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендуемого по договору аренды от 20.12.2018 № 31601.

Полагая, что УЗИО допустило бездействие по рассмотрению заявления общества, общество "Мира" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным бездействия УЗИО г. Уфы, выраженное в несовершении юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федеральный закон № 159-ФЗ; возложении на УЗИО обязанности устранить нарушения прав и законных интересов общества "Мира" путем совершения юридически значимых действий предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ; направить обществу "Мира" проект договора купли-продажи недвижимого имущества с кадастровым номером: 02:55:010522:1599, общей площадью 159,3 кв. м (фактически 126,2 кв. м), расположенного по адресу: 

<

...>

Данное заявление рассмотрено в рамках дела № А07-9606/2022. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.12.2022 в удовлетворении заявленных требований общества "Мира" отказано.

Обществом была подана апелляционная жалоба на решение суда по делу № А07-9606/2022 от 31.12.2022, в ходе рассмотрения которой, общество "Мира" отказалось от заявленных требований.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2023 года решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.12.2023 по делу № А07-9606/2022 отменено, производство по делу прекращено.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указал, что в случае совершения Управлением всех действий, возложенных на него статьей 9 Закона № 159-ФЗ, то есть своевременного принятия решения о приватизации арендуемого помещения и направления проекта договора купли-продажи, общество могло приобрести в собственность это имущество с прекращением арендных отношений по цене, определенной отчетом об оценке № 21-47/12/20-Н от 25 июня 2021 года в размере 3 847 656,00 рублей и по ставке рефинансирования 4,5 процентов годовых действующей по состоянию на 10.07.2021. Ссылаясь на обязанность Управления заключить договор купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что процедура, начатая по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности по обращению от 19.02.2021 завершена, нового обращения со стороны истца не имеется, договор аренды от 20.12.2018 № 31601 расторгнут на основании решения суда по делу № А07-7303/2022, соответственно основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. Кроме того, при рассмотрении дела суд усмотрел в действиях истца признаки злоупотребления, поскольку отказ от иска по делу № А07-9606/2022 имел целью исключения сделанных в решении по названному делу выводов.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Между тем, судами не учтено следующее.

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав, иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом.

Согласно абзацу тринадцатому статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

В соответствии с частью 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 06.12.2017 № 37-П признаны положения абзаца тринадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации и части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования эти положения предполагают обязанность арбитражного суда, рассматривающего гражданское дело, проверить нормативный правовой акт, подлежащий применению в данном гражданском деле (включая утративший юридическую силу), на соответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, в том числе если о противоречии между ними заявляет лицо, участвующее в деле, и в случае установления такого противоречия - вынести решение в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

В рассматриваемом случае, выводы судов о том, что процедура, начатая по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности по обращению от 19.02.2021 завершена, нового обращения со стороны истца не имеется, договор аренды от 20.12.2018 № 31601 расторгнут на основании решения суда по делу № А07-7303/2022, соответственно основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, не соответствуют материалам дела. 

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1)обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, предметом спора о понуждении к заключению договора было помещение с кадастровым номером 02:55:010522:1599, общей площадью 159,3 кв. м. (фактически 126,2 кв. м.), расположенного по адресу: 

<

...> А 

При рассмотрении спора судами установлено, что иных заявлений о выкупе в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ от общества в адрес УЗИО не поступало; цена выкупного имущества по отчету оценки от 25.06.2021 № 21-47/12/20-Н по истечении шести месяцев с даты составления отчета не является актуальной, исходя из положений статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности». 

Суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что в отсутствие нового обращения, после расторжения договора аренды от 20.12.2018 № 31601 на основании решения суда по делу № А07-7302/2022 исключает удовлетворение заявленных требований о понуждении Управления к заключению договора купли-продажи. 

Между тем, предметом спора по делу А07-7302/2022, было расторжение договора аренды: помещения общей площадью 42,3 кв. м., с кадастровым номером 02:55:020611:3851, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа, 

<

...>, Литер А., а не спорные помещения с кадастровым номером 02:55:010522:1599, общей площадью 159,3 кв. м. (фактически 126,2 кв.м.), расположенные по адресу: 

<

...>

Таким образом, выводы судов о том, что договор аренды от 20.12.2018 № 31601 расторгнут на основании решения суда по делу № А07-7303/2022, соответственно основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, представляются необоснованными и противоречащими материалам дела.

В пунктах 6, 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Таким образом, с учетом вышеуказанных норм закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации судами необоснованно не проверено на соответствие Федеральному закону № 159-ФЗ бездействие уполномоченного органа, отказ Управления в реализации обществом "Мира" преимущественного права на выкуп нежилого помещения.

Допущенные судами нарушения норм являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита прав и законных интересов сторон процесса.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права.

Полномочия по установлению обстоятельств, имеющих значение для правильного и всестороннего рассмотрения дела, а также по оценке доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, у суда кассационной инстанции отсутствуют в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Такие полномочия являются прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суду следует проверить на соответствие Закону № 159-ФЗ отказ Управления в реализации обществом преимущественного права на выкуп нежилого помещения, дать оценку нарушению прав истца действиями Управления с учетом норм гражданского законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства и с учетом фактических обстоятельств настоящего дела.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2024 по делу № А07-29434/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2024 по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                      Е.И. Гуляева